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2017年6月15日公開(2018年5月21日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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住宅ローンで人気が高い、低金利の変動金利は、
金利が上昇すると、返済額はどれくらい増加する?
繰り上げ返済の効果をシミュレーションで検証!

住宅ローンを借りるとき、金利の低さを理由に変動金利を選んでいる人は多い。金利が低ければ、金利が高いときより借入金額を大きくできるメリットがある。しかし変動金利は、将来金利が上昇した場合、返済額が増えるデメリットもある。そこで、「繰り上げ返済」と「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のメリットを生かしつつ、デメリットを最小限に抑える方法を考えてみた。

変動金利は半年ごとに適用金利が見直される
金利の変動によるメリット・デメリットを押さえよう

 変動金利のメリットは、10年固定金利や35年固定金利といった、他の金利タイプより金利水準が低いことだ。また、金利が低下している局面では、借り入れ当初より利息が減り、元金の返済が早く進む。さらに、現在のような低金利であれば借りられる金額が増えるので、不動産が高騰しているときには、有力な選択肢になる。

 一方、変動金利にはデメリットもある。金利が上昇すると、当然ながら支払わなければならない利息が増えることになり、家計を圧迫しかねない。

 実際には、大半の銀行のルールとして変動金利は半年に一度(4月と10月)、その時点の市場金利に合わせて見直され、3カ月後(7月と翌年1月)から適用される。ただし、あまりにも金利上昇が急激な場合に備えて、激変緩和措置が用意されている。以下の2つがその激変緩和措置だ。

(1)毎月の返済額は5年間変更しない
(2)返済額の引き上げは、1回につき1.25倍が上限

 こうした激変緩和措置を用意しているものの、激変緩和措置が講じられるほど金利が上昇している場合は、結果的に返済額が膨らんでしまうため、支払いに困ってしまう人も出てくるだろう。

 そこで、金利が上昇した場合、毎月の返済額がどれくらい増加するのか、シミュレーションしてみよう。日本では、ここ10年近く、超低金利状態が続いており、変動金利の住宅ローン金利も低いままだ。しかし、過去には変動金利が8%を超えていたこともあるため、金利上昇のリスクはゼロではない。そこで、金利が上昇するパターンを2つ想定してみた。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇するケース(1年目〜1%、11年目〜2%、21年目〜3%、31年目〜4%)
(2)変動金利が10年ごとに2%上昇するケース(1年目〜1%、11年目〜3%、21年目〜5%、31年目〜7%)

このうち、(2)変動金利が10年ごとに2%上昇するケースでは、31年後には金利が7%に到達するが、過去の金利上昇から考えれば、あながち高すぎる金利ではない。前提条件は、借入金額3000万円、借入期間35年としてシミュレーションしてみた。

  まず最初に確認したいのが、変動金利が1%で変化しないケース。毎月返済額は8.5万円で一定だ。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇したケースでは、毎月支払額は当初8.5万円で一緒だが、金利が上昇するたびに、毎月支払額は上昇する。11年目(金利2%に上昇)に9.5万円、21年目(金利3%に上昇)に10.2万円、31年目以降(金利4%に上昇)は10.5万円となり、当初と比べると、およそ2万円の増加だ。

 借入額や借入期間によって毎月返済額は変動するが、例えば期間35年で、借入額が2倍の6000万円だったとすると、毎月返済額はこの2倍になるので、およそ4万円も毎月返済額が増加することになる。

 一方、(2)変動金利が10年ごとに2%上昇したケースでは、支払額は急激に増加する。毎月支払額は当初8.5万円で一緒だが、11年目(金利3%に上昇)に10.6万円、16年目に10.7万円、21年目(金利5%に上昇)に12.2万円、31年目(金利7%)は12.8万円となる。変動金利が変化しなかったケースに比べて毎月支払額は4.3万円アップしており、およそ1.5倍となる。家計にとって相当大きな痛手だろう。変動金利7%は現実味がないと考えるかもしれないが、過去の金利推移を見る限り、このくらい金利が上昇する可能性がないとは言い切れず、保守的に考える人はここまで金利が上昇するケースを想定してもいいだろう。

