東京都新宿区で住むべき駅ランキング全28駅!
信濃町駅がマンション騰落率、総合利回りともにトップに【完全版】

2020年3月20日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都新宿区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全28駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは信濃町駅

 まずは、新宿区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で価格が上昇した駅は8つあるが、信濃町駅が首位、僅差で国立競技場駅が2位となった。両駅は徒歩圏内の近さにあり、国立競技場や新宿御苑の最寄り駅でもある。他に上位にランクインしている駅も新宿御苑の近辺が多く、緑のある落ち着いた街の中古価格が上昇していることがわかる。

新宿区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 信濃町 JR中央・総武線 29% 9,168万円
2 国立競技場 都営大江戸線 29% 1億1,836万円
3 新宿御苑前 東京メトロ丸ノ内線 10% 8,663万円
4 四谷三丁目 東京メトロ丸ノ内線 7% 7,662万円
5 曙橋 都営新宿線 5% 6,897万円
6 四ツ谷 JR中央線/JR中央・総武線 5% 8,561万円
7 東新宿 東京メトロ副都心線/都営大江戸線 1% 6,985万円
8 若松河田 都営大江戸線 1% 6,837万円
9 神楽坂 東京メトロ東西線 0% 6,595万円
10 新宿西口 都営大江戸線 -1% 6,907万円
11 新宿三丁目 東京メトロ丸ノ内線/東京メトロ副都心線/他 -2% 7,344万円
12 牛込柳町 都営大江戸線 -2% 6,638万円
13 大久保 JR中央・総武線 -4% 6,566万円
14 西早稲田 東京メトロ副都心線 -4% 6,314万円
15 落合 東京メトロ東西線 -4% 6,098万円
16 牛込神楽坂 都営大江戸線 -4% 6,757万円
17 早稲田(東西線) 東京メトロ東西線 -4% 6,464万円
18 西新宿 東京メトロ丸ノ内線 -4% 7,483万円
19 新宿 JR山手線/JR中央本線/他 -4% 8,740万円
20 新大久保 JR山手線 -5% 6,515万円
21 早稲田(荒川線) 都営都電荒川線 -6% 6,140万円
22 西新宿五丁目 都営大江戸線 -6% 7,704万円
23 都庁前 都営大江戸線 -6% 8,486万円
24 落合南長崎 都営大江戸線 -7% 5,682万円
25 高田馬場 JR山手線/西武新宿線/他 -9% 6,435万円
26 下落合 西武新宿線 -13% 6,128万円
27 西武新宿 西武新宿線 -16% 6,677万円
28 中井 西武新宿線/都営大江戸線 -22% 5,510万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

新宿区の上昇率2位は、国立競技場駅

国立競技場周辺(出典:PIXTA)
国立競技場周辺(出典:PIXTA)

 中古マンションの上昇率が1位となったのは、信濃町(東京都新宿区信濃町)で、2位は国立競技場駅(新宿区霞ヶ丘町)である。10年前の新築時から比べると、どちらも中古価格は約29%アップと大きく上昇している。

 国立競技場駅は、2020年開催のオリンピックメイン会場である新国立競技場の最寄り駅であり、ラグビーやサッカー、陸上などさまざまなスポーツや各種イベントが開催されている。新宿駅まで2駅の近さにあり、千駄ケ谷駅や信濃町駅にも徒歩でアクセスが可能な立地の良い駅だ。

 イベント時は競技場近辺が混雑するが、意外にも駅の乗降者数は都営大江戸線の中で最も少ない。2018年度は1日の平均乗降人数が10,307人となっている。(参照元:東京都交通局  各駅乗降人員一覧
 
 また、国立競技場駅の南東には明治神宮外苑が、JR線を挟んで北側には新宿御苑があり、都心ながら非常に緑の多いエリアだ。国立球技場周辺にはカフェなどの飲食店や個性的なショップが多く、オシャレな街としても知られる。

 国立競技場駅近隣のフラッグシップマンションは、
プラウド新宿御苑エンパイア(70㎡換算で14,758万円、国立競技場駅徒歩5分)
マジェスティハウス新宿御苑パークナード(70㎡換算で8,681万円、国立競技場駅徒歩7分)
エクセレント御苑コート(70㎡換算で7,453万円、国立競技場駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、信濃町駅が首位

 次に新宿区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 中古マンションの総合利回りランキング1位は、信濃町駅、2位は国立競技場駅、3位は曙橋駅、最下位は中井駅となり、上位2位と最下位は騰落率ランキングと同じ結果となっている。やはり国立競技場や新宿御苑、明治神宮外苑近辺の人気が高く、そこから離れるにつれて下がる傾向がある。

新宿区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 信濃町 29% 3.4% 7.4% 9,168万円
2 国立競技場 29% 2.9% 6.7% 1億1,836万円
3 曙橋 5% 4.6% 5.9% 6,897万円
4 新宿御苑前 10% 3.9% 5.8% 8,663万円
5 東新宿 1% 4.9% 5.7% 6,985万円
6 四谷三丁目 7% 4.2% 5.7% 7,662万円
7 新宿西口 -1% 4.9% 5.4% 6,907万円
8 神楽坂 0% 4.7% 5.4% 6,595万円
9 新宿三丁目 -2% 4.9% 5.3% 7,344万円
10 若松河田 1% 4.5% 5.3% 6,837万円
11 四ツ谷 5% 4.0% 5.2% 8,561万円
12 大久保 -4% 5.0% 5.2% 6,566万円
13 新大久保 -5% 5.2% 5.2% 6,515万円
14 西早稲田 -4% 5.0% 5.2% 6,314万円
15 牛込柳町 -2% 4.7% 5.1% 6,638万円
16 落合 -4% 4.7% 4.8% 6,098万円
17 牛込神楽坂 -4% 4.7% 4.8% 6,757万円
18 早稲田(東西線) -4% 4.6% 4.7% 6,464万円
19 西新宿 -4% 4.6% 4.6% 7,483万円
20 早稲田(荒川線) -6% 4.7% 4.5% 6,140万円
21 落合南長崎 -7% 4.5% 4.1% 5,682万円
22 高田馬場 -9% 4.7% 4.0% 6,435万円
23 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
24 西新宿五丁目 -6% 4.1% 3.7% 7,704万円
25 都庁前 -6% 4.0% 3.7% 8,486万円
26 西武新宿 -16% 5.4% 3.6% 6,677万円
27 下落合 -13% 4.5% 3.1% 6,128万円
28 中井 -22% 5.2% 2.3% 5,510万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

新宿区の総合利回り1位は、信濃町駅

外苑側から見た信濃町駅の風景(出典:PIXTA)
外苑側から見た信濃町駅の風景(出典:PIXTA)

 新宿区の総合利回り1位の信濃町駅は、新宿駅から中央・総武線各駅停車で3駅だ。明治神宮外苑の最寄り駅であり、駅の南側は緑が多く、爽やかなエリアだ。国立競技場や新宿御苑にも近い。

 駅の北側には閑静な住宅街が広がっており、都心ながらゆったりと暮らせる雰囲気だ。商業施設は駅周辺に少しある程度で、ほかの駅と比べると少なめであるが、新宿駅に近く交通利便性は高い。

 信濃町駅周辺のフラッグシップマンションは、
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森(70㎡換算で10,312万円、信濃町駅徒歩9分)
プレミアスイート外苑の杜(70㎡換算で9,698万円、信濃町駅徒歩5分)
ライオンズ外苑の杜(70㎡換算で7,961万円、信濃町駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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