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駅力ランキング[2020年]
2020年2月14日公開(2020年2月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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東京都墨田区で住むべき駅ランキング全11駅!
本所吾妻橋駅は中古価格が唯一上昇、両国駅は騰落率、利回りともに上位に【完全版】

東京都墨田区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全11駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは本所吾妻橋駅

 まずは、墨田区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 墨田区で中古マンションの騰落率が唯一上昇したのが、本所吾妻橋駅(都営浅草線)だ。浅草寺や東京スカイツリーなど、日本有数の観光地へ向かうターミナル駅となっている。都心からやや距離はあるが、交通の便がよく、下町の趣が残る駅である。徒歩圏内に複数の商店街もある。2位の菊川駅(都営新宿線)の騰落率は横ばいで、その他の駅はすべて下落している。

墨田区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
1 本所吾妻橋 都営浅草線 3% 5341 万円
2 菊川 都営新宿線 0% 5917 万円
3 両国 JR中央・総武線/都営大江戸線 -4% 5683 万円
4 錦糸町 JR中央・総武線/JR総武本線/他 -4% 5619 万円
5 東あずま 東武亀戸線 -5% 3938 万円
6 小村井 東武亀戸線 -5% 4658 万円
7 とうきょうスカイツリー 東武伊勢崎線 -8% 5383 万円
8 押上 東武伊勢崎線/京成押上線/他 -8% 5366 万円
9 京成曳舟 京成押上線 -8% 4988 万円
10 曳舟 東武伊勢崎線/東武亀戸線 -11% 5012 万円
11 東向島 東武伊勢崎線 -18% 4291 万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

本所吾妻橋駅は、中古価格がプラスに

本所吾妻橋駅周辺の街並み(出典:PIXTA)
本所吾妻橋駅周辺の街並み(出典:PIXTA)

 上昇率1位に輝いたのは、本所吾妻橋駅(東京都墨田区吾妻橋、都営浅草線)だ。10年前と比較すると、中古価格は3%上昇している

 とうきょうスカイツリー駅まで徒歩約7分という距離にあり、東京スカイツリーの開業(2012年)により人気が高まり、資産価値が高まったと考えられる。雷門へも徒歩8~9分と近い。

 一日の平均乗降人員は19,361人(東京都交通局 各駅乗降人員一覧)と他の駅に比べ多くはないが、近年人気が高まっている。浅草をはじめ都内近辺へのアクセスがよく、交通利便性が高い。また、アサヒホールディングスグループ本社の最寄り駅であることでも知られており、周辺には複数の大企業がオフィスを構えている。

 また、住宅街が密集し、住宅地から駅までの距離の近さが特徴だ。本所吾妻橋駅から浅草線始発駅の浅草駅までの区間は、下町らしい落ち着いた雰囲気を持つエリアである。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
レクセル錦糸町シティ(70㎡換算で5,674万円、本所吾妻橋駅徒歩11分)
ローヤルシティ本所吾妻橋(70㎡換算で5,463万円、本所吾妻橋駅徒歩1分)
ライオンズマンション東駒形親水公園(70㎡換算で5,145万円、本所吾妻橋駅徒歩4分)

総合利回りも、本所吾妻橋駅が首位

 次に墨田区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

墨田区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
1 本所吾妻橋 3% 4.9% 6.1%
2 東あずま -5% 5.7% 5.8%
3 菊川 0% 4.6% 5.3%
4 両国 -4% 4.8% 4.9%
5 小村井 -5% 4.9% 4.9%
6 錦糸町 -4% 4.7% 4.8%
7 とうきょうスカイツリー -8% 5.0% 4.5%
8 押上 -8% 4.9% 4.4%
9 京成曳舟 -8% 4.8% 4.3%
10 曳舟 -11% 4.9% 3.9%
11 東向島 -18% 5.3% 3.2%

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りは、本所吾妻橋駅が1位。2位は東あずま駅(東武亀戸線)、3位は菊川駅だった。

総合利回り2位は、東あずま駅(東京都墨田区立花)、3位は菊川駅(東京都墨田区菊川)

東あずま駅周辺の街並み(出典:PIXTA)
東あずま駅周辺の街並み(出典:PIXTA)

 東武亀戸線の東あずま駅総武線への乗り換えが便利で、交通の便が良いのが特徴だ。東京スカイツリーへはコミュニティーバス「すみまるくん」で行くことができる。

 3位にランクインした菊川駅は墨田区内最南端で、墨田区にある唯一の都営新宿線の駅だ。都営バスも通っており、新宿をはじめとした都心へのアクセスが便利である。

東向島駅(東京都墨田区東向島)は、下落率、総合利回りともに最下位に

 下落率・総合利回りともに最下位だったのが東武伊勢崎線の東向島駅だ。理由は地盤の軟弱さにあるようだ。過去に河川の氾濫が多くあり、浸水の可能性が高い土地で知られている。にぎやかな住宅街だが、近年の災害への意識の高さからランキングの下位に甘んじたと考えられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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