住宅ローンの10年後の変動金利は1.493%〜2.892%まで上昇と予想！ 12銀行を試算【2025年最新予測】（2ページ目）

2025年最新の金利予想はこちらです。

以下は2024年10月時点の金利予想です。

住宅ローン10年後の変動金利を試算（2024年10月）

　まずは、12銀行の10年後の変動金利を試算してみましょう。各銀行が発表している固定金利から試算すると以下のようになりました。試算の結果は、絶対的なものではなく、あくまでも参考値だと思ってください。

ゼロ金利解除後、12銀行は変動金利の上昇時期を何年以内と予測しているか

　次に、各銀行が変動金利の上昇時期をどのように想定しているのか、試算してみましょう。

　2024年3月に日銀は、「マイナス金利解除」と長期金利を0％に誘導する「イールドカーブ・コントロール（YCC）政策」の撤廃を決定し、非伝統的な金融政策が終了しました。（参考記事：日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？）

　また、同年7月には「ゼロ金利解除」も行われ、「金利のある世界」が到来することとなりました。（参考記事：日銀の追加利上げで「金利のある世界」の到来！住宅ローンを変動金利で借りている人は5年ルールのツケを払えるか？）

　ゼロ金利解除後、日銀は政策金利を0.25％まで引き上げましたが、10月時点では、大手銀行の住宅ローン変動金利は0.15%程度しか引き上げていません。

　これまで銀行はさまざまな理由から積極的に変動金利を引き下げてきましたが、金利の引き上げには慎重になっているようです。

　おそらく周りの銀行の動きを見ながら、徐々に金利を引き上げていくような印象を受けました。

　今後は、日銀が政策金利を中立金利に近づけるタイミングに注目すべきです。中立金利とは、金融緩和や金融引き締めを行わない自然な状態の金利のことで、中央銀行は政策金利を中立金利と同じ水準にするというのが世界的な傾向です。

　この中立金利が何％なのか、そして現在の緩和的な状況をいつ、どのように解消していくのかに、市場の関心は移りつつあります。

短期金利（政策金利）は3.0％まで上昇と予想

　日銀による「ゼロ金利政策の解除」により、今後の短期金利はどうなるのでしょうか。

　過去のゼロ金利解除時は変動金利が1.875％程度でしたが、緩和的状況が続く中、金利の上昇スピードはこれまでよりもかなり遅いものとなり、私の事前の予想は外れてしまいました。

　現在、市場関係者や日銀のレポートでは、中立金利が1.0％くらいと見ている人もいるようですが、政策決定会合の議事録を見ると、2.0％後半と考えている委員が多いようです。

　個人的には3.0％くらいと見てもよいと考えており、これからは、時期はともかく短期金利が2.0～3.0％へ向けた上昇が始まると見ています。

変動金利は何年以内に1.0%上昇するか？

　では銀行は、政策金利が1.0％上昇するのは何年以内と考えているのでしょうか。

　政策金利が1.0％になるということは、変動金利が1.0%上昇するということです（銀行にもよりますが）。その時期を、12銀行が何年以内に予想しているのかを試算した結果は以下のとおりです。

変動金利が2024年1月の金利から1.0%上昇する時期を予想
時期	銀行名
2年以内	三菱UFJ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行
3～7年以内	みずほ銀行、ソニー銀行、イオン銀行、楽天銀行
8～10年以内	auじぶん銀行
11～15年以内	住信SBIネット銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行

