住宅ローンの変動金利は、銀行が住宅ローン残高を積み上げるため、営業戦略として金利優遇をしています。そのため営業戦略が変わった途端、変動金利を最大で0.95％～1.10％程度上昇させると予想します。それもかなり早期に上昇する可能性があります。過去の基準金利や、短期プライムレートなどから、銀行の営業戦略を読み解きましょう。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
住宅ローン金利の変動金利の構造を把握する
住宅ローン金利を要素に分解する
住宅ローンの金利は、過去は横並びで決まっていましたが、金利の自由化が進み、各銀行がそれぞれ独自に金利を設定するようになりました。その金利は、「基準金利＋プレミアム」という構造になっていると考えられます。
いろいろな書籍や記事で、「変動金利の基準は短期プライムレート」と記述されているのを見たことがあると思います。これは、多くの銀行で当てはまるのですが、もう少し正確に言うと次のようになります。
変動金利＝「短期プライムレート」＋「プレミアム」
この変動金利は、「店頭基準金利」を指し、以下、変動金利（基準金利）とします。実際に融資される金利は「変動金利（適用金利）」といい、この変動金利（基準金利）から、優遇金利（一種の割引のようなもの）を引いたものです。
住宅ローンのプレミアムとはなにか？
住宅ローンの「プレミアム」とは、住宅ローンの粗利（経費なども含まれた利益で、売り上げから原価を引いたものに相当する）のようなものです。
その内容は、住宅ローンのシステム、店舗、営業活動などの経費、銀行が負担している団信保険料、個人の破綻の可能性である信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、住宅ローン取引で確保したい収益などで、これらを合算したものです。このプレミアムを、以下「P2」と表現します。
短期プライムレートとはなにか？
前述の「短期プライムレート」とは、法人向けの融資の金利の一つです。この短期プライムレートも金利なので、「基準金利＋プレミアム」に分解することができます。
短期プライムレートにおける「基準金利」は、市場調達金利です。銀行は、預金などで資金を調達して、融資をしているのです。市場調達金利は、いわば原価にあたります。
短期プライムレートの「プレミアム」とは、法人融資の粗利のようなものです。システム、店舗、営業活動などの経費、信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、確保したい収益などを合算したものとなります。これを、以下「P1」と表現します。
つまり、住宅ローンの金利は、以下のような構造になっています。
変動金利＝「調達金利」＋「P1」＋「P2」
三菱ＵＦＪ銀行の変動金利（基準金利）を分解
具体的に三菱ＵＦＪ銀行の変動金利の店頭基準金利（以下、「変動金利（基準金利）」と記載）を例にとって見てみましょう。
同行の2021年3月期のディスクロージャー誌上では、各数値は以下のようになっています。
・市場調達金利 0％
・短期プライムレート 1.475％（2021年3月）
・変動金利（基準金利） 2.475％
以上の数値から、P1、P2が計算できます。
・P1＝1.475%-0%=1.475％
・P2＝2.475%-1.475%=1.000％
住宅ローンの変動金利（基準金利）は、以上のように、もともとプレミアムが２種類も乗っていてかなり金利が高くなっているため、値下げ余地があるように見受けられます。
市場調達金利の水準は？
では、金利がどう推移しているのかを見ていきましょう。
まず、市場調達金利の推移を見てみます。
各銀行の調達金利は、それぞれ異なります。資金調達のメインは預金であり、不足資金はコール市場等で金融市場から調達するのが一般的ですが、ここでは、わかりやすく無担保コールレート（翌日物）を調達金利とみなすことにします。
グラフをみればわかる通り、無担保コールレート（翌日物）と、短期プライムレート、変動金利（基準金利）は、ほぼ連動しているといってよいでしょう。わずかな違いとして、2016年のマイナス金利以降は、無担保コールレートがマイナス金利に突入したが、短期プライムレートなどは変化していない点くらいです。
現在の変動金利の低さは、銀行の経営判断
次に、「変動金利（基準金利）」と、実際の融資金利である「変動金利（適用金利）」の推移を見てみましょう。
繰り返しますが、変動金利（適用金利）とは、変動金利（基準金利）から優遇金利（割引のようなもの）を差し引いた、実際に取引で適用される金利です。優遇は、各銀行が独自に決めています。
グラフをみれば、変動金利（基準金利）は、無担保コールレート（翌日物）と連動しており、つまり日銀の金融政策に連動しています。一方で、変動金利（適用）は、金融政策の影響以外の要因で変化していると分かります。優遇金利が徐々に拡大しているのです。
これまでの構造分析をもとに、実際の金利をあてはめてみると、次のような関係となっていることがわかります。
変動金利（適用金利）
＝変動金利（基準金利）－優遇金利
＝調達金利＋P1＋P2－優遇金利
＝0％＋（1.475％＋1％）－2.1％
＝0.375%
プレミアムの全体（P1とP2の合計）は、2.475％で、それに対する優遇金利が2.1%です。各銀行は、原価割れで融資を行うことはできないので、プレミアムの範囲内で優遇の水準を決定していると考えられます。ただし、優遇金利による割引で、プレミアムはほとんどなくなっています。
プレミアムの範囲内で優遇金利を収めてはいるものの、収益確保もギリギリと思えるくらいに大胆な割引をしているのは、銀行の経営的な判断でしょう。
現在の銀行のポートフォリオにおいて、住宅ローンの超低金利の資産を積み上げることは、期間収益にはほとんど貢献しないだけでなく、将来の金利上昇時には資金効率の悪いお荷物となりかねないことを理解しているはずなので、経営上の判断であると確信しています。
