東京都練馬区で住むべき駅・街ランキング全17駅!
石神井公園駅は中古マンション価格が上昇、江古田駅は利回りで有利に【完全版】

2020年4月10日公開(2021年12月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都練馬区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全17駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは中村橋駅

 まずは、練馬区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。10年で騰落率がプラスとなっている駅は、西武池袋線の中村橋と石神井公園駅の2つだった。

 石神井公園駅は西武池袋線の急行が停車し、有楽町線直通電車や元町・中華街駅行きの通勤急行なども運行しているため、池袋や渋谷などにアクセスしやすく、非常に便利である。一方、中村橋駅には西武池袋線の各駅停車しか停車しないものの、複数路線が乗り入れる練馬駅の1駅隣に位置しているため、都心へのアクセスが良く、物件価格も抑えられているため、人気がある。

練馬区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 中村橋 西武池袋線 2% 4,842万円
2 石神井公園 西武池袋線 2% 4,852万円
3 江古田 西武池袋線 -1% 4,798万円
4 豊島園 西武豊島線/都営大江戸線 -4% 4,836万円
5 富士見台 西武池袋線 -8% 4,309万円
6 氷川台 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 -9% 4,806万円
7 練馬 西武池袋線/西武有楽町線/他 -9% 5,399万円
8 上石神井 西武新宿線 -10% 4,648万円
9 大泉学園 西武池袋線 -10% 4,545万円
10 平和台 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 -11% 4,870万円
11 小竹向原 西武有楽町線/東京メトロ有楽町線/他 -13% 5,033万円
12 光が丘 都営大江戸線 -13% 5,117万円
13 練馬高野台 西武池袋線 -16% 4,298万円
14 桜台 西武池袋線 -18% 5,338万円
15 武蔵関 西武新宿線 -20% 4,565万円
16 新桜台 西武有楽町線 -23% 5,264万円
17 練馬春日町 都営大江戸線 -25% 5,082万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

中村橋駅の中古価格上昇率は2%

中村橋駅 西武池袋線(出典:PIXTA)
西武池袋線中村橋駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位の中村橋駅(練馬区中村北)は、10年前に新築したマンションの中古価格が2%上がっている

 中村橋駅は、池袋駅から所沢駅や入間市駅を経由し飯能駅へと向かう西武池袋線に、1924年に開業した。1日の平均乗降人員は40,792人である(参照元:西武鉄道 駅別乗降人員 2018年度1日平均)。西武鉄道の各駅停車のみが停車する駅の中では乗降人員1位となっている。

 池袋駅までの所要時間は約15分。西武池袋線池袋駅までは各駅停車で6駅で、隣の練馬駅で快速などに乗り換えれば2駅である。また、西武池袋線は東京メトロ有楽町線や東急東横線、みなとみらい線へ直通運転を行っており、渋谷駅や飯田橋駅といった複数路線が乗り入れる駅へのアクセスも容易である。

 駅周辺には公立小学校や私立女子中高一貫校、区立美術館といった教育機関や複数のスーパーマーケットがあり、ファミリーが暮らしやすい街といえる。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
クレヴィア練馬中村橋(70㎡換算で6,119万円、中村橋駅徒歩4分)
ザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋(70㎡換算で5,251万円、中村橋駅徒歩3分)
プラウド練馬中村橋(70㎡換算で5,103万円、中村橋駅徒歩3分)
 などが挙げられる。7~8階建てのマンションが多く、タワーマンションは見当たらない。

総合利回りでは、江古田駅が首位

 次に練馬区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りのランキングで注目すべきは、騰落率が1位だった中村橋駅を抜いて、江古田駅が1位に躍り出ていることだ。江古田駅の騰落率は-1%とプラスではないものの、賃料利回りが中村橋駅の4.4%や石神井公園駅の4.2%に比べ、5.0%と高い。これが江古田駅をランキング1位へと押し上げている理由である。

練馬区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 江古田 -1% 5.0% 5.5% 4,798万円
2 中村橋 2% 4.4% 5.3% 4,842万円
3 石神井公園 2% 4.2% 5.1% 4,852万円
4 豊島園 -4% 4.9% 5.0% 4,836万円
5 富士見台 -8% 4.9% 4.4% 4,309万円
6 氷川台 -9% 4.7% 4.0% 4,806万円
7 練馬 -9% 4.6% 3.9% 5,399万円
8 上石神井 -10% 4.5% 3.6% 4,648万円
9 平和台 -11% 4.3% 3.2% 4,870万円
10 大泉学園 -10% 4.1% 3.2% 4,545万円
11 小竹向原 -13% 4.5% 3.1% 5,033万円
12 練馬高野台 -16% 4.9% 3.0% 4,298万円
13 光が丘 -13% 3.9% 2.5% 5,117万円
14 桜台 -18% 4.6% 2.4% 5,338万円
15 武蔵関 -20% 4.2% 1.7% 4,565万円
16 新桜台 -23% 4.6% 1.6% 5,264万円
17 練馬春日町 -25% 4.3% 1.0% 5,082万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

