共働き夫婦で住宅ローンを借りるケースでは、「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」の3つの選択肢があります。住宅ローン減税や、団体信用生命保険に加入する上で制約があるので、それぞれのメリット・デメリットを解説します。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんは、最もメリットがあるのは「ペアローン」ですが、注意点もあると話します。
収入合算でも、ペアローンでも、
夫婦の住宅ローン返済義務は同じ
読者 夫が住宅ローンの借り換えを検討中です。現在、3つの銀行の事前審査に通過しました。ただし、そのうち金利の一番低い銀行は希望額の9割程度しか融資できないとの回答でした。妻である私との収入合算であれば、全額借りられるとのことなのですが、その場合、リスクはないでしょうか？ 調べたところ、収入合算だと、私が連帯保証人につくことになりそうなので不安です。
淡河 年収不足により住宅ローンが融資希望額に届かない場合、収入合算は有力な解決手段です。ここでは相談内容に合わせて、夫と妻のケースでポイントやリスクを見ていきましょう。まず、収入合算には以下の3つの契約方法があります。
収入合算するための3つの契約方法とは？
（1）収入合算<連帯保証型>
「債務者（たとえば夫）＋連帯保証人（妻）」
（2）収入合算<連帯債務型>
「主債務者（たとえば夫）＋連帯債務者（妻）」
（3）ペアローン
「債務者（たとえば夫）＋債務者（妻）」
（1）収入合算<連帯保証型>は、夫婦の一人が債務者、もう一人が債務者の連帯保証人になるものです。債務者の返済が滞ったとき、連帯保証人は残債を全額肩代わりすることになります。返済に応じられなければ、最悪、家を手放すことになります。
一方、（2）収入合算<連帯債務型>は、夫婦の一人が主債務者、もう一人が連帯債務者となって、夫婦二人で返済していくものです。契約書の借主の欄にも、夫婦二人の名前が記載されます。引き落とし口座は一つにまとめられるのが一般的で、どちらがいくら返済しているかは問われません。見方を変えれば、夫が返済できないときは、妻が全額返済しなければならないということです。
もう一つの方法としては、（3）ペアローンがあります。
（2）収入合算<連帯債務型>とよく似ていますが、両者の違いは契約する住宅ローンの数です。収入合算はいずれも夫婦の収入を合算して申請し、二人で1本の住宅ローンを組みますが、ペアローンは夫婦それぞれが収入に応じた住宅ローンを個別に組む（合計2本）という違いがあります。夫婦でお互いの連帯保証人となるので、どちらか一方が返済不能になれば、相手が肩代わりします。
結局、夫婦の収入をベースに住宅ローンを借りる場合、どの契約方法を取っても、妻は返済義務から逃れられないということです。
【関連記事はこちら】＞＞「年収不足で、住宅ローンを借り換えできない?! 収入合算、返済期間延長の裏技を使おう！」
メリットがない連帯保証型！
ペアローン、連帯債務型は住宅ローン減税に対応
では、（1）連帯保証型と（2）連帯債務型、（3）ペアローンの間に違いはないのかというと、そんなことはありません。妻の返済義務は同じですが、「住宅ローン減税（控除）」や「団体信用生命保険（新機構団信）」の対象になるかどうかで違いがあります。下の表をご覧ください。
| 夫婦で住宅ローンを借りる際の、契約形態の違い （夫を中心に借りるケースを想定） |
|||
| (1)連帯保証型 | (2)連帯債務型 | (3)ペアローン | |
|---|---|---|---|
| 契約本数 | 1本 | １本 | ２本 |
| 契約形態 | 夫 債務者 妻 連帯保証人 |
夫 主債務者 妻 連帯債務者 |
夫 主債務者 妻 主債務者 |
| 住宅ローン減税 | 夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ◯ |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 団体信用生命保険 （新機構団信） |
夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ×(フラット35は加入可能） |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 住宅の所有権 | 夫 ◯ 妻 × |
夫 ◯ 妻 ◯ |
夫 ◯ 妻 ◯ |
| 収入合算 | フルに合算できないケースあり（妻の年収の半分までなど、銀行によって違う） | 収入合算可能 | それぞれの年収で借入額を計算 |
| 対象となる主な商品・銀行 | イオン銀行 auじぶん銀行 SBI新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 みずほ銀行（店頭のみ） 三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三菱UFJ信託銀行 |
フラット35 楽天銀行 三井住友銀行 |
