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品川区で住むべき駅ランキング全22駅!
目黒駅、五反田駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

2020年1月25日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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品川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全22駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは目黒駅

 まずは、品川区内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で中古マンション価格が上昇した駅は12駅あり、目黒駅の18%を筆頭に上位4駅の騰落率は10%を超えている。価格が上昇したところは、JR、東急、東京メトロ、都営地下鉄4社4路線が乗り入れる目黒駅を筆頭に、JR線を含む複数路線の乗り入れ駅が目につく。目黒駅の中古マンションの売り出し平均相場価格は8千万円を超えている。上昇率で続く戸越公園駅、不動前駅、五反田駅も7千万~8千万円前後と品川区内でトップクラスだ。

品川区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 JR山手線/東急目黒線他 18% 8,472万円
2 戸越公園 東急大井町線 16% 6,988万円
3 不動前 東急目黒線 14% 7,297万円
4 五反田 JR山手線/東急池上線他 14% 8,367万円
5 西大井 JR横須賀線/JR湘南新宿ライン他 8% 5,790万円
6 戸越銀座/戸越 東急大井町線/都営浅草線 7% 6,917万円
7 大崎 JR山手線/JR埼京線他 7% 7,809万円
8 大井町 JR京浜東北線/東急大井町線他 5% 6,241万円
9 武蔵小山 東急目黒線 5% 6,790万円
10 荏原中延 東急池上線 5% 6,585万円
11 天王洲アイル 東京モノレール/東京臨海高速鉄道 3% 6,929万円
12 大崎広小路 東急池上線 1% 7,294万円
13 中延 東急大井町線/都営浅草線 0% 6,167万円
14 大森海岸 京急本線 -3% 5,953万円
15 青物横丁 京急本線 -3% 6,678万円
16 旗の台 東急大井町線/東急池上線 -4% 5,997万円
17 荏原町 東急大井町線 -7% 5,749万円
18 西小山 東急目黒線 -8% 6,119万円
19 品川シーサイド 東京臨海高速鉄道 -8% 6,514万円
20 立会川 京急本線 -9% 5,898万円
21 新馬場 京急本線 -11% 6,590万円
22 北品川 京急本線 -12% 6,712万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

品川区の上昇率1位は目黒駅

目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)
目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、目黒駅(東京都品川区上大崎、JR山手線など4路線)だ。約10年前の新築時に比べて中古マンション価格が18%上昇している。

 目黒区ではなく品川区に位置する目黒駅は1885年に開業した。渋谷駅まで2駅、約5分の距離だ。2000年以降は、東京メトロ南北線の延伸、都営地下鉄三田線の全面開通で、東急目黒線との直通運転が始まったことで利用客が増加した。

 駅周辺の再開発で、高級タワーマンションや超高層オフィスタワー、商業施設を備えたセントラルスクエアが2018年にオープンし、かつての地味なイメージを一新した。オフィス棟にはアマゾンジャパンやU-NEXTなど有名企業が入居。緑も多く配置し、先進的な都市景観となっている。おしゃれなレストランやショップが多い華やかなイメージの一方、駅前から少し離れると昔ながらの商店街や閑静な住宅街が広がる。近くに桜の名所があり、散歩にぴったりな遊歩道も整備されている。都心へのアクセスの良さと都会でありながら落ち着いた環境が高い支持を集め続けている。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ブリリアタワーズ目黒(70㎡換算で約1億6,283万円、目黒駅徒歩1分)
・パークタワー目黒(70㎡換算で約1億2,493万円、目黒駅徒歩1分)
・ザ・パークハウス白金長者丸(70㎡換算で約1億2,217万円、目黒駅徒歩11分)
 などが挙げられる。立地が良いため、物件価格は軽く1億円を超える。

総合利回りでは、目黒が首位

 次に品川区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向にあるとみていいだろう。

品川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 18% 4.1% 7.1% 8,472万円
2 不動前 14% 4.5% 7.1% 7,297万円
3 戸越公園/戸越 16% 4.2% 6.9% 6,988万円
4 西大井 8% 4.8% 6.6% 5,790万円
5 五反田 14% 4.1% 6.5% 8,367万円
6 大井町 5% 4.9% 6.4% 6,241万円
7 戸越銀座 7% 4.4% 6.0% 6,917万円
8 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
9 武蔵小山 5% 4.3% 5.6% 6,790万円
10 荏原中延 5% 4.3% 5.6% 6,585万円
11 天王洲アイル 3% 4.5% 5.6% 6,929万円
12 大崎広小路 1% 4.6% 5.4% 7,294万円
13 中延 0% 4.5% 5.2% 6,167万円
14 大森海岸 -3% 4.7% 5.0% 5,953万円
15 青物横丁 -3% 4.6% 4.8% 6,678万円
16 旗の台 -4% 4.6% 4.7% 5,997万円
17 荏原町 -7% 4.7% 4.3% 5,749万円
18 西小山 -8% 4.7% 4.1% 6,119万円
19 品川シーサイド -8% 4.7% 4.1% 6,514万円
20 立会川 -9% 4.8% 4.1% 5,898万円
21 北品川 -12% 4.8% 3.6% 6,712万円
22 新馬場 -11% 4.6% 3.6% 6,590万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りランキング1位は目黒駅、2位が不動前駅となっている。マンション価格の騰落率ランキングでも、結果に大きな違いはない。やはり駅周辺の利便性が資産価値に影響を与えていると思われる。

品川区の総合利回り1位は目黒駅、2位は不動前駅

不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)
不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りで1位の目黒駅と僅差で2位だった不動前駅は、目黒から日吉まで走る東急電鉄目黒線の駅だ。目黒駅の隣駅に位置し、目黒駅から不動前駅までは徒歩15分と至近で、目黒駅を利用すれば交通アクセスは良好だ。

 駅東側に商店街やコンビニ、スーパー、居酒屋などがあり、高架下には東急ストアも入っているので通勤帰りに買い物ができる。大通り沿いにはオフィスや高層マンションが立ち並び、目黒川周辺は新築マンションが増えている。

 武蔵小山方面に行くと単身用物件が多く、低層アパートや中層マンションが見られる閑静な住宅地だ。駅西側も飲食チェーン店やクリニーング店などが軒を連ねる商店街やスーパーなどがあり、生活の利便性は高い。

 不動前駅周辺のフラッグシップマンションは、
・シティタワー目黒(70㎡換算で約1億,375万円、不動前駅徒歩4分)
・ザ・ガーデンテラス目黒(70㎡換算で約8,914万円、不動前駅徒歩4分)
・クレヴィアタワー目黒不動前(70㎡換算で約8,258万円、不動前駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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