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HARUMI FLAGには今の超低金利が使えない!?
引渡しが先の物件は、金利1%の上昇に耐えられる資金計画を

2020年3月27日公開(2020年3月27日更新)
山下和之

山下和之(やました・かずゆき)1952年生まれ。編集制作会社勤務を経て株式会社山下事務所設立。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・ホームページ・単行本等の取材・原稿制作のほか、各種セミナー講演、メディア出演などを行う。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)、『2017~2018年度版住宅ローン相談ハンドブック』(近代セールス社)などがある。ブログも運営している。

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住宅ローンの金利は、原則的に融資が実行される日の金利が適用される。すぐに入居できる物件なら、現在の「0%台」という超低金利が適用されることになるが、「HARUMI FLAG」などの引き渡しが3年先の物件になると、今の金利は適用されない可能性が高い。引き渡し日が先の物件を購入する際には、少なくとも1%程度の金利上昇に耐えられる資金計画が必要だ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

中古住宅や完成済み物件なら
超低金利で住宅ローンを利用できるが…

 住宅ローンの金利は、融資を申し込んだ日ではなく、融資が実行される日の金利が適用される。ということは、物件の引き渡し時の金利が、実際に支払う住宅ローンの金利だ。

 引き渡しがすぐなら問題はない。例えば、個人の売主の中古住宅の場合、通常は契約から3か月以内の引き渡しだし、あらかじめ不動産会社などが買い取ってリフォームしてから販売するリノベーションマンションなどは即入居が可能だ。

 また、新築でも建売住宅はほとんどの場合完成後の販売だし、マンションでも最近は「完成済み」の物件が増えていて、広告などで「即入居可」などと表記されている。即入居可ということは、契約後ただちに引き渡しを受けることができ、抵当権設定・ローン正式契約・融資実行を短期間のうち進めることができる。

 そうであれば、現在の超低金利が適用されることになり、変動金利型が0%台、全期間固定金利型でも1%台前半の低い金利で、住宅ローンを利用できる。

首都圏で話題の「HARUMI FLAG」
引き渡しは3年以上先に

 しかし、大規模な新築マンションなど引き渡しまでの期間が長い物件がある。

HARIMI FLAG
HARUMI FLAGは、第1期販売が終了しているが、引き渡しが計画通りに行くか危うくなってきた。(出所:PIXTA)

 首都圏で話題になっている「HARUMI FLAG」は、オリンピック選手村として利用されたあとに、リフォームすることを前提に販売されている。当初は、引き渡しが2023年3月だと言われていたが、新型コロナウイルスの影響でオリンピック自体が延期となると、引き渡し時期がいつになるのか分からない。HARUMI FLAGのように極端でなくても、総戸数が1000戸を超える「ブランズタワー豊洲」は、2022年の引き渡しだ。

 そうなると、住宅ローンを利用する人にとっては、2年先、3年先の金利が適用されるというリスクが発生する。

 現在の経済環境を考えれば、2年、3年のうちに急激な金利上昇が発生するとは考えにくいが、最近でも2007年から2009年にかけて、固定期間選択型の3年固定を中心に金利が1.5%ほど上がっている。今後、そんな事態が絶対にないとは誰も言い切れないだろう。

【関連記事はこちら】>>都心湾岸フラッグシップマンション対決!「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」VS「ブランズタワー豊洲」

金利1%の差が総額約1,000万円の差になることも

 実際、金利が上がると返済負担がどう違ってくるのかを試算してみた。図表1は、借入額が3,000万円の場合だ。変動金利型を利用する場合で見てみよう。

住宅ローン金利と総返済額の違い 3000万円

 2020年3月現在、変動金利だと0.5%前後の金利なので、あくまでも仮定として0.5%で住宅ローンが利用できるとすれば、3,000万円借り入れると毎月の返済額は7万円台後半。借り入れ後の金利が変わらないと仮定すると、35年間の総返済額は約3,271万円になる。

 これから先、金利が1%上がって1.5%になった場合、毎月返済額は約9万円に増えて、総返済額は約3,858万円に増加する。毎月にして1万4,000円近い増額で、これが35年間変わらないとすれば総返済額が約587万円増える。

