悪徳不動産会社から勧誘されることも?! 「住宅ローン不正」「なんちゃって不動産投資」のリスクや対策を解説！

「住宅ローン不正」「なんちゃって不動産投資」と呼ばれている不正な融資による投資について解説します。これらの手法がなぜ危険なのか、どのようなリスクがあるのか、もし関与してしまった場合にはどのように対処すべきかを説明していきます。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資とは
投資用ローンより金利が低い住宅ローンが悪用されている
住宅ローン不正がバレた時の代償は大きい
住宅ローン不正に関与してしまったら、対策はある?!
悪徳不動産会社が言葉巧みに勧誘してくるケースも
不動産投資は投資用ローンを利用する

住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資とは

住宅ローンで投資用物件を購入するなんちゃって不動産投資が横行している（出所：PIXTA）

　住宅ローン不正とは、本来、自己居住用の物件を購入する目的で利用されるべき住宅ローンを、投資用物件の購入に流用する行為です。通常、住宅ローンは自己居住が前提となっており、その条件で低金利や有利な融資条件が適用されます。

　しかし、この前提を悪用し、実際には居住する意思がないにもかかわらず、自己居住を偽って住宅ローンを組むのが住宅ローン不正の典型的な手法です。

「なんちゃって不動産投資」とは、このような不正な手段を用いて行われる投資活動全般を指す俗称です。正規の投資用ローンではなく、住宅ローンを不正に利用することで、より有利な条件で物件を購入し、それを賃貸で運用するという手法が一般的です。

　金融機関の審査をくぐり抜けるため、一定期間その物件に住むケースや、一時的に物件に住民票を移すなどの偽装工作を行うこともあります。

　また、金融機関は郵送物を送ることで居住確認を行う場合もあり、入居者と結託して郵送物を受け取るなどの工作を行う手法もあります。

フラット35の不正利用も問題になっている

　フラット35は、住宅金融支援機構が提供する、つまり国が提供している長期固定金利の住宅ローンです。本来は自己居住用の住宅取得を支援する目的で設計されていますが、その低金利と比較的緩い審査基準を悪用し、投資用物件の購入に利用されることがあります。

　2019年に、住宅金融支援機構は「フラット35の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表」を行っており、調査の結果（追加公表も含め）、平成30年10月～令和元年8月の間で147件の不適正利用があったと発表しています。消費者への注意喚起や融資審査の強化が図られています。

投資用ローンより金利が低い住宅ローンが悪用されている

　住宅ローン不正・なんちゃって不動産投資が横行する要因として一番大きいのは、住宅ローンは投資用ローンと比較して金利が低いため、実質利回りが良くなるという点が挙げられます。

　不動産投資を販売する業者からしても、低金利の住宅ローンで物件を購入できれば、見かけ上の利回りは高くなるため、投資検討者にとって魅力的に映るのです。

　また、住宅ローンは投資用ローンよりも融資条件が緩く、融資を受けやすい傾向があります。特に公的融資であるフラット35は、民間金融機関のローンと比べて借り入れる人の属性に関係なく審査基準が比較的緩いといわれています。

住宅ローン不正にならないケース

　一方で、当初は自己居住の意図で住宅ローンを組んだものの、海外赴任や転勤が理由で、一時的に住まいを空ける間、賃貸として貸し出すケースなどは、住宅ローン不正にはなりません。

　その場合は、事前に金融機関へ相談した上で貸し出すことが可能です。

住宅ローン不正がバレた時の代償は大きい

　住宅ローン不正が発覚した場合、金融機関から融資金の一括返済を求められる可能性が高くなります。

　さらに、一括返済が難しい場合には、任意売却や強制競売にかけられる恐れもあります。競売では、通常、市場価格よりも低い価格で物件が売却されることが多いため、借入額を超える残債が生じる場合があります。この場合、その差額をローンの借り主が負担することになります。

　また、金融機関が損害を被ったと判断した場合、民事訴訟や刑事告発に発展する可能性もあります。たとえば、2024年2月には、フラット35の不正利用で金融機関の元社員が逮捕された事件や、2024年6月には不動産会社が不正な住宅ローンを利用して顧客に物件を売却し、詐欺容疑で逮捕される事件が発生しています。