　試算の結果、みずほ銀行をはじめ、12銀行中8行が7年以内（うち4行は2年以内）に変動金利が1.0%上昇すると予想しているようです。

　メガバンク、信託銀行、変動金利の金利競争から一歩身を引いている銀行は、金利上昇がある程度早く来ると予想しているようです。

　住信SBIネット銀行、PayPay銀行は、これまでのスタンスから大きく変わらず、10年以内に大きな金利上昇はないと予想しているようです。

　なお、SBI新生銀行は、前回、前々回と店頭金利が変更されていないので、予想が変化しているかどうかはわかりません。

今後10年、20年、30〜35年までの変動金利推移を予測（12銀行）

　それでは各銀行の「X年後の変動金利推計」を試算していきます。

　銀行により固定金利の最長固定期間が、10年、20年、30年or35年と3パターンあるので、3つに分けてグラフを作成してみました。

今後10年までの金利推移予測（イオン銀行、楽天銀行）

今後20年までの金利推移予測（三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行、三井住友銀行）

今後30年or35年までの金利推移予測（三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行）

今後10年までの金利推移予測

　イオン銀行と楽天銀行は、金利上昇のペースが以前よりも緩やかになると予想しているようです。

　具体的には、5年以内に金利が＋１.0％程度上昇し、10年後まで2.0％程度に緩やかに上昇するという予想です。

10年固定金利ランキングはこちら >>

今後20年までの金利推移予測

三菱ＵＦＪ銀行

　1年以内に変動金利が1.0％以上上昇すると見込んでいるようです。その後、5年以内に変動金利は2.5％近くまで上昇すると予想。その後は、金利が低下し10年後にまた金利上昇が始まるというような、循環型の金利推移を予想しているようです。ある程度オーソドックスな予想のように思われます。

　ただ、10月の変動金利は0.345％と適用金利を据え置いたので、将来の金利上昇を前提に、戦略的に変動金利の顧客を囲い込みに来たように見えます。

みずほ銀行

　金利上昇は緩やかになると想定していて、変動金利が1.0％以上となるのは7年後と想定しているようです。その後、金利は徐々に上昇していきますが、3.0％程度までと緩やかながら安定成長を見込んでいるようです。

三井住友銀行

　金利上昇のスピードが速いと考えているようで、2年で＋1.0%の上昇を見込んでいます。ただ、その後は好況局面が終了し、10年後に3.0％まで、緩やかに上昇すると予想しているようです。

りそな銀行

　2年以内に金利は＋1.0%になると見ているようですが、その後は少し下がり、また10年後を目指して4.0％超まで上昇すると見込んでいるようです。

　やや不自然なくらいに右肩上がりの金利上昇となっていて、10年以降は営業的な観点から数値を付けにいったにおいがしますが、このように景気が回復すればよいと願わずにはいられません。

ソニー銀行

　7年以内に金利は＋1.0％になるという、やや緩やかな金利上昇を予想しているようです。その後もゆっくりとした金利上昇を見込んでいますが、10年かけて1.5％程度に上昇、その後は2.5％近くまで緩やかに上昇すると見ているようです。

SBI新生銀行

　これまでの銀行とは大きく異なり、金利が＋1.0％になるのは11年目以降と、金利上昇がほとんどないというシナリオを持っているようです。

　とはいえ、店頭金利の設定が1年半ほど全く変わらないため、予測というよりは、営業政策的な設定なのでしょう。

今後30年or35年までの金利推移予測

三井住友信託銀行

　2年以内に金利は＋1.0％上昇すると見込んでいるようです。3年たって景気は減速するも徐々に持ち直し、20年後までに変動金利は4.0％まで上昇するという、明るい予想です。

住信SBIネット銀行

　5年かけて徐々に金利が上昇しますが、＋1.0％以内におさまると予想しており、＋1.0％になるのは、11年以降になると見込んでいるようです。

　11年後以降は急上昇し、20年後には6.0％近辺まで上がると、かなり極端な予想となっています。おそらくこれは予測ではなく、営業的な金利設定により生じた"ゆがみ"ではないかと思われます。

auじぶん銀行

　10年以内に金利は＋1.0％になると予想しており、その後、20年後くらいまで金利が緩やかに2.0％に、30年後には3.0％近くまで上がるという予想です。

　金利設定についてあくまで個人的な見解ですが、担当者があまり考えず適当に設定したようにしか見えません。

PayPay銀行

　金利＋1.0％は11年目以降になると見ているようで、15年目にはまたいきなり3.0％近くまで上昇するという非常に大胆は金利設定となっています。やや見識を疑ってしまいますが、おそらく営業政策的な金利設定なのでしょう。

35年固定金利ランキングはこちら >>

変動金利上昇は想定すべき

　以上のように、銀行によって変動金利の金利の見通しはかなり違います。また繰り返しになりますが、あくまで固定金利との金利差から試算したものであり、確定的な情報ではありません。

　とはいえ、「主要12銀行は、10年後の変動金利が1.076%〜2.255%と想定している」と試算できることはお分かりいただけたかと思います。

住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

2024年6月時の金利予想

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年5月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

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表面金利: 年0.648%

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毎月返済額: 79,853円

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①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

2位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.792%
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表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。