住宅ローンの10年後の変動金利は2.322%〜3.847%まで上昇と予想！ 12銀行を試算【2026年最新予測】（4ページ目）

2024年最新の金利予想はこちらです。

以下は2024年6月時点の金利予想です。

住宅ローン10年後の変動金利を試算（2024年6月時点）

　以下は、2024年6月時点の12銀行の10年後の変動金利を試算した表です。

　前回（2023年11月）の試算に比べれば平均で約0.1％と上昇幅はわずかですが、金利を上げた銀行が5行、下げた銀行が6行となっていて、金利を少し下げた銀行が多かったことに驚きました。

　しかし、これまでの変動金利を長いスパンで見れば、1990年代には変動金利が8%を超えた時期もあり、変動金利はまだまだ低い水準にとどまると予想しているようです。

　また、各銀行の10年固定金利と見比べてみて、特徴的なのは、12銀行中、10行は、10年固定金利の適用金利よりも10年後の変動金利が高く設定されているという点です。

　つまり、12銀行中、10行は変動金利の上昇を強く見込んでいると言えます。

　変動金利は日銀の金融政策次第で大きく変わりますが、各銀行は10年後に上記の変動金利になるとの予想のもと、金利を設定しています。銀行は日銀のゼロ金利解除も見越して、金利の上昇を確信しているようです。

12銀行は変動金利の上昇時期を何年以内と予測しているか

　次に、各銀行が変動金利の上昇時期をどのように想定しているのか、試算してみましょう。

　2024年3月に、「マイナス金利解除」と長期金利を0％に誘導する「イールドカーブ・コントロール（YCC）」政策の撤廃を決定したことにより、非伝統的な金融政策が終了しました。

　これにより正常な金融政策に戻ったため、市場の関心は「ゼロ金利解除」に移っています。（参考記事：日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？）

　これまで、日銀による金融政策導入のタイミングで大手銀行の住宅ローンの変動金利は0.5%程度下落したため、異次元金融緩和が解除されれば、その分は上昇すると予想していました。

　しかし、2024年3月の解除から6月時点では、変動金利は0.1％も上昇していません。

　これは、銀行が金利を上げると取引が減ることを恐れ、利上げに慎重になっているものと見られます。

日銀のゼロ金利解除で変動金利は1%を超える

　では、異次元金融緩和の解除からさらに一歩踏み込み、今後、日銀による「ゼロ金利政策」が解除されると、変動金利はどうなるのでしょうか。

　過去のゼロ金利解除時は、変動金利が1.875％程度でしたが、緩和的状況が続く中、金利の上昇スピードはこれまでよりも遅くなる可能性が高くなっていると見ています。

　質的・量的金融緩和を解除はするものの、景気の好循環に向かうための準備段階であり、緩やかながら着実に成長しているようで、金利は本格的に上昇を始める兆しが散見されます。

ゼロ金利解除は2年〜10年以内と予想

　異次元緩和は終了しましたが、次のゼロ金利解除までは金利が1％までは上昇しない可能性が高いと考えております。

　ここでは、変動金利が1％を超えるのはゼロ金利解除後であると想定し、銀行の予測状況を見てみました。

　日銀のゼロ金利解除の時期を各銀行が何年以内に予想しているのか試算した結果は以下のとおりです。

　試算の結果、みずほ銀行をはじめ、12銀行中10行が3年以内（内、6行は2年以内）にゼロ金利が解除されると予想しているようです。

　前回（2023年11月）に試算した時は、3年以内に動きがあると見ている銀行はたったの2行だったので、これまでの予測を変更して、金利の上昇スピードは速くなると見ているようです。

　また、住信SBIネット銀行は、前回は2年以内と予想していましたが、5年以内と大胆な変更をしたようです。

　メガバンクや地方銀行に続き、ネット銀行も預金金利の引き上げの動きが見られるようになりました。銀行にとっての仕入れである預金金利の上昇は、売値である住宅ローン金利の上昇の前触れであると考えられます。

今後10年、20年、30〜35年までの変動金利推移を予測（2024年6月時点の予想）

　2024年6月時点の「X年後の変動金利推計」を試算していきます。

　銀行により固定金利の最長固定期間が、10年、20年、30年or35年と3パターンあるので、3つに分けてグラフを作成してみました。

今後10年までの金利推移予測（イオン銀行、楽天銀行）

今後20年までの金利推移予測（三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、住友銀行、りそな銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行）

