住宅ローン破綻者が今後増加するって本当？高額物件を買うパワーカップルこそ、要注意！

住宅価格の高騰に加えて、物価の高騰、さらに住宅ローン金利の上昇懸念もあって、金融機関では、利用者の住宅ローン破綻への懸念を強めている。これから住宅ローンを利用しようとする人、すでに利用している人は、万一に備える転ばぬ先のつえとして、ローン破綻に陥らない対策を頭に入れておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローンの条件変更の相談数は、依然高いまま

コロナ禍で、住宅ローンの返済に苦しむ人は減らない（出典：PIXTA）

　2020年の新型コロナウイルス感染症拡大時には、住宅ローンの返済が困難になった人が急増。金融庁では住宅ローンを実施している金融機関に対して、ローン返済の条件変更などによって、利用者の相談に柔軟に対応するように通達を出した。2020年3月末には1028件の相談があり、翌月には5730件と5倍以上に増えるなど、多くの相談が寄せられた。

　コロナ禍も比較的落ち着いた2022年になると、相談件数が減っているが、それでも簡単にはなくならない。2022年9月までの累計は銀行分だけで7万5986件で、前月より1237件も増えている。新型コロナウイルス感染症拡大当初に比べると単月の申込件数は減っているものの、依然として1000件台の高い水準が続いている。返済に苦しむ人はなかなかなくならないのだ。

図表1　貸付条件変更の申込件数の累計（単位：件）

「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」（出典：金融庁ホームページ）

住宅ローン金利の上昇の懸念が、さらなるリスクに

　今後、物価高騰がさらに進み、賃金がさほど上がらない状態が続けば、住宅ローンの返済に苦しむ人が一段と多くなるのは間違いない。

　さらに懸念されるのが、住宅ローン金利の上昇。現在までのところ、住宅ローン金利が上がっているのは、固定金利期間選択型と全期間固定金利型の固定金利型住宅ローンだけであり、ほとんどの人は、より金利の低い変動金利型を利用している。変動金利型利用者が7割以上で、調査によっては8割を超えているともいわれている。

　固定金利型の住宅ローンは、長期金利に連動するのに対して、変動金利型は短期金利に連動する。2022年11月現在、日本銀行は大規模金融緩和の方針を崩さず、短期金利が据え置かれているため、短期金利に連動する変動金利型の金利に変化はないが、それがいつまでも続くとは限らない。

　世界的な金利上昇のなかで、いつまでも日本だけが大規模緩和を続けられるはずもなく、2023年4月の日銀の黒田総裁の任期切れ前後には金利引き上げもあるのではないかという観測が強まっている。

金利が1％アップすれば、返済額は16.5％増加する⁈

　そこで、実際に変動金利型の住宅ローンの金利が上がった場合、どれくらい返済額が増えるのかを試算すると、ちょっと恐ろしい数字が出てくる。

　金利0.375％で5000万円を、35年元利均等・ボーナス返済なしで借りた人の場合、毎月返済額は12万7049円。それが、ちょうど５年後に金利が0.5％上がって0.875％になると、返済額は13万6647円に増える。増額率にすると7.6％だ。収入がなかなか増えず、諸物価高騰の折、住宅ローン返済生活は一段と厳しくなるのは間違いない。

　しかし、それでも0.5％のアップならまだまし。これが、1.0％のアップで1.375％になると、毎月14万6692円で15.5％の増額、2.0％上がってしまうと、16万8102円で、計算上は32.3％と3割以上も返済額が増えてしまう（ただし、増額率は25％までというルールがあるので、実際には15万8811円）。

　このように大幅に金利が上がれば、住宅ローンの返済どころではないという人が急増し、金融機関には住宅ローン返済条件の変更などの相談が殺到することになるだろう。

5000万円（35年元利均等・ボーナス返済なし）を借りた人の場合

0.375％（当初金利）だと…　12万7049円（毎月返済額）

0.875％（+0.5%）だと…　13万6647円（毎月返済額が＋7.6％）

1.375％（+1.0%）だと…　14万6692円（毎月返済額が＋15.5％）

2.000％（+1.5%）だと…　16万8102円（毎月返済額が＋32.3％）

共働き世帯は、収入減少のリスクが2倍？

　なかでも懸念されているのが、共働き世帯だ。2021年に首都圏で新築マンションを買った人の共働き率は59％で、既婚世帯だけに限れば74％に達する（リクルートSUUMOリサーチセンターの調査）。マンション価格が高くなり過ぎているため、共働きでないと簡単には買えないという現実を反映した結果だろう。

