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駅力ランキング[2020年]
2020年1月22日公開(2020年1月31日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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江東区で住むべき駅ランキング全18駅!
木場駅、豊洲駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

江東区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全18駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは木場駅

 まずは、江東区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年と比べて価格が上がったのは5駅で、いずれも豊洲周辺の駅が値上がりしている。豊洲周辺は大型商業施設やマンションが立ち並んでおり、利便性の高いエリアだ。また、豊洲や木場周辺は再開発が進んでいるため、今後も注目される可能性が高い場所だろう。価格が上昇した5駅の相場価格の平均は5,941万円となっている。再開発の影響で将来的に資産価値が上がる可能性を考えると検討する余地が十分ありそうだ。

江東区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
1 木場 東京メトロ東西線 9% 5988 万円
2 豊洲 東京メトロ有楽町線/ゆりかもめ 7% 6197 万円
3 東雲 東京臨海高速鉄道 5% 5293 万円
4 有明テニスの森 ゆりかもめ 4% 5960 万円
5 国際展示場 東京臨海高速鉄道 4% 6267 万円
6 辰巳 東京メトロ有楽町線 0% 5251 万円
7 東陽町 東京メトロ東西線 0% 5226 万円
8 東大島 都営新宿線 -3% 4517 万円
9 森下 都営大江戸線/都営新宿線 -3% 6045 万円
10 大島 都営新宿線 -5% 5308 万円
11 清澄白河 東京メトロ半蔵門線/都営大江戸線 -5% 6308 万円
12 西大島 都営新宿線 -10% 5674 万円
13 住吉 東京メトロ半蔵門線/都営新宿線 -11% 5440 万円
14 亀戸水神 東武亀戸線 -11% 5015 万円
15 亀戸 JR中央・総武線/東武亀戸線 -15% 5471 万円
16 門前仲町 東京メトロ東西線/都営大江戸線 -15% 6458 万円
17 潮見 JR京葉線 -17% 5908 万円
18 越中島 JR京葉線 -24% 6257 万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

江東区の上昇率1位は木場駅

東西線 木場駅(出典:PIXTA)
東西線 木場駅(出典:PIXTA)

 上昇率1位は木場駅(江東区木場5丁目、東京メトロ東西線)で、10年前と比べて中古マンション価格が9%上昇している。中野駅~西船橋駅間を運行する東西線の中間あたりに位置する駅で、ビジネス街の中心地である日本橋や大手町に出やすい。

 木場駅の隣には企業が多く集まる東陽町駅があり、木場駅~門前仲町駅までは通勤需要で非常に混雑することで知られる。2018年度の木場駅の1日の平均乗降人員は7万8116人(参照元:東京メトロ乗降人員/2018年度一日平均)となっており、利用者数は年々増加傾向にある。

 木場駅に関係する開発計画として、有楽町線の延伸計画(豊洲~住吉間)が進んでいる。東陽町駅付近に新駅を設置する計画もあり、木場駅や東陽町駅の通勤ラッシュの緩和効果が見込める。また、延伸が実現すれば、江東区の南北交通が改善され、エリアの利便性がさらに向上するだろう

 木場駅周辺のフラッグシップマンションとなるのは、
・プラウドタワー木場公園(70㎡換算で7,411万円、木場駅徒歩7分)
・プラウドタワー清澄白河(70㎡換算で6,881万円、木場駅徒歩11分)
・パークホームズ木場クリアテラス(70㎡換算で6,394万円、木場駅徒歩3分)

 などが挙げられる。木場駅周辺にはイトーヨーカドーなどの商業施設があり、オフィスが多い東陽町とも近いため、利便性の高い場所だと言える。また、駅のそばには木場公園があり、ジョギングをしたり植物園を楽しんだりと、都心で緑を感じられる環境にある

総合利回りでは、豊洲が首位

 次に江東区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

江東区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
1 豊洲 7% 4.9% 6.6%
2 木場 9% 4.6% 6.5%
3 東雲 5% 5.0% 6.5%
4 有明テニスの森 4% 5.1% 6.4%
5 国際展示場 4% 4.8% 6.1%
6 辰巳 0% 4.9% 5.6%
7 東陽町 0% 4.8% 5.4%
8 東大島 -3% 5.0% 5.2%
9 森下 -3% 4.7% 5.0%
10 大島 -5% 4.6% 4.5%
11 清澄白河 -5% 4.5% 4.4%
12 住吉 -11% 5.0% 4.0%
13 亀戸水神 -11% 4.8% 3.8%
14 西大島 -10% 4.3% 3.4%
15 亀戸 -15% 4.6% 3.0%
16 門前仲町 -15% 4.5% 2.8%
17 潮見 -17% 4.5% 2.5%
18 越中島 -24% 4.7% 1.5%

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 総合利回りランキング1位は豊洲、2位は木場、3位は東雲、4位は有明テニスの森だ。騰落率ランキングとあまり違いはないが、住環境が恵まれているほか、複数の東京オリンピック競技会場が建設されるなど、将来性への期待度が資産価値の高さに繋がっていると考えられる。

江東区の総合利回り1位は、豊洲

駅前風景 豊洲駅(出典:PIXTA)
駅前風景 豊洲駅(出典:PIXTA)

 総合利回り1位は豊洲(江東区豊洲、東京メトロ有楽町線/ゆりかもめ)だ。1992年の土地開発により、工業地から商業施設・住宅・オフィスビル・教育機関などが立ち並ぶ活気のある街に変わった。駅周辺には大型商業施設の「アーバンドックららぽーと豊洲」などがあり、買い物やお出かけに人気のスポットだ。また、2020年4月に豊洲駅前にオープン予定の超高層複合ビル「豊洲ベイサイドクロス」にも注目したい。

 交通面では、地下鉄で有楽町駅まで約7分と都心へのアクセスは良好だ。加えて、再開発事業として南北交通が便利になる有楽町線の延伸計画も進められているため、利便性が高まってさらに注目度が増す可能性がある。今後もさらなる発展が期待できるエリアだ。

 豊洲のフラッグシップマンションとしては、
・豊洲シエルタワー(70㎡換算で7,263万円、豊洲駅徒歩1分)
・アーバンドックパークシティ豊洲(70㎡換算で7,178万円、豊洲駅徒歩8分)
・パークホームズ豊洲ザレジデンス(70㎡換算で7,135万円、豊洲駅徒歩5分)
などである。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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