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住宅ローンを金利で選ぶなら、「実質金利」がわかる「ランキングサイト」を活用しよう
住宅ローンの基礎知識 第7回

【第7回】2020年1月1日公開(2021年5月10日更新)
淡河範明

住宅ローン選びの助けになるのが、「金利のランキングサイト」です。ランキングによって比較する商品を一気に絞り込むことができます。ただし、便利な反面、ランキングサイトは玉石混交です。どんなサイトなら信頼できるのか、正しい選び方を解説します。また、私が監修している「ダイヤモンド不動産研究所」の特徴と使い方もあわせてご紹介します。

ランキングサイトの順位を
鵜呑みにしてはいけない

 お得な住宅ローン探しに便利なのが、金利のランキングサイトです。ただし、ランキングサイトの大半は、表面金利(基準金利から優遇幅を引いた金利)による順位です。そのため、表面金利は低くても、融資手済料や保証料などの諸費用を加えたトータルコスト(総支払額)では、順位が下の商品が上位にランク付けされていることも珍しくありません。

 一例を挙げると、楽天銀行の変動金利型商品はトータルコストで見ると超割安な商品ですが、ランキングサイトではめったに見かけません。いかにランキングサイトが広告料ありきだったり、表面金利のみの比較にとどまっているかがわかります。

 なかには、商品のランキングではなく、銀行のランキングになっているサイトもあります。順位が銀行順に並んでいて、その銀行名の欄に複数の商品が記載されているものには注意してください。

ダイヤモンド不動産研究所なら
実質金利で比較できる

 ランキングサイトを選ぶうえで重要なのは、実質金利またはトータルコストで正確に比較していることです。

 実質金利とは、簡単にいえば、借入から完済までのトータルコストを金利換算したものです。融資手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸費用のほか、固定金利期間終了後に適用される金利なども加味して算出します。

 アメリカでは、一般的に使われている指標で、住宅ローンの貸し手は借り手への提示を義務づけられています。しかし、日本では提示の義務がなく、銀行は実質金利を明らかにしていません。実質金利で比較されてしまうと、お得な商品(=銀行にとって儲けの少ない商品)しか借りてもらえなくなるからです。

 そのため、借り手が各商品の本当の損得を判断するには、自分で手数料や保証料を調べて、実質金利またはトータルコストを計算しなければなりません。途方に暮れそうな人もいるかもしれませんが、ご安心ください。ランキングサイトのなかには、この実質金利でランク付けをしているところがあります。

 ただし、注意が必要なのは、肝心の実質金利の計算方法がサイトによってまちまちな点です。前述のとおり、日本では提示の義務がないため、計算方法もルール化されていないのです。そのため、実質金利のランキングサイト同士でも、順位が違っていることが珍しくありません。

 ちなみに「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」では、信頼性の高いアメリカ基準の実質金利の計算方法を採用。広告料の有無にかかわらず、「新規借入」「借り換え」ごとに、主要銀行18行の「35年固定」「10年固定」「5年固定」「変動」「リフォーム一括」の金利タイプ別に各商品の実質金利を算出して、毎月ランキング化しています。

ダイヤモンド不動産研究所の「住宅ローン金利ランキング」
出所:ダイヤモンド不動産研究所の「住宅ローン金利ランキング」

 原則として、ランキング1位の商品が一番お得な商品だとひと目でわかるようになっています。

実質金利で絞り込み、
シミュレーションでトータルコストを比較

 とはいえ、「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」にも、一つだけ限界があります。それは、新規借入は「借入金額3,000万円、借入期間35年」、借り換えは「借入金額2,500万円、借入期間30年」の前提でランク付けを行なっている点です(そのほか、いろいろな条件が設定されています)。

 例えば、借り換えの10年固定金利の実質金利は、返済期間30年の前提で「当初10年は固定金利、残り20年は変動金利」で計算しています。しかし、現実には、返済期間15年で借りる人もいます。その場合、固定金利の期間は同じですが、変動金利の期間は5年となるため、実質金利の計算結果も違ってきます。そのため「ランキングの順位=自分にベストな商品」とは言い切れないのです。

 そこで、ダイヤモンド不動産研究所では「返済額シミュレーション」も開発しました。借入額、借入期間などを入力すれば、「毎月返済額」が分かるだけでなく、諸費用込みの正確な「総返済額」「実質金利」が分かります。132銀行1000商品を安い順にランキングで掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを見つけられます。

最新のランキングをチェック!
審査はまとめて申し込む

 では、「ダイヤモンド不動産研究所」の「住宅ローン金利ランキング」、「返済額シミュレーション」使って、具体的にどう商品を絞り込んでいくか見ていきましょう。まず自分が選択する金利タイプを選びます。

 金利タイプが決まっていない人は金利タイプを一つに絞らず、まずは各金利タイプで調べてみましょう。

 変動金利については、基準金利が4%にアップすると考えてシミュレーションすることをお勧めします。現在、大手銀行の基準金利は2.475%なので、簡単にいえば、現在よりも金利が約1.5%上昇すると考えればいいでしょう。その結果、毎月返済額に不安があれば、その金利タイプについては除外して検討します。ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」は、金利の上昇もシミュレーションできますので、参考にしてください。

 言うまでもなく、ランキングやシミュレーションで実質金利が低く、トータルコストの最も少ないのが一番お得な商品です。ただし、通常、お得な商品ほど、審査は厳しくなります。仮に審査に通っても、公務員や一部上場企業勤務でないと、満額回答を得られないことも少なくありません。

 そのため、申し込みはトータルコストの少なかった順に、第3候補くらいまでまとめて行うのが効率的です(審査に通っても、断るのにペナルティ等はかかりません)。特にネット銀行は審査が厳しいため、都市銀行なども加えておくことをおすすめします。

 なお、固定金利と変動金利はほぼ毎月、各銀行で見直しが行われます(変動金利の金利の変更は4月と10月となっているケースが多いです)。わずかでも金利が変われば、ランキングの順位はすぐ入れ替わるため、実際に申し込む際は、最新のランキングやシミュレーションをもとに再確認するようにしてください。

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※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利>
0.512%
0.375%
0円
借入額×2.2%+33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
4
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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