　この共働き世帯が特に懸念される理由は二つ。一つは、専業主婦（主夫）世帯に比べて、収入が減少したり、なくなったりするリスクが高いという点。専業主婦（主夫）世帯なら、そのリスクは1人分だが、共働きだと夫婦それぞれにリスクがあり、リスクは2人分という見方ができる。

　もうひとつの理由が、共働き世帯は自己資金比率が低いという点だ。

収入の高いパワーカップルほど自己資本比率が低く、リスクが高い

　これは、2021年に首都圏で新築マンションを買った人たちの「ライフステージ別の自己資金割合」を見るとよくわかる。

　全体平均では自己資金割合19.1％と2割近くに達しており、シングル世帯では20％を超えているが、夫婦のみの世帯では自己資金比率8.9％にとどまっている。特に、高額物件を買っている、いわゆるパワーカップル（世帯収入が1000万円以上など）に自己資金比率の低い世帯が多いのではないかとみられている。

　パワーカップルは、夫婦ともに優良企業に勤める管理職であることが多いため、個人の信用力が高い。しかも、二人で協力して都心近くの高額マンションなどを買うため、マンションの資産価値への評価も高く、金融機関はギリギリまで融資するケースが多いといわれている。パワーカップルのなかには、夫婦ともに1億円の融資を受けて、2億円のマンションを買っているケースもある。

　そんな人たちが、どちらかの収入が減ったり、なくなったり、また住宅ローン返済額が急増した場合には、返済が厳しくなるであろうことは目に見えている。金融機関としては、そうした人たちの急増を懸念しているわけだ。

図表2　新築マンション購入者のライフステージ別自己資金割合（単位：％）

『2021年首都圏新築マンション契約者動向調査』（出典：リクルートSUUMOリサーチセンター）

ローン破綻に陥らない対策とは？

　こうしたことを考えると、これから住宅ローンを利用してマイホームを購入する人や、すでに購入して住宅ローンの返済を行っている人は、リスクを極小化するための対策を知っておきたい。

　何より、無理は禁物。できるだけ自己資金の割合を高くする、返済負担率を低くするといった安全な資金計画を組むとともに、それでも苦しくなってしまった場合の対策を事前に頭に入れておきたい。

　また、何より返済が苦しくなったときには、延滞が発生する前に利用している金融機関で相談することが大切。一度でも延滞すると、住宅ローンの約款には優遇金利の適用が無くなると書かれているので、金利が高くなってしまう。その前に金融機関に相談して、延滞が発生しないようにしたい。

80％以上の人が、条件変更で負担を軽くしている！

　条件変更による返済額の軽減の相談など、恥ずかしくてなかなか行けないなどとためらっていては、最悪の事態に陥りかねない。

　実は、そんなに懸念することはない。先にも触れたように、金融庁が金融機関に対して、条件変更などの相談に柔軟に対応するように指導しており、条件変更などに応じてもらいやすくなっているのだ。

　図表3は、全国の銀行の条件変更の実施率を円グラフにしたものだ。なかには、「謝絶」というケースもあるが、それは全体の2.8％にすぎない。86.4％の人が条件変更の「実行」を受けている。「審査中」や自主的な「取り下げ」を除けば、実行割合はもっと高くなるはずだ。

　条件変更には、返済期間を10年､15年と延長して、毎月の返済額を少なくする、また一定期間だけ元金を据え置いて利息支払いだけにするといった方法がある。元金据え置きなら、返済額を一時的に3割、4割に抑えることができるので、収入減少や金利上昇の影響などを乗り切ることができるのではないだろうか。

　せっかく苦労して入手したマイホームを失わないためにも、万一の策として頭に入れておきたい点だ。

図表3　条件変更の実行状況（銀行分）

「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」（出典：金融庁ホームページ）

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2025年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

閉じる

がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。