不動産の共有名義は単独名義よりも得になる？　共有名義のメリットとデメリットを解説

共有名義でマイホームを取得すれば、共有名義の名義人それぞれが住宅ローン減税の適用を受けることができるなどのメリットがある。しかし、だからといってむやみに共有名義にすると、贈与税の対象になることもある。共有のメリット・デメリットを理解した上で、正しく登記しないと、「こんなはずでは⋯」ということにもなりかねないので注意が必要なのだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

不動産の共有名義の持分比率は、出資額に応じて登記する

写真を拡大登記簿藤本の見本　出典：法務省「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の開始と登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について」をもとに一部編集部で加筆

　マイホームを買ったとき、その買った土地や建物が自分のものであることを法律的に明確にするためには、不動産登記を行う必要がある。その登記にあたっては、誰がいくら出したかに応じて持分を決めて登記しないと、贈与税の対象になることがある。

　たとえば、5000万円の家を買う場合、図表1のケース①ように、夫婦共働きで、頭金や住宅ローンも同額ずつ負担する場合、夫2500万円、妻2500万円の持分比率1対1の割合で登記する。これを夫や妻の単独名義にすると、夫から妻へ、あるいは妻から夫へ2500万円分の贈与があったとみなされて、贈与税の対象にされてしまう。

　もちろん、図表1のケース②のように、すべてを夫か妻が一人で負担する場合には、出した人の単独名義にする。それを、共有にしたほうがなにかと得だからと共有名義にすると、やはり贈与税の対象になる。

　【図表1】共有名義の持分の登記例

夫婦だけではなく親子の間でも考え方は同じ

　また、共働きではないけれど、妻が独身時代に貯めていた預貯金を頭金に充てたり、妻の両親から妻が贈与を受けたお金を頭金に回す場合には、その金額分は妻の名義にしないと、今度は妻から夫に贈与があったとみなされることになる。それが図表1のケース③だ。

　これは、夫婦の間であろうと、親子の間であろうと同じことで、また、2人以上、3人、4人の場合も考え方は同じだ。

　ただ、親子間であれば将来の相続を考えて、「住宅取得等資金贈与」の特例における非課税枠を利用し、一定額を子どもに贈与しておけば、将来の相続税の節税につながる。夫婦で共有名義にして、住宅ローン減税などのメリットを享受しながら、親子間では贈与を利用して子どもの持分を多くしておけば、相続税でも得になるので、一石二鳥になる。

メリット①：共有名義人それぞれが住宅ローン減税を利用できる

　マイホームを共有名義にするメリットの1つ目として、図表2にあるように、「住宅ローン減税制度」を共有名義人それぞれが利用できる点が挙げられる。特に、多額の住宅ローンを組んで高額物件を購入する場合にメリットが大きくなる。

　【図表2】共有名義のメリット・デメリット

【メリット】
・住宅ローン減税を共有名義人それぞれで享受できる
・相続が発生した場合、夫婦どちらかの持分は課税対象にならないので節税できる
・売却するときに利益が出ても、居住用財産の3000万円特別控除を夫婦ともに利用できる
・「すまい給付金」を共有名義人それぞれで受給できる

【デメリット】
・売却時には共有名義人全員の同意が必要になる
・離婚時の財産分与でトラブルが起こる可能性がある
・相続によって共有者が増加して権利が複雑になる
・登記費用や住宅ローン借入時の諸費用が人数分かかるので諸費用負担が重くなる

住宅ローン減税とは

　住宅ローンを借入れてマイホームを購入する場合に、住宅取得者の金利負担軽減を図るための制度が住宅ローン減税。控除期間は最大13年間で、控除率は以下のようになる。

・新築住宅を消費税10％で買った場合、一般の住宅だと当初10年間は年末の住宅ローン残高の1％を控除（上限4000万円）
・11年目～13年目は、年末ローン残高の1％、または物件価格の2％の3分の1のどちらか少ない金額が控除

　また、住宅ローン減税の控除額は居住開始時期によって異なる。それぞれの計算方法は、図表3の計算方法で求めることができる。

　【図表3】居住開始時期別の住宅ローン控除額の計算方法は？

※111年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。

①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格（上限4,000万円※4-2）の2％÷3

※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用
※3 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合
※4 新築・未使用の長期優良住宅および低炭素住宅の場合、（※4-1）上限3,000万円、（※4-2）上限5,000万円まで
出典：「国土交通省すまい給付金」をもとに編集部で一部加筆

13年間で200万円近くお得になる可能性もある

　たとえば、令和2年に6000万円を借り入れて、年末の住宅ローン残高が5900万円の場合、単独名義と共有名義では以下のようになる。

【単独名義の場合】
一般住宅のローン減税の年間限度額は、年末ローン残高4000万円までの1％で、
⇒「4000万円×1%=40万円」が控除額となる。

【共有名義の場合】
持分比率5対5（夫：3000万円、妻：3000万円）で年末ローン残高が2950万円ずつとすると、それぞれが1%の控除を受けられるので、
⇒「2950万円×1%=29.5万円」、控除額は夫婦合わせて59万円

