住宅ローンは最長で35年も返済をし続けるものであり、返済が滞って、破綻しそうになる人もいます。そんな時にどう対応すればいいのか、そもそも事態が悪化する前にすべきことは何かを解説したいと思います。
住宅ローンは420回も銀行に返済すること
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。住宅ローンとは何か？と聞かれたら「契約で決まったお金を35年なら420回銀行に返済することだよ」と答えます。これが教科書的に正確な定義でないことは百も承知ですが、住宅ローン利用者にとっての本質だと思っています。
住宅ローンは最長35年ですから420回の時間は結構な長さですよね。その間にやむにやまれぬ事情により貯金の残高がゼロになってしまい、住宅ローンの返済が出来ない！ということは十分に有り得ることです。
今日はそんな人生のピンチを乗り切り、住宅ローンで破綻しないための正しい対処法についてお話します。
カードキャッシングで住宅ローンを払うのは多重債務への入り口
まず、絶対にやってはいけないのが、借金を払うために借金を重ねることです。これは、多重債務への入り口です。しかし、意外とこれをやってしまう人が多いのですよ。
こちらは、「破産債務者が多重債務を負うに至った主たる理由」のアンケート結果（2014年日弁連調査）です。
1位の「生活苦」、2位の「連帯保証等」などはよく聞くケースですが、意外にも「住宅購入」という理由が上位に食い込んでいます。これは、ホントに住宅を購入したことだけが破綻の原因なのでしょうか？
わたしは、住宅ローンを返せなくなりそうになった時にカードキャッシングで住宅ローンを払い、それがきっかけで多重債務に陥ってしまったからだと考えています。
そもそも住宅ローンは家の評価額までしか貸さないのです。しかも、金利は激安の1％くらいです。これに対してカードキャッシングの金利は15％くらいです。全く桁がちがいますよ。
裏を返せば、破綻した人のうち何割かの人は正しい対処をしていれば破産しなくても済んだのかもしれません。正しい対処法、優先順位を知っているか知らないかが運命の分かれ道になるのです。
毎月の支払が出来ない時の最善策とは？
以下が正しい対処とその手順です。とてもシンプルですが、初動でこれが出来るか出来ないかでその後の難易度が大きく変わります。
【延滞しそうになった時に最初にすべきこと３カ条】
1. 遅れる前に連絡するべし
2. 確実に払える日と金額を約束するべし
3. 約束した日に必ず払うべし
◆1. 遅れる前（債権者から連絡が来る前）に連絡すべし
返済が遅れた場合に、多くの人は銀行への連絡を躊躇してしまいます。イメージとして嫌みを言われたり、蔑まれたりすることが頭に浮かぶからです。しかし、だからといってキャッシングに走ると後になって最悪の結果に繋がってしまうというのは前述のとおりです。
返済が遅れた場合は、銀行への連絡をためらってはいけません。とにかく、遅れる前に電話して相談するべきです。すでにこれを読んでいる時点で遅れてしまっていたら、それでも一刻も早く連絡を入れるべきです。
債権者から連絡が来る前に連絡したかどうかで印象がかなり違います。
◆2. 確実に払える日と金額を約束するべし＝現実的な返済計画の提示
今回遅れることは遅れるとして、確実に何日までに幾らなら支払えるか（返済計画）を説明し約束します。
このときに約束した返済を確実に実行することが重要です。もちろん、できない約束をしてはいけませんが、できるだけ当初の毎月返済額に近づけるように努力する必要があります。この時点で軽微な遅れならば延滞扱いにならない可能性もあります。
◆3. 約束した日に必ず支払う＝履行する
約束した返済日に約束した金額を確実に返済、 先方の対応を待つことになります。「今月はこれで処理が終わりましたので来月からは従来通りの返済をお願いします」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いにならなかったということです。
これに対して「今後の返済に関して改めて相談させてください」と言われた場合は、今回の返済遅れが延滞扱いになっています。
どちらの対応になるかは、金融機関の考え方やそれまでの返済状況によって異なります。
【関連記事はこちら】
>> 毎年、2％強が住宅ローンで破綻！支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大
返済が遅れても延滞にならないケース
金融機関にとって最も困るのは返済が遅れても連絡してこない債務者や、口では払うと言いながら当日に連絡なく入金しないなど「嘘をつく債務者」なのです。
原則として、住宅ローンの返済日に口座から引き落としができないと、「延滞」となりますが、金融機関によっては1日から1週間程度の返済の遅れは延滞と見なさないこともあります。
