住宅ローンの金利上昇によって返済額が上がるかもしれないのに、銀行は金利上昇分もうかるなんて不公平だ！ と考えている人がいるかもしれません。本当にそうなのでしょうか？ 本記事では、住宅ローンの金利や利益の仕組みを解説し、その知識を活かして住宅ローンの返済に有利になるポイントをお伝えします。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
住宅ローン金利が上昇した分、銀行はもうかるのか?!
ゼロ金利解除に始まり、いよいよ返済中の住宅ローン変動金利についても見直しが決定しました。
このような状況下で、「金利が上昇したら、その上昇分だけ銀行がもうかる！」といったタイトルの記事などが見受けられます。
しかしながら、実際のところ「住宅ローン金利引き上げは銀行だけが丸もうけ」というわけではありません。
そこで本記事では、金利に関する根拠のない予想や、先のタイトルのような誤った考えではなく、読者の皆さまに直接役立つ情報として、住宅ローン金利の仕組みを振り返り、そこから自分の返済に活かせる方法を解説したいと思います。
「定価から値引き」したものが自分の借りる金利
住宅ローンも一つの「商品」なので、当然ながら原価（元手）と利益（もうけ）があります。
住宅ローン金利は商品の「定価」のように、銀行が定めた基準となる金利（基準金利）から始まります。
この基準金利は、一般的に「店頭表示金利」や「店頭金利」と呼ばれ、変動金利の場合は短期プライムレート（短プラ）をベースに銀行が決定します（ネット銀行の場合は、市場金利やコストを勘案して独自基準で決定）。なお、固定金利の場合は短期プライムレート変動の影響は受けません。
【関連記事】>>住宅ローン金利の決まり方は？ 変動金利は短プラが基準だが銀行によって異なるので確認しよう！
住宅ローンの金利は以下の計算式のように、「定価から値引き」したものが自分の借りる金利（適用金利）となります。
例）2.475％ ー 金利優遇2.13％ ＝ 0.345％
①基準金利：住宅ローン金利の「定価」。ネット銀行は独自基準で、メガバンクなどの変動金利は短プラをもとにして銀行が決める。「店頭表示金利」「店頭金利」とも呼ばれる
②金利優遇：基準金利から引き下げる値引き幅のこと、(a)属性や(b)取引内容で顧客により異なる
(a)属性：職業（公務員、会社員、自営業）や年収などで差別化される
(b)取引内容：給料振り込み指定、家族の預金、投資や運用の残高など取引が「太い」ほど優遇される
③適用金利：実際に顧客が支払う金利のこと。がん、三大成人病など特約付団体信用生命保険では、一般に0.2％程度の保険料上乗せで適用金利が上がることがある
住宅ローンの契約獲得で銀行にはいくら利益が残るのか？
基準金利と適用金利の差額が「利鞘（りざや）」で、これが住宅ローンを扱う銀行のもうけになります。
住宅ローンにおけるコスト（変動金利の場合）は、以下の計算式が一般的です。
しかし最近では、住宅ローンの適用金利が0.3％を割り込む銀行もあります。こうした銀行でも、決して赤字覚悟の商売なのではなく、「別の部分で儲けを得ている」（例・預金取引や給与振り込み指定、家族取引や運用商品販売など）のです。
ここまで説明ばかりになりましたが、銀行員としてお伝えしたいのは、住宅ローン金利が引き上げになった場合に「引き上げ金利の分だけ銀行が丸もうけというわけではない」ということです。
住宅ローンも商品と説明した通り、金利が引き上げになっても、その原価も同じだけ値上げされているので、住宅ローンにおけるもうけの幅は変わらないのです。
もちろん、返済中の人なら自分が支払う金利は増えるわけですから、負担は増加します。それを損失と考えるのはもちろん間違いではありません。
とはいえ「住宅ローン金利の引き上げ分で銀行がもうかっている」といった表現は間違っているのです。
それよりも大事なのは、金利引き上げについてしっかりと知ることで、それを自分の返済に活かす方法を探ることだと思います。こちらについて次項で詳しく解説します。
住宅ローンを返済中の人が知っておきたい3つのポイント
ここからは現在、住宅ローンを返済中の人に向けた解説となります。金利上昇時においては、以下の3つのポイントを知っておくとよいでしょう。
2.他の取引・サービスを金利優遇に活用
3.借り換えする場合も役に立つ
1.金利引き下げ交渉の「武装」をする
銀行のローン金利構造を知ることで、たとえば自分の金利は「もうこれ以上引き下げは無理なのか？」を探ることができます。
例を挙げると、金利が引き上げとなったあとで「もう一度、金利を引き下げないと、他に借り換えをするぞ！」と、金利引き下げの交渉ができるのかどうか？を判断する材料にできます。
【関連記事】>>返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
2.他の取引・サービスを金利優遇に活用
金利優遇で説明した通り、「取引の太い客」であるほど金利も優遇してもらえるのが原則です。
そこで、ここでも金利引き下げを交渉するなら、「何かのサービスを契約すれば金利を下げる（引き上げない）ことは可能か？」と、単刀直入に聞くこともできます。
一般に、銀行がありがたいと感じるのは、クレジットカードや投資運用、あるいは家族預金などです。
3.借り換えする場合も役に立つ
上記した1、2は、取引を続けながら金利を下げる交渉材料です。しかし、これは同時に他行へ借り換えするときにも使えます。
つまり、借り換えしようと考えている（あるいは借り換えしてほしいと提案が来ている）銀行に対して、どこまで金利を下げられるのか？（何を成約すれば金利をディスカウントするのか？）などを交渉する時にも役立ちます。
まとめ
住宅ローン金利の変動は銀行だけでなく、利用する側にとっても大きな影響を与えるものです。
金利の仕組みを理解し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
また、金利交渉のスキルを身に付けることで、より有利な条件で住宅ローンを組むことができると、銀行員の筆者はアドバイスいたします。
・返済中の住宅ローン変動金利がいよいよ上昇！
・「これから変動金利を上げます」と発表する銀行が続出！ 住宅ローン検討中、返済中の人へ銀行員が伝えたいこと
・返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
・銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！ その時、顧客は選別される
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>>現役銀行員の加藤隆二氏の記事一覧はこちら
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。