東京都内にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションには、どのような物件があるのか？ 過去10年間の賃貸履歴から賃料が高かった高級賃貸マンション、全203物件、198位までをランキングにした。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）
東京都内の高級賃貸マンション
賃料ランキング・トップ10
東京都内で月額賃料が100万円以上の高級賃貸マンションは、どのような物件があるのだろうか。まずは、「東京都内の高級賃貸マンション賃料ランキング・トップ10」を見てみよう。
東京都内の高級賃貸マンション
賃料ランキング・トップ10
| 順位 |
マンション名/概要 |
過去10年間での |
ライフルホームズで周辺の販売中物件を見る |
|---|---|---|---|
| 1位 |
六本木ヒルズレジデンス 階数：39階 間取り：4SLDK（296.62㎡） 築年月：2003年3月 |
481万円 | |
| 2位 |
ラ・トゥール渋谷 階数：25階 間取り：2LDK（256.4㎡） 築年月：2010年9月 |
320万円 | |
| 3位 |
元麻布ヒルズフォレストタワー 階数：25階 間取り：4LDK（259.67㎡） 築年月：2002年5月 |
270万円 | |
| 3位 |
深沢ハウス 階数：19階 間取り：3LDK（184.1㎡） 築年月：2004年6月 |
270万円 | |
| 5位 |
クラッシィハウス広尾フィオリーレ 階数：4階 間取り：4LDK（226.82㎡） 築年月：2003年6月 |
265万円 | |
| 5位 |
アークヒルズ仙石山レジデンス 階数：20階 間取り：5LDK（284.63㎡） 築年月：2012年8月 |
265万円 | |
| 7位 |
元麻布ツインズ 階数：1階 間取り：6LDK（277.82㎡） 築年月：2008年7月 |
250万円 | |
| 7位 |
ザコノエ三田綱町 階数：9階 間取り：2SLDK（217.29㎡） 築年月：2017年7月 |
250万円 | |
| 9位 |
ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京 階数：22階 間取り：4LDK（181.16㎡） 築年月：2007年1月 |
235万円 | |
| 10位 |
プラウド白金台 階数：6階 間取り：3LDK（248.97㎡） 築年月：2016年7月 |
230万円 | |
| 10位 |
ラ・トゥール青葉台 階数：33階 間取り：4LDK（280.92㎡） 築年月：2009年8月 |
230万円 | |
| 10位 |
ザ・ウエストミンスター六本木 階数：13階 間取り：4LDK（242.03㎡） 築年月：2003年6月 |
230万円 | |
| 10位 |
グロブナープレイス神園町 階数：4階 間取り：4LDK（249.62㎡） 築年月：2008年10月 |
230万円 | |
| 10位 |
パークコート赤坂檜町ザタワー 階数：6階 間取り：3LDK（125.79㎡） 築年月：2018年2月 |
230万円 | |
| 【高級賃貸マンションランキング】抽出条件：最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の賃貸実績がある。 | |||
>>「東京都内の高級賃貸マンション賃料ランキング（1位～20位）」はこちら
東京で高級賃貸の大家さんとして際立つ森ビルと住友不動産
ランキングを見てみると、月額賃料が最も高いと判定されたのが「六本木ヒルズレジデンス」で、約296㎡が481万円。
続く第2位が「ラ・トゥール渋谷」（下のストリートビュー参照）で、約256㎡が320万円。第3位が「元麻布ヒルズフォレストタワー」で、約259㎡が270万円だった。
この3物件だけで明らかになる「都心高級賃貸マンションの実情」が2つある。1つは、1位と3位のマンションが森ビルの物件であり、2位が住友不動産の物件であること。つまり、大手不動産会社が大家さんとなる賃貸マンションが上位に入っているのだ。
不動産会社運営の物件が多いのは、高級賃貸マンションの特徴。そして、都心部の高級賃貸マンションを数多く運営する不動産会社の代表格が「森ビル」と「住友不動産」。以上の事実が、1位から3位を見るだけで分かるのだ。
都心の高級賃貸マンションといえば、「300㎡・300万円」!?
