【銀行員が解説】銀行が住宅ローンなどで不動産を現地調査する理由とは？現地調査のフローと、社会的問題への対応を解説します

銀行が住宅ローン、不動産投資などの不動産を担保にするローンを実行するとき、その評価を行う現地調査が欠かせません。現地調査を行う際のフローやチェック項目、その目的などを解説していきます。特にチェック項目の部分は実用的なので、物件を探している人、住宅ローンを検討している人にも参考になると思います。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

現地調査とは？
現地調査の流れ（手順）は？
「現地見学のチェックリスト」を参考にしよう
現地調査が必要な「もう一つの理由」とは？
まとめ～銀行の不動産担保評価は「良い活用」を

銀行のローン実行時の現地調査とは？

　住宅ローンの審査は、借り主の年収や勤務先といった「ヒト」を調査するだけでなく、担保にする不動産という「モノ」も調査し、吟味する必要があります。

　なぜなら銀行は、借り主がローンの返済をできなくなったときに担保にした不動産を売却（競売）して融資金を回収しなければならないからです。

　つまり、銀行が不動産を担保にするときに「融資を回収するために売れるか？」という観点から値踏みをするのが担保評価であり、住宅ローンの担保評価を左右する要素を確認するには、銀行員が自分の目で不動産を確認する「現地調査」が欠かせないのです。

現地調査のタイミングは？

　では、現地調査はどのタイミングで行われるのでしょうか。まずは、住宅ローン審査の流れを見てみましょう。

住宅ローン申し込みから融資までの流れ

1、申し込み（事前審査）。銀行窓口やネットで申し込み
　↓
2、事前審査がOKとなる
　↓
3、【担保の現地調査】
　↓
4、ローンの正式審査と担保の評価
　↓
5、正式審査もOKとなれば、ローン契約をして融資が実行される

　住宅ローンで申し込みがあると、まず属性（年収や勤務先、勤続年数などの情報）をもとに「ヒト」の審査を行います。これを事前審査（または仮審査）と呼び、属性以外にも、

・反社会的勢力ではないか？
・過去に返済できなかったなど個人信用情報に問題はないか？（いわゆるブラックリスト）

　など、さまざまな確認事項をもとに調査を行います。

　また担保にする不動産に関しても、この時点で書類によるチェックを行います。登記簿や公図、建物配置図などから登記内容に問題はないか、また道路や建築制限など、法的にもチェックしていきます。

　これらは「机上調査（書類調査）」「法的調査」などと呼び、現地調査をする前に欠かせない準備作業となります。

　そして事前審査に通ったら、次に行うのが担保不動産の現地調査です。言ってみれば、住宅ローン審査の第一関門が事前審査で、次なる関門が現地調査というわけです。

現地調査の流れ（手順）は？

住宅ローンの審査時にも、現地調査は行われることが多い（出典：PIXTA）

　銀行員が不動産担保の評価で現地調査する詳細な手順・方法については、融資の審査に関わる極秘事項ですので、残念ながらお話しすることはできません。

　しかし現在では、一般的な現地調査の例などがネット記事でも紹介されていますので、ここではそれらを参考に、ギリギリお話しできる範囲で銀行員のノウハウも交えて解説していきます。

不動産担保評価における「現地調査」の流れは？

　現地調査は、以下の3つのステップを踏んで行われます。

　意外に思われるかもしれませんが、秘密裏に行うのではなく、所有者の承諾をもらって実施します。

1、調査の事前承諾

　現地調査をする場合は個人情報の観点から、まず所有者の承諾をもらいます。許可を得ず調査すると、不法侵入で訴えられるなどトラブルの恐れがあるからです。アパートの現地写真を撮ろうとカメラを向けただけで、入居者が部屋から出てきて詰め寄られたというケースもあり、調査の事前承諾は最重要事項です。

2、原則として敷地内も調査

　不動産を評価する際、物件を遠くから眺めるだけではわからないことも多いです。たとえば地盤の強弱なら調査員が足で地面を踏みしめて調べます。最近ではほとんど使われない言葉ですが、私が入社した30年前は現地調査を「実地調査」「実地踏査」と呼ぶほどでした。

　また敷地内で登記されていない建物（未登記建物）が存在する場合、経験上、建物の裏などに隠れていることが多く、やはり敷地に踏み入らないと分かりません。しかし、当然ながら敷地内に立ち入ることを拒まれる場合もあり、その場合は精緻な調査ができなくなり、結果的に評価が下げられたり、最悪のケースでは「評価もできない」と担保評価がゼロになったりすることもあります（ただし地図サイトの衛星写真などで敷地内がわかれば評価する場合も）。

3、現地まで自動車で向かう

　前回の記事「住宅ローン等で担保評価が低くなってしまう不動産とは？物件選びでは『売れない不動産』は避けよう！」で説明した、道路や間口に関する「道幅4m以上の土地に2m以上接しているか？」などの評価要素を確認するには、実際に自動車で現地に向かい、車で土地に入れるかを確認するのが一番確実な方法です。

　私の場合はちょうど幅2mの乗用車を使っていたので、この車で対向車と余裕ですれ違える道路なら4メートル以上、この車がスムーズに入れる土地なら間口2mはあると判断していました。ちなみに最近は、車幅による判断と、スマホの測量ソフトを併用しています。

「現地見学のチェックリスト」を参考にしよう

　担保を現地調査する銀行員や、不動産の物件を調べる不動産業者などは、現地調査をするときに確認すべき細かいチェック項目が並んでいる「現地調査のチェックリスト」と言えるものをそれぞれ持っています。

