不動産の共有名義は単独名義よりも得になる？　
共有名義のメリットとデメリットを解説

共有名義でマイホームを取得すれば、共有名義の名義人それぞれが住宅ローン減税の適用を受けることができるなどのメリットがある。しかし、だからといってむやみに共有名義にすると、贈与税の対象になることもある。共有のメリット・デメリットを理解した上で、正しく登記しないと、「こんなはずでは⋯」ということにもなりかねないので注意が必要なのだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

不動産の共有名義の持分比率は、出資額に応じて登記する

写真を拡大 登記簿藤本の見本　出典：法務省「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の開始と登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について」をもとに一部編集部で加筆

　マイホームを買ったとき、その買った土地や建物が自分のものであることを法律的に明確にするためには、不動産登記を行う必要がある。その登記にあたっては、誰がいくら出したかに応じて持分を決めて登記しないと、贈与税の対象になることがある。

　たとえば、5000万円の家を買う場合、図表1のケース①ように、夫婦共働きで、頭金や住宅ローンも同額ずつ負担する場合、夫2500万円、妻2500万円の持分比率1対1の割合で登記する。これを夫や妻の単独名義にすると、夫から妻へ、あるいは妻から夫へ2500万円分の贈与があったとみなされて、贈与税の対象にされてしまう。

　もちろん、図表1のケース②のように、すべてを夫か妻が一人で負担する場合には、出した人の単独名義にする。それを、共有にしたほうがなにかと得だからと共有名義にすると、やはり贈与税の対象になる。

　【図表1】共有名義の持分の登記例

夫婦だけではなく親子の間でも考え方は同じ

　また、共働きではないけれど、妻が独身時代に貯めていた預貯金を頭金に充てたり、妻の両親から妻が贈与を受けたお金を頭金に回す場合には、その金額分は妻の名義にしないと、今度は妻から夫に贈与があったとみなされることになる。それが図表1のケース③だ。

　これは、夫婦の間であろうと、親子の間であろうと同じことで、また、2人以上、3人、4人の場合も考え方は同じだ。

　ただ、親子間であれば将来の相続を考えて、「住宅取得等資金贈与」の特例における非課税枠を利用し、一定額を子どもに贈与しておけば、将来の相続税の節税につながる。夫婦で共有名義にして、住宅ローン減税などのメリットを享受しながら、親子間では贈与を利用して子どもの持分を多くしておけば、相続税でも得になるので、一石二鳥になる。

メリット①：共有名義人それぞれが住宅ローン減税を利用できる

　マイホームを共有名義にするメリットの1つ目として、図表2にあるように、「住宅ローン減税制度」を共有名義人それぞれが利用できる点が挙げられる。特に、多額の住宅ローンを組んで高額物件を購入する場合にメリットが大きくなる。

　【図表2】共有名義のメリット・デメリット

住宅ローン減税とは

　住宅ローンを借入れてマイホームを購入する場合に、住宅取得者の金利負担軽減を図るための制度が住宅ローン減税。控除期間は最大13年間で、控除率は以下のようになる。

• ・新築住宅を消費税10％で買った場合、一般の住宅だと当初10年間は年末の住宅ローン残高の1％を控除（上限4000万円）
   
• ・11年目～13年目は、年末ローン残高の1％、または物件価格の2％の3分の1のどちらか少ない金額が控除

　また、住宅ローン減税の控除額は居住開始時期によって異なる。それぞれの計算方法は、図表3の計算方法で求めることができる。

　【図表3】居住開始時期別の住宅ローン控除額の計算方法は？

※111年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。

①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格（上限4,000万円※4-2）の2％÷3

※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用
※3 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合
※4 新築・未使用の長期優良住宅および低炭素住宅の場合、（※4-1）上限3,000万円、（※4-2）上限5,000万円まで
​出典：「国土交通省 すまい給付金」をもとに編集部で一部加筆

13年間で200万円近くお得になる可能性もある

　たとえば、令和2年に6000万円を借り入れて、年末の住宅ローン残高が5900万円の場合、単独名義と共有名義では以下のようになる。

　住宅ローン減税の控除額は、年末ローン残高の減少に応じて年々減っていくが、それでも消費税10％で取得すれば、13年間控除が続くのでメリットは大きい。借入額にもよるが、控除期間13年間で200万円近く得することもあるだろう。

