2023年は本格的な住宅ローン金利上昇の可能性！1.5%上昇なら、年収1000万円以下の人は家が買えなくなる!?

2022年から世界的な長期金利上昇のなかで、わが国でも固定金利型住宅ローンの金利がジワジワと上がってきた。2022年12月に日本銀行が実質的に大規模緩和政策を修正。長期金利の上限を引き上げたこともあって、2023年1月の住宅ローン金利もアップした。日銀の政策変更の可能性が高まり、2023年は住宅ローン金利の本格的な上昇の年になりそうだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローン金利の上昇は2023年にいよいよ本格化？

2023年、住宅ローンが上がればマイホーム購入が厳しくなってくる（出典：PIXTA）

　2022年12月下旬、日本銀行が突然大規模緩和修正を決定、長期金利の上限を従来の0.25％から0.50％に引き上げた。この修正に関して、黒田総裁は「利上げや金融引き締めではない」としているが、金融市場では事実上の金融引き締めという受け止め方が広がっている。

　2023年は本格的な金融引締めの年になり、それにともない長期金利が上がり、住宅ローン金利も上昇傾向がより鮮明になるのではないかという見方が強まっている。これから住宅ローンを利用してマイホームを購入しようと考えている人は、それを前提に資金計画を立てる必要がある。

　固定金利型住宅ローンの代表格である住宅金融支援機構のフラット35の金利は、図表1にあるように、2022年はジワジワと上昇し、2023年1月にも上がって、返済期間21年～35年の金利は1.68％になった。2022年当初に比べると0.4ポイント近く上がった計算になる。

図表1　フラット35借入金利の推移（単位：％）

出典：住宅金融支援機構ホームページ

金利1.0％アップで毎月返済額が2万円増加

　では、住宅ローン金利が上がると返済負担はどれくらい増えるのだろうか。図表2は、借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合の毎月返済額を金利上昇幅別に試算した一覧表になる。

図表2 金利が上昇した場合の返済額の増加額試算

　まず、2023年1月現在の1.68％で借り入れた場合、毎月返済額は約12.6万円。フラット35は全期間固定金利型だから完済まで金利・返済額が変わらないので、35年間の総返済額は約5292万円になる。

　これが、金利が0.50ポイント上がって2.18％になると毎月返済額は13.6万円と、金利1.68％に比べて返済額は1万円ほど増えてしまう。35年間の総返済額は5712万円で、金利1.68％に比べて420万円も増えてしまう計算だ。

　さらに、金利が1.00ポイント上がって2.68％になると毎月返済額は14.6万円で、1.68％に比べて2万円強の増加。35年間の総返済額は6132万円で、1.68％に比べると840万円も増える。

　1.50ポイント上がり3.18％になると、毎月15.7万円で、35年間の総返済額は1.68％に比べて1342万円も増えてしまうのだ。

金利2.68％の場合、年収400万円台だと4000万円の家を買えなくなる⁉

　金利が上がると、返済負担が増え、必要な年収が高くなる。年収がさほど高くない人たちは、購入環境が一段と厳しくなる。

　ほとんどの銀行では返済負担率（年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合）を35％までとしている。金利1.68％であれば、図表3にあるように借入額4000万円に必要な年収は432万円だが、金利2.18％に上がると必要な年収は467万円、金利が2.68％になると504万円に増えてしまう。年収400万円台までの人は、4000万円の借り入れに手が届かなくなる。

図表3 金利が上昇した場合の必要な年収

　現実には、年収400万円台、500万円台で返済負担率35％となると、手元に残る生活費が少なくなって家計のやりくりが大変になってくるので、返済負担率を25％程度に抑えるのが無難と言われている。

　それを前提に再計算すると、金利1.68％だと年収605万円で借り入れ可能だが、金利2.18％では654万円、2.68％では705万円、金利3.18％では758万円に上がる。金利が上がると、年収が600万円台、700万円台にならないと、なかなかに厳しい借り入れになってしまう。

金利が大幅に上がると年収1000万円以上でないと家が買えない!?

　以上は借入額が4000万円の場合だが、借入額が増えれば、毎月返済額が多くなり、必要な年収は高くなる。

　借入額6000万円の場合の毎月返済額は図表4のようになる。金利1.68％なら、毎月返済額は19万円弱だが、金利2.18％では20万円半ばになり、2.68％だと約22万円に増える。

図表4　金利が上昇した場合の返済額の増加額試算

　35年間の総返済額を見ると、2.18％だと1.68％より約642万円増え、2.68％なら約1319万円、3.18％だと約2013万円も増加する。たかが金利0.50％、1.00％の違いとはいえない大きな差が出てくる。

　必要な年収の変化は図表5にある通りだ。金利1.68％なら返済負担率35％だと648万円になるが、金利2.18％では701万円に、金利2.68％では755万円に、金利3.18％だと812万円に上がる。

図表5 金利が上昇した場合の必要な年収

　より安全な範囲である返済負担率25％で試算すると、金利1.68％なら907万円だが、金利2.18％になると981万円と1000万円近い年収が必要になり、金利2.68％では1000万円を超える1058万円に、さらに金利3.18％では1137万円になってしまう。金利が大幅に上昇すると1000万円以上の年収が必要になるわけだ。

年収400万円では4000万円の借り入れは難しい

　この関係を現在の年収別に見ると、図表6のようになる。金利1.68％で買えたとしても年収400万円では、返済負担率が37.8％に達し、金融機関の審査基準35％を超えるので、4000万円の融資は難しい。もちろん、金利が2.18％、2.68％と上がるとますます買えなくなる。

図表6 金利が上昇した場合の返済負担率の変化

　そこで年収600万円でみると、金利1.68％なら返済負担率が25.2％だから、銀行の審査基準をクリアできる。ただし、先にも触れたようにあまり年収が高くない世帯だと、返済負担率が25％を超えると家計管理が厳しくなるので注意が必要だ。

　金利が2.18％、2.68％と高くなると返済負担率が27.2％、29.4％と段階的に高くなるので、より慎重な家計管理が必要になる。年収800万円だと、金利が上がった場合でも返済負担率は25％以下になるので、まずは問題なく借り入れできそうだ。

住宅ローン以外のローンを一括返済しておく

　ここまでの返済負担率は、住宅ローンの返済額だけで計算したが、実際の審査の現場では、住宅ローン以外のローンがある場合には、その返済額を加えて計算、審査される。たとえば、住宅ローンの返済額が10万円であっても、そのほかに自動車ローンの返済などが2万円あれば、返済額は12万円として計算され、審査が厳しくなる。

　そのため、金利が上がって審査にひっかかる可能性が高い人は、事前に住宅ローン以外のローンについて整理しておくのがお勧め。住宅ローンの金利は自動車ローンや教育ローンなどのその他のローンより金利が低いのが普通なので、その他の方を一括返済してしまい、可能であれば、その分住宅ローン利用額を増やすようにするのがいいだろう。

　住宅ローンの金利は、自動車ローンや教育ローンなどのその他のローンより金利が低いのが普通だ。そこで住宅ローンの頭金などがあるのであれば、その頭金で自動車ローンなどを一括返済してしまい、その分、住宅ローン利用額を増やすようにするのがいいだろう。トータルの支払額で見ると、その他のローンを一括返済してしまったほうが、返済額は少なくてすむだろう。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。