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駅力ランキング[2020年]
2020年1月10日公開(2020年1月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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川崎市で住むべき駅ランキング全34駅!
武蔵小杉、登戸駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

川崎市に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全34駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは登戸駅

 まずは、川崎市内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年間で価格が上昇したのは4駅(登戸駅、武蔵小杉駅、向河原駅、向ヶ丘遊園駅)だ。登戸駅は現在再開発が進んでいる駅で、武蔵小杉駅は昨今再開発によって発展した町である。また、向河原や向ヶ丘遊園は前者二つの隣接駅なので、登戸と武蔵小杉を中心に2駅にまたがって発展していることがわかる。これらの駅は都心へのアクセスも良いため、都心で働く人たちのベッドタウンとしても最近人気の住宅地である。

川崎市の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
1 登戸 JR南武線/小田急小田原線 17% 5219 万円
2 武蔵小杉 JR南武線/JR横須賀線他 11% 5960 万円
3 向河原 JR南武線 10% 5901 万円
4 向ヶ丘遊園 小田急小田原線 4% 4414 万円
5 元住吉 東急東横線/東急目黒線 0% 5597 万円
6 鹿島田 JR南武線 -1% 4682 万円
7 新川崎 JR横須賀線/JR湘南新宿ライン他 -1% 4645 万円
8 高津 東急田園都市線/東急大井町線 -3% 4840 万円
9 武蔵溝ノ口/溝の口 JR南武線/東急田園都市線他 -3% 4622 万円
10 中野島 JR南武線 -5% 3155 万円
11 生田 小田急小田原線 -6% 3451 万円
12 京急川崎 京急本線/京急大師線 -6% 5492 万円
13 武蔵中原 JR南武線 -6% 4362 万円
14 川崎 JR東海道本線/JR南武線他 -6% 5541 万円
15 東門前 京急大師線 -7% 3508 万円
16 新丸子 東急東横線/東急目黒線 -7% 5452 万円
17 百合ヶ丘 小田急小田原線 -8% 3619 万円
18 新百合ヶ丘 小田急小田原線/小田急多摩線 -8% 4712 万円
19 はるひ野 小田急多摩線 -9% 2880 万円
20 若葉台 京王相模原線 -9% 2964 万円
21 宮前平 東急田園都市線 -9% 4703 万円
22 尻手 JR南武線 -10% 4185 万円
23 武蔵新城 JR南武線 -11% 4461 万円
24 宮崎台 東急田園都市線 -12% 4110 万円
25 平間 JR南武線 -13% 4648 万円
26 浜川崎 JR南武線/JR鶴見線 -14% 3314 万円
27 小田栄 JR南武線 -14% 3557 万円
28 鷺沼 東急田園都市線 -16% 4113 万円
29 川崎大師 京急大師線 -17% 3600 万円
30 二子新地 東急田園都市線/東急大井町線 -19% 5177 万円
31 柿生 小田急小田原線 -21% 2572 万円
32 読売ランド前 小田急小田原線 -23% 2742 万円
33 梶が谷 東急田園都市線 -25% 3822 万円
34 八丁畷 JR南武線/京急本線 -25% 4912 万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

川崎市の上昇率1位は登戸駅

JR登戸駅の様子(出典:PIXTA)
JR登戸駅の様子(出典:PIXTA)

 神奈川県川崎市で騰落率1位となったのは登戸駅(川崎市多摩区登戸、JR南武線・小田急小田原線)だ。過去10年と比べて、中古価格は17%も上昇している。

 登戸駅から南武線を利用する乗客数は、2018年度時点で1日平均82,715人という数字を記録している。JR東日本には2019年4月1日時点で1,655もの駅があるが、登戸の1日の平均乗車人員は56位と高い順位だ(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度)。

 一方、小田急線登戸駅の1日平均乗降者数は167,383人となっている(参照元:小田急 登戸駅の概要)。小田急線は登戸と新宿を結んでおり、快速急行を使えば新宿まで最短16分でアクセスが可能だ。

 登戸駅周辺は、商店や飲食店などがあるが、それほど数は多くない。駅から徒歩3分も歩けば周囲は住宅街となり、店舗は少なくなるため、買い物の際は駅周辺まで出るか、向ヶ丘遊園など近隣の街を利用することになるだろう。

