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港区の高級賃貸マンション賃料ランキング 家賃100万円以上の高額物件を全公開!

2022年2月10日公開(2022年8月3日更新)
櫻井幸雄:住宅評論家

東京都港区にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションにはどのような物件があるのか? 過去10年間の賃貸履歴から、月額最高賃料と月額坪単価平均賃料の2つのランキングを作成した。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

圧倒的に高級賃貸マンションが多い港区。月額賃料100万円以上が100物件超!

港区のマンション
高額な賃貸マンションが多い港区(出所:PIXTA)

 東京都内で、特に家賃が高いと考えられるのが港区と千代田区。その2区のうち、港区で月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションをピックアップしたところ、物件数は110物件あった。港区内では、家賃が100万円以上となるマンションが100をゆうに超える数あるわけだ。

 これは、JR山手線内側エリアにおいて、港区が高級賃貸マンション多発エリアであることを示している。

 今回、都心5区でリストアップした高級賃貸マンションの数は、千代田区と中央区を合わせても20物件、渋谷区で51物件、新宿区で8物件、世田谷区で5物件…それらと比べて、港区内の高級賃貸マンションは圧倒的に多い。

 それは、南青山や六本木、赤坂、三田、元麻布、虎ノ門といった「超高額物件多発地帯」が港区内に多いことが理由だろう。

 山手線内側の純粋な中心部で、華やかな場所……しかも、夜は案外静かで落ち着きもある。そのように「高い家賃を払っても住んでみたい」「そのアドレスに住んでいれば、ハクが付く」と思わせる要素を併せ持つ場所が港区内に多くある。

 だから、港区内には高級賃貸マンションが次々に登場。「高い家賃で貸すことができる」ので、投資目的でマンションを買う人も、安心して高額の分譲マンションを買う。その結果、分譲マンションの価格が天井知らずで上がり続ける……そんな連鎖が生み出されている場所とも考えられる。

 都心のなかでも、特別な場所が「港区」というわけだ。

港区の高級賃貸マンション
「賃料」ランキング

 まずは、港区で過去10年間に賃貸実績が3件以上あった物件を、単純に家賃の高い順に並べてみた。上位5物件は、月額賃料250万円以上の物件が並ぶ。

【港区】高級賃貸マンション
「賃料」ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

過去10年間での
最高賃料/月

ライフルホームズで販売中の中古物件
1位

六本木ヒルズレジデンス
所在地:東京都港区六本木6丁目12番(六本木駅徒歩5分)

階数:39階

間取り:4SLDK(296.62㎡)

築年月:2003年4月

481万円
2位

元麻布ヒルズフォレストタワー
所在地:東京都港区元麻布1丁目3番1号(麻布十番駅徒歩6分)

階数:25階

間取り:4LDK(259.67㎡)

築年月:2002年5月

270万円
3位

アークヒルズ仙石山レジデンス
所在地:東京都港区六本木1丁目9番18号(六本木一丁目駅徒歩4分)

階数:20階

間取り:5LDK(284.63㎡)

築年月:2012年8月

265万円
4位

ザコノエ三田綱町
所在地:東京都港区三田2丁目4番3号(麻布十番駅徒歩7分)

階数:9階

間取り:2SLDK(217.29㎡)

築年月:2017年7月

250万円
5位

元麻布ツインズ
所在地:東京都港区元麻布2丁目11番29号(麻布十番駅徒歩10分)

階数:1階

間取り:6LDK(277.82㎡)

築年月:2008年7月

250万円
抽出条件:賃貸実績が直近10年で3件以上、月額賃料100万円以上

港区の高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング

 次に、港区の高級賃貸マンションを「坪単価平均賃料」で見てみよう。以下は全110物件中、トップ10の物件だ。

【港区】高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング・トップ10

順位

マンション名/概要

過去10年間での
坪単価平均賃料/月

ライフルホームズで販売中の中古物件
1位

パークコート赤坂檜町ザタワー
所在地:東京都港区赤坂9丁目3番(乃木坂駅徒歩3分)

築年月:2018年2月

調査した所在階:6〜43階

調査した間取り:2LDK〜3SLDK(103.57㎡〜128.08㎡)

最低賃料・最高賃料:115万円/月・230万円/月

40,446円
2位

ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京
所在地:東京都港区赤坂9丁目(六本木駅徒歩4分)

築年月:2007年1月

調査した所在階:2〜27階

調査した間取り:2LDK〜4LDK(97.82㎡〜205.02㎡)

最低賃料・最高賃料:105万円/月・235万円/月

39,701円
3位

虎ノ門ヒルズレジデンス
所在地:東京都港区虎ノ門1丁目23番2号(虎ノ門駅徒歩5分)

築年月:2014年5月

調査した所在階:39〜46階

調査した間取り:2LDK〜3LDK(89.04㎡〜139.6㎡)

最低賃料・最高賃料:106万円/月・174万円/月

38,674円
4位

ロイヤルシーズン六本木檜町公園
所在地:東京都港区赤坂9丁目2番18号(六本木駅徒歩6分)

築年月:2019年11月

調査した所在階:4階

調査した間取り:2LDK(100.96㎡)

最低賃料・最高賃料:110.5万円/月・116.5万円/月

37,164円
5位

東京ミッドタウン・レジデンシィズ
所在地:東京都港区赤坂9丁目7番2号(六本木駅徒歩1分)

