品川区で住むべき駅ランキング全22駅!
目黒駅、五反田駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

2020年1月25日公開(2021年11月30日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

品川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全22駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは目黒駅

 まずは、品川区内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で中古マンション価格が上昇した駅は12駅あり、目黒駅の18%を筆頭に上位4駅の騰落率は10%を超えている。価格が上昇したところは、JR、東急、東京メトロ、都営地下鉄4社4路線が乗り入れる目黒駅を筆頭に、JR線を含む複数路線の乗り入れ駅が目につく。目黒駅の中古マンションの売り出し平均相場価格は8千万円を超えている。上昇率で続く戸越公園駅、不動前駅、五反田駅も7千万~8千万円前後と品川区内でトップクラスだ。

品川区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 JR山手線/東急目黒線他 18% 8,472万円
2 戸越公園 東急大井町線 16% 6,988万円
3 不動前 東急目黒線 14% 7,297万円
4 五反田 JR山手線/東急池上線他 14% 8,367万円
5 西大井 JR横須賀線/JR湘南新宿ライン他 8% 5,790万円
6 戸越銀座/戸越 東急大井町線/都営浅草線 7% 6,917万円
7 大崎 JR山手線/JR埼京線他 7% 7,809万円
8 大井町 JR京浜東北線/東急大井町線他 5% 6,241万円
9 武蔵小山 東急目黒線 5% 6,790万円
10 荏原中延 東急池上線 5% 6,585万円
11 天王洲アイル 東京モノレール/東京臨海高速鉄道 3% 6,929万円
12 大崎広小路 東急池上線 1% 7,294万円
13 中延 東急大井町線/都営浅草線 0% 6,167万円
14 大森海岸 京急本線 -3% 5,953万円
15 青物横丁 京急本線 -3% 6,678万円
16 旗の台 東急大井町線/東急池上線 -4% 5,997万円
17 荏原町 東急大井町線 -7% 5,749万円
18 西小山 東急目黒線 -8% 6,119万円
19 品川シーサイド 東京臨海高速鉄道 -8% 6,514万円
20 立会川 京急本線 -9% 5,898万円
21 新馬場 京急本線 -11% 6,590万円
22 北品川 京急本線 -12% 6,712万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

品川区の上昇率1位は目黒駅

目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)
目黒駅東口の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、目黒駅(東京都品川区上大崎、JR山手線など4路線)だ。約10年前の新築時に比べて中古マンション価格が18%上昇している。

 目黒区ではなく品川区に位置する目黒駅は1885年に開業した。渋谷駅まで2駅、約5分の距離だ。2000年以降は、東京メトロ南北線の延伸、都営地下鉄三田線の全面開通で、東急目黒線との直通運転が始まったことで利用客が増加した。

 駅周辺の再開発で、高級タワーマンションや超高層オフィスタワー、商業施設を備えたセントラルスクエアが2018年にオープンし、かつての地味なイメージを一新した。オフィス棟にはアマゾンジャパンやU-NEXTなど有名企業が入居。緑も多く配置し、先進的な都市景観となっている。おしゃれなレストランやショップが多い華やかなイメージの一方、駅前から少し離れると昔ながらの商店街や閑静な住宅街が広がる。近くに桜の名所があり、散歩にぴったりな遊歩道も整備されている。都心へのアクセスの良さと都会でありながら落ち着いた環境が高い支持を集め続けている。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ブリリアタワーズ目黒(70㎡換算で約1億6,283万円、目黒駅徒歩1分)
・パークタワー目黒(70㎡換算で約1億2,493万円、目黒駅徒歩1分)
・ザ・パークハウス白金長者丸(70㎡換算で約1億2,217万円、目黒駅徒歩11分)
 などが挙げられる。立地が良いため、物件価格は軽く1億円を超える。

