今年度（2026年度）の税制改正で、住宅ローン減税制度が2030年末まで5年間延長されたのと同時に、住宅の床面積要件が原則「50㎡以上」から「40㎡以上」へ緩和されました。減税対象外だったコンパクト住宅にも住宅ローン減税が適用されることで、「住み替え」を前提にしたマンション購入が増えていくと想定しています。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）
床面積40㎡～50㎡未満の中古住宅も住宅ローン減税の対象に
令和8年度（2026年度）税制改正により、住宅ローン減税制度が2030年末まで5年間延長されるとともに、大きな制度変更が加わりました。なかでも注目すべきは、中古住宅でも床面積要件が原則「50㎡以上」から「40㎡以上」へ緩和された点です。
この変更によって、これまで減税対象外とされていた既存のコンパクト住宅も新たに住宅ローン減税の適用対象となります。単身者向けの1LDKや夫婦二人暮らしのコンパクトマンションでも、住宅ローン減税が受けられるようになります。ただし、40〜50㎡未満の物件に適用されるのは、合計所得金額1,000万円以下の方に限られ、1,000万円を超える年は控除が受けられない点は押さえておく必要があります。
今回の改正は、不動産取引の現場から見ても、住まいの購入行動に変化を与えるインパクトがあると思っています。
住宅ローン減税の改正内容をおさらい
住宅ローン減税改正の主なポイントを整理しておきましょう。令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日に入居した場合に適用され、床面積要件が新築と同様に中古住宅でも40㎡以上へ緩和されました（ただし合計所得1,000万円超の方は従来通り50㎡以上。なお、新築住宅は令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に緩和されています）。
また、中古住宅においても省エネ基準適合住宅であれば、控除期間が10年から13年に延長され、借入限度額も引き上げられています。子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置も維持されており（床面積50㎡以上の場合）、若い世代の住宅取得を後押しする設計が随所に見られます。
控除率は年末ローン残高に対して一律0.7%。仮に借入残高が4,000万円あれば年間28万円の控除が受けられる計算です。これが最大13年間続くとなると、累計で相当な金額になります。
なぜ40㎡への緩和が必要だったのか
40㎡以上の中古物件に対して緩和に至った背景には、消費者・不動産事業者それぞれの事情があります。
消費者目線から見ると、まず都市部での住宅価格の高騰があります。東京23区の中古マンション平均価格は1億円を超え、特に都心部では一般的なサラリーマンが広めの住戸を取得するハードルが高くなっています。そうした状況で、住居費を抑えながらも都心に住もうとすれば、必然的にコンパクトな住戸のニーズが増えます。
加えて、単身世帯や夫婦2人のDINKS世帯の増加という時代の変化もあります。「家族で住む広い家」という従来型の住まいニーズだけでは、もはや市場の実態とかみ合わなくなってきています。
不動産事業者側でいえば、都市部での用地取得競争の激化と建材費・人件費の高騰が続くなか、坪単価を抑えて広い住戸を供給し続けることが難しくなっています。コンパクトな面積で1戸あたりのコストを抑え、かつ住宅ローン減税の対象となる物件を供給できる環境が整えば、事業の収支も組みやすくなります。今回の面積緩和は、供給側にとっても歓迎すべき改正だといえます。
国土交通省の住生活基本計画によれば、最低限必要な居住面積は単身者で25㎡、2人世帯で30㎡、3人世帯で40㎡、そして両親と未就学児2人の4人世帯でも40㎡とされています。数字だけ見れば「40㎡でファミリーが住める」という計算になりますが、これに関しては実際のところどうなのか疑問が残ります。
都心では「軽やかに住み替える」が前提になる
正直、両親と子どもが40㎡で長期間快適に暮らすのはかなりきついと思います。この広さを「終の棲家としての40㎡」として捉えるのは少し無理があるのではないでしょうか。
私がこの改正に期待しているのは、「住み替えを前提にした1件目の購入」がしやすくなる点です。若いうちに40㎡台のコンパクトなマンションを購入し、結婚し子どもが生まれたり、家族構成が変わる段階で売って、より広い物件にステップアップしていくという住み替えが想定できます。
私は会社を立ち上げた時から「軽やかに住み替える時代にしよう」と言い続けてきました。それがいよいよ実現しつつあります。 かつて不動産は、売りたくても思うように売れないものでした。ほとんどのケースで、買った価格より低くしか売れず、住宅ローンの残債を下回る価格でしか売却できなかったのです。
そのため、住み替えの難易度はとても高いものでした。ところが、リーマンショック以降の2010年代から不動産価格が右肩上がりで推移し、ローン残債以上で売れる状況が当たり前になってきました。今では、購入から数年後に売却しても利益が出るケースも珍しくありません。住み替えの心理的・経済的ハードルが、この15年ほどで劇的に下がっています。
2026年は「コンパクト1LDK元年」になる
また、住宅購入のトレンドで見ると、ここ数年はおもしろい変化が続いています。2024年はペアローンが急拡大した「ペアローン元年」、2025年は「40年・50年の超長期ローン」が注目された年でした。
