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市場金利は「景気」の影響受けない!?データ解析で判明した真の要因は?(住宅ローン金利の仕組み・第1回)

2022年4月11日公開(2022年4月28日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンを利用しようとする人は、「金利が将来どのように動くのか」に高い関心を寄せるれますが、専門家であっても予測が難しい、ということを分かっている人は少ないようです。これから4回にわたって、住宅ローン金利について徹底解説します。第1回は、住宅ローン金利のベースとなる「市場金利」について考察します。過去のデータから、金利が動いた要因が何であったかを把握してみたいと思います。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明

金利の変動要因を4つに絞って検証

 金利を動かす要因はいくつもあり、さまざまな書籍やブログで解説されています。時間をかけて勉強し、それらを正確に理解したからといって、正確な予測ができるようになる訳ではありません。

 債券などに代表される市場金利の変動要因は、「景気」「物価」「金融政策」の3つが挙げられていることが多いようです。また、それ以外にも為替動向、海外金利、債券需給など、さまざまなものが挙げられています。

 今回は、「景気動向」「物価」「海外金利」「金融政策」の4つについて、長短金利がどのように影響を受けたのか、2004年1月以降のデータで検証してみたいと考えています。

 ここで対象とする金利として、短期の市場金利は無担保コールレート(翌日物)、長期の市場金利は日本国債10年物の動きとします。

「景気動向」は金利に影響を与えているか

 「景気」と「金利」の関係については、「経済活動が活発になる景気拡大局面(好況)は、借入ニーズが高まりやすく、金利が上昇傾向となる。経済活動が低迷している景気後退局面では、借入ニーズが減少して金利は低下傾向になる」といわれています。

 景気動向を表す指標として、内閣府が発表している景気動向指数のうち「一致指数(CI)」を採用しました。この「一致指数(CI)」の推移は、グラフを見れば見るほど、皆様の景況感とはそぐわないかもしれません。2008年8月のリーマンショックや2020年のコロナ不況は、景気後退の原因と言われれば納得できることでしょう。しかし、それ以外のほとんどの期間が、景気の拡大期となっていることに、きっと驚かれることでしょう。

景気動向と金利の推移

 オレンジ色の背景が「景気拡大局面」で、青の背景が「景気後退局面」です。ざっくり言えば、「景気動向指数」と「景気動向」はほぼ一致しているようです。

 金利との比較で言えば、景気拡大局面で本来金利が上昇するはずなのに、ほとんどの期間で上昇していないことがはっきりしています。「景気動向指数」と「金利」の相関係数を計算してみました。

・「景気動向指数」と「短期金利」の相関係数:0.165
・「景気動向指数」と「長期金利」の相関係数:0.038

 相関係数は、0だと関係なし、1だと関係が強い、-1だと逆に動く関係が強い
となっており、上記の例は、ほぼ相関がないことが分かります。

 過去の市場動向のレポートを見てみると、長期金利は、数多くの局面で経済指標や景気動向の予測をもとに動いていると記述されているので、市場参加者が景気動向を意識していることは明確です。しかし、18年という長いスパンでみれば、金利と景気動向は連動していない、関係ないという不思議な結果になっています。2013年以降であれば、長期金利の動向に日銀が強い影響力を行使するようになったので、分からなくもないのですが、それ以前も、景気動向以外の要因が強く働いていると考えざるを得ません。

 ただ、「景気が悪いから金利が下がっている」という印象をお持ちの方が大勢いると思いますが、景気が良かろうが、悪かろうが、長短金利は下がり、そして底ばいしていたということは、認識していただきたいところです。

物価動向は金利に影響を与えたか?

 「物価」と「金利」の関係については、「モノの価格が上がる前は、購入しようとする人が多く、借入ニーズが高まり、金利は上昇傾向になりやすい。モノの値上がり懸念がなく、誰も購入を急がないケースでは、借入ニーズは減少し、金利は低下しやすい」と言われています。

 ごく最近までの物価は、デフレ状態にあるといわれていて、なかなか上がらず、2%の物価上昇に向けて日銀が金融政策を講じているのですが、なかなか目標に達していないのはご存じのことかと思います。

物価動向と金利の推移

 「消費者物価指数(CPI)」と「金利」の関係を見てみましょう。

・「消費者物価指数」と「無担保コールレート(翌日物)」の相関係数:▲0.77
・「消費者物価指数」と「10年国債」の相関係数:▲0.77

 このように、どちらも強い負の相関があります。負の相関というのは、例えば物価が上昇すると金利が下がる、というような動きが逆になることを言います。

 ただ、物価が金利に与える影響を確認するのは、現在は意味がないでしょう。なぜなら、前述の通り、日本銀行が金融緩和政策を通じて、物価を上昇させようとしてきたので、物価から金利に影響を与えるような環境ではなかったからです。ただ、金利と物価に強い負の相関関係がある、つまり通説とは逆の動きをしていることから、金融政策の効果を確認できたと言えるでしょう。

 日銀が目指していた物価2%上昇は、これまでの金融政策では実現できませんでしたが、昨年からの世界的な物価上昇と、急速に進行する円安やロシアのウクライナ侵攻による資源高の影響から近い将来に到達しそうです。

 金融政策以外の要因で物価が急騰しているわけですが、物価上昇の目標が達成されれば、将来的には日銀による金融緩和政策が縮小され、金利と物価の負の相関は解消されていくでしょう。

海外金利の国内金利への影響は?