 また、多摩川に面しているなど、落ち着いた雰囲気があるのも人気の理由の1つだ。マンションは、ファミリー向けから単身者向けの物件まで幅広く揃っている。治安も悪くないので、とても住みやすい街といえる。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
・クリオ登戸新町(70㎡換算で5,484万円、登戸駅徒歩4分)
・ミオカステーロ登戸(70㎡換算で3,917万円、登戸駅徒歩8分)
・藤和シティホームズ登戸2(70㎡換算で3,896万円、登戸駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、向河原が首位

 次に川崎市の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

川崎市の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
1 向河原 10% 4.5% 6.6%
2 登戸 17% 3.8% 6.5%
3 武蔵小杉 11% 4.1% 6.2%
4 東門前 -7% 6.4% 6.2%
5 向ヶ丘遊園 4% 4.5% 5.7%
6 中野島 -5% 5.5% 5.6%
7 はるひ野 -9% 5.9% 5.4%
8 鹿島田 -1% 4.7% 5.2%
9 新川崎 -1% 4.6% 5.1%
10 若葉台 -9% 5.6% 5.0%
11 高津 -3% 4.7% 5.0%
12 生田 -6% 5.1% 4.9%
13 武蔵溝ノ口/溝の口 -3% 4.6% 4.8%
14 浜川崎 -14% 6.1% 4.7%
15 元住吉 0% 4.1% 4.7%
16 尻手 -10% 5.5% 4.7%
17 百合ヶ丘 -8% 5.0% 4.5%
18 京急川崎 -6% 4.6% 4.3%
19 武蔵中原 -6% 4.5% 4.3%
20 川崎大師 -17% 6.1% 4.2%
21 新丸子 -7% 4.6% 4.2%
22 川崎 -6% 4.4% 4.1%
23 平間 -13% 4.9% 3.6%
24 小田栄 -14% 5.0% 3.5%
25 武蔵新城 -11% 4.4% 3.3%
26 宮崎台 -12% 4.5% 3.3%
27 読売ランド前 -23% 6.3% 3.2%
28 柿生 -21% 5.9% 3.2%
29 宮前平 -9% 3.8% 3.0%
30 新百合ヶ丘 -8% 3.6% 2.9%
31 鷺沼 -16% 4.3% 2.4%
32 二子新地 -19% 4.4% 2.0%
33 梶が谷 -25% 5.1% 1.7%
34 八丁畷 -25% 4.8% 1.4%

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りランキングの1位は向河原駅、2位は登戸駅、3位は武蔵小杉駅となっている。向河原から武蔵小杉にかけて利回りが高くなっていることがわかる。

川﨑市の総合利回り1位は、向河原駅(川崎市中原区下沼部)

【神奈川県】武蔵小杉駅の正面口の風景(出典:PIXTA)
【神奈川県】武蔵小杉駅の正面口の風景(出典:PIXTA)

 向河原駅は南武線が乗り入れており、隣には武蔵小杉駅があるので、JR湘南新宿ラインやJR横須賀線、東急東横線に乗り換えられる。湘南新宿ラインや東急東横線では渋谷や池袋方面へ、横須賀線を利用すれば東京や品川などへ出られ、都心へのアクセスも楽だ。

 駅前には飲食店が多くあるものの、スーパーはほとんど見当たらない。ただ、コンビニが多くあるので、住むのに不便はないだろう。

 また、駅前や多摩川沿いにはマンションが多く、駅から少し離れたところには一軒家が多い傾向がある。比較的静かな環境でありながらも、近隣の企業や都内へのアクセスが良いことから、この街を選ぶ人は多い。

 向河原駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ナイスシティアリーナ武蔵小杉エアリーコート(70㎡換算で6,013万円、向河原駅徒歩8分)
・シティハウス武蔵小杉(70㎡換算で5,971万円、向河原駅徒歩5分)
・プラウド武蔵小杉グリーンフロント(70㎡換算で5,844万円、向河原駅徒歩9分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを検討する際の参考にしてほしい。

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