営業政策の転換点は2010年
こうした経営判断はいつ行われたのでしょうか。
次のグラフを見ると、2010年3月に大きな営業政策の転換があったことがわかります。
それ以前は、企業向け融資の指標である「短期プライムレート」が金利をコントロールする中心だったのですが、それ以降は、「優遇金利」をコントロールすることに変更した、ということです。
2010年3月以前は、優遇金利はP2と同じ水準の▲1％で、1.475％を粗利として確保すればよいという営業戦略だったのでしょう。
しかし、無担保コールレートが再びゼロ金利となり、これ以上金利が下がらない状態になったため、短期プライムレートを変更することをあきらめ、優遇金利を変えることで、変動金利（適用金利）をさらに引き下げることにしました。
この転換で、企業向け融資の指標である「短期プライムレート」と同じ水準であった変動金利（適用金利）を、独立して引き下げたのです。その意図と効果の分析はここでは触れませんが、「住宅ローンに金利革命が起こった」と言ってよいほどの変化が起きました。個人用の金利が、法人のための最優遇金利よりも低い金利となる、という異常事態が発生したのです。
金利の引き下げは、取引拡大のためにすることが多いです。住宅ローン取引の拡大方針を各銀行が打ち出し、これまでの常識を覆すような金利の引き下げを競争して行っていることから、営業戦略で金利を下げていると考えざるを得ません。
また、2010年までは金融政策の変更が何度かありましたが、優遇金利の水準はほぼ変わらなかったことから、金融政策の影響は全くなかったと言えます。
優遇金利が拡大してきた
2010年4月から優遇幅の拡大が始まり、すぐに▲1.7％まで拡大しました。これは営業戦略による値下げだと考えられます。
さらに、2016年の日銀の異次元緩和策導入を機に、優遇金利が▲1.85％まで拡大しました。これは、もしかすると金融政策に忖度（そんたく）して下げたのかもしれません。
しかし2016年6月以降さらに優遇幅は再拡大し、現在では優遇金利が▲2.1％まで広がっていますが、この間、金融政策において短期金利に対するものに特段の変化はないため、営業戦略で広がったと考えられます。
つまり、優遇幅は▲1％から▲2.1％に拡大していて、そのうち、日銀への忖度かもしれないのが▲0.15％入っています。
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変動金利ランキングはこちら >>変動金利引き下げは、有効な営業戦略
住宅ローン残高を増やすために、変動金利（適用金利）を下げるのが営業戦略として有効であったことも変動金利の低さにつながったと考えられます。
住宅金融支援機構の調査を見ると、住宅ローンを選択する時に最も重視するのが「金利が安いこと」としている人が最も多く、実際に住宅ローンの新規の契約は半分以上の方が変動金利を選択しています。そのため、変動金利（適用金利）を下げることが、住宅ローンの取引を増やす最も確実な方法だったと考えられます。そうしなければ、全期間固定商品のフラット35に顧客が流れてしまいます。
また、グラフの通り、フラット35の金利が急低下しているのに、変動金利に割安感がなければ、変動金利を選択する人がいなくなってしまいます。フラット35に追われるように、変動金利（適用金利）の金利を下げてきたのではないか、と思われます。
変動金利（適用金利）とフラット35は、相関係数0.930と強い正の相関がみられ、ほぼ連動しているといってもいいでしょう。
変動金利が上昇するタイミングは近い？
新規借入は、国債金利上昇がターニングポイント
銀行は住宅ローンの取引を拡大するため、▲1.95％～▲2.1％の優遇を行っています。これは、住宅ローン取引を積み上げることが目的でした。
では、銀行が住宅ローンの残高を十分に積み上げたと判断したり、別の資金運用先に変更することを決めたりしたら、どうなるでしょうか。
おそらく優遇水準を縮小していくことになります。つまり、変動金利（適用金利）を引き上げます。2010年以前の状況に戻るということです。そしてその金利上昇幅は、最大で0.95％～1.10％程度と予想します。
銀行は、超低金利のために資金運用難となっていて、やむを得ず住宅ローンを選んでいるという側面があります。しかし、現在のように日米の金利差が拡大している中で、長期国債の金利が上昇するリスクが高まっています。
現在の10年国債の利回りは0.2％程度（2022年4月現在）で、変動金利（適用金利）よりも低いのですが、もし国債金利が0.5％以上と住宅ローンの変動金利を上回るようになれば、運用先を住宅ローンから長期国債にシフトする可能性が出てきます。その時、営業戦略の変更のタイミングになるかもしれません。
このような営業戦略の変更により、変動金利（適用金利）の金利上昇のデメリットを被るのは、その時点で新規に住宅を購入し、住宅ローンを利用しようとしている人です。
すでに借りている人の金利上昇はまだ先
すでに住宅ローンを借りた人にとっては、金利上昇はもう少し先の話となるでしょう。
というのも、銀行の営業戦略の変更があっても、変動金利（基準金利）は、金融政策が変更されない限りは変更されない可能性が高いからです。
現在のところ、日銀は金融緩和策を堅持すると明言しているので、変動金利（基準金利）は当面変化しないでしょう。
新たに借りる人の変動金利（適用金利）が上昇したとしても、変動金利（基準金利）が変化しなければ、これまでに変動金利を選択したという人にとって、適用金利の上昇は起きません。借りた人の優遇金利は後から変更はできないからです。
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変動金利ランキングはこちら >>第1回 市場金利は「景気」の影響受けない!?
第2回 変動金利を2年以内に引き上げる銀行は4行!?
第3回 営業戦略から見る、変動金利引き上げ時期
第4回 固定金利は、忖度と営業戦略で決まる
第5回 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？
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【2022年7月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
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（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）（変動金利（全期間引下げプラン）と、固定35年（当初期間引下げプラン）は、2022年6月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンを利用できない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
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（借入時年齢：50歳以下）
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（借入時年齢：50歳以下）
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無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
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(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
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PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,886円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
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（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,647円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料717円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料478円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
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0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
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0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
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■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
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＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
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・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
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金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
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－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
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■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
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■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
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－年齢（借入時） ■自社商品
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70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
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■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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