住宅ローンを借り換えしたいけど、融資審査で断られてしまった。どうすれば借り換えできるのだろうか…。こんな相談が、住宅ローンアドバイザーの「淡河範明（おごう のりあき）さん」に寄せられました。助手の「リサさん」とともに、住宅ローンの相談を解決していきます。
低金利が進んでいるので、銀行で借り換えを申し込んだのですが、断られてしまいました。年収は777万円とそれなりにあるのですが、何が原因でしょうか。
（47歳・男性）
助手のリサ 淡河先生、何の計算をしているんですか？
淡河 ん？ 返済負担率だよ。
リサ 年収に占める、年間の返済額の割合のことね。
淡河 今回、相談に来られた方は、銀行に住宅ローンの借り換えを申し込んだところ、にべもなく断られたそうなんだよ。
リサ ああ、「住宅ローン以外に借入金はない」と答えていた人ね。
淡河 そう、それで金融機関へ事前審査を出したんだけれども。
リサ 融資は不可だったのね。
淡河 回答が早かったし、「減額すれば融資は可能性ですか？」と訊ねると、「可能性はある」という回答だったので、多分……。
リサ 住宅ローン以外に借入金がある可能性大ね。
「全国銀行個人信用情報センター」などの個人信用情報センターでは、自分自身ののローン借り入れ、リボ払い、割賦購入の情報を見られる淡河 そこで、もう一度本人に話を聞いてみると、思ったとおり、借入金が存在していたんだ。100万円以上もする高級腕時計を手に入れた際の割賦購入や、リボ払いといったものは「借入金」だとは思っていなかったそうだ。
リサ まあ、あきれた人ね。
淡河 借入金は全部で5件、約200万円と分かったんだ。毎月の返済額は約12万円だ。
リサ 事前審査書類の作成時にはリボ払いなどは借入金の扱いになるって説明したんでしょ。
淡河 もちろんさ。
リサ ちゃんと聞いてなかったんだね
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淡河 借り換えの事前審査の状況を考えると、借り換え予定の住宅ローンの毎月返済額は約19万円、さらにその他のローンの毎月返済額は約 12万円で、合計31万円。この男性の年収は約777万円で、年間の返済額が372万円（31万円×12カ月）なので、返済負担率は48.0％になっちゃう。多くの金融機関は、年収が400万円以上であれば、返済負担率は35%以内としている。金融機関によっては、年収が500万円以上ならば返済負担率は 40％以内という基準もあるけど……。
リサ それじゃあ、審査など通るわけないわよ。
淡河 この男性は8年前の39歳の時に、当時最も金利の低いフラット35で、期間31年、表面金利3.05％、総額5390万円の借り入れをしているんだ。現在の毎月返済額は22万円になる。借入当時の返済負担率は34.6％だった。
リサ もともと、ギリギリの返済負担率で借りていたんだね。
淡河 そうなんだよ。そして、この間に約200万円の借入金をつくったわけなんだ。
ローン全体の返済負担率が35％以下になるよう
割賦払い、リボ払いを前倒しで返済する
リサ さあ、これからが腕の見せ所ね。いったい、どうすれば借り換えできるようになるの？
淡河 うん。まずは、「その他のローン」を、預金などを取り崩してでもなるべく減らす。その上で、借り換えができる住宅ローンを探すという手順になる。もちろん、返済負担率35％以内という基準をクリアしないといけないよ。
リサ その他のローンについては、現時点でいくらぐらい返せるの？
淡河 親から一時的にお金を借りたり、もう使っていない高級腕時計を売ったりして、150万円くらいは返済するのが限界ということだ。本当は200万円をすべて返済したいけどね。ということで、その他のローンを150万円返済する。結果として、その他のローンの毎月返済額は12万円から、3万円に減らせる。
リサ 現在の住宅ローンの借入残高は4416万円、残りの借入期間が22年10か月ね。現在の年収は、777万円か。結構稼いでいるわね。
淡河 住宅ローンは金利の低いフラット35で借り換えを申し込んでみるよ。現在の金利は、0.93%（2016年7月時点）だね。新たな借入金額は諸費用を含めるので、借入残高よりも約138万円増やした4554万円になる。借入期間は22年としよう。
リサ その条件で、返済負担率は35％を下回るのかしら。
淡河 えっと、住宅ローンは、現在の毎月返済額は22万円。それが、借り換えで19万円となる。その他のローンの毎月返済額は12万円が3万円になるので、毎月返済額の合計は22万円。返済負担率は33％なので、返済負担率は35％以内に収まった。
リサ これで、住宅ローンの審査もクリアできるわね。
淡河 今後の住宅ローンの総返済額は、現在の6145万円から5037万円となり、トータルで1108万円の減額になるんだ。
リサ 1000万円以上も総支払額が減るなんて、借り換えのメリットは非常に大きいのね。
高価な買い物を続けると、老後の預金はゼロ円！
将来を考えて買い物は極力控え、預金をすべき
淡河 そういえばこの男性、ローン返済をすると、月2万円くらいしか残らないって嘆いていたよ。
リサ 現在47歳だから65歳の定年まで18年。今の預金額はゼロ円だっていうけど、こんな自由気ままな生活をしていて、老後は大丈夫かしら。
淡河 現在の暮らしのままだと、悲惨だよ。住宅ローンは借り換えず、高額な買い物だけは多少は控えるとしよう。元々、月２万円くらい余っていたというから最初の5年間は毎月2万円預金し、6年目以降は「その他のローン」の返済額を月12万円から7万円に減少させることで、結果として月7万円預金すると仮定して試算してみた。その結果、定年時65歳の住宅ローン残高は1206万円で、預金残高は1165万円。差し引きすると、純資産は41万円のマイナスになる。
リサ これじゃ厳しいわね。
淡河 一方で、住宅ローンを借り換えた上で、高額な買い物は全てやめたらどうなるか。元々、月２万円くらい預金する余地があり、さらに返済が月13万円改善したので、最初の5年間は月15万円預金できる。6年目以降は、「その他のローン」が完済するので、月18万円預金できると仮定して試算。その結果、定年時の住宅ローン残高は898万円、預金残高は3575万円になる。純資産は、なんと2677万円になる。
リサ すごい！
淡河 これだと定年後もゆとりある生活を送ることは可能だね。ただしこのシミュレーションは、今後は安易に時計などの高価な買い物をしないことが前提となっている。
リサ 今後は、リボ払いや割賦購入ができるからって、高級時計などを衝動買いするのはやめましょうね。特にリボ払いや割賦購入によるローンは金利が高いので、控えることが、老後の安心につながるってことね。
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住宅ローン変動金利ランキング
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利
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ネット専用で低金利
- 同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
- ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
- ただし、手数料は2.2%かかる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。
ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。
審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。
関連記事 三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
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①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
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- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
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- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。