都心部の中古マンション平均価格が高値を更新する一方、足元では一部の物件に値下げの動きもみられます。金利上昇と価格高騰が交錯するいま、「価格が下がるまで待つべきか」、それとも「待つほど買えなくなるのか」。本記事では、金利上昇局面で中古マンションの買いどきの見極め方を解説します。（住宅ローン・不動産ブロガーで公認会計士・千日太郎）
中古マンションは売り出し価格と売却価格の差が広がっている
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。
2026年に入って、東京23区や大阪市の都心部を中心に、マンションを売り出した後に値下げする事例が増えているという報道が目立つようになってきました。
実際に都心の高価格帯では在庫が増え、価格を下げる物件も目立ち始めています。大阪市の都心6区でも、投資需要を背景に価格が上がりすぎたマンションを中心に、売却希望者の増加に購入需要が追いつかない動きが出ているようです。
こうした背景には、これまでの売り出し価格が実需層の購買力を超えていたことに加え、日銀による政策金利の引き上げもあるでしょう。金利が上がれば購入者の借入可能額が減るため、物件価格には下押し圧力になります。
一方で、中古マンションの平均価格はいまだ高値を更新しています。東京カンテイの市況レポートによると、東京23区の中古マンション売り出し価格は、2026年5月も70㎡換算で1億2,849万円となり、25カ月連続で最高値を更新しています。平均価格だけを見れば、まだ右肩上がりです。
【関連記事】
>>東京都の中古マンション価格推移・最新の市況
>>大阪府の中古マンション価格推移・最新の市況
ただし、これは市場全体が一斉に下がり始めたという意味ではありません。実需層の購買力を超えて高く値付けされた一部の物件が、売れる価格へ修正され始めた段階とみるほうが正確です。
つまり、今の状況は住宅価格の全体的な低下ではなく、価格調整の入り口と見るのが妥当です。過熱していた高価格帯から、実際に住む人が買える価格へ戻ろうとする動きが始まった可能性があります。これは購入者にとっては朗報といえるでしょう。
このような状況で「価格が下がるまで待つべきか」、それとも「待つほど買えなくなるのか」を見ていきましょう。
金利が1%上がると、借入可能額は約15%減る
中古マンションの平均価格が下がるのを待つなら、自分が購入したいエリア、広さ、築年数、価格帯で値下げが増えているかを見る必要があります。
さらに同時に見なければならないのが、住宅ローン金利の動向です。
日銀は、2026年6月に政策金利を0.25ポイント引き上げ1％としました。7月現在、変動金利が1%未満の銀行もありますが、多くの銀行が金利改定を行う10〜11月には、低い銀行で1.2%前後、高い銀行では1.6%前後まで上がる可能性があります。
さらに政策金利が2%へ向かえば、変動金利は2%台、銀行によっては2.5%前後まで見る必要があるでしょう。金利が上がると、毎月返済額が同じでも、借りられる金額が減ります。
そこで、30歳から返済を開始する場合の毎月返済額を約15万円にそろえて、金利ごとに借りられる金額を比較します。
表1 30歳・35年返済で毎月返済額を約15万円の場合の金利別・借入額
金利1.4%なら、借入額5,000万円で毎月返済額は約15万円です。ところが金利が1%上がって2.4%になると、同じ返済額で借りられるのは4,259万円です。さらに金利が1.5%上がって2.9%になると、3,954万円まで下がります。
頭金なしのフルローンなら、いま5,000万円で買える住宅は、金利が1%上がった後には約4,259万円、つまり約15%値下がりしなければ、毎月返済額は同じになりません。金利が1.5%上がれば、約3,954万円、つまり約21%下がる必要があります。数年でここまで不動産価格が下がるなら、記録的な大暴落といえるでしょう。
日銀の利上げは既定路線との見方が多いですが、住宅価格によほどの低下が伴わなければ、むしろ家の購入は遠ざかることになります。「金利上昇で住宅価格は下がるから待てばよい」という考え方には、この借入可能額の低下という視点が抜けています。
ただし、金利上昇局面は誰にとっても買いにくいわけではありません。日銀は賃金の上昇を確認しながら利上げを進めます。待っている間に、金利の上昇とともに収入が上がった人は、かつて高根の花だった物件に手が届くこともあるわけです。
つまり、待つことで家の購入が近づくのは、その間に収入や頭金が十分に増えるケースだといえます。
20代から30代前半なら、価格が下がるのを待つ戦略が取れる