もう一つ、上位3物件で分かるのは、住戸の広さが「300㎡ほど」であること。
一般的な分譲マンションは「70㎡台3LDK」が主流になる。そして、一般的に賃貸マンションに多いのは、50㎡台の2LDKや3DK。これに対し、高級賃貸マンションと呼ばれる住戸は圧倒的に広く、家賃も高くなる。
東京の都心部に立つ高級賃貸マンションには、以前から「300㎡・300万円」という目安がある。すべての都心高級賃貸が、それほど広く、高額というわけではない。もっと小さく、安い賃貸もあるのだが、「都心の高級賃貸といえば、300㎡で家賃300万円くらいであってほしい」という思いを込めた言葉である。
また、そのくらいの広さ、家賃を求めるニーズもあることから、都心の高級賃貸といえば300㎡程度の広さで、1カ月の家賃300万円が目安になっているわけだ。
300㎡といえば、約90坪。一般的な建売住宅の敷地3つ分。マンションの70㎡3LDKならば4つ入っても余るほどの広さだ。
ちなみに、昭和の時代には、広さが500㎡〜600㎡もある超弩弓（どきゅう）の賃貸マンションもあった。リビングの広さが100畳大もあり、大人数のホームパーティーが開けるようになっていた。間取りは4LDK+1DK……プラスされる1DKは住み込みのメイドさんの部屋という間取りである。
それに対し、現在の高級賃貸マンションのリビングは大きくても50畳大。それほど大人数のホームパーティーを開かなくなったのだろう。住み込みのメイドさんもいなくなった。だから、300㎡クラスが使いやすい広さとなっているのだ。
森ビルなど不動産会社が運営する「企業賃貸」、個人大家さんが運営する「個人賃貸」
個々の物件を見て行く前に、リストアップされている高級賃貸マンションを簡単に分類したい。
都心高級賃貸マンションの貸し主、分かりやすくいえば「大家さん」には、2つのタイプがある。ひとつは企業（主に不動産会社）が大家さんとなるもので、ここでは「企業賃貸」と名付けたい。
「企業賃貸」の代表が、森ビルが運営する賃貸物件（共通のブランド名はない）や住友不動産の「ラ・トゥール」シリーズだ。
一方で「企業賃貸」とは別に、個人の大家さんがマンションの1室を貸す賃貸物件がある。「個人賃貸」というべきもので、もともと分譲マンションの1住戸もしくは複数住戸が賃貸マンションとして貸し出されるものだ。
3位の「深沢ハウス」や5位の「クラッシィハウス広尾フィオリーレ」、10位の「プラウド白金台」や「パークコート赤坂檜町ザ タワー」が「個人賃貸」に該当する。
ここでひとつお断りしておくと、「個人賃貸」の賃貸物件が出るマンションのなかには、新築分譲時に不動産会社が一定数の住戸を取得し、賃貸住宅として運用しているケースがある。
ケン・コーポレーションが運営する高級賃貸物件には、そのような形態が多い。
そのような賃貸物件は、企業賃貸と個人賃貸の中間的性格になるのだが、建物自体が分譲マンションとして企画されているので、個人賃貸に入れたほうがよさそうだ。
高品質な「企業賃貸」、有名マンンションが多い「個人賃貸」
一般的に、「分譲マンション」と「賃貸マンション」を比べれば、「分譲マンション」のほうが質は高い。住戸が広いし、設備機器のランクも上になる。
ところが高級賃貸マンションの場合、「企業賃貸」のほうが高品質というケースがある。特に、セキュリティーと館内サービスは、分譲マンションよりも高級賃貸マンションのほうがレベルは上となりやすい。
24時間、フロントにスタッフがいて、見慣れない人が入ってきたら、すぐに声をかける。大きなゴミが出たとき、フロントに電話をすれば、スタッフが回収に来てくれる……分譲マンションで、そこまでのセキュリティー態勢とサービスを実現するところは少ない。
というのも、分譲マンションの場合、セキュリティーとサービスの質を高めれば、すぐに毎月の管理費が跳ね上がる。「そんなに高い管理費を払いたくない」という所有者もいるため、十二分なセキュリティ・サービスを採用しにくいのだ。
その点、高級賃貸マンションは、セキュリティ・サービスの費用は家賃に含まれる。というか、「これだけのセキュリティ・サービスを提供するので、家賃は高くなります」というスタンスで、マンション管理の理想が追求されるわけだ。