　なお、控除期間が13年になるのは、2020年12月末までに入居した人に限られる。ただし、新型コロナウイルス感染症の影響を考慮して、注文住宅は2020年9月末までに、分譲住宅は2020年11月末までに契約した場合、入居期限が1年延びて2021年12月末までになっている。

【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン控除で税金はいくらお得になる？ 年収別・借入額別に控除額を計算してみよう

メリット②：すまい給付金の給付額も、共有名義なら多くなる可能性あり

　消費税が10％になったときに創設された「すまい給付金」制度も、共有名義なら、共有名義人がそれぞれに給付金の適用を受けることができる。

　新築住宅の場合、消費税10％で買った住宅に、2021年12月末までに入居することが条件で、給付額は年収の目安に応じて図表4のようになっている。

　たとえば、年収600万円の夫一人の単独名義だと、給付額は30万円だが、夫の年収が600万円、妻が400万円で、持分比率が3対2の共有名義だと次のようになる。

　【図表4】消費税10％で買った場合の「すまい給付金」の給付額

出典：すまい給付金事務局ホームページから

メリット③：売却時、共有名義人数分の3000万円特別控除を利用できる

　さらに、共有名義のメリットとして、マイホームの売却時に利益が出たとき、利益の3000万円までが非課税になる「居住用財産の3000万円特別控除」制度がある。共有名義なら、この3000万円特別控除の適用を名義人数分、受けられるようになる。

　不動産を売却して利益が出れば、当然、不動産譲渡所得として所得税・住民税がかかる。マイホームの場合には、一般の不動産に比べて優遇されているものの、10年以上の保有期間でも、6000万円以下の部分の税率は所得税が10.21％、住民税4％の合計14.21％になる。

　最近は、都心だと譲渡所得が3000万円から4000万円になるという人もいるので、4000万円の譲渡所得があれば、税額は「4000万円×14.21%=568.4万円」の計算になる。

3000万円特別控除は、住宅ローン減税との選択制に

　通常、譲渡所得4000万円で税額が568万円のところ、3000万円特別控除の適用を受けた場合、単独名義と共有名義の税額は以下のようになる。

　ただし、この3000万円特別控除は、前述の住宅ローン減税との選択制なので、どちらを利用したほうが得なのか、事前にシミュレーションして選択しないと損をすることになるので注意したい。

デメリット①：売却時や離婚時などにトラブルのもとになることも

　ただし、不動産の共有名義はメリットばかりではない。図表2に挙げたようなデメリットもあるので、その点を承知しておかないと、後悔することになりかねない。

　たとえば、将来、売却が必要になったとき、共有名義だと名義人全員の同意が必要だ。関係が良好な夫婦や親子などであれば問題はないだろうが、悪化していると売却に反対されて売れないといった事態に陥る。

　夫婦共有名義で、関係が悪化して離婚となった場合、離婚後にはどちらかの名義に一本化する必要があるが、財産分与によって名義を変更するときには、夫婦間の協議が合意に達していなければならない。どちらかが協議に合意しないと裁判所で解決する必要が出てきて、けっこう面倒な事態になる。

デメリット②：相続時に権利関係が複雑になってしまうこともある

　また、共有名義で相続が発生すると、名義人が増えて権利関係が複雑になることも想定される。

　夫婦に子どもが2人いる場合。夫が亡くなると、法廷相続人は妻と2人の子どもの3人になる。法廷相続割合では妻が2分の1、2人の子どもが4分の1ずつ相続することになり、相続が続くと、共有名義人がどんどん増えていく可能性があり、売却や土地の有効活用などの合意を得にくくなってしまうことが少なくない。

　身内の間だし、金額も億単位というわけではないので、そんなにもめることはないだろうと思っていても、実は相続を巡る裁判では、身内間の数百万円から1000万円前後の争いが大半を占めている。それこそ、相続が“争族”になって、人間関係を破壊することになりかねないので、注意しておきたい点だ。

【関連記事はこちら】＞＞相続した共有名義の土地を処分したいが、全員同意が必要なんて…。　「共有権解消」の現状と今後を解説

　そのほか、共有名義にすることで、人数分の登記費用がかかるため、諸費用がかさむデメリットもある。このように、マイホームを共有名義で取得する際は、それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で、共有持分の割合を決めるようにしたい。

【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン控除を最大化する新常識を公開！ 金利1％以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

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  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

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  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
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  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

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  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

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  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
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  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
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  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
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  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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