20代から30代前半の若い世代は、「待つ時間」を比較的使いやすい世代です。現時点では50年ローンにペアローンを駆使しなければ届かない物件でも、数年後に世帯年収が上がり、頭金が増え、物件価格が適正化してくれば、より無理のない条件で買える可能性があります。
若い世代にとって待つことは武器になります。ただし、価格が下がるのを何となく待つだけではいけません。待っている期間に頭金をいくらためるのか、世帯年収がいくらになったら動くのか、子どもの誕生や就学など、どのタイミングまでに購入するのかを設定しておく必要があります。
30代後半から40代前半は、待ちすぎると購入機会が遠のく
30代後半から40代前半のミドル世代は「待つほど不利になりやすい」と言えます。この世代は、住宅ローンで借りられる金額が自分史上、最大値に達する時期です。キャリアとともに収入が上がっているうえに、定年までの実働期間も長いからです。
一方で、待つことはもろ刃の剣になります。40歳から35年ローンを組むと、65歳時点でも約10年分の返済が残ります。表1と同じ借入条件でシミュレーションすると、定年時のローン残高が1,600万円前後になります。
表2 40歳・35年返済で毎月返済額が約15万円の場合の定年時残高
さらに待って収入が少し増えたとしても、定年までの期間が短くなる分、定年時のローン残高は増えていきます。5年前の年齢と収入なら買えた家が、物件価格があまり下がらないまま金利だけ上がることで、買えなくなる可能性があるのです。
ミドル世代が待つなら、シビアに期間を区切る必要があります。1年から2年程度のスパンで、自分の狙うエリアに価格調整が出るかを確認するのは合理的でしょう。
しかし、5年を超えてじっくり待つとなると、自分自身が住宅ローンを借りにくいシニア世代へ移ってしまう可能性が高くなります。価格の下落を待つメリットと、返済期間が短くなるデメリットを、同時に見る必要があります。
40代後半から50代は、価格下落より年齢の影響が早い
40代後半から50代のシニア世代は、価格下落を待つコストが最も大きい世代です。価格が下がるより先に、年齢による借入条件の悪化が進むためです。
住宅ローンの完済時年齢の上限は、多くの金融機関で80歳未満とされています。そのため50歳から借りる場合、返済期間の上限は30年未満になります。返済期間が短くなれば、同じ金額を借りても毎月返済額は増えます。さらに収入は今がピークという人が多く、その後は役職定年や定年退職が見えてきます。
50歳で、毎月返済額を約15万円にそろえた場合の借入額と定年時残高は、次のとおりです。
表3 50歳・30年返済で毎月返済額が約15万円の場合の借入額と定年時残高
35年返済だった30代・40代と異なり、返済期間が30年に短くなるため、同じ毎月15万円の返済でも、借りられる額は金利1.4%で約4,407万円と、5,000万円には届きません。しかも定年（65歳）時点では、30年ローンのうち15年分しか返済が進まないため、2,000万円を超える残高が残ります。
価格が少し下がるのを待っている間に、借りられる期間が短くなり、無理なく返せる金額も下がっていくのです。
この年代で購入するなら、住宅価格が下がるまで待つことよりも、自己資金と定年時残高を重視すべきです。十分な頭金があるか、退職金を住宅ローン返済に使わなくても老後資金が残るか、定年後も返済を続けられるか。これらを確認する必要があります。
そして条件が整わない場合は、無理に買わず賃貸を続けることも、現実的な選択となるでしょう。
買い時は「環境軸」と「自分軸」の2つで決める
中古マンションの買いどきを考えるとき、筆者は下記の「環境軸」と「自分軸」の2つの軸で整理することをすすめています。
・マンション価格が下がっている
・住宅ローン金利が低い
自分軸
・今の収入で無理なく買うことができる（返済比率が30%以内）
・家族が本当に住みたいと思えるか
ただし、環境軸については現在のマンション価格が底かどうかはあらかじめ分かりませんし、価格が下がらない可能性もゼロではありません。そのため年齢によっては何年も待つことはできません。
そこで重要なのが自分軸です。住宅価格が少し高い時期でも、「買える家」と「欲しい家」が高い水準で一致しているなら、購入後の満足度は高くなります。反対に、欲しいマンションに全振りして返済が苦しくなるケースや、価格だけで選んだマンションを買う場合は、後悔につながります。
この自分軸と環境軸を組み合わせると、買い時は次の4タイプに分けられます。
■ 理想型（環境軸：高 × 自分軸：高）