一方で、分譲マンションの1住戸を活用した「個人賃貸」には、大きなメリットがある。それは、「有名なあのマンションに住むことができる」という付加価値である。今回のランキングでは、以下のような憧れの分譲マンション名が並ぶ。
-
・パークコート赤坂檜町ザタワー（10位）
100位の「東京ツインパークス」は最高賃料140万円（出所：PIXTA） - ・青山パークタワー（24位）
- ・パークマンション千鳥ヶ淵（24位）
- ・ザ パークハウスグラン千鳥ヶ淵（93位）
- ・パークマンション赤坂氷川坂（75位）
- ・東京ツインパークス（100位）
- ・パークマンション三田綱町ザフォレスト（100位）
- ・ザ・ハウス南麻布（106位）
- ・広尾ガーデンヒルズ（122位）
- ・グランツオーベル南平台（122位）
- ・プラウド南青山（146位）
- ・ウェリス代官山猿楽町（146位）
- ・ドムス南麻布（165位）
- ・コープオリンピア（198位）
多くの人が名前を知っている、これらのマンションに住むことができるわけだ。
>>「東京都内の高級賃貸マンション賃料ランキング（1位～20位）」はこちら
ランキングで注目の高級賃貸マンションを解説
最後に、企業賃貸の中から特徴的な高級賃貸マンションを解説したい。
「六本木ヒルズレジデンス」
1位の「六本木ヒルズレジデンス」は、六本木ヒルズの敷地内に立つ2本の超高層タワーマンション。森ビルの賃貸マンションだ。
六本木ヒルズ内の便利さとともに、セキュリティーの高さも特徴。道路からマンションに入るための出入り口が複数あるのも、有名人に喜ばれている。
「ラ・トゥール渋谷」
2位の「ラ・トゥール渋谷」は、住友不動産の高級賃貸マンションシリーズ「ラ・トゥール」の一つ。
「ラ・トゥール」シリーズは、必ずしも駅に近い場所に立地するわけではない。ほどほど駅に近くて、夜は静かという場所が「ラ・トゥール」らしい立地となる。
「ラ・トゥール渋谷」も渋谷駅から少し離れている。その分、駅周辺の喧噪（けんそう）から離れるし、首都高3号線の出入り口に近いのも、車で生活する人には好都合の立地となる。
「元麻布ヒルズフォレストタワー」
「アークヒルズ仙石山レジデンス」
「愛宕グリーンヒルズフォレストタワー」
3位の「元麻布ヒルズフォレストタワー」と6位の「アークヒルズ仙石山レジデンス」、31位の「愛宕グリーンヒルズフォレストタワー」も森ビルの賃貸マンション。
ただし、一部住戸は、地権者の所有となっているため、中古マンションとして売り出されることもある。
森ビルの賃貸マンションには外国人エグゼクティブの居住者が多く、一般的な賃貸とは別に短期滞在に向く、家具付きのサービスアパートメント住戸も設定されている。
「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」
「東京ミッドタウン・レジデンシーズ」
9位の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」（下のストリートビュー参照）は、世界的な高級ホテル「リッツ・カールトン」が運営する賃貸マンション。最上級ホテルのサービスを享受できる点が高く評価されている。
トップ10には入らなかったが、15位の「東京ミッドタウン・レジデンシィズ」は、東京ミッドタウン内の賃貸マンションで、便利さと檜町公園に隣接する環境の良さも特徴。三井不動産グループの三井不動産レジデンシャルリースが貸し主となる。
いずれも、一度でいいから住んでみたいと、憧れが募る高級賃貸マンションである。
賃料100万円以上の高級賃貸マンションに住むのはどんな人？
ご覧いただいたランキングは、東京都内で月額賃料が高いとみなされる賃貸マンションを高い順に並べたものだ。これは、2021年11月時点で、直近10年の間に3件以上の賃貸実績があった住戸で、実際にはもっと高額の賃貸物件があるはずだ。
それでも、東京の高級賃貸マンションで最高水準と認識されているのは、月額賃料で500万円程度の物件。今回調査で第1位となった「六本木ヒルズレジデンス」は、月額481万円なので、高級賃貸マンションの実情を捉えたデータと考えられる。
