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資産価値が下がらない新築マンション選び[2020年]
2020年3月20日公開(2020年3月20日更新)
坂根康裕
坂根康裕

1987年株式会社リクルート入社。『都心に住む』『住宅情報スタイル 首都圏版』(現「SUUMO 新築マンション」)編集長を経て、2005年独立。現在は高級マンションを中心に取材、執筆、セミナー講演等活動中。日本不動産ジャーナリスト会議会員。マンション情報サイト「【プロ厳選】注目のマンション 2022」を運営中

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コロナ対策で住宅購入支援策の拡充はあるのか?
リーマンショック後の住宅ローン減税、贈与枠拡大のインパクトを検証

新型コロナウイルス感染拡大による景気減速で、マンション市場は今後どうなるのか。一部では悲観的な空気が漂いはじめている。そこで、「リーマンショック大恐慌」や「東日本大震災」時にカンフル剤として導入された「住宅ローン控除拡充」や「住宅取得等資金贈与の非課税枠」などの経済対策のインパクトを検証してみた。今回も何らかの政策が取られることになるのだろうか(不動産ジャーナリスト・坂根康裕)。

リーマンショック、東日本大震災の影響は?

 リーマンショックは、アメリカでの金融危機を発端とし、世界的な経済の冷え込みを引き起こしたため、日本にも大きな影響を与えた。その結果、日本経済の景気後退へとつながり、消費が落ち込んでマンション市場も低迷した。

 一方、2011年に発生した東日本大震災では、東京電力福島第一原発による放射能漏れが続き収束のめど立たなかったり、建物への破損や液状化など大震災への不安を想起させたことで、消費マインドが冷え込み、やはりマンションの成約件数にも大きく影響したと考えられている。 

リーマンショック後、「住宅ローン控除」の拡充を決定

 そこで、2008年9月「リーマン・ブラザーズの経営破綻」による経済ダメージを抑制すべく、政府は「住宅ローン控除」の拡充を行った。2008年に限度額160万円だったものを2009年から500万円(一般住宅の場合)に引き上げたのである。

 住宅取得に関する経済施策を実施したときの変化を見るために、中古マンション成約件数(2008年1月~2011年12月)のグラフをつくってみた。すぐに効果はあらわれ、例年伸びる3月(年度末)の成約件数が前年同月比で急伸した。これが下のグラフのⒶラインである。

 リーマンショック直後に消費マインドが冷え込んだわけだが、住宅ローン控除の拡充という劇薬を投与したおかげで、半年後の2009年3月にはリーマンショック直前よりもはるかに高いピークを迎えたのが分かる。

中古マンション成約件数(2008年1月〜2011年12月)

「住宅取得等資金贈与の非課税枠」引き上げで市場は安定

 また、住宅ローン控除拡充後に「住宅取得等資金贈与の非課税枠」の引き上げも行われた。こちらは2009年に500万円だったものを2010年に1500万円に引き上げた。ラインⒷ(上のグラフ)はその直後の年度末だ。毎年の3月末で比べてみると、高水準にあることは明らかで、住宅市場に前年比5281億円増(非課税適用分)の資金を提供する(下のグラフ)こととなった。

「住宅取得等資金贈与の非課税制度」申告状況

 東日本大震災後の措置としては、2012年に住宅取得等資金贈与の非課税枠が1500万円に引き上げられた。また、「復興支援・住宅エコポイント」という名称で、被災地には30万ポイント、その他の地域には15万ポイントが交付されるという政策もとられた。グラフはその後下がっていくが、地合いはアベノミクスに引き継がれ、経済状況とともにマンション市場も活況を呈していったことは周知の通りである。

今後、住宅市場を刺激する政策が打たれるか?

 このように、不測の事態に見舞われた場合に、マンション市場は一気に冷え込むが、その度に消費マインドを刺激する経済政策が講じられた結果、市場は上昇面へと転換している。データを見る限り、即効性のある経済対策がマンション購入の絶好の機会を創出したと言えるだろう。リーマンショックや東日本大震災の大きなカタストロフィーに見舞われたあとで、マンション市況が早期に回復したのにはこうした理由があるのは間違いない。

 また、昨年の消費増税の局面においても、景気後退を回避するために住宅ローン控除拡充等の経済政策が用意された。期間限定条件はあるが、住宅ローン控除期間が10年から13年に延長されたり、「すまい給付金」(年収や登記上の持分によって給付額は異なる)の金額が最大50万円になっている。これも消費マインドを刺激するカンフル剤だ。

 新型コロナウイルスによる景気減速が鮮明になる中で、今後、住宅ローン減税のさらなる拡大など、市場を刺激する住宅政策が講じられる可能性もあるだろう。著者の記事「個人オーナーに風が吹く!?」でも言及している。

 その際、中古不動産の取り扱いも焦点となろう。現在、住宅ローン控除額は、新築で年40万円まで、中古で年20万円までという差が設けられている。結果として新築にお得感をもたらしていた可能性がある。首都圏では中古マンション市場は新築マンション市場を追い越している現状を考えると、新築と中古が再び「住宅ローン控除の条件が一緒になる」ことは十分考えられる。

 また、住宅ローン控除では対象床面積が50㎡以上という条件があるが、一昨年の税制大綱発表前に話題にのぼった「対象床面積を40㎡にまで拡大」する可能性は否定できない。近年シングル世帯の増加は顕著なだけに、もし実現すれば対象になるマーケットは相当賑わいそうだ。いずれにしてもこれら刺激策の発表や拡充は、時間の問題ではないかと個人的には考えている。

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