品川区で住むべき駅・街ランキング全22駅!
目黒駅、五反田駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

2020年1月25日公開(2021年12月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

品川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全22駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは目黒駅

 まずは、品川区内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で中古マンション価格が上昇した駅は12駅あり、目黒駅の18%を筆頭に上位4駅の騰落率は10%を超えている。価格が上昇したところは、JR、東急、東京メトロ、都営地下鉄4社4路線が乗り入れる目黒駅を筆頭に、JR線を含む複数路線の乗り入れ駅が目につく。目黒駅の中古マンションの売り出し平均相場価格は8千万円を超えている。上昇率で続く戸越公園駅、不動前駅、五反田駅も7千万~8千万円前後と品川区内でトップクラスだ。

品川区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 JR山手線/東急目黒線他 18% 8,472万円
2 戸越公園 東急大井町線 16% 6,988万円
3 不動前 東急目黒線 14% 7,297万円
4 五反田 JR山手線/東急池上線他 14% 8,367万円
5 西大井 JR横須賀線/JR湘南新宿ライン他 8% 5,790万円
6 戸越銀座/戸越 東急大井町線/都営浅草線 7% 6,917万円
7 大崎 JR山手線/JR埼京線他 7% 7,809万円
8 大井町 JR京浜東北線/東急大井町線他 5% 6,241万円
9 武蔵小山 東急目黒線 5% 6,790万円
10 荏原中延 東急池上線 5% 6,585万円
11 天王洲アイル 東京モノレール/東京臨海高速鉄道 3% 6,929万円
12 大崎広小路 東急池上線 1% 7,294万円
13 中延 東急大井町線/都営浅草線 0% 6,167万円
14 大森海岸 京急本線 -3% 5,953万円
15 青物横丁 京急本線 -3% 6,678万円
16 旗の台 東急大井町線/東急池上線 -4% 5,997万円
17 荏原町 東急大井町線 -7% 5,749万円
18 西小山 東急目黒線 -8% 6,119万円
19 品川シーサイド 東京臨海高速鉄道 -8% 6,514万円
20 立会川 京急本線 -9% 5,898万円
21 新馬場 京急本線 -11% 6,590万円
22 北品川 京急本線 -12% 6,712万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

品川区の上昇率1位は目黒駅

目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)
目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、目黒駅(東京都品川区上大崎、JR山手線など4路線)だ。約10年前の新築時に比べて中古マンション価格が18%上昇している。

 目黒区ではなく品川区に位置する目黒駅は1885年に開業した。渋谷駅まで2駅、約5分の距離だ。2000年以降は、東京メトロ南北線の延伸、都営地下鉄三田線の全面開通で、東急目黒線との直通運転が始まったことで利用客が増加した。

 駅周辺の再開発で、高級タワーマンションや超高層オフィスタワー、商業施設を備えたセントラルスクエアが2018年にオープンし、かつての地味なイメージを一新した。オフィス棟にはアマゾンジャパンやU-NEXTなど有名企業が入居。緑も多く配置し、先進的な都市景観となっている。おしゃれなレストランやショップが多い華やかなイメージの一方、駅前から少し離れると昔ながらの商店街や閑静な住宅街が広がる。近くに桜の名所があり、散歩にぴったりな遊歩道も整備されている。都心へのアクセスの良さと都会でありながら落ち着いた環境が高い支持を集め続けている。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ブリリアタワーズ目黒(70㎡換算で約1億6,283万円、目黒駅徒歩1分)
・パークタワー目黒(70㎡換算で約1億2,493万円、目黒駅徒歩1分)
・ザ・パークハウス白金長者丸(70㎡換算で約1億2,217万円、目黒駅徒歩11分)
 などが挙げられる。立地が良いため、物件価格は軽く1億円を超える。

総合利回りでは、目黒が首位

 次に品川区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向にあるとみていいだろう。

品川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 18% 4.1% 7.1% 8,472万円
2 不動前 14% 4.5% 7.1% 7,297万円
3 戸越公園/戸越 16% 4.2% 6.9% 6,988万円
4 西大井 8% 4.8% 6.6% 5,790万円
5 五反田 14% 4.1% 6.5% 8,367万円
6 大井町 5% 4.9% 6.4% 6,241万円
7 戸越銀座 7% 4.4% 6.0% 6,917万円
8 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
9 武蔵小山 5% 4.3% 5.6% 6,790万円
10 荏原中延 5% 4.3% 5.6% 6,585万円
11 天王洲アイル 3% 4.5% 5.6% 6,929万円
12 大崎広小路 1% 4.6% 5.4% 7,294万円
13 中延 0% 4.5% 5.2% 6,167万円
14 大森海岸 -3% 4.7% 5.0% 5,953万円
15 青物横丁 -3% 4.6% 4.8% 6,678万円
16 旗の台 -4% 4.6% 4.7% 5,997万円
17 荏原町 -7% 4.7% 4.3% 5,749万円
18 西小山 -8% 4.7% 4.1% 6,119万円
19 品川シーサイド -8% 4.7% 4.1% 6,514万円
20 立会川 -9% 4.8% 4.1% 5,898万円
21 北品川 -12% 4.8% 3.6% 6,712万円
22 新馬場 -11% 4.6% 3.6% 6,590万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りランキング1位は目黒駅、2位が不動前駅となっている。マンション価格の騰落率ランキングでも、結果に大きな違いはない。やはり駅周辺の利便性が資産価値に影響を与えていると思われる。

