東京都新宿区で住むべき駅・街ランキング全28駅!
信濃町駅がマンション騰落率、総合利回りともにトップに【完全版】

2020年3月20日公開(2021年12月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都新宿区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全28駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは信濃町駅

 まずは、新宿区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で価格が上昇した駅は8つあるが、信濃町駅が首位、僅差で国立競技場駅が2位となった。両駅は徒歩圏内の近さにあり、国立競技場や新宿御苑の最寄り駅でもある。他に上位にランクインしている駅も新宿御苑の近辺が多く、緑のある落ち着いた街の中古価格が上昇していることがわかる。

新宿区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 信濃町 JR中央・総武線 29% 9,168万円
2 国立競技場 都営大江戸線 29% 1億1,836万円
3 新宿御苑前 東京メトロ丸ノ内線 10% 8,663万円
4 四谷三丁目 東京メトロ丸ノ内線 7% 7,662万円
5 曙橋 都営新宿線 5% 6,897万円
6 四ツ谷 JR中央線/JR中央・総武線 5% 8,561万円
7 東新宿 東京メトロ副都心線/都営大江戸線 1% 6,985万円
8 若松河田 都営大江戸線 1% 6,837万円
9 神楽坂 東京メトロ東西線 0% 6,595万円
10 新宿西口 都営大江戸線 -1% 6,907万円
11 新宿三丁目 東京メトロ丸ノ内線/東京メトロ副都心線/他 -2% 7,344万円
12 牛込柳町 都営大江戸線 -2% 6,638万円
13 大久保 JR中央・総武線 -4% 6,566万円
14 西早稲田 東京メトロ副都心線 -4% 6,314万円
15 落合 東京メトロ東西線 -4% 6,098万円
16 牛込神楽坂 都営大江戸線 -4% 6,757万円
17 早稲田(東西線) 東京メトロ東西線 -4% 6,464万円
18 西新宿 東京メトロ丸ノ内線 -4% 7,483万円
19 新宿 JR山手線/JR中央本線/他 -4% 8,740万円
20 新大久保 JR山手線 -5% 6,515万円
21 早稲田(荒川線) 都営都電荒川線 -6% 6,140万円
22 西新宿五丁目 都営大江戸線 -6% 7,704万円
23 都庁前 都営大江戸線 -6% 8,486万円
24 落合南長崎 都営大江戸線 -7% 5,682万円
25 高田馬場 JR山手線/西武新宿線/他 -9% 6,435万円
26 下落合 西武新宿線 -13% 6,128万円
27 西武新宿 西武新宿線 -16% 6,677万円
28 中井 西武新宿線/都営大江戸線 -22% 5,510万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

新宿区の上昇率2位は、国立競技場駅

国立競技場周辺(出典:PIXTA)
国立競技場周辺(出典:PIXTA)

 中古マンションの上昇率が1位となったのは、信濃町(東京都新宿区信濃町)で、2位は国立競技場駅(新宿区霞ヶ丘町)である。10年前の新築時から比べると、どちらも中古価格は約29%アップと大きく上昇している。

 国立競技場駅は、2020年開催のオリンピックメイン会場である新国立競技場の最寄り駅であり、ラグビーやサッカー、陸上などさまざまなスポーツや各種イベントが開催されている。新宿駅まで2駅の近さにあり、千駄ケ谷駅や信濃町駅にも徒歩でアクセスが可能な立地の良い駅だ。

 イベント時は競技場近辺が混雑するが、意外にも駅の乗降者数は都営大江戸線の中で最も少ない。2018年度は1日の平均乗降人数が10,307人となっている。(参照元:東京都交通局  各駅乗降人員一覧
 
 また、国立競技場駅の南東には明治神宮外苑が、JR線を挟んで北側には新宿御苑があり、都心ながら非常に緑の多いエリアだ。国立球技場周辺にはカフェなどの飲食店や個性的なショップが多く、オシャレな街としても知られる。