総合利回りでは、目黒が首位

 次に品川区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向にあるとみていいだろう。

品川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 目黒 18% 4.1% 7.1% 8,472万円
2 不動前 14% 4.5% 7.1% 7,297万円
3 戸越公園/戸越 16% 4.2% 6.9% 6,988万円
4 西大井 8% 4.8% 6.6% 5,790万円
5 五反田 14% 4.1% 6.5% 8,367万円
6 大井町 5% 4.9% 6.4% 6,241万円
7 戸越銀座 7% 4.4% 6.0% 6,917万円
8 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
9 武蔵小山 5% 4.3% 5.6% 6,790万円
10 荏原中延 5% 4.3% 5.6% 6,585万円
11 天王洲アイル 3% 4.5% 5.6% 6,929万円
12 大崎広小路 1% 4.6% 5.4% 7,294万円
13 中延 0% 4.5% 5.2% 6,167万円
14 大森海岸 -3% 4.7% 5.0% 5,953万円
15 青物横丁 -3% 4.6% 4.8% 6,678万円
16 旗の台 -4% 4.6% 4.7% 5,997万円
17 荏原町 -7% 4.7% 4.3% 5,749万円
18 西小山 -8% 4.7% 4.1% 6,119万円
19 品川シーサイド -8% 4.7% 4.1% 6,514万円
20 立会川 -9% 4.8% 4.1% 5,898万円
21 北品川 -12% 4.8% 3.6% 6,712万円
22 新馬場 -11% 4.6% 3.6% 6,590万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りランキング1位は目黒駅、2位が不動前駅となっている。マンション価格の騰落率ランキングでも、結果に大きな違いはない。やはり駅周辺の利便性が資産価値に影響を与えていると思われる。

品川区の総合利回り1位は目黒駅、2位は不動前駅

不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)
不動前駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りで1位の目黒駅と僅差で2位だった不動前駅は、目黒から日吉まで走る東急電鉄目黒線の駅だ。目黒駅の隣駅に位置し、目黒駅から不動前駅までは徒歩15分と至近で、目黒駅を利用すれば交通アクセスは良好だ。

 駅東側に商店街やコンビニ、スーパー、居酒屋などがあり、高架下には東急ストアも入っているので通勤帰りに買い物ができる。大通り沿いにはオフィスや高層マンションが立ち並び、目黒川周辺は新築マンションが増えている。

 武蔵小山方面に行くと単身用物件が多く、低層アパートや中層マンションが見られる閑静な住宅地だ。駅西側も飲食チェーン店やクリニーング店などが軒を連ねる商店街やスーパーなどがあり、生活の利便性は高い。

 不動前駅周辺のフラッグシップマンションは、
・シティタワー目黒(70㎡換算で約1億,375万円、不動前駅徒歩4分)
・ザ・ガーデンテラス目黒(70㎡換算で約8,914万円、不動前駅徒歩4分)
・クレヴィアタワー目黒不動前(70㎡換算で約8,258万円、不動前駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>品川区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都品川区のおすすめ新築マンション

