2023年は本格的な住宅ローン金利上昇の可能性！1.5%上昇なら、年収1000万円以下の人は家が買えなくなる!?

2022年から世界的な長期金利上昇のなかで、わが国でも固定金利型住宅ローンの金利がジワジワと上がってきた。2022年12月に日本銀行が実質的に大規模緩和政策を修正。長期金利の上限を引き上げたこともあって、2023年1月の住宅ローン金利もアップした。日銀の政策変更の可能性が高まり、2023年は住宅ローン金利の本格的な上昇の年になりそうだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローン金利の上昇は2023年にいよいよ本格化？

2023年、住宅ローンが上がればマイホーム購入が厳しくなってくる（出典：PIXTA）

　2022年12月下旬、日本銀行が突然大規模緩和修正を決定、長期金利の上限を従来の0.25％から0.50％に引き上げた。この修正に関して、黒田総裁は「利上げや金融引き締めではない」としているが、金融市場では事実上の金融引き締めという受け止め方が広がっている。

　2023年は本格的な金融引締めの年になり、それにともない長期金利が上がり、住宅ローン金利も上昇傾向がより鮮明になるのではないかという見方が強まっている。これから住宅ローンを利用してマイホームを購入しようと考えている人は、それを前提に資金計画を立てる必要がある。

　固定金利型住宅ローンの代表格である住宅金融支援機構のフラット35の金利は、図表1にあるように、2022年はジワジワと上昇し、2023年1月にも上がって、返済期間21年～35年の金利は1.68％になった。2022年当初に比べると0.4ポイント近く上がった計算になる。

図表1　フラット35借入金利の推移（単位：％）

出典：住宅金融支援機構ホームページ

金利1.0％アップで毎月返済額が2万円増加

　では、住宅ローン金利が上がると返済負担はどれくらい増えるのだろうか。図表2は、借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合の毎月返済額を金利上昇幅別に試算した一覧表になる。

図表2 金利が上昇した場合の返済額の増加額試算

　まず、2023年1月現在の1.68％で借り入れた場合、毎月返済額は約12.6万円。フラット35は全期間固定金利型だから完済まで金利・返済額が変わらないので、35年間の総返済額は約5292万円になる。

　これが、金利が0.50ポイント上がって2.18％になると毎月返済額は13.6万円と、金利1.68％に比べて返済額は1万円ほど増えてしまう。35年間の総返済額は5712万円で、金利1.68％に比べて420万円も増えてしまう計算だ。

　さらに、金利が1.00ポイント上がって2.68％になると毎月返済額は14.6万円で、1.68％に比べて2万円強の増加。35年間の総返済額は6132万円で、1.68％に比べると840万円も増える。

　1.50ポイント上がり3.18％になると、毎月15.7万円で、35年間の総返済額は1.68％に比べて1342万円も増えてしまうのだ。

金利2.68％の場合、年収400万円台だと4000万円の家を買えなくなる⁉

　金利が上がると、返済負担が増え、必要な年収が高くなる。年収がさほど高くない人たちは、購入環境が一段と厳しくなる。

　ほとんどの銀行では返済負担率（年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合）を35％までとしている。金利1.68％であれば、図表3にあるように借入額4000万円に必要な年収は432万円だが、金利2.18％に上がると必要な年収は467万円、金利が2.68％になると504万円に増えてしまう。年収400万円台までの人は、4000万円の借り入れに手が届かなくなる。

図表3 金利が上昇した場合の必要な年収

　現実には、年収400万円台、500万円台で返済負担率35％となると、手元に残る生活費が少なくなって家計のやりくりが大変になってくるので、返済負担率を25％程度に抑えるのが無難と言われている。

　それを前提に再計算すると、金利1.68％だと年収605万円で借り入れ可能だが、金利2.18％では654万円、2.68％では705万円、金利3.18％では758万円に上がる。金利が上がると、年収が600万円台、700万円台にならないと、なかなかに厳しい借り入れになってしまう。

金利が大幅に上がると年収1000万円以上でないと家が買えない!?

