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引渡しまでの期間が長いマンションには今の超低金利が使えない!?
引渡しが先の物件は、金利1%の上昇に耐えられる資金計画を

2020年3月27日公開(2021年11月11日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

住宅ローンの金利は、原則的に融資が実行される日の金利が適用される。すぐに入居できる物件なら、現在の「0%台」という超低金利が適用されることになるが、引き渡しが3年先といった物件になると、今の金利は適用されない可能性が高い。引き渡し日が先の物件を購入する際には、少なくとも1%程度の金利上昇に耐えられる資金計画が必要だ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

中古住宅や完成済み物件なら
超低金利で住宅ローンを利用できるが…

 住宅ローンの金利は、融資を申し込んだ日ではなく、融資が実行される日の金利が適用される。ということは、物件の引き渡し時の金利が、実際に支払う住宅ローンの金利だ。

 引き渡しがすぐなら問題はない。例えば、個人の売主の中古住宅の場合、通常は契約から3か月以内の引き渡しだし、あらかじめ不動産会社などが買い取ってリフォームしてから販売するリノベーションマンションなどは即入居が可能だ。

 また、新築でも建売住宅はほとんどの場合完成後の販売だし、マンションでも最近は「完成済み」の物件が増えていて、広告などで「即入居可」などと表記されている。即入居可ということは、契約後ただちに引き渡しを受けることができ、抵当権設定・ローン正式契約・融資実行を短期間のうち進めることができる。

 そうであれば、現在の超低金利が適用されることになり、変動金利型が0%台、全期間固定金利型でも1%台前半の低い金利で、住宅ローンを利用できる。

大規模新築マンションの引き渡しは
2年以上先になることもある

 しかし、大規模な新築マンションなど引き渡しまでの期間が長い物件がある。

HARIMI FLAG
HARUMI FLAGは、第1期販売が終了しているが、引き渡しが計画通りに行くか危うくなってきた。(出所:PIXTA)

 首都圏で話題になっている「HARUMI FLAG」は、オリンピック選手村として利用されたあとに、リフォームすることを前提に販売されている。当初は、引き渡しが2023年3月だと言われていたが、新型コロナウイルスの影響でオリンピック自体が延期となると、引き渡し時期がいつになるのか分からない。HARUMI FLAGのように極端でなくても、総戸数が1000戸を超える「ブランズタワー豊洲」は、2022年の引き渡しだ。

 そうなると、住宅ローンを利用する人にとっては、2年先、3年先の金利が適用されるというリスクが発生する。

 現在の経済環境を考えれば、2年、3年のうちに急激な金利上昇が発生するとは考えにくいが、最近でも2007年から2009年にかけて、固定期間選択型の3年固定を中心に金利が1.5%ほど上がっている。今後、そんな事態が絶対にないとは誰も言い切れないだろう。

【関連記事はこちら】>>都心湾岸フラッグシップマンション対決!「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」VS「ブランズタワー豊洲」

金利1%の差が総額約1,000万円の差になることも

 実際、金利が上がると返済負担がどう違ってくるのかを試算してみた。図表1は、借入額が3,000万円の場合だ。変動金利型を利用する場合で見てみよう。

住宅ローン金利と総返済額の違い 3000万円

 2020年3月現在、変動金利だと0.5%前後の金利なので、あくまでも仮定として0.5%で住宅ローンが利用できるとすれば、3,000万円借り入れると毎月の返済額は7万円台後半。借り入れ後の金利が変わらないと仮定すると、35年間の総返済額は約3,271万円になる。

 これから先、金利が1%上がって1.5%になった場合、毎月返済額は約9万円に増えて、総返済額は約3,858万円に増加する。毎月にして1万4,000円近い増額で、これが35年間変わらないとすれば総返済額が約587万円増える。