築年月:2007年1月

調査した所在階:13〜23階

調査した間取り:1LDK〜3LDK(110.91㎡〜189.9㎡)

最低賃料・最高賃料:105万円/月・220万円/月

35,919円
6位

ブランズ六本木ザ・レジデンス
所在地:東京都港区六本木4丁目3番21号(六本木駅徒歩1分)

築年月:2019年1月

調査した所在階:1〜2階

調査した間取り:1LDK〜2SLDK(101.97㎡〜116.91㎡)

最低賃料・最高賃料:100万円/月・150万円/月

34,571円
7位

パークコート青山ザタワー
所在地:東京都港区南青山2丁目3番3号(青山一丁目駅徒歩3分)

築年月:2018年3月

調査した所在階:5〜24階

調査した間取り:2LDK〜3SLDK(100.06㎡〜143.7㎡)

最低賃料・最高賃料:100万円/月・160万円/月

34,360円
8位

六本木ヒルズレジデンスB棟
所在地:東京都港区六本木6丁目12番2号(六本木駅徒歩5分)

築年月:2003年4月

調査した所在階:22〜41階

調査した間取り:2LDK〜3LDK(113.74㎡〜152.24㎡)

最低賃料・最高賃料:100万円/月・150万円/月

33,676円
9位

六本木ヒルズレジデンス
所在地:東京都港区六本木6丁目12番(六本木駅徒歩5分)

築年月:2003年3月

調査した所在階:6〜41階

調査した間取り:1LDK〜4SLDK(94.09㎡〜296.62㎡)

最低賃料・最高賃料:100万円/月・481万円/月

33,425円
10位

ウェリス有栖川
所在地:東京都港区南麻布5丁目14番4号(広尾駅徒歩4分)

築年月:2013年9月

調査した所在階:2〜4階

調査した間取り:3LDK〜3SLDK(80.55㎡〜138.6㎡)

最低賃料・最高賃料:100万円/月・122万円/月

33,289円
抽出条件:賃貸実績が直近10年で3件以上、月額賃料100万円以上

>>港区の「坪単価平均賃料」11位〜109位はこちら

新しい物件ほど家賃が高くなる

六本木ヒルズレジデンス
六本木ヒルズレジデンス(出所:PIXTA)

 今回の調査で、港区内において最も高額な家賃となったのは、「六本木ヒルズレジデンス」の住戸で、月額賃料は481万円。その住戸は約296㎡の広さがあるため、家賃が高額になるのは当然である。

 これに対し、坪単価平均賃料で1位となった、約125㎡の「パークコート赤坂檜町ザタワー」の住戸は最高月額賃料が230万円だ。

 「286㎡で481万円」と「125㎡で230万円」はどちらが高いか。それを判定するため、不動産の世界では「ネット価格」を利用する。2つの物件は、1㎡当たり、もしくは1坪(およそ3.3㎡)当たりで、いくらの賃料になるかを算出するわけだ。1㎡あたりの金額が「平米単価」、1坪あたりの金額が「坪単価」となる。

パークコート赤坂檜町 ザ タワー
パークコート赤坂檜町 ザ タワー(出所:PIXTA)

 坪単価で計算した結果、「パークコート赤坂檜町ザタワー」が、最も高額な賃貸マンションとなった。対して、月額賃料481万円の「六本木ヒルズレジデンス」は、坪単価平均賃料で港区内第9位となった。

 「六本木ヒルズレジデンス」といえば、六本木ヒルズ内のレジデンス(住宅)棟で、ヒルズ族と呼ばれる人たちが住んでいるマンションだ。高級マンションの代名詞となる物件だが、そんなに家賃は高くない……そう思うかもしれない。

 しかし、その評価は正確とは言えないだろう。

 正確に言えば、「六本木ヒルズレジデンス」の家賃は高かった。それが、年月の経過とともに下がってきたのだ。

 「六本木ヒルズレジデンス」の竣工は2003年。これに対して「パークコート赤坂檜町ザタワー」の竣工は2018年。2つのマンションには15年もの“年齢差”がある。

 賃貸住宅は完成してから日が浅い物件(築浅物件)ほど人気が高く、家賃も高い。これは、高級賃貸マンションにも適用されるセオリーで、2018年完成の「パークコート赤坂檜町ザタワー」のほうが高額家賃になってしまうわけだ。

 改めて上位マンションの築年数(竣工年)をみると、築浅物件が多いことが分かる。やはり、新しいマンションほど家賃が高くなりやすいのだ。

古くなっても家賃が下がらない、特別なマンション

ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京
ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京(出所:PIXTA)

 そのなか、竣工してから比較的時間がたっているのに、家賃が高いと判定されるのが、2007年竣工の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」。

 高級ホテル、リッツ・カールトンの行き届いたサービスを利用できる点を特徴とするマンションだ。

 また、1988年竣工の「ガーデン麻布有栖川」(43位)と1984年竣工の「ホーマットバージニア」(61位)、1985年竣工の「キャッスル元麻布」(63位)などは、落ち着いた住宅エリアに立つ低層マンションであるため、建物が多少古くなっても家賃が落ちない。

 他にはない特徴を備える賃貸マンションは、古くなっても高い家賃を維持するのである。

【関連記事はこちら】>>東京都内の高級賃貸マンションランキング・ベスト198

 

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【港区】坪単価平均賃料ランキング11〜110位

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