そして、2026年は、40〜50㎡の1LDKが本格的に市場のプレイヤーになる年なのではないかと見ています。都心部では以前から40㎡台の1LDKや50㎡台の2LDKに対する需要は根強くありました。
一方、地方では70㎡以上の物件が中心で、コンパクト住戸の流通はほとんどありません。これは都市部特有の事情で、東京・横浜・大宮といった都市部のマンション市場では多様な面積帯の物件がもともと存在しています。
今回の床面積緩和によって、40〜50㎡未満の物件がローン減税適用対象に加わったことで、購入を検討していた方々の背中が押されやすくなります。「税制上の恩恵があるなら買っておこう」という判断が、特に20〜30代の単身者や若いカップルの間で広がることが予想されます。
ただし、年収要件には注意が必要です。先述したように、40〜50㎡未満の物件で適用されるのは、合計所得1,000万円以下（年収にすると約1,195万円以下）の方に限られます。金融機関や金利にもよりますが、仮に1,000万円の年収で組める借り入れが、だいたい8,000万円前後とすると、都心であれば8,000万円以内で購入できる目黒区・世田谷区・江東区エリアの1LDKあたりが現実的な選択肢になってくるかもしれません。
資産となるマンション住み替えの原則とは
住み替えで資産を育てていくうえで、私が実感しているひとつの原則があります。それは「住み替えで都心に向かって内側に入っていくのは難しいが、外側に広げていくのは比較的スムーズ」だということです。
たとえば、港区の1LDKからスタートして大田区の2LDKへ住み替え、次に川崎市の3LDKへ移行するというシナリオです。このルートだと、各段階で面積が広くなりながら、資産価値が大きく下がるリスクも抑えられます。川崎・横浜エリアまで広げれば、価格帯の選択肢が増えますし、中古住宅の流動性も高いです。
逆に、最初から都心のど真ん中で広い物件を買おうとすると、初期投資が大きすぎてローン返済に追われ続けるリスクがあります。資産形成としての住まい購入を考えるなら、「最初の1件を小さく・都心に・安く買い、住み替えで広げていく」のはおすすめです。今回の40㎡緩和は、起点となる最初の1件を取得しやすくする制度整備といえます。
【関連記事】>>年収400万円でも都内マンション購入を目指せる！「住み替えロードマップ」の描き方
住宅ローン減税が、若年層のコンパクトマンション購入の後押しに
「住宅ローン減税があるから家を買った」という方は、特に地方・郊外で数多く見てきました。年間10〜20万円の控除は、月換算すると約1〜2万円の負担軽減に相当しますので、10年間で100〜200万円規模になります。同じ分を残業で稼ごうとすれば所得税・住民税が引かれるため、実質1.3〜1.4倍以上の労働対価と同等の価値があります。
近年は資産形成意識の高まりとともに、NISAの普及と同じ文脈で「不動産も資産の一部」という感覚が若い世代に広がっています。投資信託や株だけでなく、実物資産として不動産を持つことの意義が理解されるようになってきたのです。
住宅ローン減税はその入口のハードルを下げる仕掛けとして機能しています。 「税制があるなら、金利を払いながら貯金するより不動産を持った方が得かもしれない」という発想は、ある意味で正しい合理的な判断です。取得層が増えることは流通量が増えることを意味し、長期的には住宅価格が下がりにくい要因にもなります。
今回の40㎡緩和によって、これまで「ローン減税が使えないから」と踏みとどまっていた層が不動産市場に加わる可能性は十分あります。国が住宅ローン減税の対象をコンパクト住戸にまで広げた背景には、若年層に早期から住まいを取得させ、経済を刺激するという明確な意図があると私は見ています。
住宅購入という行動は、家具・リフォーム・家電・引越しといった周辺の消費を一気に動かす大きな経済活動です。景気刺激策としての効果は非常に大きく、国もそれを十分に計算したうえで制度設計を行ったと考えられます。 「軽やかに住み替える時代」が本格的に始まろうとしています。
【関連記事】>>住宅ローン変動金利ランキング132行比較【2026年7月】[新規借入]今後の金利上昇を見越して固定を選ぶべき？
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2026年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年7月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.065%
- 総返済額 3582万円
- 表面金利
- 年0.930%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,710円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が割安！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応
- KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が割安で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の好金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に8店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているプランもあり、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。