 国立競技場駅近隣のフラッグシップマンションは、
プラウド新宿御苑エンパイア(70㎡換算で14,758万円、国立競技場駅徒歩5分)
マジェスティハウス新宿御苑パークナード(70㎡換算で8,681万円、国立競技場駅徒歩7分)
エクセレント御苑コート(70㎡換算で7,453万円、国立競技場駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、信濃町駅が首位

 次に新宿区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 中古マンションの総合利回りランキング1位は、信濃町駅、2位は国立競技場駅、3位は曙橋駅、最下位は中井駅となり、上位2位と最下位は騰落率ランキングと同じ結果となっている。やはり国立競技場や新宿御苑、明治神宮外苑近辺の人気が高く、そこから離れるにつれて下がる傾向がある。

新宿区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 信濃町 29% 3.4% 7.4% 9,168万円
2 国立競技場 29% 2.9% 6.7% 1億1,836万円
3 曙橋 5% 4.6% 5.9% 6,897万円
4 新宿御苑前 10% 3.9% 5.8% 8,663万円
5 東新宿 1% 4.9% 5.7% 6,985万円
6 四谷三丁目 7% 4.2% 5.7% 7,662万円
7 新宿西口 -1% 4.9% 5.4% 6,907万円
8 神楽坂 0% 4.7% 5.4% 6,595万円
9 新宿三丁目 -2% 4.9% 5.3% 7,344万円
10 若松河田 1% 4.5% 5.3% 6,837万円
11 四ツ谷 5% 4.0% 5.2% 8,561万円
12 大久保 -4% 5.0% 5.2% 6,566万円
13 新大久保 -5% 5.2% 5.2% 6,515万円
14 西早稲田 -4% 5.0% 5.2% 6,314万円
15 牛込柳町 -2% 4.7% 5.1% 6,638万円
16 落合 -4% 4.7% 4.8% 6,098万円
17 牛込神楽坂 -4% 4.7% 4.8% 6,757万円
18 早稲田(東西線) -4% 4.6% 4.7% 6,464万円
19 西新宿 -4% 4.6% 4.6% 7,483万円
20 早稲田(荒川線) -6% 4.7% 4.5% 6,140万円
21 落合南長崎 -7% 4.5% 4.1% 5,682万円
22 高田馬場 -9% 4.7% 4.0% 6,435万円
23 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
24 西新宿五丁目 -6% 4.1% 3.7% 7,704万円
25 都庁前 -6% 4.0% 3.7% 8,486万円
26 西武新宿 -16% 5.4% 3.6% 6,677万円
27 下落合 -13% 4.5% 3.1% 6,128万円
28 中井 -22% 5.2% 2.3% 5,510万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

新宿区の総合利回り1位は、信濃町駅

外苑側から見た信濃町駅の風景(出典:PIXTA)
外苑側から見た信濃町駅の風景(出典:PIXTA)

 新宿区の総合利回り1位の信濃町駅は、新宿駅から中央・総武線各駅停車で3駅だ。明治神宮外苑の最寄り駅であり、駅の南側は緑が多く、爽やかなエリアだ。国立競技場や新宿御苑にも近い。

 駅の北側には閑静な住宅街が広がっており、都心ながらゆったりと暮らせる雰囲気だ。商業施設は駅周辺に少しある程度で、ほかの駅と比べると少なめであるが、新宿駅に近く交通利便性は高い。

 信濃町駅周辺のフラッグシップマンションは、
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森(70㎡換算で10,312万円、信濃町駅徒歩9分)
プレミアスイート外苑の杜(70㎡換算で9,698万円、信濃町駅徒歩5分)
ライオンズ外苑の杜(70㎡換算で7,961万円、信濃町駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>新宿区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都新宿区のおすすめ新築マンション

