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住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!
高い貸出金利の人が激減して、
銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

【第15回】2017年11月17日公開(2020年10月13日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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こんにちは、ブロガーの千日太郎です。今回は住宅ローンの変動金利が上がる時期を銀行の“懐具合”から大胆予測してみたいと思います。衆院選は安倍首相の勝利続投となりましたが、それによって今後の金利動向がどうなるのか気になるところでしょう。ただし、住宅ローン金利は銀行の営業戦略にも左右されますので、そこまで考慮して変動金利はいつ上昇するのか予想してみました。さらに、2018年に向けておすすめの変動金利の住宅ローンを紹介しましょう。

 「約6割の人が選択」するという変動金利の魅力は何といってもその低金利で、ネット銀行では0.5%を下回っていますよね。しかし、「今は低いけど、今後35年間に渡って金利が上がらないという保証はない」。この程度のことは誰でも言えます。

 変動金利は「借りた後からが勝負」です。金利の上昇に備える必要があります。銀行の店頭金利の仕組みと上がるとすればどのタイミングなのかを、プロの視点から解説したいと思います。

ゼロ金利政策なので、変動金利が上がらないは「嘘」

 住宅ローンの変動金利は日銀が民間銀行に貸す短期金利の影響を受けるので、「アベノミクスの金融緩和政策が続く限り、ゼロ金利政策が続くので金利が上がらない」というのが一般的なセオリーですね。

 しかし、あくまで「ゼロ金利政策」は日銀と民間銀行の間の金利をゼロに近くするというだけの話であって、民間銀行がどんな金利で住宅ローンを貸すかというのは、それぞれ銀行が決めることですよね。日銀はあくまで誘導しているだけです。

 本質的に銀行が営利企業であり、その営利企業が変動金利の決定を握っていることを忘れてはなりません。その銀行の営業戦略から明らかなことは、銀行が変動金利を上げるとすれば、以下の2つの条件を満たす時期であろうということです。

・利用者が繰り上げ返済する可能性が低い
・利用者が他行に借り換える可能性が低い

 では銀行がどのようにして変動金利を上げるのか? まずは銀行が決める店頭金利の仕組みから理解しなければなりません。

2008年以前に借りている人は、借り替えなければ損!

 私たちが借りる住宅ローンの店頭金利は、「基準金利」と「引下幅(優遇金利幅)」によって決まります。この呼称は様々ですが、それぞれ「定価」と「値引き」の関係にあります。

 変動金利には「定価」と「値引き」がある
  変動金利 説明
 基準金利(定価) 2.775% 住宅ローンを借りているすべての人に適用されるベースになる金利。
 引下幅(値引き) -2.328% 金利に関する特約書で具体的に「2.328%優遇されているものとする」と規定される、個々の契約ごとに決める金利。
 店頭金利(表面金利) 0.447% 実際に融資する金利
※住信SBIネット銀行の2017年11月のケース

 多くの銀行は基準金利を2000年頃からほとんど動かしていません。2008年のリーマンションショック前後に多少上昇した時期もありましたが、それは僅かです。ところが実際の貸出金利は徐々に下がってきています。なぜでしょうか。

 銀行は契約した時期によって、「引下幅」を変えているのです。今は銀行間で変動金利の価格競争が激しくなっているので、他行に負けないように「引下幅」を大きくしています。そのため、下図のように2008年12月に借りた人からは0.975%の金利を取りつつ、これから借りる人には0.447%で募集をかけるということが可能になるんですね。

 借りた後に注視すべきは「基準金利」です。「引下幅」は変動金利の場合、いったん契約してしまえばずっと変わりません。銀行が基準金利を上げると、我々がすでに借りたときの金利から適用金利が上がるんです。

 これに対し、ニュースで銀行の住宅ローンが上がったとか下がったとか言われているのは基準金利からの「引下幅」のことを言っているのです。「引下幅」はすでに借りている人にはまったく関係のない数値なんですよ。

 それにしても、この図を見るとリーマンショックの2008年以前に借りた人は損だと思いますよね。今は価格競争が行き過ぎているので、人によっては借り換え費用を払っても、金利低下による借り換えメリットが上回るような状態なのです。

【関連記事はこちら!】
>>住宅ローンの借り換えで得する3つの極意! 金利だけを見て決めたら絶対に後悔する!

