住宅ローンの10年後の変動金利は2.322%〜3.847%まで上昇と予想！ 12銀行を試算【2026年最新予測】（3ページ目）

2025年最新の金利予想はこちらです。

以下は2024年10月時点の金利予想です。

住宅ローン10年後の変動金利を試算（2024年10月）

　まずは、12銀行の10年後の変動金利を試算してみましょう。各銀行が発表している固定金利から試算すると以下のようになりました。試算の結果は、絶対的なものではなく、あくまでも参考値だと思ってください。

ゼロ金利解除後、12銀行は変動金利の上昇時期を何年以内と予測しているか

　次に、各銀行が変動金利の上昇時期をどのように想定しているのか、試算してみましょう。

　2024年3月に日銀は、「マイナス金利解除」と長期金利を0％に誘導する「イールドカーブ・コントロール（YCC）政策」の撤廃を決定し、非伝統的な金融政策が終了しました。（参考記事：日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？）

　また、同年7月には「ゼロ金利解除」も行われ、「金利のある世界」が到来することとなりました。（参考記事：日銀の追加利上げで「金利のある世界」の到来！住宅ローンを変動金利で借りている人は5年ルールのツケを払えるか？）

　ゼロ金利解除後、日銀は政策金利を0.25％まで引き上げましたが、10月時点では、大手銀行の住宅ローン変動金利は0.15%程度しか引き上げていません。

　これまで銀行はさまざまな理由から積極的に変動金利を引き下げてきましたが、金利の引き上げには慎重になっているようです。

　おそらく周りの銀行の動きを見ながら、徐々に金利を引き上げていくような印象を受けました。

　今後は、日銀が政策金利を中立金利に近づけるタイミングに注目すべきです。中立金利とは、金融緩和や金融引き締めを行わない自然な状態の金利のことで、中央銀行は政策金利を中立金利と同じ水準にするというのが世界的な傾向です。

　この中立金利が何％なのか、そして現在の緩和的な状況をいつ、どのように解消していくのかに、市場の関心は移りつつあります。

短期金利（政策金利）は3.0％まで上昇と予想

　日銀による「ゼロ金利政策の解除」により、今後の短期金利はどうなるのでしょうか。

　過去のゼロ金利解除時は変動金利が1.875％程度でしたが、緩和的状況が続く中、金利の上昇スピードはこれまでよりもかなり遅いものとなり、私の事前の予想は外れてしまいました。

　現在、市場関係者や日銀のレポートでは、中立金利が1.0％くらいと見ている人もいるようですが、政策決定会合の議事録を見ると、2.0％後半と考えている委員が多いようです。

　個人的には3.0％くらいと見てもよいと考えており、これからは、時期はともかく短期金利が2.0～3.0％へ向けた上昇が始まると見ています。

変動金利は何年以内に1.0%上昇するか？

　では銀行は、政策金利が1.0％上昇するのは何年以内と考えているのでしょうか。

　政策金利が1.0％になるということは、変動金利が1.0%上昇するということです（銀行にもよりますが）。その時期を、12銀行が何年以内に予想しているのかを試算した結果は以下のとおりです。

変動金利が2024年1月の金利から1.0%上昇する時期を予想
時期	銀行名
2年以内	三菱UFJ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行
3～7年以内	みずほ銀行、ソニー銀行、イオン銀行、楽天銀行
8～10年以内	auじぶん銀行
11～15年以内	住信SBIネット銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行

