近年、都内新築マンションの平均価格は7000万円に迫っており、物件価格はバブル期以来の高水準だ。しかし「住宅ローンで1億円を超える借り入れはできるのか？」そんな疑問を持つ人も多いだろう。そこで、主要な金融機関の住宅ローン21金融機関・40商品の「借入限度額（融資上限額）」と「下限額」を調査した。高額物件の購入を検討している場合には参考にして欲しい。
1億円を超える借り入れに対応している銀行は？
昨今、首都圏では物件価格が高騰している。マンションの平均価格こそ、2018年にいったん下落したが、それは千葉県・埼玉県で低価格物件が増えたために首都圏全体の平均値が下がっただけで、都内の物件価格が大きく値下がりしたわけではない。戸建ても同様で、都内主要都市にはもう家を建てるだけの充分な土地が余っていない。そのため価格が下落しにくい状況が続いている。
物件価格が高騰すれば購入者は減りそうなものだが、そうでもない。要因のひとつとして、史上最低水準の低金利が続いていることがある。2019年9月現在の住宅ローン金利は、かつてのリーマンショック直後と同じほど低い。フラット35にいたっては、保険料などを含むと過去最も低い金利だ。
既婚世帯の「共働き比率」が上がっていることも、理由のひとつだ。夫婦で合わせて1000万円を稼ぎ出す世帯も増えている。特に新築マンションは、世帯年収1000万円に近い共働き世帯が、需要を下支えしていることが分かっている。
ところが、高額の不動産を購入しようとする際に、意外なネックとなるのが、住宅ローンの「借入限度額（借入上限額）」だ。特に1億円以上の物件を購入しようと思ったら、対応している住宅ローンは限られる。
住宅ローンには、一般的に「融資額の上限」と「下限」が設定されている。下限を気にする人はあまり多くないだろうが、商品によって違いがあることは知っておきたい。そこで、主要銀行の中で実質金利※が低い60商品（新規借入、借り換え含む）について、借入限度額（融資上限額）・下限額を調査したので紹介する。
※実質金利：金融機関が提示している「表面金利」に、「手数料・保証料・団体信用生命保険料・固定期間終了後の、上昇した分の金利」を足した数値。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目！手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう！
フラット35は、借入限度額が8000万円
長期固定住宅ローンの代表格である「フラット35」は、一般的な35年固定商品と比べて金利が安くなるケースが多いので、利用者も多いメジャーな商品だ。
多くの金融機関がフラット35を取り扱っているが、今回調査した13商品全てが「下限100万円、上限8000万円」であった。そして、フラット35は基本的に8000万円までの物件しか融資対象にならないため、1億円以上の高額物件を購入する場合の住宅ローンとしては利用できない。
・アルヒ「スーパーフラット」
・三井住友信託銀行「フラット35、フラット35Ｓ」
・住信SBIネット銀行「フラット35 保証型」
・楽天銀行「フラット35 金利Ａプラン」
・みずほ銀行「フラット35 手数料定率型 金利Ａプラン」
・優良住宅ローン「フラット35」
※全ての商品が「借入額100万円以上、8000万円以下」
新興金融機関は、auじぶん銀行、PayPay銀行などが対応
フラット35以外の商品ではどうだろうか。ネット銀行を含む新興系金融機関の住宅ローンでは、大手銀行に比べて借入上限額が高く、借入下限額も高い傾向にある。
■新興金融機関（ネット銀行含む）住宅ローン「借入下限額」「借入限度額」
【500万円以上、2億円以下】
・auじぶん銀行「全期間引き下げプラン」
・SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL 通期引き下げプラン」
・PayPay銀行「全期間引き下げプラン」
・ソニー銀行「住宅ローン」「変動セレクト住宅ローン」「固定セレクト住宅ローン」
【2000万円以上、1億円以下】
・新生銀行「ステップダウン金利タイプ」
【500万円以上、1億円以下】
・住信SBIネット銀行「通期引き下げプラン(ネット専用)」
・楽天銀行「住宅ローン 金利選択型」
・新生銀行「パワースマート住宅ローン」
【200万円以上、1億円以下】
・イオン銀行「金利プラン定率型」「当初固定金利プラン定率型」
今回調査した新興系金融機関8社の中で「上限2億円」としていたのは、auじぶん銀行とPayPay銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行の11商品。「上限額1億円」としていたのは、新生銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、auカブコム証券の15商品だった。
auじぶん銀行は2018年12月に、ソニー銀行は2020年１月に、借入金額上限を1億円から2億円に引き上げた。また、今年の7月に住宅ローンに新規参入したPayPay銀行は、サービス開始当初から2億円を上限にしている。これは、高額融資希望者の要望に応えられるような商品を作ることで、他行との差別化を図りたいのだと考えられる。