品川区の総合利回り1位は目黒駅、2位は不動前駅

不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)
不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りで1位の目黒駅と僅差で2位だった不動前駅は、目黒から日吉まで走る東急電鉄目黒線の駅だ。目黒駅の隣駅に位置し、目黒駅から不動前駅までは徒歩15分と至近で、目黒駅を利用すれば交通アクセスは良好だ。

 駅東側に商店街やコンビニ、スーパー、居酒屋などがあり、高架下には東急ストアも入っているので通勤帰りに買い物ができる。大通り沿いにはオフィスや高層マンションが立ち並び、目黒川周辺は新築マンションが増えている。

 武蔵小山方面に行くと単身用物件が多く、低層アパートや中層マンションが見られる閑静な住宅地だ。駅西側も飲食チェーン店やクリニーング店などが軒を連ねる商店街やスーパーなどがあり、生活の利便性は高い。

 不動前駅周辺のフラッグシップマンションは、
・シティタワー目黒(70㎡換算で約1億,375万円、不動前駅徒歩4分)
・ザ・ガーデンテラス目黒(70㎡換算で約8,914万円、不動前駅徒歩4分)
・クレヴィアタワー目黒不動前(70㎡換算で約8,258万円、不動前駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>品川区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都品川区のおすすめ新築マンション

