共働き夫婦で住宅ローンを借りるケースでは、「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」の3つの選択肢があります。住宅ローン減税や、団体信用生命保険に加入する上で制約があるので、それぞれのメリット・デメリットを解説します。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんは、最もメリットがあるのは「ペアローン」ですが、注意点もあると話します。
収入合算でも、ペアローンでも、
夫婦の住宅ローン返済義務は同じ
読者 夫が住宅ローンの借り換えを検討中です。現在、3つの銀行の事前審査に通過しました。ただし、そのうち金利の一番低い銀行は希望額の9割程度しか融資できないとの回答でした。妻である私との収入合算であれば、全額借りられるとのことなのですが、その場合、リスクはないでしょうか？ 調べたところ、収入合算だと、私が連帯保証人につくことになりそうなので不安です。
淡河 年収不足により住宅ローンが融資希望額に届かない場合、収入合算は有力な解決手段です。ここでは相談内容に合わせて、夫と妻のケースでポイントやリスクを見ていきましょう。まず、収入合算には以下の3つの契約方法があります。
収入合算するための3つの契約方法とは？
（1）収入合算<連帯保証型>
「債務者（たとえば夫）＋連帯保証人（妻）」
（2）収入合算<連帯債務型>
「主債務者（たとえば夫）＋連帯債務者（妻）」
（3）ペアローン
「債務者（たとえば夫）＋債務者（妻）」
（1）収入合算<連帯保証型>は、夫婦の一人が債務者、もう一人が債務者の連帯保証人になるものです。債務者の返済が滞ったとき、連帯保証人は残債を全額肩代わりすることになります。返済に応じられなければ、最悪、家を手放すことになります。
一方、（2）収入合算<連帯債務型>は、夫婦の一人が主債務者、もう一人が連帯債務者となって、夫婦二人で返済していくものです。契約書の借主の欄にも、夫婦二人の名前が記載されます。引き落とし口座は一つにまとめられるのが一般的で、どちらがいくら返済しているかは問われません。見方を変えれば、夫が返済できないときは、妻が全額返済しなければならないということです。
もう一つの方法としては、（3）ペアローンがあります。
（2）収入合算<連帯債務型>とよく似ていますが、両者の違いは契約する住宅ローンの数です。収入合算はいずれも夫婦の収入を合算して申請し、二人で1本の住宅ローンを組みますが、ペアローンは夫婦それぞれが収入に応じた住宅ローンを個別に組む（合計2本）という違いがあります。夫婦でお互いの連帯保証人となるので、どちらか一方が返済不能になれば、相手が肩代わりします。
結局、夫婦の収入をベースに住宅ローンを借りる場合、どの契約方法を取っても、妻は返済義務から逃れられないということです。
【関連記事はこちら】＞＞「年収不足で、住宅ローンを借り換えできない?! 収入合算、返済期間延長の裏技を使おう！」
メリットがない連帯保証型！
ペアローン、連帯債務型は住宅ローン減税に対応
では、（1）連帯保証型と（2）連帯債務型、（3）ペアローンの間に違いはないのかというと、そんなことはありません。妻の返済義務は同じですが、「住宅ローン減税（控除）」や「団体信用生命保険（新機構団信）」の対象になるかどうかで違いがあります。下の表をご覧ください。
| 夫婦で住宅ローンを借りる際の、契約形態の違い （夫を中心に借りるケースを想定） |
|||
| (1)連帯保証型 | (2)連帯債務型 | (3)ペアローン | |
|---|---|---|---|
| 契約本数 | 1本 | １本 | ２本 |
| 契約形態 | 夫 債務者 妻 連帯保証人 |
夫 主債務者 妻 連帯債務者 |
夫 主債務者 妻 主債務者 |
| 住宅ローン減税 | 夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ◯ |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 団体信用生命保険 （新機構団信） |
夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ×(フラット35は加入可能） |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 住宅の所有権 | 夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ◯ |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 収入合算 | フルに合算できないケースあり（妻の年収の半分までなど、銀行によって違う） | 収入合算可能 | それぞれの年収で借入額を計算 |
| 対象となる主な商品・銀行 | イオン銀行 auじぶん銀行 SBI新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 みずほ銀行（店頭のみ） 三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三菱UFJ信託銀行 |
フラット35 楽天銀行 三井住友銀行 |
