東京都練馬区で住むべき駅・街ランキング全17駅！石神井公園駅は中古マンション価格が上昇、江古田駅は利回りで有利に【完全版】

東京都練馬区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ？こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング（全17駅）を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト「マンションレビュー」）

騰落率ランキングの上昇率トップは中村橋駅

　まずは、練馬区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。10年で騰落率がプラスとなっている駅は、西武池袋線の中村橋と石神井公園駅の2つだった。

　石神井公園駅は西武池袋線の急行が停車し、有楽町線直通電車や元町・中華街駅行きの通勤急行なども運行しているため、池袋や渋谷などにアクセスしやすく、非常に便利である。一方、中村橋駅には西武池袋線の各駅停車しか停車しないものの、複数路線が乗り入れる練馬駅の1駅隣に位置しているため、都心へのアクセスが良く、物件価格も抑えられているため、人気がある。

順位	駅名	路線名	騰落率（10年前比）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
練馬区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
1	中村橋	西武池袋線	2%	4,842万円	物件
2	石神井公園	西武池袋線	2%	4,852万円	物件
3	江古田	西武池袋線	-1%	4,798万円	物件
4	豊島園	西武豊島線/都営大江戸線	-4%	4,836万円	物件
5	富士見台	西武池袋線	-8%	4,309万円	物件
6	氷川台	東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線	-9%	4,806万円	物件
7	練馬	西武池袋線/西武有楽町線/他	-9%	5,399万円	物件
8	上石神井	西武新宿線	-10%	4,648万円	物件
9	大泉学園	西武池袋線	-10%	4,545万円	物件
10	平和台	東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線	-11%	4,870万円	物件
11	小竹向原	西武有楽町線/東京メトロ有楽町線/他	-13%	5,033万円	物件
12	光が丘	都営大江戸線	-13%	5,117万円	物件
13	練馬高野台	西武池袋線	-16%	4,298万円	物件
14	桜台	西武池袋線	-18%	5,338万円	物件
15	武蔵関	西武新宿線	-20%	4,565万円	物件
16	新桜台	西武有楽町線	-23%	5,264万円	物件
17	練馬春日町	都営大江戸線	-25%	5,082万円	物件

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

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中村橋駅の中古価格上昇率は2％

西武池袋線中村橋駅周辺の様子（出典：PIXTA）

　上昇率1位の中村橋駅（練馬区中村北）は、10年前に新築したマンションの中古価格が2％上がっている。

　中村橋駅は、池袋駅から所沢駅や入間市駅を経由し飯能駅へと向かう西武池袋線に、1924年に開業した。1日の平均乗降人員は40,792人である（参照元：西武鉄道　駅別乗降人員 2018年度１日平均）。西武鉄道の各駅停車のみが停車する駅の中では乗降人員1位となっている。

　池袋駅までの所要時間は約15分。西武池袋線池袋駅までは各駅停車で6駅で、隣の練馬駅で快速などに乗り換えれば2駅である。また、西武池袋線は東京メトロ有楽町線や東急東横線、みなとみらい線へ直通運転を行っており、渋谷駅や飯田橋駅といった複数路線が乗り入れる駅へのアクセスも容易である。

　駅周辺には公立小学校や私立女子中高一貫校、区立美術館といった教育機関や複数のスーパーマーケットがあり、ファミリーが暮らしやすい街といえる。

　近隣のフラッグシップマンションとしては、
▪クレヴィア練馬中村橋（70㎡換算で6,119万円、中村橋駅徒歩4分）
▪ザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋（70㎡換算で5,251万円、中村橋駅徒歩3分）
▪プラウド練馬中村橋（70㎡換算で5,103万円、中村橋駅徒歩3分）
　などが挙げられる。7～8階建てのマンションが多く、タワーマンションは見当たらない。

総合利回りでは、江古田駅が首位

　次に練馬区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

　総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

　総合利回りのランキングで注目すべきは、騰落率が1位だった中村橋駅を抜いて、江古田駅が1位に躍り出ていることだ。江古田駅の騰落率は-1％とプラスではないものの、賃料利回りが中村橋駅の4.4％や石神井公園駅の4.2％に比べ、5.0％と高い。これが江古田駅をランキング1位へと押し上げている理由である。

順位	駅名	騰落率（10年前比）	賃料利回り	総合利回り（年率）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
練馬区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
1	江古田	-1%	5.0%	5.5%	4,798万円	物件
2	中村橋	2%	4.4%	5.3%	4,842万円	物件
3	石神井公園	2%	4.2%	5.1%	4,852万円	物件
4	豊島園	-4%	4.9%	5.0%	4,836万円	物件
5	富士見台	-8%	4.9%	4.4%	4,309万円	物件
6	氷川台	-9%	4.7%	4.0%	4,806万円	物件
7	練馬	-9%	4.6%	3.9%	5,399万円	物件
8	上石神井	-10%	4.5%	3.6%	4,648万円	物件
9	平和台	-11%	4.3%	3.2%	4,870万円	物件
10	大泉学園	-10%	4.1%	3.2%	4,545万円	物件
11	小竹向原	-13%	4.5%	3.1%	5,033万円	物件
12	練馬高野台	-16%	4.9%	3.0%	4,298万円	物件
13	光が丘	-13%	3.9%	2.5%	5,117万円	物件
14	桜台	-18%	4.6%	2.4%	5,338万円	物件
15	武蔵関	-20%	4.2%	1.7%	4,565万円	物件
16	新桜台	-23%	4.6%	1.6%	5,264万円	物件
17	練馬春日町	-25%	4.3%	1.0%	5,082万円	物件

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り（年利、投資利回り）を試算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

練馬区の総合利回り1位は江古田駅（東京都練馬区旭丘）

西武池袋線江古田駅周辺の様子（出典：PIXTA）

　江古田駅（東京都練馬区旭丘）も西武池袋線の駅で、開業は1922年。旧制武蔵高等学校に通う生徒のために作られた仮停留所が始まりだ。

　現在でも江古田駅を最寄り駅とする学校は多く、私立男子中学御三家の一つとされる武蔵高等学校・中学校や武蔵野音楽大学、日本大学芸術学部といった有名校が集まっている。ほかに都立豊島高等学校や武蔵大学もあり、江古田駅周辺は学生街と呼ばれ、若者に人気がある。

　江古田駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
▪ザ・パークハウス江古田（70㎡換算で5,801万円、江古田駅徒歩2分）
▪パークホームズ江古田（70㎡換算で5,632万円、江古田駅徒歩2分）
▪ノーブル江古田（70㎡換算で5,082万円、江古田駅徒歩1分）
　などが挙げられる。

　気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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