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資産価値が下がらない新築マンション選び[2019年]
2019年10月30日公開(2019年11月22日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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千葉市で住むべき駅ランキング全23駅!
海浜幕張駅、千葉中央駅が、値上がり&資産価値が高い駅だった【完全版】

千葉市でマンションを買っていい駅、悪い駅、相場は? こんな疑問に答えるために、資産価値が高い駅、低い駅のランキング(全23駅)を作成した。マンション価格の騰落率、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの。以上の情報は全て、駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。

騰落率ランキングの上昇率トップは海浜幕張駅

 まずは、千葉市内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で価格が上昇した駅は2駅のみ(海浜幕張駅、葭川公園=よしかわこうえん)である。価格が上昇している上位駅は複数路線が乗り入れている所や、海浜幕張のようにブランド化されている所が目立った。築10年前後の中古マンションの売り出し平均相場価格は3000万円前後と比較的決断しやすいゾーンだ。

千葉市の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
相場価格(70㎡)
1 海浜幕張 JR京葉線 9% 3536万円
2 葭川公園 千葉都市モノレール1号線 2% 2922万円
3 西千葉 JR中央・総武線/JR総武本線 -3% 3003万円
4 蘇我 JR外房線/JR内房線/JR京葉線 -5% 2954万円
5 千葉中央 京成千葉線/京成千原線 -7% 2653万円
6 幕張本郷/京成幕張本郷 JR中央・総武線/京成千葉線/JR総武本線 -9% 3472万円
7 稲毛 JR中央・総武線/JR総武本線 -11% 3288万円
8 千葉/京成千葉 JR中央・総武線/JR総武本線/他 -12% 2625万円
9 本千葉 JR外房線/JR内房線 -12% 2447万円
10 幕張/京成幕張 JR中央・総武線/京成千葉線/JR総武本線 -13% 2769万円
11 西登戸 京成千葉線 -15% 2950万円
12 みどり台 京成千葉線 -16% 2694万円
13 京成稲毛 京成千葉線 -17% 2917万円
14 浜野 JR内房線 -17% 2117万円
15 千葉寺 京成千原線 -17% 2392万円
16 稲毛海岸 JR京葉線 -18% 3049万円
17 市役所前 千葉都市モノレール1号線 -18% 2488万円
18 千葉みなと JR京葉線/千葉都市モノレール1号線 -18% 2509万円
19 千葉公園 千葉都市モノレール2号線 -19% 2413万円
20 東千葉 JR総武本線 -20% 2265万円
21 おゆみ野 京成千原線 -23% 1969万円
22 穴川 千葉都市モノレール2号線 -23% 1990万円
23 検見川浜 JR京葉線 -26% 2329万円
 

千葉市の上昇率1位は海浜幕張駅

幕張のショッピング街と高層ビジネスビル(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、「海浜幕張(千葉市美浜区ひび野、JR京葉線)」だ10年前の新築時に比べて、中古価格は9%上昇している。

 東京駅から東京湾湾岸沿いを経由して千葉市中央区の蘇我駅を結ぶJR京葉線の駅。東京駅まで直通で12駅、乗車時間約40分。1986年に開業した。2018年度の1日平均乗車人員は6万8,378人で、京葉線内駅では、新木場駅・舞浜駅に次いで多く、千葉市内では千葉駅に次いでおり、ここ数年、年々増加している。

 また、アジア地域有数の国際見本市会場である幕張メッセ、日本IBMなど多国籍企業や外資系企業の進出が続き、ホテルニューオータニなど高級ホテル、イオンモールなどの大規模商業施設、大学や研究・研修機関を中心とした教育施設が数多く立地しており、住居エリアとしても年々人気が高まっている。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
▪幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス(70㎡換算で4870万円、駅徒歩15分)
▪セントラルパークイースト幕張パークタワー(70㎡換算で4192万円、駅徒歩8分)
▪ザ幕張ベイフロントタワーアンドレジデンス(70㎡換算で3875万円、駅徒歩21分)
 などが挙げられる。駅周辺は商業施設、オフィスなどが占めるためマンションは皆無だが、それでも人気というエリアだ。

