住宅ローンの返済が苦しい時に、キャッシングに手を出してはダメ！初動3カ条と事前対策を、住宅ローンのプロが教えます！

住宅ローンは最長で35年も返済をし続けるものであり、返済が滞って、破綻しそうになる人もいます。そんな時にどう対応すればいいのか、そもそも事態が悪化する前にすべきことは何かを解説したいと思います。

住宅ローンは420回も銀行に返済すること

　こんにちは、ブロガーの千日太郎です。住宅ローンとは何か？と聞かれたら「契約で決まったお金を35年なら420回銀行に返済することだよ」と答えます。これが教科書的に正確な定義でないことは百も承知ですが、住宅ローン利用者にとっての本質だと思っています。

　住宅ローンは最長35年ですから420回の時間は結構な長さですよね。その間にやむにやまれぬ事情により貯金の残高がゼロになってしまい、住宅ローンの返済が出来ない！ということは十分に有り得ることです。

　今日はそんな人生のピンチを乗り切り、住宅ローンで破綻しないための正しい対処法についてお話します。

カードキャッシングで住宅ローンを払うのは多重債務への入り口

　まず、絶対にやってはいけないのが、借金を払うために借金を重ねることです。これは、多重債務への入り口です。しかし、意外とこれをやってしまう人が多いのですよ。

　こちらは、「破産債務者が多重債務を負うに至った主たる理由」のアンケート結果（2014年日弁連調査）です。

出典：2014年日弁連破産事件及び個人再生事件記録調査（PDF）「負債原因の人数比」
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　1位の「生活苦」、2位の「連帯保証等」などはよく聞くケースですが、意外にも「住宅購入」という理由が上位に食い込んでいます。これは、ホントに住宅を購入したことだけが破綻の原因なのでしょうか？

　わたしは、住宅ローンを返せなくなりそうになった時にカードキャッシングで住宅ローンを払い、それがきっかけで多重債務に陥ってしまったからだと考えています。

　そもそも住宅ローンは家の評価額までしか貸さないのです。しかも、金利は激安の1％くらいです。これに対してカードキャッシングの金利は15％くらいです。全く桁がちがいますよ。

　裏を返せば、破綻した人のうち何割かの人は正しい対処をしていれば破産しなくても済んだのかもしれません。正しい対処法、優先順位を知っているか知らないかが運命の分かれ道になるのです。

毎月の支払が出来ない時の最善策とは？

　以下が正しい対処とその手順です。とてもシンプルですが、初動でこれが出来るか出来ないかでその後の難易度が大きく変わります。

【延滞しそうになった時に最初にすべきこと３カ条】
1. 遅れる前に連絡するべし
 2. 確実に払える日と金額を約束するべし
 3. 約束した日に必ず払うべし

◆1. 遅れる前（債権者から連絡が来る前）に連絡すべし

　返済が遅れた場合に、多くの人は銀行への連絡を躊躇してしまいます。イメージとして嫌みを言われたり、蔑まれたりすることが頭に浮かぶからです。しかし、だからといってキャッシングに走ると後になって最悪の結果に繋がってしまうというのは前述のとおりです。

　返済が遅れた場合は、銀行への連絡をためらってはいけません。とにかく、遅れる前に電話して相談するべきです。すでにこれを読んでいる時点で遅れてしまっていたら、それでも一刻も早く連絡を入れるべきです。

　債権者から連絡が来る前に連絡したかどうかで印象がかなり違います。

◆2. 確実に払える日と金額を約束するべし＝現実的な返済計画の提示

　今回遅れることは遅れるとして、確実に何日までに幾らなら支払えるか（返済計画）を説明し約束します。

　このときに約束した返済を確実に実行することが重要です。もちろん、できない約束をしてはいけませんが、できるだけ当初の毎月返済額に近づけるように努力する必要があります。この時点で軽微な遅れならば延滞扱いにならない可能性もあります。

◆3. 約束した日に必ず支払う＝履行する

　約束した返済日に約束した金額を確実に返済、先方の対応を待つことになります。「今月はこれで処理が終わりましたので来月からは従来通りの返済をお願いします」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いにならなかったということです。

　これに対して「今後の返済に関して改めて相談させてください」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いになっています。

