市場金利は「景気」の影響受けない!?データ解析で判明した真の要因は?(住宅ローン金利の仕組み・第1回)

2022年4月11日公開(2022年11月24日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンを利用しようとする人は、「金利が将来どのように動くのか」に高い関心を寄せるれますが、専門家であっても予測が難しい、ということを分かっている人は少ないようです。これから4回にわたって、住宅ローン金利について徹底解説します。第1回は、住宅ローン金利のベースとなる「市場金利」について考察します。過去のデータから、金利が動いた要因が何であったかを把握してみたいと思います。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明

金利の変動要因を4つに絞って検証

 金利を動かす要因はいくつもあり、さまざまな書籍やブログで解説されています。時間をかけて勉強し、それらを正確に理解したからといって、正確な予測ができるようになる訳ではありません。

 債券などに代表される市場金利の変動要因は、「景気」「物価」「金融政策」の3つが挙げられていることが多いようです。また、それ以外にも為替動向、海外金利、債券需給など、さまざまなものが挙げられています。

 今回は、「景気動向」「物価」「海外金利」「金融政策」の4つについて、長短金利がどのように影響を受けたのか、2004年1月以降のデータで検証してみたいと考えています。

 ここで対象とする金利として、短期の市場金利は無担保コールレート(翌日物)、長期の市場金利は日本国債10年物の動きとします。

「景気動向」は金利に影響を与えているか

 「景気」と「金利」の関係については、「経済活動が活発になる景気拡大局面(好況)は、借入ニーズが高まりやすく、金利が上昇傾向となる。経済活動が低迷している景気後退局面では、借入ニーズが減少して金利は低下傾向になる」といわれています。

 景気動向を表す指標として、内閣府が発表している景気動向指数のうち「一致指数(CI)」を採用しました。この「一致指数(CI)」の推移は、グラフを見れば見るほど、皆様の景況感とはそぐわないかもしれません。2008年8月のリーマンショックや2020年のコロナ不況は、景気後退の原因と言われれば納得できることでしょう。しかし、それ以外のほとんどの期間が、景気の拡大期となっていることに、きっと驚かれることでしょう。

景気動向と金利の推移

 オレンジ色の背景が「景気拡大局面」で、青の背景が「景気後退局面」です。ざっくり言えば、「景気動向指数」と「景気動向」はほぼ一致しているようです。

 金利との比較で言えば、景気拡大局面で本来金利が上昇するはずなのに、ほとんどの期間で上昇していないことがはっきりしています。「景気動向指数」と「金利」の相関係数を計算してみました。

・「景気動向指数」と「短期金利」の相関係数:0.165
・「景気動向指数」と「長期金利」の相関係数:0.038

 相関係数は、0だと関係なし、1だと関係が強い、-1だと逆に動く関係が強い
となっており、上記の例は、ほぼ相関がないことが分かります。

 過去の市場動向のレポートを見てみると、長期金利は、数多くの局面で経済指標や景気動向の予測をもとに動いていると記述されているので、市場参加者が景気動向を意識していることは明確です。しかし、18年という長いスパンでみれば、金利と景気動向は連動していない、関係ないという不思議な結果になっています。2013年以降であれば、長期金利の動向に日銀が強い影響力を行使するようになったので、分からなくもないのですが、それ以前も、景気動向以外の要因が強く働いていると考えざるを得ません。

 ただ、「景気が悪いから金利が下がっている」という印象をお持ちの方が大勢いると思いますが、景気が良かろうが、悪かろうが、長短金利は下がり、そして底ばいしていたということは、認識していただきたいところです。

物価動向は金利に影響を与えたか?

 「物価」と「金利」の関係については、「モノの価格が上がる前は、購入しようとする人が多く、借入ニーズが高まり、金利は上昇傾向になりやすい。モノの値上がり懸念がなく、誰も購入を急がないケースでは、借入ニーズは減少し、金利は低下しやすい」と言われています。

 ごく最近までの物価は、デフレ状態にあるといわれていて、なかなか上がらず、2%の物価上昇に向けて日銀が金融政策を講じているのですが、なかなか目標に達していないのはご存じのことかと思います。

物価動向と金利の推移

 「消費者物価指数(CPI)」と「金利」の関係を見てみましょう。

・「消費者物価指数」と「無担保コールレート(翌日物)」の相関係数:▲0.77
・「消費者物価指数」と「10年国債」の相関係数:▲0.77

 このように、どちらも強い負の相関があります。負の相関というのは、例えば物価が上昇すると金利が下がる、というような動きが逆になることを言います。

 ただ、物価が金利に与える影響を確認するのは、現在は意味がないでしょう。なぜなら、前述の通り、日本銀行が金融緩和政策を通じて、物価を上昇させようとしてきたので、物価から金利に影響を与えるような環境ではなかったからです。ただ、金利と物価に強い負の相関関係がある、つまり通説とは逆の動きをしていることから、金融政策の効果を確認できたと言えるでしょう。