　以上は借入額が4000万円の場合だが、借入額が増えれば、毎月返済額が多くなり、必要な年収は高くなる。

　借入額6000万円の場合の毎月返済額は図表4のようになる。金利1.68％なら、毎月返済額は19万円弱だが、金利2.18％では20万円半ばになり、2.68％だと約22万円に増える。

図表4　金利が上昇した場合の返済額の増加額試算

　35年間の総返済額を見ると、2.18％だと1.68％より約642万円増え、2.68％なら約1319万円、3.18％だと約2013万円も増加する。たかが金利0.50％、1.00％の違いとはいえない大きな差が出てくる。

　必要な年収の変化は図表5にある通りだ。金利1.68％なら返済負担率35％だと648万円になるが、金利2.18％では701万円に、金利2.68％では755万円に、金利3.18％だと812万円に上がる。

図表5 金利が上昇した場合の必要な年収

　より安全な範囲である返済負担率25％で試算すると、金利1.68％なら907万円だが、金利2.18％になると981万円と1000万円近い年収が必要になり、金利2.68％では1000万円を超える1058万円に、さらに金利3.18％では1137万円になってしまう。金利が大幅に上昇すると1000万円以上の年収が必要になるわけだ。

年収400万円では4000万円の借り入れは難しい

　この関係を現在の年収別に見ると、図表6のようになる。金利1.68％で買えたとしても年収400万円では、返済負担率が37.8％に達し、金融機関の審査基準35％を超えるので、4000万円の融資は難しい。もちろん、金利が2.18％、2.68％と上がるとますます買えなくなる。

図表6 金利が上昇した場合の返済負担率の変化

　そこで年収600万円でみると、金利1.68％なら返済負担率が25.2％だから、銀行の審査基準をクリアできる。ただし、先にも触れたようにあまり年収が高くない世帯だと、返済負担率が25％を超えると家計管理が厳しくなるので注意が必要だ。

　金利が2.18％、2.68％と高くなると返済負担率が27.2％、29.4％と段階的に高くなるので、より慎重な家計管理が必要になる。年収800万円だと、金利が上がった場合でも返済負担率は25％以下になるので、まずは問題なく借り入れできそうだ。

住宅ローン以外のローンを一括返済しておく

　ここまでの返済負担率は、住宅ローンの返済額だけで計算したが、実際の審査の現場では、住宅ローン以外のローンがある場合には、その返済額を加えて計算、審査される。たとえば、住宅ローンの返済額が10万円であっても、そのほかに自動車ローンの返済などが2万円あれば、返済額は12万円として計算され、審査が厳しくなる。

　そのため、金利が上がって審査にひっかかる可能性が高い人は、事前に住宅ローン以外のローンについて整理しておくのがお勧め。住宅ローンの金利は自動車ローンや教育ローンなどのその他のローンより金利が低いのが普通なので、その他の方を一括返済してしまい、可能であれば、その分住宅ローン利用額を増やすようにするのがいいだろう。

　住宅ローンの金利は、自動車ローンや教育ローンなどのその他のローンより金利が低いのが普通だ。そこで住宅ローンの頭金などがあるのであれば、その頭金で自動車ローンなどを一括返済してしまい、その分、住宅ローン利用額を増やすようにするのがいいだろう。トータルの支払額で見ると、その他のローンを一括返済してしまったほうが、返済額は少なくてすむだろう。

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新規借入2025年10月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設割引）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.722%
総返済額　3387万円

表面金利: 年0.590%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,074円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

2位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.762%
総返済額　3410万円

表面金利: 年0.630%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,611円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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店舗での対面相談のみに対応

3位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.782%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.650%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,880円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③3大疾病の50％保障が無料付帯！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80％超～100％以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09％、100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.16％上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。