イオン銀行 auじぶん銀行 SBI新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 みずほ銀行 三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三菱UFJ信託銀行 |
まず、契約方法は各銀行で決められていて、借りる側が選択することはできません。以下のようになっています。
・民間銀行の大半は、（1）連帯保証型、（３）ペアローン、に対応
・フラット35は、（2）連帯債務型
ではデメリットはないのでしょうか。
・「住宅ローン減税」は、（1）連帯保証型の妻は受けられない（夫の税金が少ない場合、1人では1％減税を使い切ることができない）
・「団体信用生命保険」は、（1）連帯保証型の妻、（2）連帯債務型の妻ともに受けられない（フラット35では「デュエット（夫婦連生団信）」を選択すれば、保障を受けられる）
こうしてみると、3つの中で最もメリットのある契約方法は（3）ペアローンです。「ペアローン」であれば、夫婦二人とも住宅ローン減税を受けられ、それぞれ団体信用生命保険にも加入できます。
ただし、団信については、妻からするとデメリットになります。夫が死亡した場合、（1）連帯保証型や（2）連帯債務型では、残債すべてが保険料でまかなわれますが、「ペアローン」では夫の残債分しか支払われないからです。妻の住宅ローンについては引き続き返済していくことになります（ただし、前記「デュエット」に加入した場合、妻の残債分も支払われます）。また、手数料も若干割高になります。
逆に一つもメリットのないのが、（1）連帯保証型です。契約上の立場は連帯保証人でも、家計が一つであれば、妻の収入もめぐりめぐって返済に回っているはずです。にもかかわらず、住宅ローン減税などの恩恵を受けられない。連帯保証人は「人」を担保に取った人質制度と言ってもいいかもしれません。
ちなみに海外では、日本ほど連帯保証人を付けるように要求されません。日本が特別と言っていいかと思います。
夫婦で借りた後に離婚する場合、
財産分与の処理が複雑になるデメリットも
共働き夫婦で借りているケース全般に言えるのですが、万が一、離婚することになると、財産分与の処理や連帯保証人を外すという作業必要になることがあります。この作業はかなり厄介で、もめることも多いのがデメリットです。
そもそも、融資希望額に届かないために収入合算等を利用する場合、本審査に通っても、返済額に対して収入がギリギリであることを忘れてはいけません。夫婦のいずれかが働けなくなった途端、返済が一気に厳しくなります。
このように融資枠を広げるという面ではおすすめの「連帯債務」や「ペアローン」ですが、大きなリスクを伴うことを忘れずに、利用する場合はより念入りな検討が必要です。相談者のようにリスクが気になる場合は、多少金利が高くても安心を優先して、夫に単独で借り換えてもらうのも選択肢としてあるでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞「年収不足で住宅ローンが借りられないときの裏技！「親子リレーローン」の上手な活用法とは？」
「借り換え」には様々な制約あり！
持ち分の贈与なども含めて損得を考える
なお、「借り換え」で収入合算やペアローンを利用する際は、以下のような制約があることに注意しましょう。
■単独ローンを連帯債務型やペアローンで借り換えた場合、後から加わった債務者は住宅ローン減税を受けられない
住宅ローン減税は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利や負担の軽減を図るための制度です。そのため、購入当初からの債務者は借り換え後も住宅ローン減税の対象となりますが、借り換えによって新たに加わった債務者には適用されません。
■すでにペアローンを利用している人は夫婦同時でないと借り換えられない
ペアローンを利用中の場合、夫の住宅ローンだけ借り換えるようなことはできません。2つのローンともいったん完済させないと、借り換えに際して、新たな抵当権を金融機関が設定できないからです。ちなみに、ペアローンを夫婦どちらかを債務者として一本にまとめることは可能です。ただし、贈与税などに注意が必要です。
このほかにも、夫婦間の融資比率によって、持ち分の贈与の問題が絡んでくるケースがあります。せっかく低い金利で借り換えても、別にかかる費用が大きければ本末転倒です。FPなどの住宅ローンについて詳しい専門家にアドバイスを仰いだほうがいいでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞離婚後も「持ち家」に住み続けたいなら、夫婦でどのように財産分与すればいい？～離婚問題に詳しい弁護士が解説～
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2022年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
- 実質金利(手数料込)
- 0.348%
- 表面金利
- 0.219%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.500%
- 表面金利
- 0.370%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。