 金利差の影響は、借入額が大きいほど顕著になる。図表2は借入額5,000万円のケースだ。

住宅ローン 金利と返済額の違い

 借入額が5,000万円だと、金利0.5%と1.5%の差は毎月にして2万3,000円近くになり、35年の総返済額の差は約979万円に達する。

年収に占める年間返済額を
「25%以内」に抑えるのが安心

 引き渡しまでの期間が長いメガマンションなどを買うときには、念のために、金利が1.0%程度上がっても返済に問題はないかどうかを確認した上で、契約するようにしたほうがいいだろう。

 参考までに図表3、4に、金利別・年収別の返済負担率を試算した。

 返済負担率というのは、年収に占める年間返済額の割合のことで、フラット35の審査においては、年収400万円未満だと30%まで、400万円以上であれば35%までというのが上限になっている。ただ、年収数百万円で35%まで借りると家計が厳しくなるので、25%までに抑えておくのが安心というのが一般的な考え方だ。

 一覧表の赤く塗りつぶした部分は返済負担率35%(年収400万円未満の場合は30%)を超えて、融資が不可能な範囲で、黄色い部分は25%超の、融資は可能ながら、無理は禁物といったやや危険なゾーンであり、緑の部分がまずまず安心なゾーンということになる。

金利別年収別の返済負担率一覧 借入額3000万円
金利別年収別の返済負担率一覧 借入額5000万円

金利上昇で融資を受けられなくなることもある

 売買契約、融資申し込みの時点から、金利が1%上がると、このゾーンが変わってしまうことがある。

 たとえば、図表3の年収400万円弱で、3,000万円を借りる場合、変動金利型などを利用して金利0.5%なら返済負担率23.4%の安全なゾーンだが、1.5%になると返済負担率27.6%の少し危険なラインに入ってしまう。

 また、年収600万円で5,000万円を借りる場合、全期間固定金利型で金利1.5%なら、返済負担率は30.6%とやや危険ながら融資は可能だが、金利が1.0%上がって2.5%になると、返済負担率35.7%と融資不可のレッドゾーンに入ってしまう。融資が受けられなくなるわけだ。

 通常、新築マンションは引き渡しの1カ月ほど前に内覧会があって、そのときに、住宅ローン契約の手続きが行われる。その段階で金利が上がっていると、当初予定していたローンの利用が難しくなって、借入額の減額を迫られる可能性が出てくる。

 そうなると自己資金を予定より多く入れないと買えなくなるわけだが、それができないと、契約を白紙に戻さざるを得ないことになる。そんなリスクを避けるためにも、現在の超低金利で試算して、返済負担率25%以下になるように計画しておいた方がいいだろう。

住宅ローンの減額や、
融資不可と言われる可能性も無視できない

 図表5は、分譲マンションを買った人たちの中で、住宅ローンを断られたり、減額を迫られた人たちがどれくらいいるのかを示している。

 2019年度の実績で、「断られた経験はない」が84.5%、「融資条件を厳しくしなければ融資不可」、「融資は一切できない」と言われた経験のある人は13.0%だ。

住宅ローン 断られた経験の有無 住宅市場動向調査
図表を拡大  資料:国土交通省『令和元年度住宅市場動向調査報告書』p152

 希望融資額を断られている人が1割以上もおり、あまり安心はできない。

 2019年度は金利が超低金利で落ち着いていた時期だから、この程度で済んでいるが、仮に金利が上がった場合には、この割合がもっと多くなる可能性が高い。ちなみに、分譲戸建て住宅を買った人も、やはり13.3%の人が断られた経験を持っている。

 あまり慎重になり過ぎて、せっかくの購入チャンスを逸してしまうのはどうかと思うが、引き渡しまでの期間が長い物件を買うときには、少なくとも、申し込み時の金利だけではなく、金利が1%、2%上がった場合の返済額も試算して、それで家計に問題がないかどうかを確認しておきたい。

 それぐらいの慎重な姿勢があれば、借り入れ後の返済も順調に進むのではないだろうか。

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.479% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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※サイト内の金利はすべて年率で表示

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