東京都大田区で住むべき駅ランキング全26駅!
下丸子駅は中古マンション価格が大田区で唯一上昇、他の駅は苦戦【完全版】

2020年4月9日公開(2020年5月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都大田区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全26駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングで上昇したのは、下丸子駅だけ

 まずは、大田区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で価格が上昇した駅は1駅、下丸子駅のみ。ランキング2位の雪が谷大塚駅以下は、軒並み中古マンション価格が下落していた。もっとも、下落率には大きな差があり、2位の雪が谷大塚駅と3位の御嶽山駅が5%ダウンなのに対し、最下位の平和島駅は28%ダウン。他にも久が原駅、矢口渡駅など下落率が20%を超える駅がいくつか見受けられた。再開発やタワーマンションなど派手なイメージがない大田区は、全体的に下落率の高い駅が目立つ結果となった。

大田区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
1 下丸子 東急多摩川線 2% 5751 万円
2 雪が谷大塚 東急池上線 -5% 5897 万円
3 御嶽山 東急池上線 -5% 6183 万円
4 大岡山 東急目黒線/東急大井町線 -8% 6084 万円
5 糀谷 京急空港線 -9% 4853 万円
6 西馬込 都営浅草線 -9% 5162 万円
7 北千束 東急大井町線 -9% 6246 万円
8 長原 東急池上線 -10% 5462 万円
9 馬込 都営浅草線 -10% 5427 万円
10 蒲田 JR京浜東北線/東急池上線/他 -11% 5591 万円
11 武蔵新田 東急多摩川線 -11% 5463 万円
12 大森 JR京浜東北線 -12% 5859 万円
13 京急蒲田 京急本線/京急空港線 -13% 5501 万円
14 千鳥町 東急池上線 -14% 5649 万円
15 沼部 東急多摩川線 -14% 5611 万円
16 梅屋敷 京急本線 -15% 5092 万円
17 洗足池 東急池上線 -16% 5675 万円
18 石川台 東急池上線 -16% 5526 万円
19 池上 東急池上線 -17% 5378 万円
20 蓮沼 東急池上線 -17% 5823 万円
21 鵜の木 東急多摩川線 -18% 5462 万円
22 大森町 京急本線 -19% 5318 万円
23 雑色 京急本線 -21% 4203 万円
24 矢口渡 東急多摩川線 -23% 5577 万円
25 久が原 東急池上線 -25% 5600 万円
26 平和島 京急本線 -28% 5208 万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

下丸子駅の上昇率は2%

多摩川越しから見た下丸子に立ち並ぶマンション(出典:PIXTA)
多摩川越しから見た下丸子に立ち並ぶマンション(出典:PIXTA)

 上昇率1位は、下丸子駅(東京都大田区下丸子、東急多摩川線)だ。10年前の新築時に比べて、マンションの中古価格は2%上昇している。

 下丸子駅がある東急多摩川線は、多摩川駅から蒲田駅までの7駅をつなぐ短い路線で、多摩川駅で東急東横線と東急目黒線、終点の蒲田駅では東急池上線とJR京浜東北線に乗り換えが可能だ。また隣駅の武蔵新田駅まで徒歩10分、東急池上線の千鳥町駅も徒歩10分と複数駅が利用可能で、便利なロケーションと言える

 下丸子駅はキヤノン本社の最寄り駅で、2018年度の1日平均乗降人員は3万6,883人であり、これは東急多摩川線の途中駅の中では最多の人数である(参照元:東急電鉄 2018年度乗降人員)。さらに駅周辺でのマンション建設の増加に伴い、駅の利用者は現在も増加傾向にある。

 下丸子駅周辺は漫画「それでも町は廻っている」のモデルになった街で、駅の南側に商店街があり、スーパーやコンビニ、レストランなどもそろっている。駅前には「大田区民プラザ」などの文化施設があり、徒歩圏内には下丸子公園や多摩川河川敷などリフレッシュできる場所も充実している。多摩川寄りには、マンションが多く立ち並んでおり、閑静で過ごしやすい住宅地となっている

 下丸子駅近隣のフラッグシップマンションとしては、
アールブラン久が原レジデンス(70㎡換算で5,696万円、下丸子駅徒歩8分)
パティーナ下丸子(70㎡換算で6,543万円、下丸子駅徒歩10分)
 などが挙げられる。

総合利回りも下丸子駅が首位

 次に大田区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。
 
 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 中古マンションの総合利回りランキングの1位は下丸子駅、2位は京急空港線の糀谷駅、3位は東急目黒線の大岡山駅となっている。

大田区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
1 下丸子 2% 4.5% 5.5%
2 糀谷 -9% 5.0% 4.3%
3 大岡山 -8% 4.6% 4.0%
4 長原 -10% 4.9% 4.0%
5 西馬込 -9% 4.6% 3.9%
6 馬込 -10% 4.8% 3.9%
7 雪が谷大塚 -5% 4.0% 3.8%
8 御嶽山 -5% 3.9% 3.8%
9 蒲田 -11% 4.8% 3.8%
10 北千束 -9% 4.4% 3.6%
11 京急蒲田 -13% 4.9% 3.6%
12 大森 -12% 4.6% 3.5%
13 梅屋敷 -15% 5.1% 3.4%
14 武蔵新田 -11% 4.4% 3.4%
15 千鳥町 -14% 4.7% 3.2%
16 鵜の木 -18% 5.3% 3.2%
17 雑色 -21% 5.7% 3.1%
18 沼部 -14% 4.2% 2.7%
19 池上 -17% 4.6% 2.6%
20 洗足池 -16% 4.3% 2.4%
21 石川台 -16% 4.3% 2.4%
22 蓮沼 -17% 4.4% 2.4%
23 大森町 -19% 4.7% 2.4%
24 矢口渡 -23% 4.3% 1.3%
25 平和島 -28% 4.9% 1.0%
26 久が原 -25% 4.1% 0.8%

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回り2位は糀谷駅、3位は大岡山駅

大岡山駅前の様子(出典:PIXTA)
大岡山駅前の様子(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の糀谷駅(こうじやえき/東京都大田区西糀谷)を通る京急空港線は、京急蒲田駅と羽田空港をつなぐ路線である。京急蒲田駅で京急本線に接続し、途中駅の天空橋駅では東京モノレールに乗り換えが可能だ。糀谷駅の2018年度の1日平均乗降人員は2万7,990人で、ここ数年増加傾向にある(参照:京急アドエンタープライズ 乗降人員データ)。

 糀谷駅の周辺は住宅地で、駅の東側にはテレビドラマやCMのロケ地としてもしばしば使われる賑やかな商店街「おいで通り糀谷商店街」が線路から北側方向に伸びている。

 糀谷駅周辺のフラッグシップマンションは、
ステーションツインタワーズ糀谷(70㎡換算で5,886万円、糀谷駅徒歩2分)
プレールドゥーク羽田WEST2(70㎡換算で5,653万円、糀谷駅徒歩10分)
 などが挙げられる。

 一方、総合利回り3位の大岡山駅は、東急目黒線と東急大井町線の2路線が通り交通アクセスは良好。閑静な住宅街で、駅の近くには東京工業大のキャンパスがある。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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