金利上昇と住宅ローンに関するニュースやネット記事が増え、住宅ローン、特に変動金利を返済中の人は（私もそうです）不安が募っている状況だと思います。本記事では、実際に住宅ローン金利が上がる時、過去の事例から予想する動きと、返済困難になった人へのセーフティーネットなどを現役銀行員が解説します。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
返済中の住宅ローン金利引き上げへのカウントダウンは始まっている？
2024年6月の時点で、返済中の変動金利を引き上げた銀行はありません。また、私が勤務する銀行でも、現在のところ具体的に金利引き上げなどの指示はなく、無風状態が続いています（「金利が上昇することになった場合に、顧客にはこうやって説明しろ（納得させろ）」といった説明マニュアルは大昔からあるのですが）。
しかしながら、銀行の現場では、住宅ローン金利（特に変動金利）が「いつ上がるのか」という疑問よりも、すでに上昇する方向へ進みつつあるのではないか、といった空気を感じています（このあたり「なんとなく感じる」といったもので、うまく表現できないのですが）。
私の以前の記事「銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！ その時、顧客は選別される」では、返済中の住宅ローン（変動金利）の引き上げまでのタイムラインとして、以下のように解説しました。
②銀行内部の体制や準備
③金利引き上げの交渉と借り換えへの防御
では、現在はどうなっているのでしょうか？ 住信SBIネット銀行など、一部の銀行が「①金利引き上げの公表」をしており、金利引き上げのカウントダウンはもう始まっています。
金利引き上げになった場合に、住宅ローン返済額も増えることを銀行の公式HPでも説明しています。（参考1）
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参考1
円預金およびローン店頭表示金利の改定について｜株式会社イオン銀行
【住宅ローン】短期プライムレートに関するよくある質問
（筆者前略）
Q.今回の短期プライムレートによる変更は基準金利でよいですか、また引き下げ幅の変更はないですか。
A.基準金利が変更になります。
引き下げ幅は融資実行時にお客様ごとに決定しており、原則変更しません。Q.月々の住宅ローンの返済額は変更になりますか。
A.変動金利・元利均等払にてお借入れいただいている場合、お借入れ後5回目の10月1日を基準日とする金利の見直し時に前回の返済額の125%を限度に見直しします。（以降、5年ごとに金利の見直しにあわせ、前回の返済額の125%を限度として返済額を見直します。）
（筆者後略）短期プライムレート | NEOBANK 住信SBIネット銀行
返済中の住宅ローン金利が引き上げられる時のシナリオを予想
では、返済中の住宅ローン金利が上がる時、どのようなシナリオをたどるのか？ このあたりを、過去の事例から検証してみましょう。
これまで、金融業界でなにか動きがあれば、やはり大手であるメガバンクが先鞭（せんべん）をつけ、そのあとを地銀、信金が続くという流れでした。
銀行が動くときは、大から小へ
そのため、仮に返済中の住宅ローン金利の一斉引き上げが現実になるとしたなら、メガバンクが「一斉に金利を引き上げる」と発表し、その直後に、地銀・信金も一斉に発表するという流れではないかと考えています。
このように、銀行でなにか大きな動きがあるときは、昔から「大から小へ」という流れがあるのは事実です。
ちなみに、ここで言う「大」はメガバンクで、「小」は地銀と信用金庫・信用組合のことです。
過去を振り返ると、大量の硬貨を取り扱う手数料の導入（参考2）では、やはりメガバンク→地方銀行→信用金庫・信用組合といった順番でした。具体的には、メガバンクの1〜2ヶ月後に地銀、その次に信金といった流れになっています。
一方、競争激化からか、上記したような昔ながらの順番にならないケースもあります。たとえば、未利用口座手数料の時（参考3）は、メガバンク→信金→地銀と言ったケースもあり、かつメガバンク・地銀同士も足並みがそろってはいません。
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参考2
- （大量の硬貨に関する手数料）
メガバンク・2020年2月発表：大量硬貨取扱手数料の新設について | みずほ銀行
地銀・2020年11月発表：各種手数料新設・改定のお知らせ | ニュースリリース | 肥後銀行
信金・2023年3月発表：お客さま各位 硬貨取扱手数料の新設のお知らせ｜豊橋信用金庫
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参考3
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（未利用口座の手数料）
メガ・2021年1月発表：未利用口座管理手数料 | 三菱ＵＦＪ銀行
ネット銀行・2021年9月発表：未利用口座管理手数料新設のお知らせ｜セブン銀行
信金・2021年9月発表：「未利用口座管理手数料」の新設について｜お知らせ一覧｜川崎信用金庫
地銀・2023年7月発表：「未利用口座管理手数料」の導入に伴う預金規定の改定について | 青森銀行
また、現在ではネット銀行も加わり順番もまちまちになり、ネット銀行が先んじることも増えています。
