中央区で住むべき駅ランキング全18駅!
勝どき駅、小伝馬町駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

2020年2月1日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

中央区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全18駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは小伝馬町駅

 まずは、中央区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 中央区は、近年日本橋を中心に大規模な再開発が盛んに行われており、注目を集めている。その影響からか、10年前と比べて中古価格が下がったのは新富町1駅のみで、ほかは全て上がっている。うち4駅(勝どき・小伝馬町・銀座・新日本橋/三越前)は、10~11%と2桁の伸び率を示した。「銀座」「三越前」といえば、日本の商業地の代名詞のような街だが、意外に住むための物件も多い。

中央区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 小伝馬町 東京メトロ日比谷線 11% 8,472万円
2 勝どき 都営大江戸線 11% 6,988万円
3 銀座 東京メトロ銀座線/東京メトロ丸ノ内線他 10% 7,297万円
4 新日本橋/三越前 JR総武本線/東京メトロ銀座線他 10% 8,367万円
5 銀座一丁目 東京メトロ有楽町線 9% 5,790万円
6 馬喰町/東日本橋/馬喰横山 JR総武本線/都営浅草線他 9% 6,917万円
7 人形町 東京メトロ日比谷線/都営浅草線 9% 7,809万円
8 水天宮前 東京メトロ半蔵門線 9% 6,241万円
9 浜町 都営新宿線 8% 6,790万円
10 東銀座 東京メトロ日比谷線/都営浅草線 6% 6,585万円
11 築地 東京メトロ日比谷線 6% 6,929万円
12 日本橋 東京メトロ銀座線/東京メトロ東西線他 5% 7,294万円
13 築地市場 都営大江戸線 5% 6,167万円
14 茅場町 東京メトロ日比谷線/東京メトロ東西線 5% 5,953万円
15 京橋/宝町 東京メトロ銀座線/都営浅草線 4% 6,678万円
16 月島 東京メトロ有楽町線/都営大江戸線 3% 5,997万円
17 八丁堀 JR京葉線/東京メトロ日比谷線 1% 5,749万円
18 新富町 東京メトロ有楽町線 -1% 6,119万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

勝どきは約11%価格が上昇

勝どき駅周辺(出典:PIXTA)
勝どき駅周辺(出典:PIXTA)

 中央区で最も上昇率が高かったのは、小伝馬町(中央区日本橋小伝馬町 東京メトロ日比谷線)だ。僅差の2位は勝どき(中央区勝どき 都営大江戸線)だった。築10年前後の中古マンションの価格は、どちらも新築時に比べて約11%アップしている。

 勝どき駅は、近年大規模なタワーマンションが相次いで建設され、街は大きく様変わりした。駅も急増した利用者に対応するため、大規模な改修が行われている。

近隣のフラッグシップマンションとしては、
・勝どきビュータワー(70㎡換算で8,724万円、勝どき駅徒歩1分)
・ドゥ・トゥール(70㎡換算で8,067万円、勝どき駅徒歩9分)
・勝どきザ・タワー(70㎡換算で7,982万円、勝どき駅徒歩6分)
 などが挙げられる。いずれも50階以上という超高層のタワーマンションだ。

小伝馬町は、複数駅が利用可能

 小伝馬町は、江戸時代に牢屋敷があった所だ。駅周辺は基本的にはオフィス街で、問屋街も隣接している。アクセスは非常に良く、馬喰町、人形町、三越前なども利用できる。

 駅周辺のマンションとしては、
▪ブラントン日本橋大伝馬町(70㎡換算で8,893万円、小伝馬町駅徒歩1分)
▪ブラントン日本橋小伝馬町(70㎡換算で8,681万円、小伝馬町駅徒歩1分)
▪プラウド日本橋大伝馬町(70㎡換算で7,728万円、小伝馬町駅徒歩2分)
 が挙げられるが、こちらは高層や規模の大きなマンションはあまり見られない。

総合利回りでは、銀座一丁目駅が首位

 次に中央区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

中央区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 銀座一丁目 9% 5.5% 7.7% 5,790万円
2 銀座 10% 5.1% 7.3% 7,297万円
3 小伝馬町 11% 4.9% 7.2% 8,472万円
4 新日本橋/三越前 10% 5.0% 7.1% 8,367万円
5 馬喰町/東日本橋/馬喰横山 9% 4.9% 6.9% 6,917万円
6 勝どき 11% 4.7% 6.9% 6,988万円
7 人形町 9% 4.9% 6.9% 7,809万円
8 浜町 8% 4.8% 6.7% 6,790万円
9 水天宮前 9% 4.7% 6.6% 6,241万円
10 東銀座 6% 4.9% 6.5% 6,585万円
11 日本橋 5% 5.0% 6.5% 7,294万円
12 築地市場 5% 5.0% 6.4% 6,167万円
13 京橋/宝町 4% 5.0% 6.3% 6,678万円
14 築地 6% 4.7% 6.2% 6,929万円
15 茅場町 5% 4.5% 5.9% 5,953万円
16 月島 3% 4.5% 5.6% 5,997万円
17 八丁堀 1% 4.7% 5.5% 5,749万円
18 新富町 -1% 4.7% 5.3% 6,119万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 ここも順位に若干の変動はあるものの、上位の顔ぶれは騰落率とほぼ同じだ。下位も同様である。対して、「銀座」や「三越」といったブランドとも言える名前の価値は、やはり不動産の世界においても大きいようだ。

銀座一丁目の賃料は安定高値

銀座1丁目(東京都中央区銀座)(出典:PIXTA)
銀座1丁目(東京都中央区銀座)(出典:PIXTA)

 中央区で総合利回り1位となったのは、銀座一丁目(中央区銀座一丁目 東京メトロ有楽町線)だ。騰落率でも5位につけていたが、利回りではトップとなった。

 銀座は日本有数の商業地ではあるが、豊富とはいえないまでも、マンションも少なからず存在している。中でも銀座一丁目は、世帯数・人口ともに銀座地区では最も多い。ただ物件は、単身者向けのものが中心で、ファミリー層向けのものは少ない。「銀座」と名が付く場所の中では、分譲マンションの坪単価は比較的おさえめと言えるが、賃貸マンションの賃料は高めで、中央区ではトップクラスとなっており、これが利回りの良さにつながっているといえるだろう。今後も、少なくとも当面の間は、急激に価値が下がるようなことはなさそうだ。

 なお近隣のフラッグシップマンションとしては、
▪銀座タワー(70㎡換算で7,750万円、銀座一丁目駅徒歩4分)
▪ブリリア銀座id(70㎡換算で9,676万円、銀座一丁目駅徒歩4分)
▪アヴァンティーク銀座2丁目(70㎡換算で9,676万円、銀座一丁目駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>中央区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

総掲載物件数は約400万件!

中央区の新築マンションを探す
(ライフルホームズのサイトへ)

 

注目記事>>新築マンションで気になる「音」のトラブル! 壁や床の遮音性は、厚さと工法を確認
注目記事>>最新の新築マンション最新市況は? 価格動向、人気物件を解説
注目記事>>新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーごとに解説

【注目の大規模物件】 【新築マンションの基礎】
SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)
ブランズタワー豊洲
パークコート渋谷  ザ  タワー
晴海フラッグ
HARUMI FLAG(晴海フラッグ)VSブランズタワー豊洲
最新の市況と注目物件は?
値引きをする会社はどこ?

壁や床の工法の違い
管理のチェックポイント
住み心地を決める「階高」
◆新築マンション人気ランキング
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
TOP