auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローン変動金利は、国債金利上昇で一気に1%上昇!? 営業戦略から読み解く引き上げタイミング(住宅ローン金利の仕組み・第3回)

2022年5月18日公開(2022年11月24日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンの変動金利は、銀行が住宅ローン残高を積み上げるため、営業戦略として金利優遇をしています。そのため営業戦略が変わった途端、変動金利を最大で0.95%~1.10%程度上昇させると予想します。それもかなり早期に上昇する可能性があります。過去の基準金利や、短期プライムレートなどから、銀行の営業戦略を読み解きましょう。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明

住宅ローン金利の変動金利の構造を把握する

住宅ローン金利を要素に分解する

 住宅ローンの金利は、過去は横並びで決まっていましたが、金利の自由化が進み、各銀行がそれぞれ独自に金利を設定するようになりました。その金利は、「基準金利+プレミアム」という構造になっていると考えられます。

 いろいろな書籍や記事で、「変動金利の基準は短期プライムレート」と記述されているのを見たことがあると思います。これは、多くの銀行で当てはまるのですが、もう少し正確に言うと次のようになります。

変動金利=「短期プライムレート」+「プレミアム」

 この変動金利は、「店頭基準金利」を指し、以下、変動金利(基準金利)とします。実際に融資される金利は「変動金利(適用金利)」といい、この変動金利(基準金利)から、優遇金利(一種の割引のようなもの)を引いたものです。

住宅ローンのプレミアムとはなにか?

 住宅ローンの「プレミアム」とは、住宅ローンの粗利(経費なども含まれた利益で、売り上げから原価を引いたものに相当する)のようなものです。

 その内容は、住宅ローンのシステム、店舗、営業活動などの経費、銀行が負担している団信保険料、個人の破綻の可能性である信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、住宅ローン取引で確保したい収益などで、これらを合算したものです。このプレミアムを、以下「P2」と表現します。

短期プライムレートとはなにか?

 前述の「短期プライムレート」とは、法人向けの融資の金利の一つです。この短期プライムレートも金利なので、「基準金利+プレミアム」に分解することができます。

 短期プライムレートにおける「基準金利」は、市場調達金利です。銀行は、預金などで資金を調達して、融資をしているのです。市場調達金利は、いわば原価にあたります。

 短期プライムレートの「プレミアム」とは、法人融資の粗利のようなものです。システム、店舗、営業活動などの経費、信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、確保したい収益などを合算したものとなります。これを、以下「P1」と表現します。

 つまり、住宅ローンの金利は、以下のような構造になっています。

変動金利=「調達金利」+「P1」+「P2」

三菱UFJ銀行の変動金利(基準金利)を分解

 具体的に三菱UFJ銀行の変動金利の店頭基準金利(以下、「変動金利(基準金利)」と記載)を例にとって見てみましょう。

 同行の2021年3月期のディスクロージャー誌上では、各数値は以下のようになっています。

・市場調達金利 0%
・短期プライムレート 1.475%(2021年3月)
・変動金利(基準金利) 2.475%

 以上の数値から、P1、P2が計算できます。

・P1=1.475%-0%=1.475%
・P2=2.475%-1.475%=1.000%

 住宅ローンの変動金利(基準金利)は、以上のように、もともとプレミアムが2種類も乗っていてかなり金利が高くなっているため、値下げ余地があるように見受けられます。

市場調達金利の水準は?

