返済中の住宅ローン・変動金利の引き上げに向けて銀行が水面下で打つ布石とは？現役銀行員が銀行のリアルを報告！

返済中の住宅ローン金利引き上げのカウントダウンが着実に進む中、銀行内部で一つの指示が発せられました。それは目前に迫る「金利のある世界」への布石とも言えるものです。前回に引き続き、「返済中の住宅ローンの変動金利上昇に向けて銀行がすでに動き出している」と現役銀行員が考える理由についてお伝えします。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

返済中の住宅ローン金利引き上げに向けて動き出した銀行
「金利のある世界」はすぐそこまで来ている
銀行が打つ「布石」
まとめ

返済中の住宅ローン金利引き上げに向けて動き出した銀行

　前回の「返済中の住宅ローン金利引き上げへのカウントダウンは始まっている！銀行員が予想するシナリオとは」でも申し上げた通り、2024年6月現在、返済中の変動金利を引き上げた銀行はありません。また、私が勤務する銀行でも、金利引き上げなどの具体的な指示は出ていない状況です。

　しかし、銀行員の私の目には、「金利上昇に向けて、すでに銀行が動き出している」としか映らないのです。

銀行が住宅ローン金利の引き上げに向けて動き出した（出所:PIXTA）

　なお、今回のお話は、あくまで私の勤務する銀行の中の、しかも、私が個人的に感じている「空気感」といったものに過ぎません。とはいえ、バブル崩壊から現在に至るまでの30年以上、金利や社会情勢などを見つめ続けてきた「銀行の中の人」として、真剣に感じている内容をお伝えしたいと思います。

　金利の今後について、現場からの実況報告。「信じるか信じないかは、あなた次第」です。

　※なお、注釈のない限り、記事中の「金利」は「返済中の住宅ローンの変動金利」を意味しています。

「金利のある世界」はすぐそこまで来ている

　すぐ目の前に「金利のある世界」（参考1）が来ている、あるいは、すでにその世界になっているのではないか。まずは、私がそのように考える根拠をご説明します。

参考1：
「金利ある世界」に家計は入念な備えを｜日本経済新聞［社説］
日銀正常化で迫る「金利のある世界」、市場や家計に起こる変化に注目｜ブルームバーグ

すでに「金利上昇局面」になっている？

　一般に、金利は景気が良くなれば上昇し、不景気になると下がります。そして、金利が上昇する局面では、主に以下のような条件が必要となります。

＜景気が良いとき〜金利上昇局面＞

・給料やボーナスが増える
・おこづかいやお年玉が増える
・お金を使いたくなる
・旅行やレジャーなどに行こうと思う
・預貯金の金利が上がる
・お金を借りるときの金利が上がる
・求人が増える
・株価が上がる
・ものの値段が上がる

参考2：景気が良い、悪いってどういうこと？｜日本銀行金融広報中央委員会/暮らしに役立つ身近なお金の知恵・知識情報サイト「知るぽると」/お金のやくわり道場（小学3・4年生）

　上記は日銀が監修した小学校3・4年生向けの金融教材ですが、大人にもわかりやすいので使用しました。

　下線をした「給料やボーナスが増える」「求人が増える」「株価が上がる」「ものの値段が上がる」については、連日報道されているように、現在すでにこうした状況だと言えます。

　また、「お金を使いたくなる」「旅行やレジャーなどに行こうと思う」というのも、コロナ禍終息の反動が加わっているとしても、ある程度は当てはまると思われます。

　そして、「預貯金の金利が上がる」についても、一部の銀行預金は急上昇しています。

　今が好景気であるか否かは微妙なところかもしれません。しかし、上述のように並べてみると、金利が上昇する条件はほぼそろっていて、残されたのは「お金を借りるときの金利が上がる」だけだと考えられるのではないでしょうか（なお、小学生教材らしい「おこづかいやお年玉が増える」は、とりあえず置いておきます）。

大原則：「預ける利息が上がれば、借りる金利も上がる」

　すでに一部の預金金利は「急上昇」しています。ゼロ金利解除をきっかけとして、メガバンクから地銀・信金・ゆうちょ銀行など多くの金融機関が、普通預金（ゆうちょ銀行などは「普通貯金」）の金利を、これまでの年0.001％から年0.02％へと20倍に引き上げました。

　ただし、20倍の金利引き上げとはいっても、100万円を1年預けて税引き後8円だったものが税引き後160円になるだけで、実際に魅力に感じる人は多くないことでしょう。