たとえば、変動金利の基準金利引き上げも、ネット銀行の一部が先陣を切ったことでも分かります。
【関連記事】>>返済中の住宅ローン変動金利がついに上昇へ！住信SBIネット銀行、イオン銀行の短プラ引き上げは、他行に波及する？
その一方で、国の施策などにより顧客に不利となるような大々的な動きの場合には、金融機関が足並みをそろえ一斉に動くことがあるというのも、銀行業界の特徴です。
こちらの例としては、休眠預金（※）の活用が法整備されたときで、普段はライバル関係にある銀行や信金が足並みをそろえ一斉に動きました（金融庁「長い間、お取引のない預金等はありませんか？」）。
（※）休眠預金：2年間など一定の長い間動きがない預金は、所定の手続きを経たあとで民間の福祉などに活用される制度。活用されても本人が請求すれば戻って来るのが原則
なぜなら、ここで自分だけ先走ってしまえば他銀行からたたかれますし、逆に出遅れた場合も目立ってしまい（一緒なら批判も受け流せたのに）、厳しい目を向けられる恐れがあるからです。
返済中の住宅ローン変動金利が一斉に上昇するときの流れ
このように、過去の動きや発表のタイミングなどを考えてみると、以下のような流れになるのではないかと銀行員の私は考えています。
メガバンクから引き上げの発表をスタート
↓
地銀・信金も追随
↓
実際に金利が上昇するタイミングでは足並みをそろえる
もちろんこれは個人的な考えではありますが、「大から小へ」「顧客に不利なら足並みをそろえて」という過去の動きから考えれば、可能性はゼロではないでしょう。
返済中の住宅ローン金利が上がったら、返済のリスケは良い手段か？
返済中の住宅ローン金利が上昇し、返済が苦しくなった場合、「リスケ（住宅ローンの返済年数という予定を組み直すこと）」を選ぶといった手段も考えられます。私も銀行員として数多くのリスケの相談や実際の処理をしてきました。
ただし、リスケはあくまで一時的な応急措置であり、その「しわ寄せ」があることを忘れてはいけません。まず、返済期間を延ばせば当然ながら返済年数が増え、支払う利息も増加します。
一般的に、リスケする場合、支払い金利が引き上げられることは少なく、それまでと同じ金利が続くことが多いです。しかし、金利上昇時の一斉引き上げのような事態になれば、リスケしていない人と同じように、変動金利なら基準金利の上昇に合わせて金利も上昇します。
また、毎回返済額を組み直して、ほぼ利息払いだけにするとか、毎月1万円だけの返済にするといったリスケもあります。確かに毎回の返済額は1万円になりますが、リスケは原則として半年後や1年後などの期間限定の対応です。その後もリスケを継続できるかは、銀行の審査により決定されます。
返済額を最小限に抑えるようなリスケは、半年あるいは1年後に打ち切られる可能性があり、その場合、繰り延べしていた元金返済額が上乗せされるため、リスケ前よりも返済が増えることになります。
このようなリスケは金融機関のシステムなど複雑な計算が必要で、具体的な事例を紹介することが難しいです。また、リスケは金融機関での審査が必要な対応であるため、ホームページなどでリスケのシミュレーションを掲載している金融機関はほとんどありません。
＜しわ寄せの具体例シミュレーション〜返済期間を延長した場合＞（筆者による試算）
【前提条件】
・借入額3000万円
・20年返済（最長返済期間は35年）
・変動金利0.4％
・ボーナスなし
・5年間返済し、残高は2272万3437円
【検証内容】
このローンで1年間「元金ゼロで利息だけ支払う」場合の、毎回返済額の変化と、1年後（残り返済期間14年）に返済額を戻した場合の増加額
| 状況 | 毎回返済額 （元金と利息の合計） |
変更前との比較 | 注釈 |
|---|---|---|---|
| 通常（リスケ前） | 130,087円 | ー | |
| リスケ中 | 7,370円 | ▲122,717円 | 5年経過時・毎回支払いのうち利息額 |
| 1年後返済額を戻す | 139,143円 | ＋9,056円 |
これはあくまで一つの計算でしか無く、実際には残っているローン残高やリスケの対処方法でも違ってきます。
ここでお伝えしたかったのは、1年という短い期間でもリスケをすると、その間は返済が減り「ひと息つける」わけですが、そのしわ寄せであとから返済が増えてくるということなのです。
【関連記事】>>【銀行員が解説】住宅ローン返済が苦しいなら「リスケ」の検討を！メリット・デメリットと、必要な条件を解説
なお、返済期間の延長は必ずしもリスケとは限りません。たとえば最長35年返済が可能な住宅ローンで20年返済を選んだ人が、返済を減らすために35年に期間を延長する場合、これはもともとの住宅ローンルールの範囲内なので、リスケとみなされない場合もあります。
このような場合は「返済条件変更」と呼ばれることがありますが、金融機関によって取り扱いが異なるため、ご自身で確認してください。
銀行員としての希望〜ローン返済が困難になった人への対応
ここからは、銀行員として長年にわたり住宅ローンの返済に困ったお客様に対応してきた私が、金利上昇時に必要だと考える法整備やセーフティーネットなどを解説します。
現状、住宅ローンを借りている人の65％以上が変動金利（参考4）となっているため、銀行が返済中の住宅ローン変動金利を一斉に引き上げることになったとしたら、返済額が増えてローンを返し続けるのが難しくなる人も多く出てくると思います。