 この変動金利の金利上昇リスクにどう対応すればいいのか。そこで、以下の3つの方法を考えてみた。

(A)繰上返済を積極的に行う
(B)変動金利と固定金利のミックスローンを借りる
(C)繰上返済とミックスローンを併用する

繰上返済の後に、「返済額軽減型」を選べば、
毎月返済額のアップをある程度、抑えこめる

 まずは、A)繰上返済を積極的に行う、ことでどの程度の効果があるかシミュレーションしてみよう。

 先ほどの金利上昇ケースのうち、(1)10年ごとに1%上昇するケースで検証してみよう。繰上返済は毎月の支払いに加えて、新たな支払いをするので、家計がギリギリのケースではなかなか対応できないだろう。そこで当初の10年間について、毎月2万円を家計からひねり出して、年に一回繰上返済するという前提で計算してみた。繰上返済するのは合計で240万円だ。その繰上返済によって、かなりの効果が生まれることが分かる。 

 変動金利の上昇が怖いなら、繰上返済がおすすめ
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1%から10年ごとに1%アップ。繰上返済は毎年24万円×当初10年)
繰上返済 繰上返済
なし
繰上返済
(返済額軽減型)
繰上返済
(期間短縮型)
返済期間 35年 35年 31年11カ月
(-3年1カ月)
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年〜/8.5万円
11年~/8.5万円
21年~/9.1万円
31年~/9.3万円
1年~/8.5万円
11年~/9.4万円
21年~/9.9万円
31年~/10.0万円
総支払額 4014万円 3919万円
(-95万円)
3804万円
(-210万円)

 繰上返済をした後は、「返済額軽減型」か、「期間短縮型」を選択できるので、それぞれ説明しよう。

 まず、毎月の支払額をなるべく上げたくないという人は、「返済額軽減型」を選択しよう。返済額軽減型は、返済期間は短縮せずに、繰上返済した分は毎月支払額を減らすことに使うというもの。その結果、金利が上昇しても、毎月支払額はそれほど増加せず、31年目以降の毎月支払額は9.3万円と、当初に比べて0.8万円のアップですんでいる。この程度なら、家計への負担も小さいだろう。総支払額は、繰上返済しなかった場合に比べて95万円も少なくなる。

 一方で、毎月支払額が多少増えてもいいから、とにかく総支払額を少なくしたい、という節約家の人には、「期間短縮型」がおすすめだ。期間短縮型は、繰上返済したお金を返済期間の短縮に使うというものだ。その結果、借入期間は3年1カ月短縮できる。借入期間は35年なので、それほど短くなっていないと考えるかもしれないが、金利が上昇している最後の3年1カ月の支払いがなくなるので、効果は大きい。総支払額は繰上返済しなかった場合に比べて210万円も少なくなる。240万円を繰上返済することで、210万円もの効果を生むことができるのだ。

 ただし、毎月支払額はそれなりに上昇する。31年目以降の毎月支払額は10.0万円で、当初に比べて1.5万円アップしている。こうした負担増に耐えられると考えるなら、「期間短縮型」を選択してもいいだろう。

ミックスローンは、繰上げ返済のような
毎年の手続きをしたくないという人におすすめ

 次に、(B)変動金利と固定金利のミックスローンを借りる、というのは、繰上げ返済のような手続きをこまめにしたくないという人におすすめだ。最近は住宅ローン契約は1つでも、ミックスローンを利用できるという金融機関も登場しており、使い勝手が良くなっている。ここでは、借入額3000万円を、変動金利で1500万円(金利1%から10年ごとに1%上昇)、35年固定金利で1500万円(金利1.5%)借りたとして、全額を変動金利で借りたケースと比較しよう。

 ミックスローンは金利上昇の緩和効果が高い!
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1500万円で金利1%から10年ごとに1%アップ、35年固定金利1500万円で金利は1.5%)
商品 変動金利だけ ミックスローン
(変動金利1500万円+
35年固定1500万円)
返済期間 35年 35年
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年~/8.8万円
11年~/9.4万円
21年~/9.7万円
31年~/9.8万円
総支払額 4014万円  → 3935万円
(-79万円)

 ミックスローンは、35年固定金利で借りた分の金利が1.5%と高いため、当初の毎月支払額は8.8万円と、変動金利だけで借りた場合に比べて0.3万円高い。ただし、金利が上昇する11年目以降は、状況が一変する。借入額の半分は固定金利で、毎月支払額が変動せず、変動金利の分だけが毎月支払額が増加するので、上昇の仕方が緩やかだ。結果として、31年目以降は、毎月支払額が9.8万円となり、変動金利だけの場合(10.5万円)にくらべて0.7万円少ない。