　また銀行員が使うチェックリストは、不動産担保である点を重視（不動産業者は売買を重視）したものになっているなど内容はさまざまです。

　これらチェックリストは公開されていませんが、例えば、

•土地は4メートル以上の道路に間口2メートル以上で接しているか？
•周囲に騒音や悪臭が発生するなど、嫌悪される施設はないか？
•建物はその地区の建ぺい率、容積率に違反していないか？
•未登記の建物や、不法占拠者などはいないか？
•隣地から塀や屋根などがはみ出てはいないか？

　といった具合に調査をしています。実際にはさらに専門的で細かい内容になっています。

　ちなみに一般の人が物件選びをするときの「現地見学のチェックリスト」といったわかりやすいものも公開されています。

　チェック項目はあまり多くないですが、担保評価をしている銀行員が見ても「ポイントがよく押さえられている」と感じられる代物です。参考までに引用しましたので、興味のある人は目を通してみてください。

　特に「不動産適正取引推進機構」の内容はかなり長いですが、不動産の売買について基本から丁寧に説明されているので、参考になると思います。

マイホーム購入の現地調査のポイント

　大阪府が作成した「マイホーム購入のためのちょっとアドバイス/物件調査のポイント」が参考になるので、一部抜粋して紹介します。

現地調査は必ずやる（地図、巻尺、磁石など持参）

現地を見ずに契約して、後で悔やんでいる方を見かける。契約の前には、必ず現地を調査しよう。

1．現地調査は、2度以上すること。
住環境は、天候や曜日、時間帯で異なる。また、冷静に判断するための期間をおくことも必要。

2．できるだけたくさんの人と一緒に調査すること。

3．ご近所や地元の人にもいろいろ聞いてみよう。

4．あらかじめ現地調査のチェックリストを作っておこう。
最低限、次の項目ぐらいは必ずチェックしよう。
・物件の状況は？（外観、間取り、隣地との境界など）
・交通の利便は？（通学、通勤など）
・住環境は？（日照、通風、敷地の方角、交通騒音、臭気、隣地の建設計画など）
・日常生活は？（買い物、病院、公共施設など）

中古建物の購入の際には

　建物は、築年数だけでなく、使用状況や管理状況により、随分と差が出てくる。購入する建物が中古物件であるときには、最低、次のような項目についても注意を払おう。

・建物の築年数は何年か。
・雨漏り、白アリなどの跡はないか。
・違反建築になっていないか（増築、改築により違反建築になっていないか。
・建築基準法上、再建築は可能か（建築確認の検査済証がなかったり、建築後に増改築している場合、建て替えに支障のある場合がある）。
・敷地内に、不自然な枡(ます)やマンホールはないか（他人の排水管や農業用水路などが敷地内に敷設されている可能性がある）。
・契約不適合責任（契約時にはわからなかったが、引渡しを受けてからわかる欠陥の責任を売主が負うもの）の期間。
・現状有姿の範囲（照明器具、冷暖房器具、植木などはどうなるのか、付帯設備一覧表により確認する）。

参考：大阪府「住まい/マイホーム購入のためのちょっとアドバイス/物件調査のポイント」

現地調査が必要な「もう一つの理由」とは？

　銀行の不動産担保で担保を評価する以外に現地調査が必要なもう一つの理由は、「住宅ローンで手に入れた家に実際に住んでいるか」を調査する必要があるためです。これを「入居実態調査」と言います。

　最近、「住宅ローンやフラット35を使って不動産投資をする」という事例が問題となっています。

　住宅ローンは自宅を購入するための融資であり、投資用に使えないのは言うまでもありません。ところが一部の悪質な業者により、住宅ローンで住む家を購入すると偽装して、実際にはそこに住まずに他人に賃貸して家賃収入と金利差で投資をするという行為が横行しています。

　住宅ローンを悪用して不動産投資することから「なんちゃって不動産投資」とも呼ばれているようですが、もちろんこれは偽装です。住宅ローンによる不動産投資の偽装をすれば、やがて銀行から疑われて過ごすことになりますし、いつかは必ずウソがバレて、一括返済を求められるなど大きなペナルティーを受けます。

郵便受け取りや、銀行からの連絡は放置してはいけない

入居実態調査の場合は、事前連絡はなしにやってくる（出所：PIXTA）

　偽装を疑われると、銀行員が現地調査にやってきます。

　ただし調査と言っても、その家に住んでいるかを調べるのが目的なので、担保評価のときのように正面から堂々と訪問することはありません。事前連絡もせず、秘密裏に「調査」します。

　こうした偽装では、ローンを借りた本人が担保の家に住んでいないので、郵便が配達されずに偽装が発覚するというケースが散見されます。

　急な転勤などやむを得ない理由で一時的に家を空ける人などもいるでしょう。しかし、銀行からの郵便が届かなかったり、電話連絡してもつながらなかったりすると、疑われる原因となってしまうため、正当な理由がある場合はきちんと銀行に連絡するようにしてください。

　銀行からの電話も、セールスの電話の時もあるでしょうが、面倒がらずに出たほうが（留守番電話なら折り返すなどした方がいい）いいです。

　銀行員が現地調査までするのは「よほどのこと」です。疑われないよう、とにかく最新の注意を払いましょう。

参考：りそな銀行「紹介業者やその役職員による法令違反・不正行為について」、住宅金融支援機構「【フラット35】の不正利用に巻き込まれないために」

銀行の不動産担保評価の基準も参考に！

　今回はかなり、銀行の内情にまで突っ込んだなあと自分でも感じています。

　銀行員である私が銀行の現地調査についてここまで詳細に語ったのは、記事を読んだ皆さまに、良い方向に使ってほしかったからです。

　くれぐれも偽装の部分を「参考にして」自分も偽装などをしないように、と銀行員の筆者は願っています。

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淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
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死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。