 「海外金利」と「国内金利」の関係については、「主要国間において、金利差が広がれば資金移動が起こり、為替を通じて調整圧力がかかるため、海外の金利と国内の金利は似たような動きをする」といわれています。

 ここでは海外金利の代表である、米国債10年物の金利と比較します。

日米金利の推移

 グラフを見る限り、日米の10年国債はそれなりに高い連動性を保っているようにみえます。実際に相関係数を計算してみました。

・日本の「10年国債」と米国「10年国債」の相関係数:0.869

 このように、高い相関があることが分かります。

 ただ、2008年のリーマンショック以降、日本・米国の長期金利の方向性は同じであったとしても、米国の金利の変動幅に比べて、日本の金利はかなり小さくなっています。2013年の米国の量的金融緩和終了、2019年の米中貿易摩擦による世界経済減速懸念など、米国金利が大きく動いた時をみると、日本への影響が小さくなっています。今回の米国の金融緩和政策の正常化でも同じような動きが観察されます。

 これらの変動幅が異なるその理由の一つが、金融政策の違いがあると考えられます。

 金融緩和の正常化にかじを切り、利上げが確定した米国の金利と、金融緩和を堅持する日本の金利は、今後は差が拡大していく可能性が高まっています。

金融政策は、金利に影響を与えたか?

 ここで言う政策とは、日銀による金融政策のことです。

 「金融政策」と「金利」の関係については、「景気過熱を抑えたり、物価高騰を抑制したい時に短期金利を上昇させ、景気を上向けたり、物価を押し上げたい時に短期金利を低下させたりする」といわれています。

 日銀の金利政策は、公開市場操作、公定歩合操作、預金準備率操作の3つが主なものとなります。現時点では、主に公開市場操作などの手段を用いて、長短金利の誘導や、資産の買い入れなどを行ってきました。

日銀の金融政策と金利の推移

 日本銀行の金融政策は、物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展を目指しています。金融政策を指標化することが難しいので、政策導入後の金利の変化を見ていくことで、その影響を確認したいと考えます。

日本銀行の金融政策の推移

 日銀は金融政策で、短期金利を誘導するだけでなく、2013年以降は長期金利も誘導するようになりました。長期金利が官製相場とも言える状況になり、政治的な要素が入ったことで、予測が更に難しくなってきました。

まとめ

 これまでのデータを、一つのグラフにまとめました。

金利の推移

 まずは「短期金利」を見てみましょう。

 上記グラフには金融政策のタイミングを表記していませんが、前項で確認したとおり、金融政策を打ち出したタイミングで、特定の金利が政策意図に沿った動きをしていることから、現時点では、「短期金利」は日銀の金融政策が金利を決める要因だと確認できます。

 この金融政策は、政府からは独立して日本銀行が行うことになっています。しかし、その決定を行う日銀の政策委員会のメンバーは、国会が同意し、内閣が任命していることから、政府の意向が反映される可能性もあります。そのような政治的な要素も含め、予測を行うことは非常に難しいことが分かるでしょう。

「長期金利」は、「金融政策」と「海外金利」の影響があることが分かりました。政治要素のある金融政策だけでなく、海外経済のことまで把握した上で予測を行うのは、更に困難であることがお分かりいただけるでしょうか。

 結局、金利の動向を把握する上で、短期的な変動要因の分析をしても、長期的な変化を予測できない可能性があることについても、心にとめておくべきでしょう。

■住宅ローン金利の仕組みを徹底解説
第1回 市場金利は「景気」の影響受けない!?
第2回 変動金利を1年以内に引き上げる銀行も!?
第3回 変動金利は、営業戦略で決まっていた?
第4回 固定金利は、忖度と営業戦略で決まる
第5回 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき?
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    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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    手数料・保証料は?

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    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    無料の団信 一般団信
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    (借入時年齢:51歳未満)
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    (借入時年齢:51歳未満)
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      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

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    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

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    実質金利
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    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
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    上記を参照
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    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

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    無料
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      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

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      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
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      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
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      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
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    融資を受けられるエリア ■自社商品
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    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
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    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
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    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
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    ■フラット35
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    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
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    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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