東京都港区にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションにはどのような物件があるのか？ 過去10年間の賃貸履歴から、月額最高賃料と月額坪単価平均賃料の2つのランキングを作成した。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）
圧倒的に高級賃貸マンションが多い港区。月額賃料100万円以上が100物件超！
東京都内で、特に家賃が高いと考えられるのが港区と千代田区。その2区のうち、港区で月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションをピックアップしたところ、物件数は110物件あった。港区内では、家賃が100万円以上となるマンションが100をゆうに超える数あるわけだ。
これは、JR山手線内側エリアにおいて、港区が高級賃貸マンション多発エリアであることを示している。
今回、都心5区でリストアップした高級賃貸マンションの数は、千代田区と中央区を合わせても20物件、渋谷区で51物件、新宿区で8物件、世田谷区で5物件…それらと比べて、港区内の高級賃貸マンションは圧倒的に多い。
それは、南青山や六本木、赤坂、三田、元麻布、虎ノ門といった「超高額物件多発地帯」が港区内に多いことが理由だろう。
山手線内側の純粋な中心部で、華やかな場所……しかも、夜は案外静かで落ち着きもある。そのように「高い家賃を払っても住んでみたい」「そのアドレスに住んでいれば、ハクが付く」と思わせる要素を併せ持つ場所が港区内に多くある。
だから、港区内には高級賃貸マンションが次々に登場。「高い家賃で貸すことができる」ので、投資目的でマンションを買う人も、安心して高額の分譲マンションを買う。その結果、分譲マンションの価格が天井知らずで上がり続ける……そんな連鎖が生み出されている場所とも考えられる。
都心のなかでも、特別な場所が「港区」というわけだ。
港区の高級賃貸マンション
「賃料」ランキング
まずは、港区で過去10年間に賃貸実績が3件以上あった物件を、単純に家賃の高い順に並べてみた。上位5物件は、月額賃料250万円以上の物件が並ぶ。
【港区】高級賃貸マンション
「賃料」ランキング・トップ5
| 順位 |
マンション名/概要 |
過去10年間での |
ライフルホームズで販売中の中古物件 |
|---|---|---|---|
| 1位 |
六本木ヒルズレジデンス 階数：39階 間取り：4SLDK（296.62㎡） 築年月：2003年4月 |
481万円 | |
| 2位 |
元麻布ヒルズフォレストタワー 階数：25階 間取り：4LDK（259.67㎡） 築年月：2002年5月 |
270万円 | |
| 3位 |
アークヒルズ仙石山レジデンス 階数：20階 間取り：5LDK（284.63㎡） 築年月：2012年8月 |
265万円 | |
| 4位 |
ザコノエ三田綱町 階数：9階 間取り：2SLDK（217.29㎡） 築年月：2017年7月 |
250万円 | |
| 5位 |
元麻布ツインズ 階数：1階 間取り：6LDK（277.82㎡） 築年月：2008年7月 |
250万円 | |
| 抽出条件：賃貸実績が直近10年で3件以上、月額賃料100万円以上 | |||
港区の高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング
次に、港区の高級賃貸マンションを「坪単価平均賃料」で見てみよう。以下は全110物件中、トップ10の物件だ。
【港区】高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング・トップ10
| 順位 |
マンション名/概要 |
過去10年間での |
ライフルホームズで販売中の中古物件 |
|---|---|---|---|
| 1位 |
パークコート赤坂檜町ザタワー 築年月：2018年2月 調査した所在階：6〜43階 調査した間取り：2LDK〜3SLDK（103.57㎡〜128.08㎡） 最低賃料・最高賃料：115万円/月・230万円/月 |
40,446円 | |
| 2位 |
ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京 築年月：2007年1月 調査した所在階：2〜27階 調査した間取り：2LDK〜4LDK（97.82㎡〜205.02㎡） 最低賃料・最高賃料：105万円/月・235万円/月 |
39,701円 | |
| 3位 |
虎ノ門ヒルズレジデンス 築年月：2014年5月 調査した所在階：39〜46階 調査した間取り：2LDK〜3LDK（89.04㎡〜139.6㎡） 最低賃料・最高賃料：106万円/月・174万円/月 |
38,674円 | |
| 4位 |