　どちらの対応になるかは、金融機関の考え方やそれまでの返済状況によって異なります。

返済が遅れても延滞にならないケース

　金融機関にとって最も困るのは返済が遅れても連絡してこない債務者や、口では払うと言いながら当日に連絡なく入金しないなど「嘘をつく債務者」なのです。

　原則として、住宅ローンの返済日に口座から引き落としができないと、「延滞」となりますが、金融機関によっては1日から1週間程度の返済の遅れは延滞と見なさないこともあります。

　1日～数日までの遅れを延滞に含めると全体の延滞率が大幅に上昇してしまい、金融機関の決算にも悪影響を与えてしまうからです。そこで、数日の軽微な遅れについては、延滞にしないという慣習があるのです。

どの程度の遅れから延滞扱いになるか？

　延滞と見なされるのは、2～3週間の遅れから月をまたぐ遅れです。この状態は明らかな延滞で銀行と保証会社の台帳に記録され、実質的な債務者属性が下げられることになります。

　そして、61日以上の延滞となると事故情報・異動情報として個人信用情報機関に報告され記録されます。つまり、いわゆるブラックリスト入りとなり、記録の残る5年間はカードローンやクレジットカードの審査にパスできなくなります。

住宅ローンを延滞してしまう前にできること

　いきなりとんでもないトラブルに巻き込まれて、どうしても住宅ローンを払えなくなるようなことは少ないはず。事前に準備できることをやっておけば、住宅ローンの延滞を防止することが出来ます。以下がその3カ条です。

【住宅ローンの返済に困る前にすべきこと3カ条】
1. 家計を見直し、貯金を増やす
 2. 金利の安い住宅ローンに借り換える
 3. 条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える

◆１．家計を見直し、貯金を増やす

　住宅ローンというのは、家計の中でも中心的な支出です。そのお金が足りなくなるというのは、家計の中でムダがあるからです。

　特に習慣化してしまったムダな支出というのは、長い期間で累積していき、知らず知らずに家計に大きな穴を空けてしまっていることがあります。そうしたムダを省き、いざというときの貯蓄をプールしておくことが重要です。貯金もまた保険なのです。

◆２．金利の安い住宅ローンに借り換える

　住宅ローンは借りた後でも、借り換えれば今の低金利が適用できますし、借り換えの審査に通れば現在の銀行に金利交渉して金利を下げてもらうこともできます。そうすれば毎月の返済は減ります。

　住宅ローンの借り換えというのは、必ずしもトクすることだけを目指すものではありません。マイホームと家族の生活を守るために、適時に行うべきタスクなのです。

◆３．条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える

　公的融資のフラット35や非営利法人は営利を目的としていません。公益や会員の利益を第一とするのが特徴です。つまり、民間の金融機関よりも少し金利は高いかもしれませんが、条件の緩和に応じてくれる可能性は少し高いのです。

　例えば、フラット35では住宅ローンの返済継続が困難になった場合には、下記のような返済方法の変更を申請する手続きが予め用意されています（返済の継続が可能かどうかの審査あり）。

・離職や病気等で収入が減少し、返済が大変になった → 返済期間の延長など
・しばらくの間、返済額を減らして返済したい → 一定期間における返済額の減額
・ボーナス返済が負担になっている → ボーナス返済の変更など

　こうした観点から金融機関を選ぶor借り換えるというのも転ばぬ先の杖です。

まとめ～対処法を誤らず
投げやりにならなければ必ず道はある

「住宅ローンを返せなくなったら自己破産か…？」

　こんな風に思っているかもしれませんが、それは本当に最後の手段です。多重債務にさえなっていなければ、自己破産する前にやれることは実に沢山あります。

　例えば、今の約定で住宅ローンの返済の継続が難しいのであれば、弁護士・司法書士などの専門家に相談してみてください。

　裁判所を通じて、負債を整理しながら生活を再建する個人版民事再生法を利用することもできます。手続の費用はそれほど高くはなく、分割払いに応じてくれる弁護士事務所も少なくありません。

　「自己破産」の恐怖から逃れるためにカードキャッシングなどで誤った対処をすると、かえって自分の首を絞めてしまいます。けっして投げやりにならず、対処法を誤らなければ、必ず活路はあるのですよ！

　千日太郎と出会った皆様が、家と住宅ローンで正しい選択をして、素敵な人生を送られることを心から祈っています。

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手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

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手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。