シティタワー武蔵小山
シティタワー武蔵小山価格7,200万円~18,000万円
完成時期2021年4月
交通東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分、東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩14分 JR山手線「五反田」駅からバス11分徒歩2分 東急東横線「学芸大学」駅からバス8分徒歩2分 JR山手線「恵比寿」駅からバス24分徒歩8分 JR山手線「渋谷」駅からバス32分徒歩8分 JR山手線「目黒」駅から徒歩24分
所在地東京都品川区小山三丁目1番24(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積40.74㎡~80.05㎡
物件の特徴総戸数506戸
  • 「武蔵小山」駅徒歩1分、複合再開発により誕生する41階建・免震タワー
  • 駅前再開発で更に進化する武蔵小山
  • 都心の高層ビル群を一望する眺望
施工
売主住友不動産株式会社
シティタワー武蔵小山詳細はこちら
プラウドタワー目黒MARC
プラウドタワー目黒MARC価格未定
完成時期2023年10月
交通JR山手線 「目黒」駅 徒歩9分
所在地東京都品川区西五反田三丁目249番28、247番18(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積41.04~156.60㎡
物件の特徴総戸数301戸
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発・32階建て・全301戸の曲線美を纏う免震タワーレジデンス誕生
  • JR山手線「目黒」駅徒歩9分。複合開発エリアにLD天井高2.7m以上、ゆとりのタワーレジデンス誕生
  • ラウンドバルコニーとLD天井高2.7m以上でゆとりの住空間を実現。40m2台~150m2台の多彩なプラン
施工
売主野村不動産株式会社・株式会社ジェイアール東日本都市開発
プラウドタワー目黒MARC詳細はこちら
スカイコート グランメゾン御殿山
スカイコート グランメゾン御殿山価格未定
完成時期2021年3月
交通JR山手線・JR埼京線・JR湘南新宿ライン「大崎」駅 徒歩8分、京急本線「北品川」駅 徒歩9分
所在地東京都品川区北品川5丁目740-34,-55,-56、755-10,-11,-12,-48,-62,-76(地番)、東京都品川区北品川5丁目18-19 (住居表示)
間取りStudio・1K・1LDK
専有面積25.39㎡~43.90㎡
物件の特徴総戸数53戸
    施工多田建設株式会社
    売主スカイコート株式会社
    スカイコート グランメゾン御殿山詳細はこちら
    アトラス北品川
    アトラス北品川価格3,898万円
    完成時期2022年1月
    交通京急本線「新馬場」駅北口より 徒歩2分、東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 B出口より徒歩12分、JR山手線「品川」駅 高輪口より徒歩18分
    所在地東京都品川区北品川2丁目123番2他
    間取り1K
    専有面積31.22㎡
    物件の特徴総戸数50戸
    • JR品川駅まで2駅2分。天王洲アイル駅徒歩圏内で湾岸エリアへもアクセス可能。
    • 新馬場駅徒歩2分、北品川駅徒歩圏内。アクセス性の高い全戸南向きマンション。
    施工株式会社紅梅組
    売主旭化成不動産レジデンス株式会社
    アトラス北品川詳細はこちら
    パークコート白金長者丸
    パークコート白金長者丸価格一般販売住戸:未定
    完成時期2021年5月
    交通山手線「目黒」駅 徒歩8分
    所在地東京都品川区上大崎2丁目7
    間取り一般販売住戸:2LDK・3LDK
    専有面積一般販売住戸:61.79㎡~100.93㎡
    物件の特徴総戸数34戸
    • JR山手線「目黒」駅徒歩8分。山手線内側、白金長者丸エリア低層パークコート34邸が誕生。
    • 「白金・目黒・恵比寿」の3つのエリアを享受でき、国立科学博物館付属自然教育園の緑を感じる立地環境。
    • 「グランパサージュ(車寄せ)」「ザ・ギャラリー(アートラウンジ)」「ザ・ホワイエ(中庭ラウンジ)」
    施工
    売主三井不動産レジデンシャル株式会社
    パークコート白金長者丸詳細はこちら
    スカイコートプライム大井町
    スカイコートプライム大井町価格2870万円~5150万円
    完成時期2021年9月
    交通JR京浜東北・根岸線「大井町」駅 徒歩11分、東急大井町線・りんかい線「大井町」駅 徒歩12分、京急本線「立会川」駅 徒歩12分
    所在地東京都品川区大井5丁目4563-5(地番)、東京都品川区大井5丁目8-6(住居表示)
    間取りStudio・1K・1LDK
    専有面積21.20㎡~40.42㎡
    物件の特徴総戸数34戸
      施工株式会社片山組
      売主スカイコート株式会社
      スカイコートプライム大井町詳細はこちら
      ピアース戸越公園
      ピアース戸越公園価格4,290万円~7,590万円
      完成時期2022年8月
      交通東急大井町線「戸越公園」駅 徒歩5分、JR湘南新宿ライン・横須賀線・相鉄線直通「西大井」駅 徒歩10分、都営浅草線「中延」駅 徒歩10分
      所在地東京都品川区豊町4丁目270-1(地番)
      間取り1LDK~3LDK
      専有面積30.64㎡~53.03㎡
      物件の特徴総戸数31戸
      • 【品川区×駅近プロジェクト】東急大井町線「戸越公園」駅徒歩5分
      • JR線「西大井」駅徒歩10分。2駅4路線利用で都心へダイレクトアクセス
      • 1LDK 4,200万円台~/2LDK 5,900万円台~/3LDKタイプ 7,200万円台~
      施工風越建設株式会社
      売主株式会社モリモト
      ピアース戸越公園詳細はこちら
      クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス
      クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス価格未定
      完成時期2023年7月
      交通(1)JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「大崎」駅徒歩3分、(2)東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅徒歩3分、(3)東急池上線「大崎広小路」駅徒歩8分
      所在地東京都品川区大崎2丁目225番9、225番23(地番)
      間取り1LDK・2LDK
      専有面積32.18㎡~54.11㎡
      物件の特徴総戸数30戸
      • ≪新発売!≫[大崎駅西口再開発エリア]向かいのポジション/
      • 住宅街が広がる[第一種住居地域]に誕生!
      施工株式会社加賀田組 東京支店
      売主明和地所株式会社<国土交通大臣(8)第4118号>〒150-8555 東京都渋谷区神泉町9-6 明和地所渋谷神泉ビル
      クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス詳細はこちら

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