住宅ローンは最長で35年も返済をし続けるものであり、返済が滞って、破綻しそうになる人もいます。そんな時にどう対応すればいいのか、そもそも事態が悪化する前にすべきことは何かを解説したいと思います。
住宅ローンは420回も銀行に返済すること
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。住宅ローンとは何か？と聞かれたら「契約で決まったお金を35年なら420回銀行に返済することだよ」と答えます。これが教科書的に正確な定義でないことは百も承知ですが、住宅ローン利用者にとっての本質だと思っています。
住宅ローンは最長35年ですから420回の時間は結構な長さですよね。その間にやむにやまれぬ事情により貯金の残高がゼロになってしまい、住宅ローンの返済が出来ない！ということは十分に有り得ることです。
今日はそんな人生のピンチを乗り切り、住宅ローンで破綻しないための正しい対処法についてお話します。
カードキャッシングで住宅ローンを払うのは多重債務への入り口
まず、絶対にやってはいけないのが、借金を払うために借金を重ねることです。これは、多重債務への入り口です。しかし、意外とこれをやってしまう人が多いのですよ。
こちらは、「破産債務者が多重債務を負うに至った主たる理由」のアンケート結果（2014年日弁連調査）です。
1位の「生活苦」、2位の「連帯保証等」などはよく聞くケースですが、意外にも「住宅購入」という理由が上位に食い込んでいます。これは、ホントに住宅を購入したことだけが破綻の原因なのでしょうか？
わたしは、住宅ローンを返せなくなりそうになった時にカードキャッシングで住宅ローンを払い、それがきっかけで多重債務に陥ってしまったからだと考えています。
そもそも住宅ローンは家の評価額までしか貸さないのです。しかも、金利は激安の1％くらいです。これに対してカードキャッシングの金利は15％くらいです。全く桁がちがいますよ。
裏を返せば、破綻した人のうち何割かの人は正しい対処をしていれば破産しなくても済んだのかもしれません。正しい対処法、優先順位を知っているか知らないかが運命の分かれ道になるのです。
毎月の支払が出来ない時の最善策とは？
以下が正しい対処とその手順です。とてもシンプルですが、初動でこれが出来るか出来ないかでその後の難易度が大きく変わります。
【延滞しそうになった時に最初にすべきこと３カ条】
1. 遅れる前に連絡するべし
2. 確実に払える日と金額を約束するべし
3. 約束した日に必ず払うべし
◆1. 遅れる前（債権者から連絡が来る前）に連絡すべし
返済が遅れた場合に、多くの人は銀行への連絡を躊躇してしまいます。イメージとして嫌みを言われたり、蔑まれたりすることが頭に浮かぶからです。しかし、だからといってキャッシングに走ると後になって最悪の結果に繋がってしまうというのは前述のとおりです。
返済が遅れた場合は、銀行への連絡をためらってはいけません。とにかく、遅れる前に電話して相談するべきです。すでにこれを読んでいる時点で遅れてしまっていたら、それでも一刻も早く連絡を入れるべきです。
債権者から連絡が来る前に連絡したかどうかで印象がかなり違います。
◆2. 確実に払える日と金額を約束するべし＝現実的な返済計画の提示
今回遅れることは遅れるとして、確実に何日までに幾らなら支払えるか（返済計画）を説明し約束します。
このときに約束した返済を確実に実行することが重要です。もちろん、できない約束をしてはいけませんが、できるだけ当初の毎月返済額に近づけるように努力する必要があります。この時点で軽微な遅れならば延滞扱いにならない可能性もあります。
◆3. 約束した日に必ず支払う＝履行する
約束した返済日に約束した金額を確実に返済、 先方の対応を待つことになります。「今月はこれで処理が終わりましたので来月からは従来通りの返済をお願いします」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いにならなかったということです。
これに対して「今後の返済に関して改めて相談させてください」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いになっています。
どちらの対応になるかは、金融機関の考え方やそれまでの返済状況によって異なります。
【関連記事はこちら】
>> 毎年、2％強が住宅ローンで破綻！支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大
返済が遅れても延滞にならないケース
金融機関にとって最も困るのは返済が遅れても連絡してこない債務者や、口では払うと言いながら当日に連絡なく入金しないなど「嘘をつく債務者」なのです。
原則として、住宅ローンの返済日に口座から引き落としができないと、「延滞」となりますが、金融機関によっては1日から1週間程度の返済の遅れは延滞と見なさないこともあります。
1日～数日までの遅れを延滞に含めると全体の延滞率が大幅に上昇してしまい、金融機関の決算にも悪影響を与えてしまうからです。そこで、数日の軽微な遅れについては、延滞にしないという慣習があるのです。