ロイヤルシーズン六本木檜町公園 築年月：2019年11月 調査した所在階：4階 調査した間取り：2LDK（100.96㎡） 最低賃料・最高賃料：110.5万円/月・116.5万円/月 |
37,164円 | |
| 5位 |
東京ミッドタウン・レジデンシィズ 築年月：2007年1月 調査した所在階：13〜23階 調査した間取り：1LDK〜3LDK（110.91㎡〜189.9㎡） 最低賃料・最高賃料：105万円/月・220万円/月 |
35,919円 | |
| 6位 |
ブランズ六本木ザ・レジデンス 築年月：2019年1月 調査した所在階：1〜2階 調査した間取り：1LDK〜2SLDK（101.97㎡〜116.91㎡） 最低賃料・最高賃料：100万円/月・150万円/月 |
34,571円 | |
| 7位 |
パークコート青山ザタワー 築年月：2018年3月 調査した所在階：5〜24階 調査した間取り：2LDK〜3SLDK（100.06㎡〜143.7㎡） 最低賃料・最高賃料：100万円/月・160万円/月 |
34,360円 | |
| 8位 |
六本木ヒルズレジデンスB棟 築年月：2003年4月 調査した所在階：22〜41階 調査した間取り：2LDK〜3LDK（113.74㎡〜152.24㎡） 最低賃料・最高賃料：100万円/月・150万円/月 |
33,676円 | |
| 9位 |
六本木ヒルズレジデンス 築年月：2003年3月 調査した所在階：6〜41階 調査した間取り：1LDK〜4SLDK（94.09㎡〜296.62㎡） 最低賃料・最高賃料：100万円/月・481万円/月 |
33,425円 | |
| 10位 |
ウェリス有栖川 築年月：2013年9月 調査した所在階：2〜4階 調査した間取り：3LDK〜3SLDK（80.55㎡〜138.6㎡） 最低賃料・最高賃料：100万円/月・122万円/月 |
33,289円 | |
| 抽出条件：賃貸実績が直近10年で3件以上、月額賃料100万円以上 | |||
新しい物件ほど家賃が高くなる
今回の調査で、港区内において最も高額な家賃となったのは、「六本木ヒルズレジデンス」の住戸で、月額賃料は481万円。その住戸は約296㎡の広さがあるため、家賃が高額になるのは当然である。
これに対し、坪単価平均賃料で1位となった、約125㎡の「パークコート赤坂檜町ザタワー」の住戸は最高月額賃料が230万円だ。
「286㎡で481万円」と「125㎡で230万円」はどちらが高いか。それを判定するため、不動産の世界では「ネット価格」を利用する。2つの物件は、1㎡当たり、もしくは1坪（およそ3.3㎡）当たりで、いくらの賃料になるかを算出するわけだ。1㎡あたりの金額が「平米単価」、1坪あたりの金額が「坪単価」となる。
坪単価で計算した結果、「パークコート赤坂檜町ザタワー」が、最も高額な賃貸マンションとなった。対して、月額賃料481万円の「六本木ヒルズレジデンス」は、坪単価平均賃料で港区内第9位となった。
「六本木ヒルズレジデンス」といえば、六本木ヒルズ内のレジデンス（住宅）棟で、ヒルズ族と呼ばれる人たちが住んでいるマンションだ。高級マンションの代名詞となる物件だが、そんなに家賃は高くない……そう思うかもしれない。
しかし、その評価は正確とは言えないだろう。
正確に言えば、「六本木ヒルズレジデンス」の家賃は高かった。それが、年月の経過とともに下がってきたのだ。
「六本木ヒルズレジデンス」の竣工は2003年。これに対して「パークコート赤坂檜町ザタワー」の竣工は2018年。2つのマンションには15年もの“年齢差”がある。
賃貸住宅は完成してから日が浅い物件（築浅物件）ほど人気が高く、家賃も高い。これは、高級賃貸マンションにも適用されるセオリーで、2018年完成の「パークコート赤坂檜町ザタワー」のほうが高額家賃になってしまうわけだ。
改めて上位マンションの築年数（竣工年）をみると、築浅物件が多いことが分かる。やはり、新しいマンションほど家賃が高くなりやすいのだ。
古くなっても家賃が下がらない、特別なマンション
そのなか、竣工してから比較的時間がたっているのに、家賃が高いと判定されるのが、2007年竣工の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」。
高級ホテル、リッツ・カールトンの行き届いたサービスを利用できる点を特徴とするマンションだ。
また、1988年竣工の「ガーデン麻布有栖川」（43位）と1984年竣工の「ホーマットバージニア」（61位）、1985年竣工の「キャッスル元麻布」（63位）などは、落ち着いた住宅エリアに立つ低層マンションであるため、建物が多少古くなっても家賃が落ちない。
他にはない特徴を備える賃貸マンションは、古くなっても高い家賃を維持するのである。
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