銀行間の赤字覚悟の価格競争はいずれ終わる

 この0.447%という変動金利で銀行がいくら儲かるのか、考えたことはありますか? 銀行もまた資金を金融市場から調達していて利息を払っているんですよ。メガバンクの調達金利はだいたい0.28%前後です。これと変動金利との差が粗利益とすると0.167%ですね。3000万円貸したとして年間で5万円の儲け。いくらネット銀行はコストがかからないといっても利息だけでは赤字でしょう。

 それでもやっていけるのは、融資手数料で最初に2.16%の収入があるのに加えて、過去の高い金利で借りている人から、毎月の利息が入ってくるからです。銀行がこの赤字覚悟の価格競争を維持できるのは、過去に高い金利で借りている人がいるからなんですよ。

 そして、この価格競争は借り換えも促進しましたが、住宅ローンに返済期限がある限り、この価格競争には終わりが来ます。

2023年に高い金利の人が激減し、金利一斉引き上げも

 住宅金融支援機構の調査によると2015年の住宅ローンの完済債権の平均経過期間は14.4年であったそうです。ちょっと短い感じがするのは、借り換えも完済としてカウントされるからです。去年2016年1月から始まったマイナス金利政策で多くの人が住宅ローンを借り換えしました。マイナス金利政策直後の2016年2月の借り換え申込件数は2万8千件で前年同月の2.5倍だったそうです。ゼロ金利政策がスタートしたリーマンショックの2008年以前に住宅ローンを借りた人もかなり借り換えたでしょう。

 平均して14.4年で完済されるか借り換えられているとすれば、こういう計算になりますね。

  2008年+14.4年≒2023年 

 つまり、2023年になるとリーマンショックの2008年以前の高い金利水準で借りている人はほぼいなくなっていて、2009年以降の超低金利で住宅ローンを借りている人しか残っていない状態になっているということです。

 さらに、銀行の人件費の面でも2023年というのは特別な年です。団塊世代に次ぐ人口の第2のボリュームゾーンである段階ジュニア(1971年~1974年生まれ)が50代になるのが2021年~2024年です。一般的に賃金のピークは50代の前半ですから、団塊ジュニアの年齢が上がるにつれて人件費の負担が重くのしかかってくるのです。

 2023年には予測はできても避けようのない高齢化社会の波がやってくるのです。折しもメガバンクのみずほフィナンシャルグループでは2026年度までにグループ全体の従業員の約3分の1(1万9千人)を採用抑制や退職者によって削減することを検討しているそうですね。ほぼすべての銀行が同じく直面する問題であり、全ての銀行が横並びで基準金利を上げやすいタイミングでもあるのです。2023年には、ほぼすべての銀行は、以下のような気持ちになるということです。

  • ・横並びで一斉に金利を上げれば、他行に借り換えられない
  • ・繰上げ返済されても、元々赤字の金利だから気にせず、損切りする
  •  

 つまり、2023年に変動金利を一斉に引き上げる可能性があるということです。価格競争のツケをその利用者に一律に平等に要求するという図式は、あたかも消費税の増税と似た思考パターンであるようにも思います。もちろん、銀行がこれに対処する方法が、必ずしも基準金利を上げることとは限りません。あくまで千日個人が考える利上げシナリオの一つと考えてくださいね。

【関連記事はこちら!】
>>変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないでむのか?

変動金利でおすすめは、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行

 こんな話をした後ですが、千日お勧めの変動金利についてお話しましょう。トップクラスに変動金利が安い「住信SBIネット銀行」と「auじぶん銀行」です。

 変動金利では金利の安さが正義です。

 住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.20%(税込)
 保証料(税込)  0円
【ポイント】 住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

 auじぶん銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+がん50%保障団信+全疾病保障+月次返済保障(31日以上入院)
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%(税込)
保証料(税込)  0円
【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。
auじぶん銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[auじぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

 たまーに、基準金利が高い銀行はダメだ、という書き込みを見ることがありますけど、基準金利が高くても引下幅が大きくて、その結果、金利が安ければそれが適用金利ですよね。

 基準金利は横並びで上がったり下がったりします。それに対して引下幅は融資実行の時点で固定されます。つまり、基準金利が上がっても引下幅が大きければその分助かるわけです。これは銀行の方から後から減らすことはできない数字ですよ。

 「千日メソッド」では基本的に将来の金利動向を読むことはしないのですけど、読まないのと考えないのとは違います。変動金利は金利が上がった場合のことも考えて、銀行と金利タイプを選ぶんです。当分は上がらないだろう、と読んで決めるのではありませんよ。ちょっとの差ですが全然違います。

大手銀行の資本が入っているので、簡単に金利を上げない

 「住信SBIネット銀行」はその名のとおり店舗を持たないネット銀行ですが、その親会社は三井住友信託銀行です。また、「auじぶん銀行」もまたネット銀行ですが、KDDIと三菱UFJ銀行が50%ずつの出資となった戦略子会社です。

 両行とも「銀行業」を本業とする都銀のブランドと経営陣を背負っているのです。つまり、親会社の本業に悪影響を及ぼすような営業施策には出られないんですね。

 ということは、日銀が政策金利を上げるとか、前述のようにすべての銀行が横並びで基準金利を上げるとか、そうした大義名分が揃わなければ変動金利を上げにくい銀行なんですね。将来的にAmazonに売られるなど、銀行資本が全く入っていない状態になったら分かりませんが、少なくとも大手銀行資本が入っている間は、一番最後に基準金利を上げることになると思います。