 では、金利がどう推移しているのかを見ていきましょう。

 まず、市場調達金利の推移を見てみます。

 各銀行の調達金利は、それぞれ異なります。資金調達のメインは預金であり、不足資金はコール市場等で金融市場から調達するのが一般的ですが、ここでは、わかりやすく無担保コールレート(翌日物)を調達金利とみなすことにします。

 グラフをみればわかる通り、無担保コールレート(翌日物)と、短期プライムレート、変動金利(基準金利)は、ほぼ連動しているといってよいでしょう。わずかな違いとして、2016年のマイナス金利以降は、無担保コールレートがマイナス金利に突入したが、短期プライムレートなどは変化していない点くらいです。

グラフ:変動金利の基準

現在の変動金利の低さは、銀行の経営判断

 次に、「変動金利(基準金利)」と、実際の融資金利である「変動金利(適用金利)」の推移を見てみましょう。

 繰り返しますが、変動金利(適用金利)とは、変動金利(基準金利)から優遇金利(割引のようなもの)を差し引いた、実際に取引で適用される金利です。優遇は、各銀行が独自に決めています。

 グラフをみれば、変動金利(基準金利)は、無担保コールレート(翌日物)と連動しており、つまり日銀の金融政策に連動しています。一方で、変動金利(適用)は、金融政策の影響以外の要因で変化していると分かります。優遇金利が徐々に拡大しているのです。

グラフ:変動金利などの推移
これ以降は三菱UFJ銀行とは別の大手銀行の公表金利を採用

 これまでの構造分析をもとに、実際の金利をあてはめてみると、次のような関係となっていることがわかります。

変動金利(適用金利)
=変動金利(基準金利)-優遇金利
=調達金利+P1+P2-優遇金利
=0%+(1.475%+1%)-2.1%
=0.375%

 プレミアムの全体(P1とP2の合計)は、2.475%で、それに対する優遇金利が2.1%です。各銀行は、原価割れで融資を行うことはできないので、プレミアムの範囲内で優遇の水準を決定していると考えられます。ただし、優遇金利による割引で、プレミアムはほとんどなくなっています。

 プレミアムの範囲内で優遇金利を収めてはいるものの、収益確保もギリギリと思えるくらいに大胆な割引をしているのは、銀行の経営的な判断でしょう。

 現在の銀行のポートフォリオにおいて、住宅ローンの超低金利の資産を積み上げることは、期間収益にはほとんど貢献しないだけでなく、将来の金利上昇時には資金効率の悪いお荷物となりかねないことを理解しているはずなので、経営上の判断であると確信しています。

営業政策の転換点は2010年

 こうした経営判断はいつ行われたのでしょうか。

 次のグラフを見ると、2010年3月に大きな営業政策の転換があったことがわかります。

グラフ:変動金利を要素に分解
※短期プライムレートと住宅ローン金利は、大手銀行のデータを利用。上記金利から、P1、P2、優遇金利を計算

 それ以前は、企業向け融資の指標である「短期プライムレート」が金利をコントロールする中心だったのですが、それ以降は、「優遇金利」をコントロールすることに変更した、ということです。

 2010年3月以前は、優遇金利はP2と同じ水準の▲1%で、1.475%を粗利として確保すればよいという営業戦略だったのでしょう。

 しかし、無担保コールレートが再びゼロ金利となり、これ以上金利が下がらない状態になったため、短期プライムレートを変更することをあきらめ、優遇金利を変えることで、変動金利(適用金利)をさらに引き下げることにしました。

 この転換で、企業向け融資の指標である「短期プライムレート」と同じ水準であった変動金利(適用金利)を、独立して引き下げたのです。その意図と効果の分析はここでは触れませんが、「住宅ローンに金利革命が起こった」と言ってよいほどの変化が起きました。個人用の金利が、法人のための最優遇金利よりも低い金利となる、という異常事態が発生したのです。

 金利の引き下げは、取引拡大のためにすることが多いです。住宅ローン取引の拡大方針を各銀行が打ち出し、これまでの常識を覆すような金利の引き下げを競争して行っていることから、営業戦略で金利を下げていると考えざるを得ません。

 また、2010年までは金融政策の変更が何度かありましたが、優遇金利の水準はほぼ変わらなかったことから、金融政策の影響は全くなかったと言えます。

優遇金利が拡大してきた

 2010年4月から優遇幅の拡大が始まり、すぐに▲1.7%まで拡大しました。これは営業戦略による値下げだと考えられます。

 さらに、2016年の日銀の異次元緩和策導入を機に、優遇金利が▲1.85%まで拡大しました。これは、もしかすると金融政策に忖度(そんたく)して下げたのかもしれません。