住宅価格が安い時期に、納得できる家を無理なく買えたなら理想型です。住んで満足でき、売却する場合も損が出にくい状態です。
■ 住み切り型（環境軸：低 × 自分軸：高）
住宅価格は高いものの、自分の収入で無理なく買え、長く住みたいと思える家なら住み切り型です。将来価格が下がれば売却時に損が出る可能性はありますが、住み続ける限り、その損は顕在化しません。現在のように価格が高い局面では、住み切り型として成立する物件を選ぶほうが現実的です。
■ 出口あり型（環境軸：高 × 自分軸：低）
安い時期に買ったものの、返済や住み心地に後悔がある場合は出口あり型です。価格上昇によって売却益が出るなら、売ってやり直すことができます。
■ 袋小路型（環境軸：低 × 自分軸：低）
もっとも避けたいのが袋小路型。高い時期に、返済が苦しい、または満足できない家を買い、価格下落によって売るにも持ち出しが必要になる状態です。
現在のようなマンション価格が高い局面で避けるべきなのは、高い家を、無理なローンで、しかも納得しないまま買うことです。
一方、高くても住み切れる家なら購入は成立します。安くなるまで待っても、自分の借りる力が先に下がれば、理想の家には近づけません。
まとめ～「価格」「頭金」「期限」の3つを決めて判断する
住宅価格が高いと感じるなら、今すぐに買う必要はありません。しかし、いつまでも待てるわけではありません。待つなら、価格・頭金・期限の3つを決めておくべきです。
購入したい価格：狙っているエリアの物件価格がいくらまで下がったら動くかを、あらかじめ決めておきます。
貯める頭金：待っている期間に、自己資金（頭金）をいくら上乗せして蓄えるかを明確にします。
判断する期限：子どもの就学前や何年後など、最長でもいつまでに最終決断をするか期限を設定します。
例えば、「狙っているエリアの5,000万円の物件が4,500万円になったら動く。その間に頭金を300万円増やす。最長でも子どもの就学前、または2年後までに判断する」。このように決めれば、待つことが住宅購入の戦略になります。
条件がそろわなければ、予算を下げる、エリアを広げる、購入を見送って賃貸を続けるという次の判断もできます。
住宅価格は、一部の高価格帯で調整の兆しが出ているものの、市場全体が下落に転じたとはまだ言えません。一方で、住宅ローン金利はすでに上昇し、待っている間に借りられる金額が減る可能性があります。
買い時は、市場だけでは決まりません。価格と金利という環境軸に、自分の年齢・収入・頭金・家族構成、そして欲しい家という自分軸を重ねて決めるものです。
これから住宅を購入する人が見るべきなのは、市場が底かどうかではありません。待っている間に、頭金や収入が増えて借入可能額が伸びていくのか、それとも年齢とともに返済期間が短くなり、借りられる額が減っていくのか。判断の分かれ目はそこにあります。前者なら待つことは有効な戦略になり、後者なら待つほど購入は遠ざかります。
数字に振り回されず自分の基準で選んだ家こそ、長く安心して暮らせる、あなたにとっての「買い時の家」だと言えます。
■ 住宅ローンの返済額・借入可能額をシミュレーションする
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2026年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年8月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 7181万円
- 表面金利
- 年0.940%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 167,698円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 7181万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 167,837円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.125%
- 総返済額 7234万円
- 表面金利
- 年0.990%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 169,091円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
- 保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。