シティタワー武蔵小山
シティタワー武蔵小山価格7,200万円~16,000万円
完成時期2021年4月
交通東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩2分、東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩16分
所在地東京都品川区小山三丁目1番24(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積40.74㎡~80.05㎡
物件の特徴総戸数506戸
  • 「武蔵小山」駅徒歩2分、複合再開発により誕生する41階建・免震タワー
  • 駅前再開発で更に進化する武蔵小山
  • 都心の高層ビル群を一望する眺望
施工五洋建設株式会社
売主住友不動産株式会社
シティタワー武蔵小山詳細はこちら
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )価格未定
完成時期2023年8月
交通JR山手線「目黒」駅 徒歩9分、東急目黒線「不動前」駅 徒歩7分、都営浅草線「五反田」駅 徒歩10分
所在地東京都品川区西五反田三丁目247番18(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積41.04~93.61㎡
物件の特徴総戸数301戸
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発・32階建て・全301戸の曲線美を纏う免震タワーレジデンス誕生
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発エリアにLD天井高2.7m以上、ゆとりのタワーレジデンス誕生
  • ラウンドバルコニーとLD天井高2.7m以上でゆとりの住空間を実現。40m2台~130m2台の多彩なプラン
施工株式会社竹中工務店
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)・株式会社ジェイアール東日本都市開発(国土交通大臣(6)第5270号)
プラウドタワー目黒MARC ( 第1期 8次 )詳細はこちら
ザ・パークハウス 戸越公園タワー
ザ・パークハウス 戸越公園タワー価格44,800,000円~208,000,000円
完成時期2024年2月
交通東急大井町線「戸越公園」駅 徒歩1分 ※南口、東急池上線「荏原中延」駅 徒歩9分 ※駅舎、都営浅草線「中延」駅 徒歩9分 ※A3出口
所在地東京都品川区戸越5丁目45番3号(地番)
間取り1R~3LDK
専有面積30.64㎡~111.12㎡
物件の特徴総戸数241戸
  • 東急大井町線「戸越公園」駅隣接/徒歩1分
  • 品川区[商・住]複合再開発タワー
  • 3LDK 9,700万円台~(100万円単位)
施工大成建設株式会社 東京支店
売主三菱地所レジデンス株式会社/大成建設株式会社 国土交通大臣免許(15)第607号 東京都新宿区西新宿1丁目25番1号 (一社)不動産協会会員/東急株式会社 国土交通大臣免許(12)第2621号 東京都渋谷区南平台町5番6号 (一社)不動産協会会員/一般財団法人首都圏不燃建築公社 東京都知事免許(16)第6115号 東京都港区芝浦三丁目9番1号 芝浦ルネサイトタワー17階 /大成有楽不動産株式会社 国土交通大臣免許(9)第3702号 東京都中央区京橋3丁目13番1号 有楽ビル5階 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員
ザ・パークハウス 戸越公園タワー詳細はこちら
アトラスタワー五反田
アトラスタワー五反田価格未定
完成時期2024年3月
交通JR山手線「五反田」駅 徒歩5分(西口)、都営浅草線「五反田」駅 徒歩3分(A2出入り口)、東急池上線「五反田」駅 徒歩5分(1階出入り口)
所在地東京都品川区西五反田二丁目22番1,2,3,5,6(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積53.96㎡~126.94㎡
物件の特徴総戸数213戸
  • JR山手線「五反田」駅徒歩5分。30階建。全213邸のタワーレジデンス誕生。
  • ゲートを構え、結界性を持たせた邸宅。ゲートの奥には別世界が広がる。
  • 角住戸・ワイドスパン住戸中心のプランニング。30m2台~120m2台の多彩なプラン。
施工西松建設株式会社
売主旭化成不動産レジデンス株式会社
アトラスタワー五反田詳細はこちら
プラウド五反田
プラウド五反田価格未定
完成時期2023年12月
交通JR山手線「五反田」駅 徒歩6分、都営浅草線「五反田」駅 徒歩5分、東急目黒線「不動前」駅 徒歩9分
所在地東京都品川区西五反田二丁目31番6(地番)
間取り1R~2LDK
専有面積26.02~56.42㎡
物件の特徴総戸数174戸
  • JR山手線「五反田」駅徒歩6分×フラットアプローチ 複数の大型開発が進む西五反田エリアに誕生
  • 多彩な都心居住に応える1R・1LDK・2LDK 全戸に宅配BOX&置き配スペースをご用意
  • 職住融合住まいの新提案「1.5PLACE」(個室ワークブース、フィットネスジム、ランドリー等完備)
施工株式会社鴻池組東京本店
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)
プラウド五反田詳細はこちら
ジオ品川天王洲
ジオ品川天王洲価格4,990万円~10,990万円
完成時期2024年6月
交通東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分、京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
所在地東京都品川区東品川1丁目川1 丁目296番1、296 番4 (地番)
間取り1DK~3LDK
専有面積33.78㎡~77.43㎡
物件の特徴総戸数135戸
  • りんかい線「天王洲アイル」駅へ徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅へ徒歩8分、
  • 京急本線「新馬場」駅へ徒歩10分。また、「品川」駅へも徒歩でアクセスが可能な利便性に優れた立地。
  • 33.78m2の1DKから99.77m2の4LDKまで、多彩なプランバリエーションをご用意。
施工不二建設株式会社
売主阪急阪神不動産株式会社
ジオ品川天王洲詳細はこちら
ピアース大井仙台坂
ピアース大井仙台坂価格未定
完成時期2024年2月
交通JR京浜東北・根岸線「大井町」駅 徒歩4分、東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分、京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
所在地東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25(地名地番)
間取り1LDK・3LDK
専有面積30.59㎡~85.23㎡
物件の特徴総戸数81戸
    施工未定
    売主株式会社モリモト
    ピアース大井仙台坂詳細はこちら
    グローベル戸越銀座
    グローベル戸越銀座価格未定
    完成時期2023年8月
    交通都営浅草線「戸越」駅 徒歩6分、東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩8分、JR山手線「大崎」駅 徒歩13分
    所在地東京都品川区戸越1丁目1169番2(地番)
    間取り1LDK+WIC
    専有面積32.77㎡
    物件の特徴総戸数26戸
    • 都営浅草線「戸越」駅へ徒歩6分 戸越銀座商店街沿い/17年ぶりに誕生する新築分譲マンション
    • 山手線「大崎」駅徒歩圏_4駅8路線利用可能/都心部へダイレクトアクセス
    • 全邸南向き・全邸角住戸・14階建て・オール1LDKタイプのコンパクトレジデンス
    施工株式会社レーベンホームビルド
    売主株式会社グローベルス
    グローベル戸越銀座詳細はこちら
    スカイコートルアナ御殿山
    スカイコートルアナ御殿山価格未定
    完成時期2022年9月
    交通JR山手線「大崎」駅 徒歩12分、JR山手線「五反田」駅 徒歩13分、JR山手線「品川」駅 徒歩14分
    所在地東京都品川区北品川5丁目718番59 (地番)11-13 (住居表示)
    間取りStudio・1K・1LDK・2K・3K
    専有面積25.52㎡~40.60㎡
    物件の特徴総戸数26戸
      施工住協建設株式会社 東京本店
      売主スカイコート株式会社
      スカイコートルアナ御殿山詳細はこちら

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