下落率1位は検見川浜駅

京葉線検見川浜駅南口(出典:PIXTA)

 下落率が1位となったのは、検見川浜駅(千葉市美浜区真砂、JR京葉線)で、約10年前の新築時に比べて、中古マンション価格は26%下落している。

 1位の海浜幕張駅と同じくJR京葉線の駅で、一駅蘇我駅寄りにある。東京駅まで直通で13駅、乗車時間は約45分。乗降客数は横ばいだ。

 検見川浜一帯は1968年の「海浜ニュータウン基本計画」において、住宅と行政の街と位置付けられている。駅北側には、スーパーなどの商業施設や地区サービスセンター・美浜区役所・千葉市美浜文化ホールなどの公共施設が並び、その周辺には緑道や公園に包まれるようにマンションや公団住宅が点在する。

 団地は40年以上経過している物件がほとんどで、それが人気低迷の理由の一つと考えられるが、安価な家賃とリノベーションブームなどの理由から、近年再注目されている。

総合利回りも、海浜幕張が首位!

 次に千葉市の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

千葉市の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り(年率)
1 海浜幕張 9% 5% 7.1%
2 葭川公園 2% 5.3% 6.4%
3 千葉中央 -7% 6.2% 6%
4 西千葉 -3% 5.1% 5.4%
5 本千葉 -12% 6.3% 5.2%
6 千葉/京成千葉 -12% 6.2% 5.1%
7 千葉みなと -18% 6.9% 4.8%
8 蘇我 -5% 4.8% 4.8%
9 市役所前 -18% 6.5% 4.3%
10 幕張/京成幕張 -13% 5.4% 4.1%
11 東千葉 -20% 6.6% 4.1%
12 穴川 -23% 6.9% 3.8%
13 みどり台 -16% 5.5% 3.7%
14 西登戸 -15% 5.3% 3.6%
15 幕張本郷/京成幕張本郷 -9% 4.3% 3.5%
16 千葉寺 -17% 5.5% 3.5%
17 浜野 -17% 5.5% 3.5%
18 千葉公園 -19% 5.8% 3.5%
19 京成稲毛 -17% 5.3% 3.3%
20 稲毛 -11% 4.3% 3.2%
21 稲毛海岸 -18% 5.1% 3%
22 検見川浜 -26% 6.2% 2.5%
23 おゆみ野 -23% 5.5% 2.4%

 中古マンションの総合利回りランキングの1位は海浜幕張駅、2位は葭川公園で、最下位は検見川浜駅となり、マンション価格の騰落率ランキングと大きな違いはない。ただし、総合利回りは、千葉駅周辺が高く、やはり立地の良さが、資産価値の高さにつながっているようだ。

千葉市の総合利回り2位は、葭川公園(千葉市中央区中央)

寒川大橋(都川)より大橋、千葉セントラルタワー方面を望む(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の葭川公園駅は、千葉みなと駅(千葉市中央区中央港)と県庁前駅(千葉市中央区市場町)をつなぐ千葉都市モノレール 1号線の駅だ。と言っても、千葉駅まで徒歩圏内という場所で、商業地区も隣接している便利なエリアだ。

 とくに、駅近くにある2016年に閉店した千葉パルコ跡地は注目だ。千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業の一環として、地上20階の大型商業施設と約400戸の共同住宅を併合する高層マンションの建設が2020年に着工予定となっている。

 葭川公園駅周辺のフラッグシップマンションは、
千葉セントラルタワー(70㎡換算で3599万円、駅徒歩2分)
サンクレイドル千葉(70㎡換算で3197万円、駅徒歩6分)
ルネサンス千葉マナーズコート(70㎡換算で2477万円、駅徒歩9分)
 などが挙げられる。

 今後、マンションを購入する駅を検討する際の参考にしてほしい。

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