どの程度の遅れから延滞扱いになるか？
延滞と見なされるのは、2～3週間の遅れから月をまたぐ遅れです。この状態は明らかな延滞で銀行と保証会社の台帳に記録され、実質的な債務者属性が下げられることになります。
そして、61日以上の延滞となると事故情報・異動情報として個人信用情報機関に報告され記録されます。つまり、いわゆるブラックリスト入りとなり、記録の残る5年間はカードローンやクレジットカードの審査にパスできなくなります。
【関連記事はこちら】
>> 住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がるのは本当？滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説
住宅ローンを延滞してしまう前にできること
いきなりとんでもないトラブルに巻き込まれて、どうしても住宅ローンを払えなくなるようなことは少ないはず。事前に準備できることをやっておけば、住宅ローンの延滞を防止することが出来ます。以下がその3カ条です。
【住宅ローンの返済に困る前にすべきこと3カ条】
1. 家計を見直し、貯金を増やす
2. 金利の安い住宅ローンに借り換える
3. 条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える
◆１．家計を見直し、貯金を増やす
住宅ローンというのは、家計の中でも中心的な支出です。そのお金が足りなくなるというのは、家計の中でムダがあるからです。
特に習慣化してしまったムダな支出というのは、長い期間で累積していき、知らず知らずに家計に大きな穴を空けてしまっていることがあります。そうしたムダを省き、いざというときの貯蓄をプールしておくことが重要です。貯金もまた保険なのです。
◆２．金利の安い住宅ローンに借り換える
住宅ローンは借りた後でも、借り換えれば今の低金利が適用できますし、借り換えの審査に通れば現在の銀行に金利交渉して金利を下げてもらうこともできます。そうすれば毎月の返済は減ります。
住宅ローンの借り換えというのは、必ずしもトクすることだけを目指すものではありません。マイホームと家族の生活を守るために、適時に行うべきタスクなのです。
【関連記事はこちら】
>> 住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功！他行での「仮審査クリア」を武器に、銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート
◆３．条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える
公的融資のフラット35や非営利法人は営利を目的としていません。公益や会員の利益を第一とするのが特徴です。つまり、民間の金融機関よりも少し金利は高いかもしれませんが、条件の緩和に応じてくれる可能性は少し高いのです。
例えば、フラット35では住宅ローンの返済継続が困難になった場合には、下記のような返済方法の変更を申請する手続きが予め用意されています（返済の継続が可能かどうかの審査あり）。
・離職や病気等で収入が減少し、返済が大変になった → 返済期間の延長など
・しばらくの間、返済額を減らして返済したい → 一定期間における返済額の減額
・ボーナス返済が負担になっている → ボーナス返済の変更など
こうした観点から金融機関を選ぶor借り換えるというのも転ばぬ先の杖です。
まとめ ～ 対処法を誤らず
投げやりにならなければ必ず道はある
「住宅ローンを返せなくなったら自己破産か…？」
こんな風に思っているかもしれませんが、それは本当に最後の手段です。多重債務にさえなっていなければ、自己破産する前にやれることは実に沢山あります。
例えば、今の約定で住宅ローンの返済の継続が難しいのであれば、弁護士・司法書士などの専門家に相談してみてください。
裁判所を通じて、負債を整理しながら生活を再建する個人版民事再生法を利用することもできます。手続の費用はそれほど高くはなく、分割払いに応じてくれる弁護士事務所も少なくありません。
「自己破産」の恐怖から逃れるためにカードキャッシングなどで誤った対処をすると、かえって自分の首を絞めてしまいます。けっして投げやりにならず、対処法を誤らなければ、必ず活路はあるのですよ！
千日太郎と出会った皆様が、家と住宅ローンで正しい選択をして、素敵な人生を送られることを心から祈っています。
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>> 住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 全疾病保障
（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）オプション（特約）の団信 審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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