5年ルールなどの適用があり、支払いは急増しない

 さらに、「住信SBIネット銀行」と「auじぶん銀行」の変動金利には、5年ルールと125%ルールの適用があります。これもおすすめする理由です。

 5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというものです。つまり、急に金利が上がったからといって毎月の支払いが急に増えるわけではないんですよね。

 125%ルールとは、金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには、直前の125%までを上限にするというものです。つまり大きく金利が上がっても毎月の支払いは125%までしか上がらないということです。

 ですから、元本が多い当初の10年間の元利均等返済額については、最大でも最初の125%までしか上がることはないのです。

 金利が上がっても支払いの上限が決まっているんですね。ということは元本が減らない、当初の予定どおりに完済することができないということです。底だまりになった元本は最終回に一括返済することになる銀行が多いようです。もちろん、繰上げ返済しても構いません。

 なお、「住信SBIネット銀行」、「auじぶん銀行」の変動金利でも「元利均等返済」にしていなければ、このルールの適用はありません。「元金均等返済」では、6カ月の金利見直しごとに支払額も上がってしまうので、注意が必要です。

 余談ですがこの5年ルールと125%ルールの適用がない銀行もあります。新生銀行、ソニー銀行にはこうしたルールがありませんので、金利の見直しで基準金利が上がれば、その月から支払額が上がります。

疾病保障が無料で付帯する付加価値が高い

 低金利が売りのネット銀行の住宅ローンの中でも、疾病保障が無料で付帯する付加価値で差別化しているのが「住信SBIネット銀行」と「auじぶん銀行」です。ネット銀行の中でも低金利で、さらに病気になったらその後の住宅ローンがチャラ(または50%)になる保険付きなんです。

《住信SBIネット銀行「全疾病保障」の概要》
1.精神障害等を除くすべての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる
2.8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる
3.8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる

《auじぶん銀行「ガン50%保障」の概要》
1.医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる
《auじぶん銀行「全疾病保障」の概要》
1、精神障害を除く「すべてのケガ・病気」について、「入院が継続180日以上となった場合」には、住宅ローン残高がゼロになる
2、「ガン50%団信」と「全疾病保障」がセットになった保障内容はネット銀行で初めて

 安かろう悪かろうと思われがちですが、健康保険のセーフティネットと組み合わせるとかなり厚い保障が受けられるんですよね。こちらの記事でそれぞれの保障内容を詳細に分析、比較しています。

【関連記事はこちら!】
>>疾病保障の団信が無料の住宅ローンはどう選ぶ?「30代前半なら全疾病保障団信が最適」など、年齢ごとのリスクに適した保障の選び方

 住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.20%(税込)
 保証料(税込)  0円
【ポイント】 住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

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無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+がん50%保障団信+全疾病保障+月次返済保障(31日以上入院)
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%(税込)
保証料(税込)  0円
【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。
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(関連記事はこちら!⇒[auじぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

実店舗での相談や通信料キャッシュバックなど特典多数

 住宅ローンっていう「商品」は要するにお金ですから、金利以外で差別化しにくいんですよね。だから価格競争になりやすいのですが、「住信SBIネット銀行」と「auじぶん銀行」は付加サービスや通信料金の値引きなどを行っています。

 また、SBIマネープラザが販売する「ミスター住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

 ネット銀行は基本的にウェブと電話と郵送で契約から実行まで完結するのがメリットですが、書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがあります。そのデメリットがなくなるという点だけでも魅力的です。

【関連記事はこちら!】
>>SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は? 窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制

変動金利だけでなく複数の金利タイプで審査を通しておこう

 変動金利は借りた後からが勝負です。変動金利は今の安さが魅力ですが、上がったときには繰上げ返済するための準備として貯蓄を行う必要があります。「上がる前に固定に借り換えればいいだろう」なんて言う人がいますけど、無理ですよ。申込から実行まで6週間です。手続きしている間に固定金利は上がりきってしまいます。

 変動金利が上がったときに最も有効かつ確実なのは繰上げ返済です。

 これに対して固定金利は借りるまでが勝負です。安倍政権下では長期金利の上昇を抑制する方向で金融緩和政策を継続するでしょう。当分の間低金利は続き、フラット35を中心としてお得な状況は続きます。

 しかし固定金利だけ、というのも危ない。最近表面化している北朝鮮リスクによって、一時的に大きく上がってしまう可能性もあるのです。つまりたまたまその月に長期金利が高騰しただけなのに、今後35年間の金利が決まってしまう怖さがあります。

 ですから、一つに絞るのではなく、金利の決まり方、対応の仕方が異なる複数の金利タイプで審査を通しておくことが重要なんですよ。もし今、変動金利オンリーで準備しているのなら、フラット35も合わせて審査を通しておき、ギリギリまで粘ってより有利な方を選択することをおすすめします。

【関連記事はこちら!】
>> 住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?
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【2020年12月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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