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住宅ローンの団信は何がいい? がん保障、全疾病保障など多彩なプランから、最適な団信を選ぶ方法とは

2020年12月7日公開(2021年3月29日更新)
山下和之

住宅ローンには団体信用生命保険(団信)が付いていて、借り入れ後に万一のこと(死亡など)があった場合には、保険会社から保険金が支払われて住宅ローン残高はゼロになる。最近はそれに加えて、特約として「がん保障」「3大疾病保障」「全疾病保障」などを付けられる住宅ローンも増えている。特約は、原則的に金利が上乗せされることになるので、返済負担の増加に見合った、保障の内容があるかどうかを検討する必要がある。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

死亡・高度障害以外は、住宅ローン返済が続く!

 ほとんどの民間の住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)への加入が義務になっている。持病を告知した結果、審査に落ちても、約0.3%の金利を上乗せする「ワイド団信」なら加入できるケースがあるが、原則的に団信に加入しない、加入できない場合には、住宅ローンを利用できない仕組みだ。

 だから、団信付きの住宅ローンを利用していれば、借り入れ後に加入者が死亡したり、高度障害に陥ったときには、保険会社からローンを利用している金融機関に保険金が下りて、住宅ローン残高はゼロになる。不幸なことではあるが、家族には住宅ローンの返済が不要なマイホームが残るので、生活を維持しやすくなるはずだ。

 ただし、これは亡くなったり、高度障害と認定されたりした場合だけが対象だ。がんなどにかかって手術が必要になり、入院、長期のリハビリなどが必要になっても、「高度障害」と認定されない限り、住宅ローンの返済は続く。

 一定期間後には職場復帰できたとしても、それまで通りの収入は得られないかもしれないし、仕事を続けることが難しい場合も少なくないだろう。たとえば、日本人の2人に1人がかかるといわれる「がん」がその代表格だ。

がんの5年生存率は、68.6%と高い

 がんは日本人の死因のトップだが、いまではかつてほど死亡率の高い病気ではなくなりつつある。図表1をご覧いただきたい。

図表1:がんの5年生存率

 国立がんセンターの調査では、がんの手術を受けてから5年後の生存率は平均で68.6%に達しており、前立腺がんのようにほぼ100%の生存率となったがんもある。反対に、膵臓(すいぞう)がんのように5年生存率が11.1%と難しいがんもあるが、それでも助かる確率は年々上昇している。

 しかし、助かったからといって喜んでばかりはいられない。その後の生活をどうするのか、深刻な問題だし、住宅ローンの返済が続くとなると、いっそう生活は厳しくなる。

 そこで、注目しておきたいのが、住宅ローンの「特約」だ。がんなどにかかったとき、亡くなったり、高度障害に陥ったりした場合でなくても、住宅ローン残高がゼロにできる制度があるのだ。

がんもカバーする「全疾病保障」まで登場

 住宅ローンの団信の特約については、最近ではさまざまなタイプが登場している。住宅ローン金利が0%台の超低金利になって、金利引き下げ競争は限界に達している。そこで、付加価値を付けて他のローンとの差別化を図るために、団信の特約に力をいれる金融機関が増えているといわれる。

 図表2の一覧表は、どんな特約があるのか、概要を整理したものだ。

 一般団信は、通常はこれに加入できないと住宅ローンそのものを借り入れることができない。その代わり、保険料は金利に含まれているので、利用者が別途保険料を負担する必要はない。

 健康状態などの関係で、団信に加入できない場合には、ワイド団信を利用できる金融機関もある。金利0.3%程度の上乗せになるが、一般の団信には加入できない病歴がある人でも、ワイド団信ならOKになるケースがある。

 住宅金融支援機構の【フラット35】は、加入が義務ではないので、そちらを利用する手もある。【フラット35】の店頭表示金利は民間ローンと同様に、団信を含めた金利が表示されているので、団信に加入しない場合には、店頭表示金利から0.20%金利が低くなる。

 また、人気が高いのは「がん」を対象とした特約だ。急性心筋梗塞、脳卒中を加えた「3大疾病保障」、さらに高血圧、糖尿病、腎疾患、肝疾患、慢性膵炎の生活習慣病を加えた「7大疾病保障」、「8大疾病保障」などがあり、最近では、すべての病気・ケガが対象の「全疾病保障」にまで広がっている。

 それぞれに保障の範囲が異なり、上乗せされる金利も違っているので、年齢や健康状態と返済負担などのバランスを考えながら、どの特約を付けるのがいいのかを考えておく必要がある。

