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おすすめ住宅ローンは?500商品の金利を比較!
2019年10月2日公開(2019年10月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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住宅ローンで1億円超を借りられるのは、じぶん銀行など7銀行! 高額借り入れが可能な、主要金融機関20行・37商品を調査

近年、都内新築マンションの平均価格は7000万円に迫っており、物件価格はバブル期以来の高水準だ。しかし「住宅ローンで1億円を超える借り入れはできるのか?」そんな疑問を持つ人も多いだろう。そこで、主要な金融機関の住宅ローン20金融機関・37商品の「融資上限額」と「下限額」を調査した。高額物件の購入を検討している場合には参考にして欲しい。

1億円を超える借り入れに対応している銀行は?

高額物件を買おうと思ったらどんな住宅ローンが使えるの?
1億円以上の物件に対応している住宅ローンは?(出典:PIXTA)

 昨今、首都圏では物件価格が高騰している。マンションの平均価格こそ、2018年にいったん下落したが、それは千葉県・埼玉県で低価格物件が増えたために首都圏全体の平均値が下がっただけで、都内の物件価格が大きく値下がりしたわけではない。戸建ても同様で、都内主要都市にはもう家を建てるだけの充分な土地が余っていない。そのため価格が下落しにくい状況が続いている。

 物件価格が高騰すれば購入者は減りそうなものだが、そうでもない。要因のひとつとして、史上最低水準の低金利が続いていることがある。2019年9月現在の住宅ローン金利は、かつてのリーマンショック直後と同じほど低い。フラット35にいたっては、保険料などを含むと過去最も低い金利だ。

 既婚世帯の「共働き比率」が上がっていることも、理由のひとつだ。夫婦で合わせて1000万円を稼ぎ出す世帯も増えている。特に新築マンションは、世帯年収1000万円に近い共働き世帯が、需要を下支えしていることが分かっている。

 ところが、高額の不動産を購入しようとする際に、意外なネックとなるのが、住宅ローンの「借入上限額」だ。特に1億円以上の物件を購入しようと思ったら、対応している住宅ローンは限られる。

 住宅ローンには、一般的に「融資額の上限」と「下限」が設定されている。下限を気にする人はあまり多くないだろうが、商品によって違いがあることは知っておきたい。そこで、主要銀行の中で実質金利が低い60商品(新規借入、借り換え含む)について、融資上限額・下限額を調査したので紹介する。

※実質金利:金融機関が提示している「表面金利」に、「手数料・保証料・団体信用生命保険料・固定期間終了後の、上昇した分の金利」を足した数値。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう!

フラット35は、借入上限額が8000万円

 長期固定住宅ローンの代表格である「フラット35」は、一般的な35年固定商品と比べて金利が安くなるケースが多いので、利用者も多いメジャーな商品だ。

 多くの金融機関がフラット35を取り扱っているが、今回調査した13商品全てが「下限100万円、上限8000万円」であった。そして、フラット35は基本的に8000万円までの物件しか融資対象にならないため、1億円以上の高額物件を購入する場合の住宅ローンとしては利用できない。

■今回調査した各金融機関のフラット35
アルヒ「スーパーフラット」
・三井住友信託銀行「フラット35、フラット35S」
住信SBIネット銀行「フラット35 保証型」
楽天銀行「フラット35 金利Aプラン」
みずほ銀行「フラット35 手数料定率型 金利Aプラン」
・優良住宅ローン「フラット35」
※全ての商品が「借入額100万円以上、8000万円以下」

新興金融機関は、じぶん銀行とジャパンネット銀行などが対応

 フラット35以外の商品ではどうだろうか。ネット銀行を含む新興系金融機関の住宅ローンでは、大手銀行に比べて借入上限額が高く、借入下限額も高い傾向にある。

■新興金融機関(ネット銀行含む)住宅ローン「借入下限額」「借入上限額」

【500万円以上、2億円以下】
じぶん銀行「全期間引き下げプラン」
SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL 通期引き下げプラン」
ジャパンネット銀行「全期間引き下げプラン」

【2000万円以上、1億円以下】
新生銀行「ステップダウン金利タイプ」

【500万円以上、1億円以下】
住信SBIネット銀行「通期引き下げプラン(ネット専用)」
楽天銀行「住宅ローン 金利選択型」
カブドットコム証券「三菱UFJネット住宅ローン カブコム専用変動金利選択プラン」「三菱UFJネット住宅ローン カブコム専用固定10年プレミアム」

【200万円以上、1億円以下】
イオン銀行「金利プラン定率型」「当初固定金利プラン定率型」

 今回調査した新興系金融機関8社の中で「上限2億円」としていたのは、じぶん銀行ジャパンネット銀行住信SBIネット銀行の7商品。「上限額1億円」としていたのは、新生銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、カブドットコム証券の15商品だった。

 じぶん銀行は2018年12月に、借入金額上限を1億円から2億円に引き上げた。また、今年の7月に住宅ローンに新規参入したジャパンネット銀行は、サービス開始当初から2億円を上限にしている。これは、高額融資希望者の要望に応えられるような商品を作ることで、他行との差別化を図りたいのだと考えられる。