ピアース新宿三丁目
ピアース新宿三丁目価格未定
完成時期2023年1月
交通東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅 徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅 徒歩7分、JR「新宿」駅 徒歩14分
所在地東京都新宿区新宿5丁目31番26(地番)
間取り1LDK~2LDK
専有面積28.55㎡~53.68㎡
物件の特徴総戸数61戸
  • ■ 山手線内側エリア × 新宿駅1km圏
  • ■ 丸の内線・副都心線・都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩6分 ■丸の内線「新宿御苑前」駅徒歩7分
施工株式会社片山組
売主株式会社モリモト
ピアース新宿三丁目詳細はこちら
Brillia 四谷三丁目
Brillia 四谷三丁目価格6,438万円(1戸)~9,198万円(1戸) ※販売価格の有効期限:2022年1月31日
完成時期2023年5月
交通東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩2分、都営新宿線「曙橋」駅徒歩6分、JR中央本線「四ツ谷」駅徒歩11分
所在地東京都新宿区舟町3番1(地番)
間取り1LDK・2LDK
専有面積39.63㎡~57.61㎡
物件の特徴総戸数57戸
  • 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩2分千代田・港・渋谷・新宿と4区の真中で360°都心を謳歌
施工不二建設株式会社
売主東京建物株式会社
Brillia 四谷三丁目詳細はこちら
クレヴィア山吹神楽坂
クレヴィア山吹神楽坂価格3,690万円
完成時期2022年1月
交通東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩4分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩9分
所在地東京都新宿区山吹町360-4番(地番)
間取り1K
専有面積22.35㎡・22.50㎡
物件の特徴総戸数49戸
  • 東京メトロ東西線・有楽町線の2路線が利用可能。「神楽坂」駅徒歩9分、「江戸川橋」駅徒歩4分
  • リモートワークにも最適な住戸から独立した“離れ”のような空間「+HANARE」をご用意。
  • 1K・22m2超・3,600万円台/1LDK+S・54m2超・7,400万円台 ※100万円単位
施工株式会社合田工務店 東京本店
売主伊藤忠都市開発株式会社
クレヴィア山吹神楽坂詳細はこちら
ザ・パークハウス アーバンス 早稲田
ザ・パークハウス アーバンス 早稲田価格未定
完成時期2022年11月
交通東京メトロ東西線「早稲田」駅(3b出口)より 徒歩6分、東京メトロ副都心線「西早稲田」駅(1出入口)より 徒歩10分、都電荒川線「早稲田」駅(停留場)より 徒歩6分
所在地東京都新宿区西早稲田1丁目569番1(地番)他1筆
間取り1LDK・2LDK+SIC
専有面積37.18㎡~47.44㎡
物件の特徴総戸数44戸
  • 東京メトロ東西線「早稲田」駅より徒歩6分。「大手町」駅へ10分、新宿・渋谷へもダイレクトにアクセス可能
  • 山手線の内側、早稲田通りに面する開放感ある高台に誕生。周辺に生活利便施設が多数
  • IoTを採用した”時短”設備の他、エアコン・照明・食器棚を標準装備。全戸角住戸でプライバシー性にも配慮
施工株式会社イチケン
売主三菱地所レジデンス株式会社
ザ・パークハウス アーバンス 早稲田詳細はこちら
デュオステージ下落合
デュオステージ下落合価格4,090万円
完成時期2022年9月
交通西武新宿線下落合駅 徒歩5分、JR山手線高田馬場駅 徒歩16分、西武新宿線中井駅 徒歩6分
所在地東京都新宿区中落合一丁目1195番1,1248番6,7[地番]
間取り1LDK
専有面積33.60㎡
物件の特徴総戸数36戸
  • 西武新宿線「下落合」駅より徒歩5分!4駅4路線と都心へアクセスがしやすく便利です。
  • 先着順受付中!「高田馬場」駅近くにてモデルルーム公開!資料請求、来場予約受付中!
  • 大型商業施設や、お洒落なカフェが揃う「高田馬場」駅まで徒歩16分!(西武新宿線・JR山手線)
施工多田建設株式会社 東日本第一事業本部
売主日神不動産株式会社
デュオステージ下落合詳細はこちら