　さらに、金融機関は不正行為を信用情報機関に報告する可能性が高く、その結果、長期間にわたって信用情報に傷がつくことになります。これにより、住宅ローンだけでなく、他のローンやクレジットカードの取得、保険加入、銀行口座の新規開設も困難になる可能性があります。

　このように、住宅ローン不正が発覚すると、金銭的な損失のみならず、個人の信用や将来の生活に深刻な影響を及ぼす可能性があるため、「バレなければ大丈夫」という考え方は非常に危険で、正当な手段を用いることが最も重要です。

住宅ローン不正に関与してしまったら、対策はある?!

　すでに住宅ローン不正を行ってしまった場合、可能な限り早く自己居住を開始するか、投資用ローンへの借り換えを検討することが対策として挙げられます。

　ただし、借り換えの際は金利上昇や融資条件の厳格化が予想されるため、その影響を十分に考慮する必要があります。

　また、物件を売却してリスクを最小限に抑える選択肢もあります。ただし、市場価格よりも低く売却する可能性もあるため、損失を受け入れる覚悟が必要です。

　さらに、専門家への相談も重要です。不動産や法律の専門家に状況を相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。場合によっては、金融機関との交渉や法的手続きが必要になることもあります。

　重要なのは、問題が大きくなる前に迅速に対処することです。住宅ローン不正は時間がたつほどリスクが増大するため、発覚を恐れて放置することは最悪の選択肢です。

悪徳不動産会社が言葉巧みに勧誘してくるケースも

悪徳不動産会社が住宅ローン不正を持ちかけてくるケースもある（出所：PIXTA）

　住宅ローン不正や不適切な不動産投資のペナルティーは、物件所有者だけでなく、その取引を促した不動産会社にも影響を及ぼします。

　不正融資であることを知りつつ、消費者に対して物件販売や不動産投資を持ちかける不動産事業者も存在し、その責任は重大です。

　過去には、不動産会社が投資初心者や低所得者、消費者金融からの借り入れを抱えた人をターゲットに、「誰でも簡単に不動産投資ができる」「消費者金融の借金を返済しつつ、投資マンションも取得できる」などと勧誘するケースがありました。

　中には、本来の物件価格を上回る金額で住宅ローンを組ませて消費者金融の借金返済に充て、さらに投資物件を購入させるという手口が横行していたこともあります。

　金利の高い借り入れを低金利の住宅ローンに統合することで、”かきあげ”と呼ばれる不正手法が一部の悪徳不動産会社で行われていました。

　こういった方法で販売される物件は、市場価格よりも高く設定される傾向があり、不動産会社の利益が不正に確保されることが多々あります。たとえば、市場価値が2000万円の物件を2800万円で販売するといった過大な価格設定がなされ、将来的な売却や賃貸運用時にリスクを伴う可能性が高くなります。

　つまり、不正行為によって取得された物件による投資は、投資が上手くいかない可能性が非常に高いのです。

不動産投資は投資用ローンを利用する

　住宅ローン不正や不適切な不動産投資は、低金利で多額の融資が受けられることや、高い利回りの期待から、一見すると魅力的に見えるかもしれません。

　しかし、法的リスクや金融機関からのペナルティー、信用情報の低下、物件の強制売却、残債リスクなど、住宅ローン不正には多くのリスクが伴い、個人の生活や将来に重大な影響を及ぼす恐れがあります。

　不動産投資を検討する際には、正規の投資用ローンを利用するなど、合法かつ倫理的な手段で行うことが大切です。信頼できる不動産専門家や金融専門家の助言を求め、リスクを回避する方法を選びましょう。

　既に住宅ローン不正を行ってしまった方は、問題が拡大する前に迅速な対処を行うことが重要です。

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総返済額　3271万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

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特徴・評判

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ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

2位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.531%
総返済額　3281万円

表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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毎月返済額: 76,426円

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①「団信革命」は要介護まで保障も
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※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間）固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①～③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490％～⇒年0.390％～へ引き下げ ①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用（非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可）。※お申込期間2024年11月1日～2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
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手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。