　試算の結果、みずほ銀行をはじめ、12銀行中8行が7年以内（うち4行は2年以内）に変動金利が1.0%上昇すると予想しているようです。

　メガバンク、信託銀行、変動金利の金利競争から一歩身を引いている銀行は、金利上昇がある程度早く来ると予想しているようです。

　住信SBIネット銀行、PayPay銀行は、これまでのスタンスから大きく変わらず、10年以内に大きな金利上昇はないと予想しているようです。

　なお、SBI新生銀行は、前回、前々回と店頭金利が変更されていないので、予想が変化しているかどうかはわかりません。

今後10年、20年、30〜35年までの変動金利推移を予測（12銀行）

　それでは各銀行の「X年後の変動金利推計」を試算していきます。

　銀行により固定金利の最長固定期間が、10年、20年、30年or35年と3パターンあるので、3つに分けてグラフを作成してみました。

今後10年までの金利推移予測（イオン銀行、楽天銀行）

今後20年までの金利推移予測（三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行、三井住友銀行）

今後30年or35年までの金利推移予測（三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行）

今後10年までの金利推移予測

　イオン銀行と楽天銀行は、金利上昇のペースが以前よりも緩やかになると予想しているようです。

　具体的には、5年以内に金利が＋１.0％程度上昇し、10年後まで2.0％程度に緩やかに上昇するという予想です。

10年固定金利ランキングはこちら >>

今後20年までの金利推移予測

三菱ＵＦＪ銀行

　1年以内に変動金利が1.0％以上上昇すると見込んでいるようです。その後、5年以内に変動金利は2.5％近くまで上昇すると予想。その後は、金利が低下し10年後にまた金利上昇が始まるというような、循環型の金利推移を予想しているようです。ある程度オーソドックスな予想のように思われます。

　ただ、10月の変動金利は0.345％と適用金利を据え置いたので、将来の金利上昇を前提に、戦略的に変動金利の顧客を囲い込みに来たように見えます。

みずほ銀行

　金利上昇は緩やかになると想定していて、変動金利が1.0％以上となるのは7年後と想定しているようです。その後、金利は徐々に上昇していきますが、3.0％程度までと緩やかながら安定成長を見込んでいるようです。

三井住友銀行

　金利上昇のスピードが速いと考えているようで、2年で＋1.0%の上昇を見込んでいます。ただ、その後は好況局面が終了し、10年後に3.0％まで、緩やかに上昇すると予想しているようです。

りそな銀行

　2年以内に金利は＋1.0%になると見ているようですが、その後は少し下がり、また10年後を目指して4.0％超まで上昇すると見込んでいるようです。

　やや不自然なくらいに右肩上がりの金利上昇となっていて、10年以降は営業的な観点から数値を付けにいったにおいがしますが、このように景気が回復すればよいと願わずにはいられません。

ソニー銀行

　7年以内に金利は＋1.0％になるという、やや緩やかな金利上昇を予想しているようです。その後もゆっくりとした金利上昇を見込んでいますが、10年かけて1.5％程度に上昇、その後は2.5％近くまで緩やかに上昇すると見ているようです。

SBI新生銀行

　これまでの銀行とは大きく異なり、金利が＋1.0％になるのは11年目以降と、金利上昇がほとんどないというシナリオを持っているようです。

　とはいえ、店頭金利の設定が1年半ほど全く変わらないため、予測というよりは、営業政策的な設定なのでしょう。

今後30年or35年までの金利推移予測

三井住友信託銀行

　2年以内に金利は＋1.0％上昇すると見込んでいるようです。3年たって景気は減速するも徐々に持ち直し、20年後までに変動金利は4.0％まで上昇するという、明るい予想です。

住信SBIネット銀行

　5年かけて徐々に金利が上昇しますが、＋1.0％以内におさまると予想しており、＋1.0％になるのは、11年以降になると見込んでいるようです。

　11年後以降は急上昇し、20年後には6.0％近辺まで上がると、かなり極端な予想となっています。おそらくこれは予測ではなく、営業的な金利設定により生じた"ゆがみ"ではないかと思われます。

auじぶん銀行

　10年以内に金利は＋1.0％になると予想しており、その後、20年後くらいまで金利が緩やかに2.0％に、30年後には3.0％近くまで上がるという予想です。

　金利設定についてあくまで個人的な見解ですが、担当者があまり考えず適当に設定したようにしか見えません。

PayPay銀行

　金利＋1.0％は11年目以降になると見ているようで、15年目にはまたいきなり3.0％近くまで上昇するという非常に大胆は金利設定となっています。やや見識を疑ってしまいますが、おそらく営業政策的な金利設定なのでしょう。

35年固定金利ランキングはこちら >>

2024年6月時の金利予想

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新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

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一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

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借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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イオンの買い物が最大157.5万円割引!

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住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.913%
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表面金利: 年0.780%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 81,644円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　3591万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

おすすめポイント

①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。