悪徳不動産会社から勧誘されることも?! 「住宅ローン不正」「なんちゃって不動産投資」のリスクや対策を解説！

「住宅ローン不正」「なんちゃって不動産投資」と呼ばれている不正な融資による投資について解説します。これらの手法がなぜ危険なのか、どのようなリスクがあるのか、もし関与してしまった場合にはどのように対処すべきかを説明していきます。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資とは
投資用ローンより金利が低い住宅ローンが悪用されている
住宅ローン不正がバレた時の代償は大きい
住宅ローン不正に関与してしまったら、対策はある?!
悪徳不動産会社が言葉巧みに勧誘してくるケースも
不動産投資は投資用ローンを利用する

住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資とは

住宅ローンで投資用物件を購入するなんちゃって不動産投資が横行している（出所：PIXTA）

　住宅ローン不正とは、本来、自己居住用の物件を購入する目的で利用されるべき住宅ローンを、投資用物件の購入に流用する行為です。通常、住宅ローンは自己居住が前提となっており、その条件で低金利や有利な融資条件が適用されます。

　しかし、この前提を悪用し、実際には居住する意思がないにもかかわらず、自己居住を偽って住宅ローンを組むのが住宅ローン不正の典型的な手法です。

「なんちゃって不動産投資」とは、このような不正な手段を用いて行われる投資活動全般を指す俗称です。正規の投資用ローンではなく、住宅ローンを不正に利用することで、より有利な条件で物件を購入し、それを賃貸で運用するという手法が一般的です。

　金融機関の審査をくぐり抜けるため、一定期間その物件に住むケースや、一時的に物件に住民票を移すなどの偽装工作を行うこともあります。

　また、金融機関は郵送物を送ることで居住確認を行う場合もあり、入居者と結託して郵送物を受け取るなどの工作を行う手法もあります。

フラット35の不正利用も問題になっている

　フラット35は、住宅金融支援機構が提供する、つまり国が提供している長期固定金利の住宅ローンです。本来は自己居住用の住宅取得を支援する目的で設計されていますが、その低金利と比較的緩い審査基準を悪用し、投資用物件の購入に利用されることがあります。

　2019年に、住宅金融支援機構は「フラット35の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表」を行っており、調査の結果（追加公表も含め）、平成30年10月～令和元年8月の間で147件の不適正利用があったと発表しています。消費者への注意喚起や融資審査の強化が図られています。

投資用ローンより金利が低い住宅ローンが悪用されている

　住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資が横行する要因として一番大きいのは、住宅ローンは投資用ローンと比較して金利が低いため、実質利回りが良くなるという点が挙げられます。

　不動産投資を販売する業者からしても、低金利の住宅ローンで物件を購入できれば、見かけ上の利回りは高くなるため、投資検討者にとって魅力的に映るのです。

　また、住宅ローンは投資用ローンよりも融資条件が緩く、融資を受けやすい傾向があります。特に公的融資であるフラット35は、民間金融機関のローンと比べて借り入れる人の属性に関係なく審査基準が比較的緩いといわれています。

住宅ローン不正にならないケース

　一方で、当初は自己居住の意図で住宅ローンを組んだものの、海外赴任や転勤が理由で、一時的に住まいを空ける間、賃貸として貸し出すケースなどは、住宅ローン不正にはなりません。

　その場合は、事前に金融機関へ相談した上で貸し出すことが可能です。

住宅ローン不正がバレた時の代償は大きい

　住宅ローン不正が発覚した場合、金融機関から融資金の一括返済を求められる可能性が高くなります。

　さらに、一括返済が難しい場合には、任意売却や強制競売にかけられる恐れもあります。競売では、通常、市場価格よりも低い価格で物件が売却されることが多いため、借入額を超える残債が生じる場合があります。この場合、その差額をローンの借り主が負担することになります。