 一度借りてしまったら、その後のメンテナンスをしなくても金利上昇リスクをある程度抑えられるので、こまめでない人に向いているだろう。

繰上返済+ミックスローンは、
変動金利が上昇しても、インパクトを小さくできる

 最後に、これまで紹介してきた(A)繰上返済、(B)ミックスローンの両方を取り入れた、(C)繰上返済とミックスローンを併用する、についても紹介しよう。ここでは、借入額3000万円を、変動金利で1500万円(金利1%から10年ごとに1%上昇)、35年固定金利で1500万円(金利1.5%)借りて、さらに繰上返済を毎年24万円×当初10年間したケースをシミュレーションしてみよう。この組み合わせによる、変動金利上昇のインパクトを和らげる効果はさらに大きい。

 ミックスローン+繰上返済は、最も効果が高い!
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1500万円は金利1%から10年ごとに1%アップ、35年固定金利1500万円は金利は1.5%。繰上返済は変動金利分を毎年24万円×当初10年)
商品 変動金利のまま ミックスローン
+繰上返済
(返済額軽減型)
ミックスローン
+繰上返済
(期間短縮型)
返済期間 35年 35年 35年固定/35年
変動/28年11カ月
(-6年1カ月)
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年〜/8.8万円
11年~/8.3万円
21年~/8.6万円
31年~/8.7万円
1年~/8.8万円
11年~/9.2万円
21年~/9.4万円
28年12カ月~/4.6万円
総支払額 4014万円 3841万円
(-173万円)
3748万円
(-266万円)

 ミックスローン+繰上返済でも、繰上返済は「返済額軽減型」「期間短縮型」の2方式から選べるので順番に説明しよう。

 とにかく、毎月返済額を増やしたくないという人向きなのは、ミックスローン+繰上返済(返済額軽減型)だ。このシミュレーションでは当初の毎月返済額8.8万円に対して、毎月支払額はそれ以上になることはなく、ほとんど横ばいで推移する。変動金利は10年ごとに上昇していく前提だが、繰上返済を全て変動金利で借りた分に当てているため、金利上昇と相殺される形になったのだ。金利が上昇しているのに、金利上昇のリスクを感じることもないだろう。総支払額は繰上返済しなかった場合に比べて173万円も少なくなる。

 毎月支払額が多少増えてもいいから、とにかく総支払額を少なくしたい、という節約家の人は、ミックスローン+繰上返済(返済額軽減型)を選ぶといいだろう。金利が上昇すると想定している変動金利の借入を積極的に返済していくので、変動金利分の借入は6年1ヶ月も前倒しで完済してしまう。それだけ高くなった変動金利を支払わなくていいので、総支払額は266万円も削減できる。賢く上手に返済したいというこだわりの派の人は、ここまで緻密に計算して借りいれるのもいいだろう。ただし、毎月支払額は当初の8.8万円から、9.4万円(21年目〜28年11カ月)まで高くなる。

全期間固定なら毎月支払額は9.2万円で一定
金利上昇の影響を受けず、生活設計が立てやすい

 ちなみに、「変動金利で借りて気をもむのは嫌だ」と考えるのなら全期間固定で借りるしかない。35年固定金利(金利1.5%)だと、毎月支払額は9.2万円、総支払額は3858万円だ(借入期間35年、借入額3000万円)。今回のシミュレーションの前提条件だと、総支払額の面では、「ミックスローン+繰上返済」には勝てないが、こまごまと繰上返済をする必要がなく、今回の前提条件以上の金利上昇があっても支払額は変わらないので、生活設計が立てやすくて安心だ。

 固定金利を選ぶべきか、変動金利を選ぶべきかは、将来の金利予想が難しいだけに正しい答えを求めることはできない。自分がどのくらい毎月支払額の上昇に耐えられるかを考えて、自分に最適な金利を選びたい。住宅ローンの金利上昇については、各金融機関のシミュレーションサイトで計算することができる。自分で計算するのが面倒であれば、店舗での住宅ローン相談会で聞いてみるほか、ファイナンシャルプランナーに相談してもいいだろう。

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全疾病+がん50%
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。事務手数料、保証料などは、2019年9月30日までの借入は消費税8%、2019年10月1日以降の借入は消費税10%とする。ARUHI ダイレクト(Web事前審査/Web本申込) Web割引については、2019年9月30日までにWeb事前審査を申し込みした顧客をもって本割引は終了し、事務手数料率:1.08%→2.20%(税込)に変更となる。上記期限までにWeb事前審査をお申し込みした場合であっても、Web事前審査申し込み日からWeb本申し込み日(書類がアルヒに到着した日)が6カ月を超える場合は、本割引の対象外となる。借り換えの際に利用できる「ARUHI ダイレクト(Web借換申込/Web本申込) Web割引」は継続する。

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