ザ・パークハウス 御苑内藤町
ザ・パークハウス 御苑内藤町価格未定
完成時期2021年9月
交通都営大江戸線「国立競技場」駅(A3出口)より 徒歩7分、JR総武中央線「千駄ケ谷」駅(駅舎)より 徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅(2番出口)より 徒歩10分
所在地東京都新宿区内藤町1番53(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積61.80㎡~107.58㎡
物件の特徴総戸数34戸
  • 新宿御苑の広大な緑に面した地。全34邸、最多80m2台。御苑の緑と調和する低層レジデンス。
  • 大通りから一本奥まり落ち着いた住宅街立地。江戸時代から長い歴史を刻む内藤町アドレス。
  • 「明治神宮外苑」徒歩圏。「新宿」「青山」「四谷」生活圏。
施工東亜建設工業株式会社 東日本支店
売主三菱地所レジデンス株式会社
ザ・パークハウス 御苑内藤町詳細はこちら
オープンレジデンシア高田馬場
オープンレジデンシア高田馬場価格3,970万円~8,780万円
完成時期2023年3月
交通JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線「高田馬場」駅 徒歩6分 (東京メトロ東西線「高田馬場」駅6番出口・7番出口 徒歩3分 ※利用可能時間:6:00~終車)、東京メトロ副都心線「西早稲田」駅 徒歩5分
所在地東京都新宿区高田馬場2丁目140番66(地番)
間取り1R~2LDK
専有面積25.67㎡~65.29㎡
物件の特徴総戸数28戸
  • 「高田馬場」駅徒歩3分、「西早稲田」駅徒歩5分。「大手町」駅へ直通14分・3駅5路線利用可能。
  • 全邸南向き。希少性の高い山手線内側の立地。
  • 12月18日(土)、19日(日)第1期登録申込受付会開催!~資料請求・来場予約受付中~
施工株式会社オープンハウス・アーキテクト
売主株式会社オープンハウス・ディベロップメント
オープンレジデンシア高田馬場詳細はこちら
オープンレジデンシア神楽坂ファースト
オープンレジデンシア神楽坂ファースト価格未定
完成時期2023年8月
交通東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩1分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩5分、東京メトロ有楽町線・南北線・東西線・都営大江戸線「飯田橋」駅 徒歩9分
所在地東京都新宿区神楽坂六丁目45番2他(地番)
間取り1LDK+SR~2LDK
専有面積43.08㎡・54.80㎡
物件の特徴総戸数25戸
  • 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩1分。「飯田橋」駅徒歩9分。3駅5路線利用可能。
  • 約11年振りの供給となる「神楽坂駅徒歩1分」。多彩な店舗が連なる神楽坂通り沿いに誕生。
  • 2月19日(土)より事前案内会開催!~資料請求・来場予約受付中~
施工未定
売主株式会社オープンハウス・ディベロップメント
オープンレジデンシア神楽坂ファースト詳細はこちら
ウエリス市谷加賀町
ウエリス市谷加賀町価格13,480万円~22,980万円(税込)
完成時期2021年2月
交通都営大江戸線「牛込柳町」駅(南東口) 徒歩6分、東京メトロ有楽町線・南北線、都営新宿線「市ヶ谷」駅(6出口) 徒歩14分、JR中央線・総武線「市ヶ谷」駅 徒歩15分
所在地東京都新宿区東京都新宿区市谷加賀町2-5-1(住居表示)
間取り2LDK・3LDK
専有面積72.37㎡~103.98㎡
物件の特徴総戸数20戸
  • 市ヶ谷駅最寄り・市谷加賀町の高台に佇むレジデンス。都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩6分
  • 最終2邸! 2LDK 72.37m2 13,480万円/3LDK 103.98m2 22,980万
  • 平均専有面積102m2超、全20邸、内廊下設計・全戸角住戸、NTT都市開発が贈る都市邸宅の結晶
施工鉄建建設株式会社
売主エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
ウエリス市谷加賀町詳細はこちら

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