1日～数日までの遅れを延滞に含めると全体の延滞率が大幅に上昇してしまい、金融機関の決算にも悪影響を与えてしまうからです。そこで、数日の軽微な遅れについては、延滞にしないという慣習があるのです。
どの程度の遅れから延滞扱いになるか？
延滞と見なされるのは、2～3週間の遅れから月をまたぐ遅れです。この状態は明らかな延滞で銀行と保証会社の台帳に記録され、実質的な債務者属性が下げられることになります。
そして、61日以上の延滞となると事故情報・異動情報として個人信用情報機関に報告され記録されます。つまり、いわゆるブラックリスト入りとなり、記録の残る5年間はカードローンやクレジットカードの審査にパスできなくなります。
【関連記事はこちら】
>> 住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がるのは本当？滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説
住宅ローンを延滞してしまう前にできること
いきなりとんでもないトラブルに巻き込まれて、どうしても住宅ローンを払えなくなるようなことは少ないはず。事前に準備できることをやっておけば、住宅ローンの延滞を防止することが出来ます。以下がその3カ条です。
【住宅ローンの返済に困る前にすべきこと3カ条】
1. 家計を見直し、貯金を増やす
2. 金利の安い住宅ローンに借り換える
3. 条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える
◆１．家計を見直し、貯金を増やす
住宅ローンというのは、家計の中でも中心的な支出です。そのお金が足りなくなるというのは、家計の中でムダがあるからです。
特に習慣化してしまったムダな支出というのは、長い期間で累積していき、知らず知らずに家計に大きな穴を空けてしまっていることがあります。そうしたムダを省き、いざというときの貯蓄をプールしておくことが重要です。貯金もまた保険なのです。
◆２．金利の安い住宅ローンに借り換える
住宅ローンは借りた後でも、借り換えれば今の低金利が適用できますし、借り換えの審査に通れば現在の銀行に金利交渉して金利を下げてもらうこともできます。そうすれば毎月の返済は減ります。
住宅ローンの借り換えというのは、必ずしもトクすることだけを目指すものではありません。マイホームと家族の生活を守るために、適時に行うべきタスクなのです。
【関連記事はこちら】
>> 住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功！他行での「仮審査クリア」を武器に、銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート
◆３．条件緩和に応じてくれる金融機関で借りるor借り換える
公的融資のフラット35や非営利法人は営利を目的としていません。公益や会員の利益を第一とするのが特徴です。つまり、民間の金融機関よりも少し金利は高いかもしれませんが、条件の緩和に応じてくれる可能性は少し高いのです。
例えば、フラット35では住宅ローンの返済継続が困難になった場合には、下記のような返済方法の変更を申請する手続きが予め用意されています（返済の継続が可能かどうかの審査あり）。
・離職や病気等で収入が減少し、返済が大変になった → 返済期間の延長など
・しばらくの間、返済額を減らして返済したい → 一定期間における返済額の減額
・ボーナス返済が負担になっている → ボーナス返済の変更など
こうした観点から金融機関を選ぶor借り換えるというのも転ばぬ先の杖です。
まとめ ～ 対処法を誤らず
投げやりにならなければ必ず道はある
「住宅ローンを返せなくなったら自己破産か…？」
こんな風に思っているかもしれませんが、それは本当に最後の手段です。多重債務にさえなっていなければ、自己破産する前にやれることは実に沢山あります。
例えば、今の約定で住宅ローンの返済の継続が難しいのであれば、弁護士・司法書士などの専門家に相談してみてください。
裁判所を通じて、負債を整理しながら生活を再建する個人版民事再生法を利用することもできます。手続の費用はそれほど高くはなく、分割払いに応じてくれる弁護士事務所も少なくありません。
「自己破産」の恐怖から逃れるためにカードキャッシングなどで誤った対処をすると、かえって自分の首を絞めてしまいます。けっして投げやりにならず、対処法を誤らなければ、必ず活路はあるのですよ！
千日太郎と出会った皆様が、家と住宅ローンで正しい選択をして、素敵な人生を送られることを心から祈っています。
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。