イオン銀行 auじぶん銀行 SBI新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 みずほ銀行 三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三菱UFJ信託銀行 |
まず、契約方法は各銀行で決められていて、借りる側が選択することはできません。以下のようになっています。
・民間銀行の大半は、（1）連帯保証型、（３）ペアローン、に対応
・フラット35は、（2）連帯債務型
ではデメリットはないのでしょうか。
・「住宅ローン減税」は、（1）連帯保証型の妻は受けられない（夫の税金が少ない場合、1人では1％減税を使い切ることができない）
・「団体信用生命保険」は、（1）連帯保証型の妻、（2）連帯債務型の妻ともに受けられない（フラット35では「デュエット（夫婦連生団信）」を選択すれば、保障を受けられる）
こうしてみると、3つの中で最もメリットのある契約方法は（3）ペアローンです。「ペアローン」であれば、夫婦二人とも住宅ローン減税を受けられ、それぞれ団体信用生命保険にも加入できます。
ただし、団信については、妻からするとデメリットになります。夫が死亡した場合、（1）連帯保証型や（2）連帯債務型では、残債すべてが保険料でまかなわれますが、「ペアローン」では夫の残債分しか支払われないからです。妻の住宅ローンについては引き続き返済していくことになります（ただし、前記「デュエット」に加入した場合、妻の残債分も支払われます）。また、手数料も若干割高になります。
逆に一つもメリットのないのが、（1）連帯保証型です。契約上の立場は連帯保証人でも、家計が一つであれば、妻の収入もめぐりめぐって返済に回っているはずです。にもかかわらず、住宅ローン減税などの恩恵を受けられない。連帯保証人は「人」を担保に取った人質制度と言ってもいいかもしれません。
ちなみに海外では、日本ほど連帯保証人を付けるように要求されません。日本が特別と言っていいかと思います。
夫婦で借りた後に離婚する場合、
財産分与の処理が複雑になるデメリットも
共働き夫婦で借りているケース全般に言えるのですが、万が一、離婚することになると、財産分与の処理や連帯保証人を外すという作業必要になることがあります。この作業はかなり厄介で、もめることも多いのがデメリットです。
そもそも、融資希望額に届かないために収入合算等を利用する場合、本審査に通っても、返済額に対して収入がギリギリであることを忘れてはいけません。夫婦のいずれかが働けなくなった途端、返済が一気に厳しくなります。
このように融資枠を広げるという面ではおすすめの「連帯債務」や「ペアローン」ですが、大きなリスクを伴うことを忘れずに、利用する場合はより念入りな検討が必要です。相談者のようにリスクが気になる場合は、多少金利が高くても安心を優先して、夫に単独で借り換えてもらうのも選択肢としてあるでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞「年収不足で住宅ローンが借りられないときの裏技！「親子リレーローン」の上手な活用法とは？」
「借り換え」には様々な制約あり！
持ち分の贈与なども含めて損得を考える
なお、「借り換え」で収入合算やペアローンを利用する際は、以下のような制約があることに注意しましょう。
■単独ローンを連帯債務型やペアローンで借り換えた場合、後から加わった債務者は住宅ローン減税を受けられない
住宅ローン減税は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利や負担の軽減を図るための制度です。そのため、購入当初からの債務者は借り換え後も住宅ローン減税の対象となりますが、借り換えによって新たに加わった債務者には適用されません。
■すでにペアローンを利用している人は夫婦同時でないと借り換えられない
ペアローンを利用中の場合、夫の住宅ローンだけ借り換えるようなことはできません。2つのローンともいったん完済させないと、借り換えに際して、新たな抵当権を金融機関が設定できないからです。ちなみに、ペアローンを夫婦どちらかを債務者として一本にまとめることは可能です。ただし、贈与税などに注意が必要です。
このほかにも、夫婦間の融資比率によって、持ち分の贈与の問題が絡んでくるケースがあります。せっかく低い金利で借り換えても、別にかかる費用が大きければ本末転倒です。FPなどの住宅ローンについて詳しい専門家にアドバイスを仰いだほうがいいでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞離婚後も「持ち家」に住み続けたいなら、夫婦でどのように財産分与すればいい？～離婚問題に詳しい弁護士が解説～
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
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- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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