また、新生銀行の「ステップダウン金利タイプ」では下限が2000万円と高額なのも着目したい。新生銀行のステップダウン金利タイプは、借り換えをする場合、他と比べて実質金利が低くお得だが、借入額が2000万円未満では利用できないので注意が必要だ。
大手銀行の借入限度額は1億円が主流
次に、大手金融機関の借入上限額と下限額について紹介する。下限は金融機関によってさまざまだが、上限についてはいずれの金融機関も「1億円以下」としている。
■大手銀行住宅ローンの「借入下限額」「借入限度額」
【30万円以上、1億円以下】
・三菱ＵＦＪ銀行「ネット専用住宅ローン 変動金利選択プラン」「ネット専用住宅ローン 10年固定プレミアム」
【50万円以上、1億円以下】
・みずほ銀行「最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン」
・りそな銀行「ずーっとお得！全期間型 融資手数料型」「はじめがお得！当初型 融資手数料型」
【100万円以上、1億円以下】
・三井住友銀行「WEB申込専用住宅ローン」「超長期固定金利型」
・三井住友信託銀行「当初期間金利引下げ 融資手数料型」
【500万円以上、1億円以下】
・三菱ＵＦＪ信託銀行「三菱UFJネット住宅ローン 三菱UFJ信託銀行専用 変動金利選択プラン」「三菱UFJネット住宅ローン 三菱UFJ信託銀行専用 固定10年プレミアム」
下限を気にする人は多くないと思うが、三菱ＵＦＪ銀行の「ネット専用住宅ローン」は30万円から、みずほ銀行とりそな銀行では下限50万円からの商品を複数取りそろえている。しかし、ネット銀行は借入下限を「500万円」としている金融機関が多く、低額の不動産には対応していないので、比較的安い不動産を購入する際は、大手銀行の住宅ローンが使い勝手がいいだろう。
その他金融機関では、5億円まで借りられる商品も
今回調査した金融機関は、基本的に対象エリアを全国としている。ほかにも、対象エリアや申込経路が限られている金融機関で、高額な借入限度額を設定している商品がいくつかある。
■1億円超の借入限度額を設定しているその他の金融機関
・アルヒ「楽天銀行住宅ローン Type-R※」…2億円
・スーモカウンター新築マンション「楽天銀行住宅ローン LGBT住宅ローン※」…2億円
・千葉銀行「プレミアム住宅ローン」…3億円
・みなと銀行「大型住宅ローン」…2億円
・SMBC信託銀行プレスティア（旧シティバンク）「住宅ローン」…5億円
・横浜銀行「融資手数料型金利プラン 変動」など…1億円を超える場合は窓口で相談可能
※楽天銀行の商品だが、楽天銀行からの申し込みは不可。「Type-R」はアルヒ、「LGBT住宅ローン」はスーモカウンター新築マンションからの申し込みに限る。
いずれも2017～2019年ごろにサービスを開始しているのを見ると、ここ数年で高額物件用の借り入れ需要が増していると想定できる。千葉銀行にいたっては、今年の5月、これまでの上限1億円から3倍に引き上げた。
SMBC信託銀行プレスティア（旧シティバンク）は「5億円」とずば抜けて高額な上限を設定しているが、当然ながら借入対象となる制限は厳しい。なお、各店舗、出張所のある場所から1時間以内のエリアにあることが条件にもなっているため、全国どこでも利用できるというわけではない。
また、横浜銀行では上限1億円としているものの、「それを超える借入希望者については窓口で相談可能」だと明記しているので、個人によって対応を変えているのだろう。
まとめ～ 借入上限額はあくまで目安。
ライフプランに合わせた「返済可能額」の意識を
ここまで、各金融機関の借入上限・下限額について説明した。なお、多くの銀行が借入限度額を引き上げる流れになっており、表向きには「借入限度額は1億円」だとしていても、窓口で個別に説明すれば、それぞれの事情に応じて対応してくれることが多い。
ただ、借入額を増やすということは、月々の返済額も増えるということ。銀行はリスクが少ないと判断すれば、なるべく多くの金額を融資したいのが常である。貸してくれるからといって、その限度額まで借り入れをするのは得策ではない。
実は、共働き世帯であれば、借入限度額1億円のローンにそれぞれが契約する「ペアローン」の形式をとることで、「上限2億円」とすることもできる。むしろ、共働きの場合はそちらの選択肢をとるケースの方が多いといえるが、そのメリット・デメリットも知っておいた方が良いだろう。
どちらにしても、子育てに必要な教育費や老後の生活資金、共働き世帯の場合はどちらか片方の収入が不安定になるリスクなども考えて、自分のライフプランに見合った返済可能額を借りることが重要だ。
【関連記事はこちら】＞＞夫婦で一緒に借りた住宅ローンは、離婚すると「思わぬトラブル」の原因になる！連帯保証、ペアローンのデメリットを解説
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【2022年9月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.440% 0.310% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障（借入実行時40歳未満）」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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