それにしても、月額481万円とは驚くべき金額である。年間で5772万円。2年住んだら1億円を超える。これに、敷金が1924万円（マンションレビューのデータより）加わる。
敷金は、何もなければ戻ってくる預かり金の性格があるもの。しかし、年間で払う5772万円もの賃料は戻ってこない。
それほどの大金を投じるなら、分譲マンションを買えばよいのに、と考えるかもしれない。しかし、高級賃貸マンションを借りる人には「買うより借りたほうがよい」理由がある。最も多い理由は、節税のためだ。
自分で仕事を行うなどして、毎年確定申告をする人が分譲マンションを購入した場合、仕事で使用する目的であっても、マンション購入代金を経費として計上することはできない。マンションは資産なので、現金をマンションに置き換えただけと考えられるからだ。
そのマンションを何年か後に中古として売却したら、買ったときよりも大きく値下がりした、ということなら、下がった分のいくらかは損金として計上することはできる。しかし、値上がりしたら、利益に対する税金が発生する。
マンション購入は、確定申告においての節税対策にはなりにくいのだ。それどころか、マンションを購入したことで、不動産取得税や固定資産税など、払わなければならない税金が増えてしまう。
これに対して、仕事用のマンションを賃貸で借りれば、その家賃の一部を経費にできる。もちろん、不動産取得税や固定資産税は発生しない。
だから、毎年の利益が大きい会社を経営していたり、商売を行っている場合、セカンドハウスやゲストハウスとして活用する高級賃貸マンションを借りることが、節税につながるわけだ。
もちろん、税金が減る以上に、家賃として持ち出す金額のほうが大きくなる。それでも、賃貸で借りるマンションをホームパーティーの場として、仕事のアイデアを練る場として、また安全な居住空間を得るためなどに活用すれば、十分に元は取れる……そう考える人にとって、高級賃貸マンションは賢い選択となる。
さらに、賃貸ならば契約を解除することで簡単に引き払うことができる。この「面倒がない」ことも好まれる。
当たり前だが、一般の人が月額賃料100万円以上の賃貸に住むのは、もったいない。しかし、100万円以上の家賃を払っても惜しくないし、自分には合理的と考える人や法人は少なからず存在しているのだ。
高級賃貸マンションの「敷金・礼金」事情
高級賃貸マンションの家賃は高額だ。では、その敷金・礼金は一体どれくらいになるのだろう。高級賃貸マンションの場合、敷金と礼金の両方が必要になる物件と敷金のみになっているパターンがある。その違いは何か、説明したい。
賃貸住宅を借りる際の敷金と礼金のうち、「敷金」は保証金の意味合いを持つもの。家賃の滞納がなく建物を傷めることなく住み続ければ、退去時に返還されるべきものだ。
これに対して、「礼金」は返還されない。大家がそっくり受け取るもので、たとえて言えば……これが、日本人以外にはうまく説明できない。
強いて説明すれば、お金を払って商品を購入する客が、商品代金以外のお金を「お礼」として店に支払うもの。が、この説明は日本人以外には、どうしたって理解されない。なぜ、客が店にお礼のお金を払わなければならないのだ、と。
賃貸住宅の礼金は、戻ってこないし、何かの対価でもない。そして、払う人の多くが納得せず、仕方なく払っている。日本独自の古い慣習が残っているだけのものだ。
そこで、外国人を賃借人とすることが多い賃貸経営の法人、たとえば「森ビル」や「住友不動産」などは礼金を設定せず、敷金だけにしている。
礼金など世界を相手に設定できるはずがない、と考えている。
法人大家の「礼金なし」は、日本人の賃借人にも適用される。礼金がない分、敷金の額が大きくなるケースもあるのだが、その敷金は退去時に返還されるものなので理不尽とはいえない。
礼金を設定しない法人大家に対して、相変わらず礼金を設定しているのが個人の大家（例外もある）。そのため、礼金のあるなしで、大家が個人なのか、法人なのかをある程度見分けることもできる。
礼金を設定していない賃貸物件は、法人が大家の「企業賃貸」。礼金が設定されているのは、個人大家の「個人賃貸」の可能性が高いわけだ。