　その証拠に、金利引き上げを機に銀行へ預金を預ける人が殺到することもなく、相変わらず預金窓口は閑散としています。この引き上げについては、銀行が「どうせ誰も預けないと踏んで、とりあえず世の中に気に入られようとしている」のではないかと私は考えています。

　とはいえ、預金金利が上昇しているのは一つの事実です。つまり、「預ける利息が上がれば、借りる金利も上がる」という、誰もが知る大原則が動き出している――もっと言えば、預金金利の引き上げは銀行がローン金利を上げるための準備段階と捉えることもできるのです。

銀行が打つ「布石」

　最近、私が勤務する銀行内部で、変動金利の事業資金融資（＊）に関して、次のような指示が発せられました。

《銀行からの指示》
「変動金利事業資金融資は、今後金利上昇局面を迎えた場合に、取引先ごとにリスクや取引内容などから個別に採算性を計算し、必要に応じて金利引き上げを交渉する必要がある。そのときに備えて、金利引き上げ交渉の経験がない若手に対し、支店長や役職者が指導し、金利のある世界に備えておくこと」

＊事業資金融資: 銀行が法人や個人事業主に融資を行う融資。その多くは変動金利になっており、事業資金融資で用いられる基礎的な金利が「プライムレート」である。住宅ローンの変動金利もこのプライムレートを基準にして、プライムレートの上下動に連動する「プライムレート連動型変動金利」としている銀行が多数派。いっぽう一部のネット銀行には、プライムレート基準ではない独自の金利体系のところもある。

　事業資金融資では、業況からリスク度などを点数化（「自己査定」「信用格付け」などと呼ばれる）して採算性を計算します。その結果、リスクの高い取引先ほど融資が不良債権化する可能性が高いという論法で、点数に応じた融資金利を決めます。その後で、業況悪化などにより金利が採算割れすると銀行が判断した場合には、返済中の融資金利を引き上げることになりますが、これは昔から現在まで行われてきたことです。

　しかし、長く低金利が続いたことやコロナ禍などもあり、バブル崩壊から今に至るまで、銀行は大々的に事業資金融資の金利引き上げを行うことを避けてきました。そのため、若手銀行員に未経験者が多い。そうした状況を踏まえて発せられたのが、上記の指示となります。

　つまり、銀行が「金利を引き上げる体制づくり」を始めたということ。これは返済中住宅ローンの変動金利の一斉引き上げという事態に備えた「布石」に他ならない、と私は感じています。

銀行は今、若手銀行員に金利引き上げの交渉術などを学ばせている（出所:PIXTA）

まとめ

　あくまで推論ではありますが、若手銀行員に金利引き上げの交渉術などを学ばせているのは、金利一斉引き上げという未曽有の大変動に備えているからではないでしょうか。ちなみに、私は事業資金融資で個別に金利引き上げをした経験があるため、支店長や若い管理職からいろいろ聞かれたり、講師役を頼まれる可能性があると言われたりもしています。こうしたことからも、周囲が金利引き上げに向けて突き進んでいると感じます。

　とはいえ、バブル崩壊後から現在まで住宅ローン金利の一斉引き上げなどという事態はありませんでしたので、ここから先は私自身も想像すらしてこなかった未知の領域です。そのため、自分自身がその一員として動くことになったらと考えると、「気が重い」というのが正直な気持ちです。

　返済中の住宅ローン金利が一斉引き上げになる日はいつなのか。予想はできませんが、「その日」がヒタヒタと近づいていることを一人の銀行員として感じています。

　今から情報収集をしてその日に備えるなど、この記事が参考になれば幸いです。

【現役銀行員が解説！注目記事一覧】

・返済中の住宅ローン変動金利がいよいよ上昇！
・「これから変動金利を上げます」と発表する銀行が続出！　住宅ローン検討中、返済中の人へ銀行員が伝えたいこと
 ・返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
 ・銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！その時、顧客は選別される
 ・住宅ローン金利の引き上げを自分だけ回避する方法！
>>現役銀行員の加藤隆二氏の記事一覧はこちら

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2026年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2026年9月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

詳細はこちら（公式サイト）

※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ※パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付けることを提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621f2905bd41cb400000a

詳細はこちら（公式サイト）

閉じる

イオンの買い物が最大157.5万円割引!

1位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上、イオン銀行カードローンお申込み）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

口コミ・団信・特徴などを表示

65a62180905bd416b5000006

閉じる

「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

3位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.164%
総返済額　7278万円

表面金利: 年1.025%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 170,071円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621ad905bd416b5000007

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。