練馬区の総合利回り1位は江古田駅(東京都練馬区旭丘)

江古田駅 西武池袋線(出典:PIXTA)
西武池袋線江古田駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 江古田駅(東京都練馬区旭丘)も西武池袋線の駅で、開業は1922年。旧制武蔵高等学校に通う生徒のために作られた仮停留所が始まりだ。

 現在でも江古田駅を最寄り駅とする学校は多く、私立男子中学御三家の一つとされる武蔵高等学校・中学校や武蔵野音楽大学、日本大学芸術学部といった有名校が集まっている。ほかに都立豊島高等学校や武蔵大学もあり、江古田駅周辺は学生街と呼ばれ、若者に人気がある

 江古田駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ザ・パークハウス江古田(70㎡換算で5,801万円、江古田駅徒歩2分)
パークホームズ江古田(70㎡換算で5,632万円、江古田駅徒歩2分)
ノーブル江古田(70㎡換算で5,082万円、江古田駅徒歩1分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>練馬区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都練馬区のおすすめ新築マンション

Brillia City 石神井公園 ATLAS
Brillia City 石神井公園 ATLAS価格3,500万円~8,500万円(予定)
完成時期2023年6月
交通西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20~25分、西武新宿線「上石神井」駅徒歩12~16分
所在地東京都練馬区上石神井三丁目127番1(他13筆)(地番)
間取り1LDK~4LDK
専有面積42.47㎡~100.47㎡
物件の特徴総戸数844戸
  • 都立「石神井公園」徒歩6~9分。豊かな自然環境と共に暮らす
  • 全邸南方位による開放感を享受できる良質な住環境
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主東京建物株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社、株式会社URリンケージ
Brillia City 石神井公園 ATLAS詳細はこちら
ザ・パークハウス 石神井公園テラス
ザ・パークハウス 石神井公園テラス価格64,680,000円~89,980,000円
完成時期2022年6月
交通西武池袋線「石神井公園」駅(北口)より 徒歩8分
所在地東京都練馬区石神井町2丁目1466番23(地番) ほか4筆
間取り2LDK・3LDK
専有面積67.45㎡~80.07㎡
物件の特徴総戸数86戸
  • 「池袋」駅へ1駅10分。西武池袋線・副都心線・有楽町線の3路線が利用可能、都心へスムーズにアクセス。
  • 駅前再開発で美しくより便利に進化、8つのショッピングスポットがそろう「石神井公園」駅徒歩8分。
  • 70m2台3LDK中心。全86邸45タイプのプランバリエーションからライフスタイルで選べる住まい選びへ。
施工株式会社ピーエス三菱
売主三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社
ザ・パークハウス 石神井公園テラス詳細はこちら
エクセレントシティ練馬北町
エクセレントシティ練馬北町価格2,998万円~5,898万円
完成時期2022年9月
交通東武東上線「東武練馬」駅 徒歩9分、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅 徒歩12分
所在地東京都練馬区北町三丁目197-1の一部,-3、198-1の一部,-2,-3の一部(地番)
間取り1DK・1LDK・2LDK・3LDK
専有面積30.10㎡~70.96㎡
物件の特徴総戸数72戸
  • 1DK2900万円台~、ファミリータイプ4200万円台~
  • 多彩な15タイプ・32バリエーション 全72邸・1DK~3LDK
  • モデルルーム見学会 申込み会・ご予約開始
施工新日本建設株式会社
売主新日本建設株式会社
エクセレントシティ練馬北町詳細はこちら
クレヴィア大泉学園
クレヴィア大泉学園価格未定
完成時期2023年3月
交通西武池袋線「大泉学園」駅 徒歩7分
所在地東京都練馬区東大泉1丁目465-1他(地番)
間取り1LDK~4LDK
専有面積45.56㎡~102.12㎡
物件の特徴総戸数68戸
    施工谷津建設株式会社
    売主伊藤忠都市開発株式会社・日鉄興和不動産株式会社
    クレヴィア大泉学園詳細はこちら
    Brillia 練馬春日町
    Brillia 練馬春日町価格6,498万円(1戸)~7,748万円(1戸)
    完成時期2022年12月
    交通都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩1分、東京メトロ有楽町線「平和台」駅徒歩18分、東京メトロ副都心線「平和台」駅徒歩18分
    所在地東京都練馬区春日町3丁目2065番1、同所同番6(地番)
    間取り2LDK・3LDK
    専有面積54.37㎡~74.65㎡
    物件の特徴総戸数65戸