　また、金融機関が損害を被ったと判断した場合、民事訴訟や刑事告発に発展する可能性もあります。たとえば、2024年2月には、フラット35の不正利用で金融機関の元社員が逮捕された事件や、2024年6月には不動産会社が不正な住宅ローンを利用して顧客に物件を売却し、詐欺容疑で逮捕される事件が発生しています。

　さらに、金融機関は不正行為を信用情報機関に報告する可能性が高く、その結果、長期間にわたって信用情報に傷がつくことになります。これにより、住宅ローンだけでなく、他のローンやクレジットカードの取得、保険加入、銀行口座の新規開設も困難になる可能性があります。

　このように、住宅ローン不正が発覚すると、金銭的な損失のみならず、個人の信用や将来の生活に深刻な影響を及ぼす可能性があるため、「バレなければ大丈夫」という考え方は非常に危険で、正当な手段を用いることが最も重要です。

住宅ローン不正に関与してしまったら、対策はある?!

　すでに住宅ローン不正を行ってしまった場合、可能な限り早く自己居住を開始するか、投資用ローンへの借り換えを検討することが対策として挙げられます。

　ただし、借り換えの際は金利上昇や融資条件の厳格化が予想されるため、その影響を十分に考慮する必要があります。

　また、物件を売却してリスクを最小限に抑える選択肢もあります。ただし、市場価格よりも低く売却する可能性もあるため、損失を受け入れる覚悟が必要です。

　さらに、専門家への相談も重要です。不動産や法律の専門家に状況を相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。場合によっては、金融機関との交渉や法的手続きが必要になることもあります。

　重要なのは、問題が大きくなる前に迅速に対処することです。住宅ローン不正は時間がたつほどリスクが増大するため、発覚を恐れて放置することは最悪の選択肢です。

悪徳不動産会社が言葉巧みに勧誘してくるケースも

悪徳不動産会社が住宅ローン不正を持ちかけてくるケースもある（出所：PIXTA）

　住宅ローン不正や不適切な不動産投資のペナルティーは、物件所有者だけでなく、その取引を促した不動産会社にも影響を及ぼします。

　不正融資であることを知りつつ、消費者に対して物件販売や不動産投資を持ちかける不動産事業者も存在し、その責任は重大です。

　過去には、不動産会社が投資初心者や低所得者、消費者金融からの借り入れを抱えた人をターゲットに、「誰でも簡単に不動産投資ができる」「消費者金融の借金を返済しつつ、投資マンションも取得できる」などと勧誘するケースがありました。

　中には、本来の物件価格を上回る金額で住宅ローンを組ませて消費者金融の借金返済に充て、さらに投資物件を購入させるという手口が横行していたこともあります。

　金利の高い借り入れを低金利の住宅ローンに統合することで、”かきあげ”と呼ばれる不正手法が一部の悪徳不動産会社で行われていました。

　こういった方法で販売される物件は、市場価格よりも高く設定される傾向があり、不動産会社の利益が不正に確保されることが多々あります。たとえば、市場価値が2000万円の物件を2800万円で販売するといった過大な価格設定がなされ、将来的な売却や賃貸運用時にリスクを伴う可能性が高くなります。

　つまり、不正行為によって取得された物件による投資は、投資が上手くいかない可能性が非常に高いのです。

不動産投資は投資用ローンを利用する

　住宅ローン不正や不適切な不動産投資は、低金利で多額の融資が受けられることや、高い利回りの期待から、一見すると魅力的に見えるかもしれません。

　しかし、法的リスクや金融機関からのペナルティー、信用情報の低下、物件の強制売却、残債リスクなど、住宅ローン不正には多くのリスクが伴い、個人の生活や将来に重大な影響を及ぼす恐れがあります。

　不動産投資を検討する際には、正規の投資用ローンを利用するなど、合法かつ倫理的な手段で行うことが大切です。信頼できる不動産専門家や金融専門家の助言を求め、リスクを回避する方法を選びましょう。

　既に住宅ローン不正を行ってしまった方は、問題が拡大する前に迅速な対処を行うことが重要です。

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

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借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

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①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

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①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
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特徴・評判

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審査基準

団体信用
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「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。