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住宅ローンの基礎知識・仕組み[2020年]
【第7回】2020年1月1日公開(2020年1月26日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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 住宅ローン人気コンテンツ 
 

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◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
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>> 「借り換え」の基本
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住宅ローンを金利で選ぶなら、「実質金利」がわかる「ランキングサイト」を活用しよう
住宅ローンの基礎知識 第7回

住宅ローン選びの助けになるのが、「金利のランキングサイト」です。ランキングによって比較する商品を一気に絞り込むことができます。ただし、便利な反面、ランキングサイトは玉石混交です。どんなサイトなら信頼できるのか、正しい選び方を解説します。また、私が監修している「ダイヤモンド不動産研究所」の特徴と使い方もあわせてご紹介します。

ランキングサイトの順位を
鵜呑みにしてはいけない

 お得な住宅ローン探しに便利なのが、金利のランキングサイトです。ただし、ランキングサイトの大半は、表面金利(基準金利から優遇幅を引いた金利)による順位です。そのため、表面金利は低くても、融資手済料や保証料などの諸費用を加えたトータルコスト(総支払額)では、順位が下の商品が上位にランク付けされていることも珍しくありません。

 一例を挙げると、楽天銀行の変動金利型商品はトータルコストで見ると超割安な商品ですが、ランキングサイトではめったに見かけません。いかにランキングサイトが広告料ありきだったり、表面金利のみの比較にとどまっているかがわかります。

 なかには、商品のランキングではなく、銀行のランキングになっているサイトもあります。順位が銀行順に並んでいて、その銀行名の欄に複数の商品が記載されているものには注意してください。

ダイヤモンド不動産研究所なら
実質金利で比較できる

 ランキングサイトを選ぶうえで重要なのは、実質金利またはトータルコストで正確に比較していることです。

 実質金利とは、簡単にいえば、借入から完済までのトータルコストを金利換算したものです。融資手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸費用のほか、固定金利期間終了後に適用される金利なども加味して算出します。

 アメリカでは、一般的に使われている指標で、住宅ローンの貸し手は借り手への提示を義務づけられています。しかし、日本では提示の義務がなく、銀行は実質金利を明らかにしていません。実質金利で比較されてしまうと、お得な商品(=銀行にとって儲けの少ない商品)しか借りてもらえなくなるからです。

 そのため、借り手が各商品の本当の損得を判断するには、自分で手数料や保証料を調べて、実質金利またはトータルコストを計算しなければなりません。途方に暮れそうな人もいるかもしれませんが、ご安心ください。ランキングサイトのなかには、この実質金利でランク付けをしているところがあります。

 ただし、注意が必要なのは、肝心の実質金利の計算方法がサイトによってまちまちな点です。前述のとおり、日本では提示の義務がないため、計算方法もルール化されていないのです。そのため、実質金利のランキングサイト同士でも、順位が違っていることが珍しくありません。

 ちなみに「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」では、信頼性の高いアメリカ基準の実質金利の計算方法を採用。広告料の有無にかかわらず、「新規借入」「借り換え」ごとに、主要銀行18行の「35年固定」「10年固定」「5年固定」「変動」「リフォーム一括」の金利タイプ別に各商品の実質金利を算出して、毎月ランキング化しています。

ダイヤモンド不動産研究所の「住宅ローン金利ランキング」
出所:ダイヤモンド不動産研究所の「住宅ローン金利ランキング」

 原則として、ランキング1位の商品が一番お得な商品だとひと目でわかるようになっています。

実質金利で絞り込み、
シミュレーションでトータルコストを比較

 とはいえ、「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」にも、一つだけ限界があります。それは、新規借入は「借入金額3,000万円、借入期間35年」、借り換えは「借入金額2,500万円、借入期間30年」の前提でランク付けを行なっている点です(そのほか、いろいろな条件が設定されています)。

 例えば、借り換えの10年固定金利の実質金利は、返済期間30年の前提で「当初10年は固定金利、残り20年は変動金利」で計算しています。しかし、現実には、返済期間15年で借りる人もいます。その場合、固定金利の期間は同じですが、変動金利の期間は5年となるため、実質金利の計算結果も違ってきます。そのため「ランキングの順位=自分にベストな商品」とは言い切れないのです。

 そこで、ダイヤモンド不動産研究所では「返済額シミュレーション」も開発しました。借入額、借入期間などを入力すれば、「毎月返済額」が分かるだけでなく、諸費用込みの正確な「総返済額」「実質金利」が分かります。18銀行500商品を安い順にランキングで掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを見つけられます。

最新のランキングをチェック!
審査はまとめて申し込む

 では、「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」、「返済額シミュレーション」使って、具体的にどう商品を絞り込んでいくか見ていきましょう。まず自分が選択する金利タイプを選びます。

 金利タイプが決まっていない人は金利タイプを一つに絞らず、まずは各金利タイプで調べてみましょう。

 変動金利については、基準金利が4%にアップすると考えてシミュレーションすることをお勧めします。現在、大手銀行の基準金利は2.475%なので、簡単にいえば、現在よりも金利が約1.5%上昇すると考えればいいでしょう。その結果、毎月返済額に不安があれば、その金利タイプについては除外して検討します。ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」は、金利の上昇もシミュレーションできますので、参考にしてください。

 言うまでもなく、ランキングやシミュレーションで実質金利が低く、トータルコストの最も少ないのが一番お得な商品です。ただし、通常、お得な商品ほど、審査は厳しくなります。仮に審査に通っても、公務員や一部上場企業勤務でないと、満額回答を得られないことも少なくありません。

 そのため、申し込みはトータルコストの少なかった順に、第3候補くらいまでまとめて行うのが効率的です(審査に通っても、断るのにペナルティ等はかかりません)。特にネット銀行は審査が厳しいため、都市銀行なども加えておくことをおすすめします。

 なお、固定金利と変動金利はほぼ毎月、各銀行で見直しが行われます(変動金利の金利の変更は4月と10月となっているケースが多いです)。わずかでも金利が変われば、ランキングの順位はすぐ入れ替わるため、実際に申し込む際は、最新のランキングやシミュレーションをもとに再確認するようにしてください。

【住宅ローンの基礎知識 リンク集】

◆基本編◆
(1)住宅ローン選びで最も大事なのは「金利」!
(2)「○○金利」…頻出ワード、用語を解説
◆住宅ローン選びの実践法◆
(3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう!
(4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
(5)固定金利は、固定期間終了後に注意!
(6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は?
(7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
(8)「シミュレーションサイト」の使い方
◆申し込み手続き 成功法◆
(9)「申し込み」から「融資実行」までの流れ
(10)借り換えは1カ月以内の実行を目指そう
(11)借り換え審査は複数銀行へ同時に申し込もう
(12)ネット・郵送だけで手続きできる銀行も登場
(13)委任状を作れば、書類集めがスピーディに!
(14)必要書類集めで、よくある失敗と注意点
◆審査のツボと対応法、ローン選びの注意点◆
(15)転職後や個人事業主が審査時に気を付けること
(16)借金は、上手に整理すれば審査に通る!?
(17)ローン遅延は要注意!信用情報を確認しよう
(18)今さら聞けない「団信」の基本!タイプや保障は?
(19)夫婦で住宅ローンを借りる3つの方法とは?
 
◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
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【2020年6月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
4
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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