    • 「新宿直通21分」都営大江戸線「練馬春日町駅」徒歩1分(約20m)。総戸数65戸。内廊下仕様。
    • 70m2台3LDK中心。3LDK/70.0m2/角住戸/販売価格6,898万円~。
    • 【オンライン相談可能】感染状況ふまえ外出自粛されている方など是非ご利用ください。詳細は公式HPへ。
    施工大末建設株式会社
    売主東京建物株式会社
    Brillia 練馬春日町詳細はこちら
    レーベン練馬春日町 GRAN WARD TERRACE
    レーベン練馬春日町 GRAN WARD TERRACE価格未定
    完成時期2022年5月
    交通都営大江戸線「練馬春日町」駅 徒歩7分、西武豊島線、都営大江戸線「豊島園」駅 徒歩11分
    所在地東京都練馬区春日町一丁目2315番1他(地番)
    間取り2LDK・3LDK
    専有面積57.75㎡~78.75㎡
    物件の特徴総戸数50戸
    • 都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩7分、西武豊島線、都営大江戸線「豊島園」駅徒歩11分
    • 3駅2路線「池袋」駅直通9分、「新宿」駅直通19分|第一種低層住居専用地域の低層レジデンス
    • 敷地内駐車場100%確保|全50邸 57m2超~78m2超の多彩なプランバリエーション
    施工株式会社淺沼組
    売主株式会社タカラレーベン
    レーベン練馬春日町 GRAN WARD TERRACE詳細はこちら
    リビオ練馬豊島園
    リビオ練馬豊島園価格6,498万円・6,998万円
    完成時期2022年6月
    交通都営大江戸線「豊島園」駅 徒歩12分、西武豊島線「豊島園」駅 徒歩13分、東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅 徒歩14分
    所在地東京都練馬区早宮4丁目122番1、2、3、4、5、4989番5(地番)
    間取り3LDK
    専有面積70.41㎡
    物件の特徴総戸数41戸
    • 【最終2邸】モデルルーム公開中!事前予約制ご予約受付中。
    • 70m2角住戸6,498万円~。都営大江戸線・副都心線・有楽町線ほか3駅4路線利用可。
    • リモートワークに最適な新発想「リモタス」を初導入。ニューノーマル時代に相応しい暮らしが実現。
    施工株式会社川村工営
    売主日鉄興和不動産株式会社
    リビオ練馬豊島園詳細はこちら
    イニシア練馬北町レジデンス 第1期1次
    イニシア練馬北町レジデンス 第1期1次価格未定
    完成時期2022年10月
    交通東武東上線「東武練馬」駅南口より徒歩4分
    所在地東京都練馬区北町二丁目109番1(地番)
    間取り1LDK~3LDK
    専有面積35.07㎡~67.63㎡
    物件の特徴総戸数41戸
    • 池袋直通15分。近さも、便利さも、住み心地も叶える、駅徒歩4分。駅前エリアに寄り添う住宅街に誕生!
    • 映画館のある大型ショッピングセンターや3つの商店街緑道も身近に。新しさと懐かしさ緑の潤いも感じる暮らし。
    • 8.4mワイドスパン・土間プランなどシングル・ディンクス・ファミリーに応える多彩なプランをご用意。
    施工施工(建設、請負)大木建設株式会社
    売主株式会社コスモスイニシア
    イニシア練馬北町レジデンス 第1期1次詳細はこちら
    センチュリー光が丘
    センチュリー光が丘価格3,520万円~5,670万円
    完成時期2022年9月
    交通都営地下鉄大江戸線「光が丘」駅 徒歩10分
    所在地東京都練馬区高松五丁目-4617-6,4618番-3(地番)、 東京都練馬区高松五丁目12番以下未定(住居表示)
    間取り1LDK~3LDK+DEN
    専有面積37.39㎡~68.11㎡
    物件の特徴総戸数38戸
    • 資料請求受付中。
    • 都営大江戸線始発駅「光が丘」駅より徒歩10分。「始発」×「都心ダイレクト」のアクセス。
    • 1LDK~3LDK+Sと多彩な住戸プラン。角住戸率が76%。
    施工多田建設株式会社
    売主株式会社 飯田産業
    センチュリー光が丘詳細はこちら
    プラウド大泉学園サウスフロント
    プラウド大泉学園サウスフロント価格未定
    完成時期2023年3月
    交通西武鉄道西武池袋線 「大泉学園」駅 徒歩5分
    所在地東京都練馬区東大泉五丁目539番1、541番5(地番)
    間取り2LDK~3LDK
    専有面積62.16~95.42㎡
    物件の特徴総戸数31戸
    • 「大泉学園」駅徒歩5分×全邸南向き×全31邸低層プライベートレジデンス
    • ■新発表■物件エントリー受付開始!<エントリー者様限定>先行オンライン案内会ご参加希望受付開始
    • <最大面積95m2超>最上階プレミアムフロア
    施工
    売主野村不動産株式会社
    プラウド大泉学園サウスフロント詳細はこちら

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