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住宅ローン相談室
【第1回】2017年6月15日公開(2019年5月10日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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年収777万円でも住宅ローンの借り換えに失敗!?
見逃しがちな「割賦払い」を事前に整理しておこう!

住宅ローンを借り換えしたいけど、融資審査で断られてしまった。どうすれば借り換えできるのだろうか…。こんな相談が舞い込んできたのは、ダイヤモンド不動産研究所内に誕生した、住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」。室長は住宅ローンアドバイザーの「淡河範明(おごう のりあき)さん」、助手はちょっぴり生意気だけど、明るさがウリの「リサさん」という、2人の小さな事務所だ。住宅ローンの知識が豊富な淡河さんと、知識はないけど物おじせずに室長に何でも聞けるリサさんという凸凹コンビが一緒になって、住宅ローンの相談を解決していく。

今回の相談内容:
低金利が進んでいるので、銀行で借り換えを申し込んだのですが、断られてしまいました。年収は777万円とそれなりにあるのですが、何が原因でしょうか。
(47歳・男性)

 助手のリサ  先生、何の計算をしているんですか?

 室長の淡河  ん? 返済負担率だよ。

 リサ  年収に占める、年間の返済額の割合のことね。

 淡河  今回、相談に来られた方は、銀行に住宅ローンの借り換えを申し込んだところ、にべもなく断られたそうなんだよ。

 リサ  ああ、「住宅ローン以外に借入金はない」と答えていた人ね。

 淡河  そう、それで金融機関へ事前審査を出したんだけれども。

 リサ  融資は不可だったのね。

 淡河  回答が早かったし、「減額すれば融資は可能性ですか?」と訊ねると、「可能性はある」という回答だったので、多分……。

 リサ  住宅ローン以外に借入金がある可能性大ね。

「全国銀行個人信用情報センター」などの個人信用情報センターでは、自分自身ののローン借り入れ、リボ払い、割賦購入の情報を見られる

 淡河  そこで、もう一度本人に話を聞いてみると、思ったとおり、借入金が存在していたんだ。100万円以上もする高級腕時計を手に入れた際の割賦購入や、リボ払いといったものは「借入金」だとは思っていなかったそうだ。

 リサ  まあ、あきれた人ね。

 淡河  借入金は全部で5件、約200万円と分かったんだ。毎月の返済額は約12万円だ。

 リサ  事前審査書類の作成時にはリボ払いなどは借入金の扱いになるって説明したんでしょ。

 淡河  もちろんさ。

 リサ  ちゃんと聞いてなかったんだね

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは?」
⇒「「借入可能額」は高めに出やすい!「無理のない借入額」も試算を!」

 淡河  借り換えの事前審査の状況を考えると、借り換え予定の住宅ローンの毎月返済額は約19万円、さらにその他のローンの毎月返済額は約 12万円で、合計31万円。この男性の年収は約777万円で、年間の返済額が372万円(31万円×12カ月)なので、返済負担率は48.0%になっちゃう。多くの金融機関は、年収が400万円以上であれば、返済負担率は35%以内としている。金融機関によっては、年収が500万円以上ならば返済負担率は 40%以内という基準もあるけど……。

 リサ  それじゃあ、審査など通るわけないわよ。

 淡河  この男性は8年前の39歳の時に、当時最も金利の低いフラット35で、期間31年、表面金利3.05%、総額5390万円の借り入れをしているんだ。現在の毎月返済額は22万円になる。借入当時の返済負担率は34.6%だった。

 リサ  もともと、ギリギリの返済負担率で借りていたんだね。

 淡河  そうなんだよ。そして、この間に約200万円の借入金をつくったわけなんだ。

ローン全体の返済負担率が35%以下になるよう
割賦払い、リボ払いを前倒しで返済する

 リサ  さあ、これからが腕の見せ所ね。いったい、どうすれば借り換えできるようになるの?

 淡河  うん。まずは、「その他のローン」を、預金などを取り崩してでもなるべく減らす。その上で、借り換えができる住宅ローンを探すという手順になる。もちろん、返済負担率35%以内という基準をクリアしないといけないよ。

 リサ  その他のローンについては、現時点でいくらぐらい返せるの?

 淡河  親から一時的にお金を借りたり、もう使っていない高級腕時計を売ったりして、150万円くらいは返済するのが限界ということだ。本当は200万円をすべて返済したいけどね。ということで、その他のローンを150万円返済する。結果として、その他のローンの毎月返済額は12万円から、3万円に減らせる。

 リサ  現在の住宅ローンの借入残高は4416万円、残りの借入期間が22年10か月ね。現在の年収は、777万円か。結構稼いでいるわね。

 淡河  住宅ローンは金利の低いフラット35で借り換えを申し込んでみるよ。現在の金利は、0.93%(2016年7月時点)だね。新たな借入金額は諸費用を含めるので、借入残高よりも約138万円増やした4554万円になる。借入期間は22年としよう。

 リサ  その条件で、返済負担率は35%を下回るのかしら。

 淡河  えっと、住宅ローンは、現在の毎月返済額は22万円。それが、借り換えで19万円となる。その他のローンの毎月返済額は12万円が3万円になるので、毎月返済額の合計は22万円。返済負担率は33%なので、返済負担率は35%以内に収まった。

 リサ  これで、住宅ローンの審査もクリアできるわね。

 淡河  今後の住宅ローンの総返済額は、現在の6145万円から5037万円となり、トータルで1108万円の減額になるんだ。

 リサ  1000万円以上も総支払額が減るなんて、借り換えのメリットは非常に大きいのね。

高価な買い物を続けると、老後の預金はゼロ円!
将来を考えて買い物は極力控え、預金をすべき

 淡河  そういえばこの男性、ローン返済をすると、月2万円くらいしか残らないって嘆いていたよ。

 リサ  現在47歳だから65歳の定年まで18年。今の預金額はゼロ円だっていうけど、こんな自由気ままな生活をしていて、老後は大丈夫かしら。

 淡河  現在の暮らしのままだと、悲惨だよ。住宅ローンは借り換えず、高額な買い物だけは多少は控えるとしよう。元々、月2万円くらい余っていたというから最初の5年間は毎月2万円預金し、6年目以降は「その他のローン」の返済額を月12万円から7万円に減少させることで、結果として月7万円預金すると仮定して試算してみた。その結果、定年時65歳の住宅ローン残高は1206万円で、預金残高は1165万円。差し引きすると、純資産は41万円のマイナスになる。

 リサ  これじゃ厳しいわね。

 淡河  一方で、住宅ローンを借り換えた上で、高額な買い物は全てやめたらどうなるか。元々、月2万円くらい預金する余地があり、さらに返済が月13万円改善したので、最初の5年間は月15万円預金できる。6年目以降は、「その他のローン」が完済するので、月18万円預金できると仮定して試算。その結果、定年時の住宅ローン残高は898万円、預金残高は3575万円になる。純資産は、なんと2677万円になる。

 リサ  すごい!

 淡河  これだと定年後もゆとりある生活を送ることは可能だね。ただしこのシミュレーションは、今後は安易に時計などの高価な買い物をしないことが前提となっている。

 リサ  今後は、リボ払いや割賦購入ができるからって、高級時計などを衝動買いするのはやめましょうね。特にリボ払いや割賦購入によるローンは金利が高いので、控えることが、老後の安心につながるってことね。

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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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