今後30年or35年までの金利推移予測（三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行）

今後10年までの金利推移予測

　物価2.0％がある程度安定的になれば、変動金利はその水準を超えて大きく下がる可能性は低いので、物価の先行きについてもインフレ傾向を見込んでいるものと思われます。

　イオン銀行と楽天銀行は、10年かけて緩やかに2.0％以上に上昇するという予想は大きく変えていませんが、金利上昇が以前よりも若干大きくなると予想しているようです。

今後20年までの金利推移予測

三菱ＵＦＪ銀行

　1年以内にゼロ金利解除を見込んでいるようで、その後、変動金利は3％近くまで上昇すると予想。経済の安定的な成長を見込んでいるようです。10年後の金利予想だけが落ち込んでいるのは、10年固定金利を営業政策上、低めに設定しているからでしょう。

　その後も、景気は好況と不況を繰り返し、11～15年以内には金利が6％近くまでの上昇を見込んでいて、金利が経済成長率を上回る正常な状態になると見ており、理想的な経済成長を想定しているようです。

みずほ銀行

　金利上昇は緩やかになると想定していて、変動金利が1％以上となるのは2年後と想定しているようです。その後、金利は徐々に上昇していきますが、3％程度までと緩やかながら安定成長を見込んでいるようです。

三井住友銀行

　金利上昇のスピードが速いと考えているようで、3年で2％超までの上昇を見込んでいます。ただ、その後、景気後退局面入りすると見ているのか、金利が２％前後まで低迷し、10年後に金利が再び上昇を始めると見ているようです。

りそな銀行

　2年以内に1%を超えると見ており、早期の利上げを予想しているようですが、その後は緩やかな上昇と考えているようです。その後も、持続的な経済成長により金利は4％を超えるとの予想です。

　やや不自然なくらいに右肩上がりの金利上昇となっていて、10年以降は営業的な観点から数値を付けにいったにおいがしますが、このように景気が回復すればいいなと願わずにはいられません。

ソニー銀行

　2年以内にゼロ金利解除があっても、金利上昇は非常にゆっくりと予想しているようで、10年かけて2％程度に上昇との見込みのようです。10年後も持続的金利は上昇し、15年以内に3％近くまでの上昇とみているようです。

SBI新生銀行

　これまでの銀行とは大きく異なり、1年以内にゼロ金利解除がなされた後は、むしろ金利が低下するという大胆な予測のようです。

　とはいうものの、1年前と店頭金利の設定が全く変化がないため、予測というよりは、営業政策的な設定なのでしょう。

今後30年or35年までの金利推移予測

三井住友信託銀行

　1年以内にゼロ金利が解除されると見込んでいるようです。3年たって景気は減速するも徐々に持ち直し、20年後までに変動金利は4％まで上昇するという、明るい予想です。

住信SBIネット銀行

　前回と違って、今回は金利がマイナスになるようなおかしな金利設定にはなっていませんでした。それでも、5年以内にはゼロ金利解除がないと予想するという、他行とは異なる独自路線を貫いています。

　7年後以降は、金利は急上昇し、20年後には6％近辺までとかなり極端な見込みとなっています。おそらくこれは予想ではなく、営業的な金利設定により生じたゆがみではないかと思われます。

auじぶん銀行

　2年以内にゼロ金利解除と予想しているようですが、その後、20年くらいまで金利がゆっくり2％に、30年後には3％に上がるという予想です。あくまでも個人的な見解ですが、金利設定は、あまり担当者が考えずに適当に金利設定したようにしか見えません。

PayPay銀行

　ゼロ金利解除は5年後ですぐには起こらないと見ているようです。たまた、7年目にはまた現在のゼロ金利に戻るという、非常に大胆は金利設定をしていて、やや見識を疑ってしまいます。おそらく、営業政策的な金利設定なのでしょう。

変動金利上昇は想定すべき

　以上のように、銀行によって変動金利の金利の見通しはかなり違います。また繰り返しになりますが、あくまで固定金利との金利差から試算したものであり、確定的な情報ではありません。

　とはいえ、「主要12銀行は、10年後の変動金利が1.176%〜2.579%と想定している」と試算できることはお分かりいただけたかと思います。

2023年11月時の金利予想

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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使い道: 本人または家族が居住するための、
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●戸建住宅の新築資金
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●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
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表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

おすすめポイント

①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。