図表2:民間ローンの団信の種類と概要

◆一般団信(金利上乗せなし)
団信に加入できないとローンを利用できない
◆ワイド団信(金利上乗せ0.3%程度)
一般団信に加入できない人が利用できる
◆がん保障(金利上乗せなし〜0.2%程度)
がんと診断されたときに保険金が支払われる。がんになったときにローン残高が半額になる50%保障なら上乗せ金利なしや0.05%〜0.10%の上乗せなどある。100%保障だと0.2%程度の上乗せになる
◆3大疾病保障(金利上乗せ0.3%程度)
がんと診断されたら保険金が支払われて残高がゼロになる。急性心筋梗塞、脳卒中は罹患して手術を受けたり、一定の症状が60日以上続くと保険金が支払われて、残高がゼロになる
◆7大・8大疾病保障など(金利上乗せ0.3%程度)
がんと診断されたら保険金が支払われて残高がゼロになる。急性心筋梗塞、脳卒中は罹患して手術を受けたり、一定の症状が60日以上続くと保険金が支払われて、残高がゼロになる。 高血圧、糖尿病、腎疾患、肝疾患、慢性膵炎などの生活習慣病は罹患して働けなくなったときには12か月間返済が免除され、180日以上入院または12か月以上働けない状態が続いたときには保険金が支払われる
◆全疾病保障(金利上乗せ0.3%程度)
すべての病気・ケガが対象で、罹患して働けなくなったときには12か月間返済が免除され、180日以上入院または12か月以上働けない状態が続いたときには保険金が支払われる

団信は、途中からは加入不可

 注意したいのは、加入時に団信の特約に加入すると、その後は原則的に変更ができないし、そもそも当初に特約に加入しておかないと、途中から加入することはできないこと。先々のことも考えながら、家族でよく話し合っておくのがいいだろう。

 ただ、借り入れ後、どうしても途中で加入したいということになれば、他の金融機関の住宅ローンに借り換えて加入する方法もある。しかし、借り換えには各種の費用がかかるため、金利がよほど低くならないとメリットはないので、安易に考えないほうがいいだろう。であれば、住宅ローンの団信特約以外の一般のがん保険、医療保険などに加入するほうが安くつくかもしれない。

金融機関によって、上乗せ金利が違う

 金利上乗せなどの条件は金融機関によって異なる。先の図表2にあるように、がん保障だけなら、金利上乗せ不要のローンもある。ただし、残高がゼロになる100%保障ではなく、残高が半分になる50%保障に限るが、ソニー銀行、auじぶん銀行などが実施している。がん100%保障では金利0.2%の上乗せになることが多いが、なかにはソニー銀行、イオン銀行のように0.1%の上乗せですむところもある。

【関連記事はこちら】>>auじぶん銀行が住宅ローンの無料団信を拡充!
追加した「全疾病保障(180日以上入院)」は、他社よりカバー範囲が広く、保障が充実!

 がんに急性心筋梗塞、脳卒中を加えた3大疾病保障、さらに高血圧、糖尿病、腎疾患、肝疾患、慢性膵炎などの生活習慣病を加えた7大疾病保障、8大疾病保障については、メガバンクをはじめ多くの金融機関が実施しているが、保障の範囲などは金融機関によって微妙に異なることがあり、金利0.3%程度の上乗せになることが多いようだ。

 そもそもの住宅ローン金利が金融機関によって異なっている上に、特約による保障内容と、金利上乗せ幅の違いもある。トータルにチェックして加入の有無を検討すべきだろう。

共働き向け団信もある、フラット35

 その検討の際にもうひとつ注目しておきたいのが、住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している住宅ローン【フラット35】だ。

 図表3のように機構の団信には3つの種類があり、「新機構団信」は民間ローンの団信と同様に、金利の上乗せがなく、死亡または身体障害と認定された場合に保険金が下りる。

 住宅金融支援機構の団信で特徴的なのは、夫婦で加入できる「デュエット」がある点。民間の団信では共働きで夫婦が連帯債務者になった場合には、夫婦のどちらかが亡くなったときには、原則的に住宅ローン残高は半分にしかならないが、住宅金融支援機構の「デュエット」に加入していれば、夫婦どちらかがなくなったときには、残高がゼロになる。金利0.18%の上乗せで2人分の保障になるのだから、安心感が高まりそうだ。

 「新3大疾病付機構団信」は民間の3大疾病保障に相当する制度だが、介護保険制度の要介護認定2~5と認定されたときにも保険金が支払われることになっている点が民間ローンに比べてメリットが大きい。

 以上のように、住宅ローンを利用するときには、団信と特約制度までじっくりと検討、自分たちにふさわしい団信プランを選択していただきたいものだ。

図表3:フラット35の団信プラン

◆新機構団信(金利上乗せなし)
死亡または身体障害と認定された場合に保険金が下りて、残高がゼロになる
◆デュエット(夫婦連生団信、金利上乗せ0.18%)
夫婦どちらかが死亡または身体障害と認定された場合に、保険金が下りて残高がゼロになる
◆新3大疾病付機構団信(金利上乗せ0.24%)
・がんと診断されたとき、もしくは脳卒中、急性心筋梗塞と診断されて60日以上が経過などの所定条件を満たしたとき、または脳卒中、急性心筋梗塞の手術を受けたとき保険金が下りて、残高がゼロになる
・介護保険制度の要介護2~5に認定されたとき、または保険会社所定の要介護状態に該当したとき、保険金が支払われて残高がゼロになる
(参考)団信なし(金利差し引き0.2%)
フラット35は、団信なしでの契約が可能。通常の団信付きの表示金利から0.2%を引いた金利が適用される

出所:住宅金融支援機構「フラット35の新機構団信」

【関連記事はこちら】>>フラット35の団体信用生命保険の制度が大幅変更!
「団信」を実質値下げする上に、保障内容も拡充

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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