 しかし2016年6月以降さらに優遇幅は再拡大し、現在では優遇金利が▲2.1%まで広がっていますが、この間、金融政策において短期金利に対するものに特段の変化はないため、営業戦略で広がったと考えられます。

 つまり、優遇幅は▲1%から▲2.1%に拡大していて、そのうち、日銀への忖度かもしれないのが▲0.15%入っています。

変動金利引き下げは、有効な営業戦略

 住宅ローン残高を増やすために、変動金利(適用金利)を下げるのが営業戦略として有効であったことも変動金利の低さにつながったと考えられます。

フラット35と変動金利の推移

 住宅金融支援機構の調査を見ると、住宅ローンを選択する時に最も重視するのが「金利が安いこと」としている人が最も多く、実際に住宅ローンの新規の契約は半分以上の方が変動金利を選択しています。そのため、変動金利(適用金利)を下げることが、住宅ローンの取引を増やす最も確実な方法だったと考えられます。そうしなければ、全期間固定商品のフラット35に顧客が流れてしまいます。

 また、グラフの通り、フラット35の金利が急低下しているのに、変動金利に割安感がなければ、変動金利を選択する人がいなくなってしまいます。フラット35に追われるように、変動金利(適用金利)の金利を下げてきたのではないか、と思われます。

 変動金利(適用金利)とフラット35は、相関係数0.930と強い正の相関がみられ、ほぼ連動しているといってもいいでしょう。

変動金利が上昇するタイミングは近い?

新規借入は、国債金利上昇がターニングポイント

 銀行は住宅ローンの取引を拡大するため、▲1.95%~▲2.1%の優遇を行っています。これは、住宅ローン取引を積み上げることが目的でした。

 では、銀行が住宅ローンの残高を十分に積み上げたと判断したり、別の資金運用先に変更することを決めたりしたら、どうなるでしょうか。

 おそらく優遇水準を縮小していくことになります。つまり、変動金利(適用金利)を引き上げます。2010年以前の状況に戻るということです。そしてその金利上昇幅は、最大で0.95%~1.10%程度と予想します。

 銀行は、超低金利のために資金運用難となっていて、やむを得ず住宅ローンを選んでいるという側面があります。しかし、現在のように日米の金利差が拡大している中で、長期国債の金利が上昇するリスクが高まっています。

 現在の10年国債の利回りは0.2%程度(2022年4月現在)で、変動金利(適用金利)よりも低いのですが、もし国債金利が0.5%以上と住宅ローンの変動金利を上回るようになれば、運用先を住宅ローンから長期国債にシフトする可能性が出てきます。その時、営業戦略の変更のタイミングになるかもしれません。

 このような営業戦略の変更により、変動金利(適用金利)の金利上昇のデメリットを被るのは、その時点で新規に住宅を購入し、住宅ローンを利用しようとしている人です。

すでに借りている人の金利上昇はまだ先

 すでに住宅ローンを借りた人にとっては、金利上昇はもう少し先の話となるでしょう。

 というのも、銀行の営業戦略の変更があっても、変動金利(基準金利)は、金融政策が変更されない限りは変更されない可能性が高いからです。

 現在のところ、日銀は金融緩和策を堅持すると明言しているので、変動金利(基準金利)は当面変化しないでしょう。

 新たに借りる人の変動金利(適用金利)が上昇したとしても、変動金利(基準金利)が変化しなければ、これまでに変動金利を選択したという人にとって、適用金利の上昇は起きません。借りた人の優遇金利は後から変更はできないからです。

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住宅ローン変動金利ランキング

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
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総返済額 3218万円
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手数料(税込)
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0円
毎月返済額
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「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

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手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

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団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
  • ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

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手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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