（参考4：国土交通省 住宅局「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」）
そもそも、住宅ローンの金利は借りる人の年収や勤務先といった属性により人それぞれ個別に決まるので、他人と比べて高い低いと言うべきものではなく、また個人的に金利の上下動があったとしても、それは文字通り個人的な問題に過ぎません。
しかし、いま不安視されているのは、日銀のゼロ金利解除を発端に、返済中の住宅ローンの変動金利が一斉に引き上げられる事態であり、住宅ローン全体の金額（住宅ローン利用件数は約1116万件、ローン残高は約192兆円）（参考4）からも、社会的な問題に発展する可能性はあると思っています。
もちろん、ここからお話しする内容には私の希望的観測も含まれていますが、それでも銀行員として長年、お客様から「返済が苦しい」などの相談を受けてきたからこそ、政府などの外的な支援が必要だと痛感して考えたものです。
そういった意味では、全く根拠がないとも思っていません。
希望1.住宅ローン「防御機能」の強化
住宅ローンの変動金利では、金利上昇時に備えた「5年ルール」「125％ルール」という2つの防御機能がありますが、すべての金融機関の住宅ローンに付随しているものではありません。金融機関の方針やローンの商品設計上、こうした防御機能がない住宅ローンも存在します。（参考5：知るぽると 金融広報中央委員会「金利タイプの種類 ― 新たに住宅ローンを借入れる」）
もちろん、それらを理解したうえで利用している人もいるのですが、金利上昇への不安が高まる中で、銀行員として返済が困難な人への対応をしてきた私は、この2つの防御機能を備えた住宅ローンが増えてくれれば、あるいは新タイプの防御機能などが出てきてくれれば、と考えています。
希望2.金利上昇で返済が困難な人へのサポート
次に、銀行員としては金利上昇で返済が困難な人へのサポートが少しでも手厚くなってほしいと、個人的願望も含め考えています。
今回、仮に金利上昇局面を迎えるとしたら、それは社会環境や経済的な要因なので、大災害や不況といった事態とは事情が違うことはわかります。
しかし、多くの人が低金利時に住宅ローンを利用し、現在も返済していることを考えれば、「金融円滑化法」（参考6）などの不況時の対策や、東日本大震災、コロナ禍の住宅ローン返済へのサポート策（参考7）などのようなセーフティーネットも考えるべきではないかと考えます。
参考6：住宅金融支援機構「金融円滑化への取組について」
参考7：政府広報オンライン「新型コロナの影響でローンの返済ができない・・・。「破産」等によらない債務整理の方法があります。」
もちろん、住宅ローンを借りて返済するという、あくまで個人的な事情に対して、サポートとは言っても限界はあると思います。
たとえば、金融円滑化法が施行される前後には、当時の不況下で返済が困難な人の「債務元本（住宅ローン残高のこと）の一部カット」も取り沙汰されましたが、結局、債務カットは実現されませんでした。
ですから今後、金利上昇でローン返済額が増加しても、法的に債務カットを保証してしまうと、今度は経済が成り立たなくなる心配もあり、カットは実現しないでしょう。
とはいえ、多くの国民が利用している住宅ローンなので、少しでも安心につながるようなサポート体制ができてくれたら、と銀行員の私はやはり考えてしまいます。
まとめ〜金利上昇に耐えるべきか？ 返済を延ばすべきか？
今回は、銀行員としての希望的な考え方を含め、返済中の住宅ローン金利上昇について解説してきました。
銀行員として、また、住宅ローン返済が困難な人への対応をしてきた立場として、自己責任論を唱えることはありません。
しかし、もしもこの先、住宅ローン金利の上昇により返済が苦しくなった際、リスケなどの救済措置を利用するかどうかについては、自己責任となることは、覚えておいてください。
・返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
・銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！ その時、顧客は選別される
・「住宅ローン金利は知らないうちに引き上げられる？」～気になる質問に銀行員が回答
・住宅ローン金利の引き上げを自分だけ回避する方法！
・住宅ローン返済が苦しいなら「リスケ」の検討を！
・住宅ローン返済中に借りた本人が逃亡や失踪したらどうなる!?
・住宅ローンにがん団信は付けるべきか？ 団体信用生命保険の基本を銀行員が解説
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【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年6月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
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- 0.298%
- 総返済額 3156万円
- 表面金利
- 年0.169%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 73,566円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,227円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。