 金利差の影響は、借入額が大きいほど顕著になる。図表2は借入額5,000万円のケースだ。

住宅ローン 金利と返済額の違い

 借入額が5,000万円だと、金利0.5%と1.5%の差は毎月にして2万3,000円近くになり、35年の総返済額の差は約979万円に達する。

年収に占める年間返済額を
「25%以内」に抑えるのが安心

 引き渡しまでの期間が長いメガマンションなどを買うときには、念のために、金利が1.0%程度上がっても返済に問題はないかどうかを確認した上で、契約するようにしたほうがいいだろう。

 参考までに図表3、4に、金利別・年収別の返済負担率を試算した。

 返済負担率というのは、年収に占める年間返済額の割合のことで、フラット35の審査においては、年収400万円未満だと30%まで、400万円以上であれば35%までというのが上限になっている。ただ、年収数百万円で35%まで借りると家計が厳しくなるので、25%までに抑えておくのが安心というのが一般的な考え方だ。

 一覧表の赤く塗りつぶした部分は返済負担率35%(年収400万円未満の場合は30%)を超えて、融資が不可能な範囲で、黄色い部分は25%超の、融資は可能ながら、無理は禁物といったやや危険なゾーンであり、緑の部分がまずまず安心なゾーンということになる。

金利別年収別の返済負担率一覧 借入額3000万円
金利別年収別の返済負担率一覧 借入額5000万円

金利上昇で融資を受けられなくなることもある

 売買契約、融資申し込みの時点から、金利が1%上がると、このゾーンが変わってしまうことがある。

 たとえば、図表3の年収400万円弱で、3,000万円を借りる場合、変動金利型などを利用して金利0.5%なら返済負担率23.4%の安全なゾーンだが、1.5%になると返済負担率27.6%の少し危険なラインに入ってしまう。

 また、年収600万円で5,000万円を借りる場合、全期間固定金利型で金利1.5%なら、返済負担率は30.6%とやや危険ながら融資は可能だが、金利が1.0%上がって2.5%になると、返済負担率35.7%と融資不可のレッドゾーンに入ってしまう。融資が受けられなくなるわけだ。

 通常、新築マンションは引き渡しの1カ月ほど前に内覧会があって、そのときに、住宅ローン契約の手続きが行われる。その段階で金利が上がっていると、当初予定していたローンの利用が難しくなって、借入額の減額を迫られる可能性が出てくる。

 そうなると自己資金を予定より多く入れないと買えなくなるわけだが、それができないと、契約を白紙に戻さざるを得ないことになる。そんなリスクを避けるためにも、現在の超低金利で試算して、返済負担率25%以下になるように計画しておいた方がいいだろう。

住宅ローンの減額や、
融資不可と言われる可能性も無視できない

 図表5は、分譲マンションを買った人たちの中で、住宅ローンを断られたり、減額を迫られた人たちがどれくらいいるのかを示している。

 2019年度の実績で、「断られた経験はない」が84.5%、「融資条件を厳しくしなければ融資不可」、「融資は一切できない」と言われた経験のある人は13.0%だ。

住宅ローン 断られた経験の有無 住宅市場動向調査
図表を拡大  資料:国土交通省『令和元年度住宅市場動向調査報告書』p152

 希望融資額を断られている人が1割以上もおり、あまり安心はできない。

 2019年度は金利が超低金利で落ち着いていた時期だから、この程度で済んでいるが、仮に金利が上がった場合には、この割合がもっと多くなる可能性が高い。ちなみに、分譲戸建て住宅を買った人も、やはり13.3%の人が断られた経験を持っている。

 あまり慎重になり過ぎて、せっかくの購入チャンスを逸してしまうのはどうかと思うが、引き渡しまでの期間が長い物件を買うときには、少なくとも、申し込み時の金利だけではなく、金利が1%、2%上がった場合の返済額も試算して、それで家計に問題がないかどうかを確認しておきたい。

 それぐらいの慎重な姿勢があれば、借り入れ後の返済も順調に進むのではないだろうか。

 
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0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
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0.410%
0円
借入額×2.2%
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2
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
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全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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