 日銀が目指していた物価2%上昇は、これまでの金融政策では実現できませんでしたが、昨年からの世界的な物価上昇と、急速に進行する円安やロシアのウクライナ侵攻による資源高の影響から近い将来に到達しそうです。

 金融政策以外の要因で物価が急騰しているわけですが、物価上昇の目標が達成されれば、将来的には日銀による金融緩和政策が縮小され、金利と物価の負の相関は解消されていくでしょう。

海外金利の国内金利への影響は?

 「海外金利」と「国内金利」の関係については、「主要国間において、金利差が広がれば資金移動が起こり、為替を通じて調整圧力がかかるため、海外の金利と国内の金利は似たような動きをする」といわれています。

 ここでは海外金利の代表である、米国債10年物の金利と比較します。

日米金利の推移

 グラフを見る限り、日米の10年国債はそれなりに高い連動性を保っているようにみえます。実際に相関係数を計算してみました。

・日本の「10年国債」と米国「10年国債」の相関係数:0.869

 このように、高い相関があることが分かります。

 ただ、2008年のリーマンショック以降、日本・米国の長期金利の方向性は同じであったとしても、米国の金利の変動幅に比べて、日本の金利はかなり小さくなっています。2013年の米国の量的金融緩和終了、2019年の米中貿易摩擦による世界経済減速懸念など、米国金利が大きく動いた時をみると、日本への影響が小さくなっています。今回の米国の金融緩和政策の正常化でも同じような動きが観察されます。

 これらの変動幅が異なるその理由の一つが、金融政策の違いがあると考えられます。

 金融緩和の正常化にかじを切り、利上げが確定した米国の金利と、金融緩和を堅持する日本の金利は、今後は差が拡大していく可能性が高まっています。

金融政策は、金利に影響を与えたか?

 ここで言う政策とは、日銀による金融政策のことです。

 「金融政策」と「金利」の関係については、「景気過熱を抑えたり、物価高騰を抑制したい時に短期金利を上昇させ、景気を上向けたり、物価を押し上げたい時に短期金利を低下させたりする」といわれています。

 日銀の金利政策は、公開市場操作、公定歩合操作、預金準備率操作の3つが主なものとなります。現時点では、主に公開市場操作などの手段を用いて、長短金利の誘導や、資産の買い入れなどを行ってきました。

日銀の金融政策と金利の推移

 日本銀行の金融政策は、物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展を目指しています。金融政策を指標化することが難しいので、政策導入後の金利の変化を見ていくことで、その影響を確認したいと考えます。

日本銀行の金融政策の推移

 日銀は金融政策で、短期金利を誘導するだけでなく、2013年以降は長期金利も誘導するようになりました。長期金利が官製相場とも言える状況になり、政治的な要素が入ったことで、予測が更に難しくなってきました。

まとめ

 これまでのデータを、一つのグラフにまとめました。

金利の推移

 まずは「短期金利」を見てみましょう。

 上記グラフには金融政策のタイミングを表記していませんが、前項で確認したとおり、金融政策を打ち出したタイミングで、特定の金利が政策意図に沿った動きをしていることから、現時点では、「短期金利」は日銀の金融政策が金利を決める要因だと確認できます。

 この金融政策は、政府からは独立して日本銀行が行うことになっています。しかし、その決定を行う日銀の政策委員会のメンバーは、国会が同意し、内閣が任命していることから、政府の意向が反映される可能性もあります。そのような政治的な要素も含め、予測を行うことは非常に難しいことが分かるでしょう。

「長期金利」は、「金融政策」と「海外金利」の影響があることが分かりました。政治要素のある金融政策だけでなく、海外経済のことまで把握した上で予測を行うのは、更に困難であることがお分かりいただけるでしょうか。

 結局、金利の動向を把握する上で、短期的な変動要因の分析をしても、長期的な変化を予測できない可能性があることについても、心にとめておくべきでしょう。

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プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
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実質金利(手数料込)
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  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
0.551%
総返済額 3292万円
表面金利
年0.420%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,819円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②無料で全疾病保償&12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

※変動金利は「金利引下げキャンペーン」の金利。キャンペーン申込期間は、2024年12月2日(月)~2025年3月14日(金)、実行期限は2025年5月30日(金)
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
+全疾病保障&入院保障(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
全疾病保障&入院保障(けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
(一般団信、借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)ペア連生団信
(がん100%、借入時年齢:51歳未満)
金利+0.40%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円)
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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