年収777万円でも住宅ローンの借り換えに失敗！？見逃しがちな「割賦払い」を事前に整理しておこう！

住宅ローンを借り換えしたいけど、融資審査で断られてしまった。どうすれば借り換えできるのだろうか…。こんな相談が、住宅ローンアドバイザーの「淡河範明（おごうのりあき）さん」に寄せられました。助手の「リサさん」とともに、住宅ローンの相談を解決していきます。

今回の相談内容：
低金利が進んでいるので、銀行で借り換えを申し込んだのですが、断られてしまいました。年収は777万円とそれなりにあるのですが、何が原因でしょうか。
（47歳・男性）

助手のリサ淡河先生、何の計算をしているんですか？

淡河ん？　返済負担率だよ。

リサ　年収に占める、年間の返済額の割合のことね。

淡河　今回、相談に来られた方は、銀行に住宅ローンの借り換えを申し込んだところ、にべもなく断られたそうなんだよ。

リサああ、「住宅ローン以外に借入金はない」と答えていた人ね。

淡河そう、それで金融機関へ事前審査を出したんだけれども。

リサ融資は不可だったのね。

淡河回答が早かったし、「減額すれば融資は可能性ですか？」と訊ねると、「可能性はある」という回答だったので、多分……。

リサ住宅ローン以外に借入金がある可能性大ね。

「全国銀行個人信用情報センター」などの個人信用情報センターでは、自分自身ののローン借り入れ、リボ払い、割賦購入の情報を見られる

淡河そこで、もう一度本人に話を聞いてみると、思ったとおり、借入金が存在していたんだ。100万円以上もする高級腕時計を手に入れた際の割賦購入や、リボ払いといったものは「借入金」だとは思っていなかったそうだ。

リサまあ、あきれた人ね。

淡河借入金は全部で5件、約200万円と分かったんだ。毎月の返済額は約12万円だ。

リサ事前審査書類の作成時にはリボ払いなどは借入金の扱いになるって説明したんでしょ。

淡河もちろんさ。

リサちゃんと聞いてなかったんだね

淡河借り換えの事前審査の状況を考えると、借り換え予定の住宅ローンの毎月返済額は約19万円、さらにその他のローンの毎月返済額は約 12万円で、合計31万円。この男性の年収は約777万円で、年間の返済額が372万円（31万円×12カ月）なので、返済負担率は48.0％になっちゃう。多くの金融機関は、年収が400万円以上であれば、返済負担率は35%以内としている。金融機関によっては、年収が500万円以上ならば返済負担率は 40％以内という基準もあるけど……。

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リサそれじゃあ、審査など通るわけないわよ。

淡河この男性は8年前の39歳の時に、当時最も金利の低いフラット35で、期間31年、表面金利3.05％、総額5390万円の借り入れをしているんだ。現在の毎月返済額は22万円になる。借入当時の返済負担率は34.6％だった。

リサもともと、ギリギリの返済負担率で借りていたんだね。

淡河そうなんだよ。そして、この間に約200万円の借入金をつくったわけなんだ。

ローン全体の返済負担率が35％以下になるよう
割賦払い、リボ払いを前倒しで返済する

リサさあ、これからが腕の見せ所ね。いったい、どうすれば借り換えできるようになるの？

淡河うん。まずは、「その他のローン」を、預金などを取り崩してでもなるべく減らす。その上で、借り換えができる住宅ローンを探すという手順になる。もちろん、返済負担率35％以内という基準をクリアしないといけないよ。

リサその他のローンについては、現時点でいくらぐらい返せるの？

淡河親から一時的にお金を借りたり、もう使っていない高級腕時計を売ったりして、150万円くらいは返済するのが限界ということだ。本当は200万円をすべて返済したいけどね。ということで、その他のローンを150万円返済する。結果として、その他のローンの毎月返済額は12万円から、3万円に減らせる。

リサ現在の住宅ローンの借入残高は4416万円、残りの借入期間が22年10か月ね。現在の年収は、777万円か。結構稼いでいるわね。

淡河住宅ローンは金利の低いフラット35で借り換えを申し込んでみるよ。現在の金利は、0.93%（2016年7月時点）だね。新たな借入金額は諸費用を含めるので、借入残高よりも約138万円増やした4554万円になる。借入期間は22年としよう。

リサその条件で、返済負担率は35％を下回るのかしら。

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淡河えっと、住宅ローンは、現在の毎月返済額は22万円。それが、借り換えで19万円となる。その他のローンの毎月返済額は12万円が3万円になるので、毎月返済額の合計は22万円。返済負担率は33％なので、返済負担率は35％以内に収まった。

リサこれで、住宅ローンの審査もクリアできるわね。

淡河今後の住宅ローンの総返済額は、現在の6145万円から5037万円となり、トータルで1108万円の減額になるんだ。

リサ 1000万円以上も総支払額が減るなんて、借り換えのメリットは非常に大きいのね。

高価な買い物を続けると、老後の預金はゼロ円！
将来を考えて買い物は極力控え、預金をすべき

淡河そういえばこの男性、ローン返済をすると、月2万円くらいしか残らないって嘆いていたよ。

リサ現在47歳だから65歳の定年まで18年。今の預金額はゼロ円だっていうけど、こんな自由気ままな生活をしていて、老後は大丈夫かしら。

淡河現在の暮らしのままだと、悲惨だよ。住宅ローンは借り換えず、高額な買い物だけは多少は控えるとしよう。元々、月２万円くらい余っていたというから最初の5年間は毎月2万円預金し、6年目以降は「その他のローン」の返済額を月12万円から7万円に減少させることで、結果として月7万円預金すると仮定して試算してみた。その結果、定年時65歳の住宅ローン残高は1206万円で、預金残高は1165万円。差し引きすると、純資産は41万円のマイナスになる。

リサこれじゃ厳しいわね。

淡河一方で、住宅ローンを借り換えた上で、高額な買い物は全てやめたらどうなるか。元々、月２万円くらい預金する余地があり、さらに返済が月13万円改善したので、最初の5年間は月15万円預金できる。6年目以降は、「その他のローン」が完済するので、月18万円預金できると仮定して試算。その結果、定年時の住宅ローン残高は898万円、預金残高は3575万円になる。純資産は、なんと2677万円になる。

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リサすごい！

淡河これだと定年後もゆとりある生活を送ることは可能だね。ただしこのシミュレーションは、今後は安易に時計などの高価な買い物をしないことが前提となっている。

リサ今後は、リボ払いや割賦購入ができるからって、高級時計などを衝動買いするのはやめましょうね。特にリボ払いや割賦購入によるローンは金利が高いので、控えることが、老後の安心につながるってことね。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。