 また、新生銀行の「ステップダウン金利タイプ」では下限が2000万円と高額なのも着目したい。新生銀行のステップダウン金利タイプは、借り換えをする場合、他と比べて実質金利が低くお得だが、借入額が2000万円未満では利用できないので注意が必要だ。

大手銀行の融資上限額は1億円が主流

 次に、大手金融機関の借入上限額と下限額について紹介する。下限は金融機関によってさまざまだが、上限についてはいずれの金融機関も「1億円以下」としている。

■大手銀行住宅ローンの「借入下限額」「借入上限額」

【500万円以上、1億円以下】
・三菱UFJ信託銀行「三菱UFJネット住宅ローン 三菱UFJ信託銀行専用 変動金利選択プラン」「三菱UFJネット住宅ローン 三菱UFJ信託銀行専用 固定10年プレミアム」

【100万円以上、1億円以下】
・三井住友銀行「WEB申込専用住宅ローン」「超長期固定金利型」
・三井住友信託銀行「当初期間金利引下げ 融資手数料型」

【50万円以上、1億円以下】
・みずほ銀行「最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン」
りそな銀行「ずーっとお得!全期間型 融資手数料型」「はじめがお得!当初型 融資手数料型」

【30万円以上、1億円以下】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン 変動金利選択プラン」「ネット専用住宅ローン 10年固定プレミアム」

 下限を気にする人は多くないと思うが、三菱UFJ銀行の「ネット専用住宅ローン」は30万円から、みずほ銀行とりそな銀行では下限50万円からの商品を複数取りそろえている。しかし、ネット銀行は借入下限を「500万円」としている金融機関が多く、低額の不動産には対応していないので、比較的安い不動産を購入する際は、大手銀行の住宅ローンが使い勝手がいいだろう

諸制限ありだが、5億円まで借りられる商品も

 今回調査した金融機関は、基本的に対象エリアを全国としている。ほかにも、対象エリアや申込経路が限られている金融機関で、高額な借入上限額を設定している商品がいくつかある。

■1億円超の借入上限額を設定している金融機関

・アルヒ「楽天銀行住宅ローン Type-R」…2億円
・スーモカウンター新築マンション「楽天銀行住宅ローン LGBT住宅ローン」…2億円
・千葉銀行「プレミアム住宅ローン」…3億円
・みなと銀行「大型住宅ローン」…2億円
・SMBC信託銀行プレスティア(旧シティバンク)「住宅ローン」…5億円
横浜銀行「融資手数料型金利プラン 変動」など…1億円を超える場合は窓口で相談可能

※楽天銀行の商品だが、楽天銀行からの申し込みは不可。「Type-R」はアルヒ、「LGBT住宅ローン」はスーモカウンター新築マンションからの申し込みに限る。

 いずれも2017~2019年ごろにサービスを開始しているのを見ると、ここ数年で高額物件用の借り入れ需要が増していると想定できる。千葉銀行にいたっては、今年の5月、これまでの上限1億円から3倍に引き上げた。

 SMBC信託銀行プレスティア(旧シティバンク)は「5億円」とずば抜けて高額な上限を設定しているが、当然ながら借入対象となる制限は厳しい。なお、各店舗、出張所のある場所から1時間以内のエリアにあることが条件にもなっているため、全国どこでも利用できるというわけではない。

 また、横浜銀行では上限1億円としているものの、「それを超える借入希望者については窓口で相談可能」だと明記しているので、個人によって対応を変えているのだろう。

まとめ~ 借入上限額はあくまで目安。
ライフプランに合わせた「返済可能額」の意識を

 ここまで、各金融機関の借入上限・下限額について説明した。現在、借入上限額を引き上げる流れになっているとはいえ、表向きには「借入上限額は1億円」だとしている商品がほとんどだ。しかし、窓口で個別に説明すれば、それぞれの事情に応じて対応してくれることが多い。

 ただ、借入額を増やすということは、月々の返済額も増えるということ。銀行はリスクが少ないと判断すれば、なるべく多くの金額を融資したいのが常である。貸してくれるからといって、その限度額まで借り入れをするのは得策ではない。

 実は、共働き世帯であれば、借入上限額1億円のローンにそれぞれが契約する「ペアローン」の形式をとることで、「上限2億円」とすることもできる。むしろ、共働きの場合はそちらの選択肢をとるケースの方が多いといえるが、そのメリット・デメリットも知っておいた方が良いだろう。

 どちらにしても、子育てに必要な教育費や老後の生活資金、共働き世帯の場合はどちらか片方の収入が不安定になるリスクなども考えて、自分のライフプランに見合った金額を借りることが重要だ。

【関連記事はこちら】>>夫婦で一緒に借りた住宅ローンは、離婚すると「思わぬトラブル」の原因になる!連帯保証、ペアローンのデメリットを解説

 
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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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