|
総掲載物件数は約400万件！ |
東京都内の高級賃貸マンション203物件を全公開！
今回の調査で、月額賃料100万円以上の住戸がある高級賃貸マンションは203物件あった。その全物件を、家賃の高い順に公開する。
東京都内の高級賃貸マンション賃料ランキング（1位～21位）
| 順位 |
マンション名/概要 |
過去10年間での |
ライフルホームズで周辺の販売中物件を見る |
|---|---|---|---|
| 1位 |
六本木ヒルズレジデンス 階数：39階 間取り：4SLDK（296.62㎡） 築年月：2003年3月 |
481万円 | |
| 2位 |
ラ・トゥール渋谷 階数：25階 間取り：2LDK（256.4㎡） 築年月：2010年9月 |
320万円 | |
| 3位 |
元麻布ヒルズフォレストタワー 階数：25階 間取り：4LDK（259.67㎡） 築年月：2002年5月 |
270万円 | |
| 3位 |
深沢ハウス 階数：19階 間取り：3LDK（184.1㎡） 築年月：2004年6月 |
270万円 | |
| 5位 |
クラッシィハウス広尾フィオリーレ 階数：4階 間取り：4LDK（226.82㎡） 築年月：2003年6月 |
265万円 | |
| 5位 |
アークヒルズ仙石山レジデンス 階数：20階 間取り：5LDK（284.63㎡） 築年月：2012年8月 |
265万円 | |
| 7位 |
元麻布ツインズ 階数：1階 間取り：6LDK（277.82㎡） 築年月：2008年7月 |
250万円 | |
| 7位 |
ザコノエ三田綱町 階数：9階 間取り：2SLDK（217.29㎡） 築年月：2017年7月 |
250万円 | |
| 9位 |
ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京 階数：22階 間取り：4LDK（181.16㎡） 築年月：2007年1月 |
235万円 | |
| 10位 |
プラウド白金台 階数：6階 間取り：3LDK（248.97㎡） 築年月：2016年7月 |
230万円 | |
| 10位 |
ラ・トゥール青葉台 階数：33階 間取り：4LDK（280.92㎡） 築年月：2009年8月 |
230万円 | |
| 10位 |
ザ・ウエストミンスター六本木 階数：13階 間取り：4LDK（242.03㎡） 築年月：2003年6月 |
230万円 | |
| 10位 |
グロブナープレイス神園町 階数：4階 間取り：4LDK（249.62㎡） 築年月：2008年10月 |
230万円 | |
| 10位 |
パークコート赤坂檜町ザタワー 階数：6階 間取り：3LDK（125.79㎡） 築年月：2018年2月 |
230万円 | |
| 15位 |
麻布ガーデンズ 階数：1階 間取り：4LDK（254.71㎡） 築年月：2010年2月 |
220万円 | |
| 15位 |
東京ミッドタウン・レジデンシィズ 階数：21階 間取り：3LDK（189.9㎡） 築年月：2007年1月 |
220万円 | |
| 17位 |
ラ・トゥール代官山 階数：1階 間取り：3LDK（294.4㎡） 築年月：2010年9月 |
219万円 | |
| 18位 |
六本木プラシッド 階数：6階 間取り：4SLDK（296.42㎡） 築年月：2014年1月 |
210万円 | |
| 19位 |
セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿 階数：43階 間取り：4LDK（289.6㎡） 築年月：2010年2月 |
209万円 | |
| 20位 |
AURA表参道 階数：3階 間取り：4LDK（228.08㎡） 築年月：2012年9月 |
205万円 | |
| 【高級賃貸マンションランキング】抽出条件：最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の賃貸実績がある | |||
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