共有名義にすると19万円得する！

　住宅ローン減税の控除額は、年末ローン残高の減少に応じて年々減っていくが、それでも消費税10％で取得すれば、13年間控除が続くのでメリットは大きい。借入額にもよるが、控除期間13年間で200万円近く得することもあるだろう。

　なお、控除期間が13年になるのは、2020年12月末までに入居した人に限られる。ただし、新型コロナウイルス感染症の影響を考慮して、注文住宅は2020年9月末までに、分譲住宅は2020年11月末までに契約した場合、入居期限が1年延びて2021年12月末までになっている。

メリット②：すまい給付金の給付額も、共有名義なら多くなる可能性あり

　消費税が10％になったときに創設された「すまい給付金」制度も、共有名義なら、共有名義人がそれぞれに給付金の適用を受けることができる。

　新築住宅の場合、消費税10％で買った住宅に、2021年12月末までに入居することが条件で、給付額は年収の目安に応じて図表4のようになっている。

　たとえば、年収600万円の夫一人の単独名義だと、給付額は30万円だが、夫の年収が600万円、妻が400万円で、持分比率が3対2の共有名義だと次のようになる。

【夫】
共有名義の持分比率は5分の3
年収600万円の基礎給付額は30万円
⇒30万円の5分の3で給付額は18万円

【妻】
共有名義の持分比率は5分の2
年収400万円の基礎給付額は50万円
⇒50万円の5分の2で給付額は20万円

【夫婦合計】
夫18万円、妻20万円で合計38万円

共有名義にすると8万円得する！

　【図表4】消費税10％で買った場合の「すまい給付金」の給付額

出典：すまい給付金事務局ホームページから

メリット③：売却時、共有名義人数分の3000万円特別控除を利用できる

　さらに、共有名義のメリットとして、マイホームの売却時に利益が出たとき、利益の3000万円までが非課税になる「居住用財産の3000万円特別控除」制度がある。共有名義なら、この3000万円特別控除の適用を名義人数分、受けられるようになる。

　不動産を売却して利益が出れば、当然、不動産譲渡所得として所得税・住民税がかかる。マイホームの場合には、一般の不動産に比べて優遇されているものの、10年以上の保有期間でも、6000万円以下の部分の税率は所得税が10.21％、住民税4％の合計14.21％になる。

　最近は、都心だと譲渡所得が3000万円から4000万円になるという人もいるので、4000万円の譲渡所得があれば、税額は「4000万円×14.21%=568.4万円」の計算になる。

3000万円特別控除は、住宅ローン減税との選択制に

　通常、譲渡所得4000万円で税額が568万円のところ、3000万円特別控除の適用を受けた場合、単独名義と共有名義の税額は以下のようになる。

【単独名義の住宅を売却】
4000万円のうち3000万円が非課税になるため、
1000万円×14.21%=142.1万円

【夫婦共有名義の住宅を売却】
4000万円のうち3000万円が名義人数分非課税になる
⇒3000万円×2人=6000万円まで非課税なので、税額はゼロ

共有名義にすると、売却時に142.1万円も得する！

　ただし、この3000万円特別控除は、前述の住宅ローン減税との選択制なので、どちらを利用したほうが得なのか、事前にシミュレーションして選択しないと損をすることになるので注意したい。

デメリット①：売却時や離婚時などにトラブルのもとになることも

　ただし、不動産の共有名義はメリットばかりではない。図表2に挙げたようなデメリットもあるので、その点を承知しておかないと、後悔することになりかねない。

　たとえば、将来、売却が必要になったとき、共有名義だと名義人全員の同意が必要だ。関係が良好な夫婦や親子などであれば問題はないだろうが、悪化していると売却に反対されて売れないといった事態に陥る。

　夫婦共有名義で、関係が悪化して離婚となった場合、離婚後にはどちらかの名義に一本化する必要があるが、財産分与によって名義を変更するときには、夫婦間の協議が合意に達していなければならない。どちらかが協議に合意しないと裁判所で解決する必要が出てきて、けっこう面倒な事態になる。

デメリット②：相続時に権利関係が複雑になってしまうこともある

　また、共有名義で相続が発生すると、名義人が増えて権利関係が複雑になることも想定される。

　夫婦に子どもが2人いる場合。夫が亡くなると、法廷相続人は妻と2人の子どもの3人になる。法廷相続割合では妻が2分の1、2人の子どもが4分の1ずつ相続することになり、相続が続くと、共有名義人がどんどん増えていく可能性があり、売却や土地の有効活用などの合意を得にくくなってしまうことが少なくない。

　身内の間だし、金額も億単位というわけではないので、そんなにもめることはないだろうと思っていても、実は相続を巡る裁判では、身内間の数百万円から1000万円前後の争いが大半を占めている。それこそ、相続が“争族”になって、人間関係を破壊することになりかねないので、注意しておきたい点だ。

　そのほか、共有名義にすることで、人数分の登記費用がかかるため、諸費用がかさむデメリットもある。このように、マイホームを共有名義で取得する際は、それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で、共有持分の割合を決めるようにしたい。

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淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

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手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
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②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
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繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
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使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

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その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
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※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
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8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
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死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
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0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。