住宅ローンの金利上昇によって返済額が上がるかもしれないのに、銀行は金利上昇分もうかるなんて不公平だ！ と考えている人がいるかもしれません。本当にそうなのでしょうか？ 本記事では、住宅ローンの金利や利益の仕組みを解説し、その知識を活かして住宅ローンの返済に有利になるポイントをお伝えします。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
住宅ローン金利が上昇した分、銀行はもうかるのか?!
ゼロ金利解除に始まり、いよいよ返済中の住宅ローン変動金利についても見直しが決定しました。
このような状況下で、「金利が上昇したら、その上昇分だけ銀行がもうかる！」といったタイトルの記事などが見受けられます。
しかしながら、実際のところ「住宅ローン金利引き上げは銀行だけが丸もうけ」というわけではありません。
そこで本記事では、金利に関する根拠のない予想や、先のタイトルのような誤った考えではなく、読者の皆さまに直接役立つ情報として、住宅ローン金利の仕組みを振り返り、そこから自分の返済に活かせる方法を解説したいと思います。
「定価から値引き」したものが自分の借りる金利
住宅ローンも一つの「商品」なので、当然ながら原価（元手）と利益（もうけ）があります。
住宅ローン金利は商品の「定価」のように、銀行が定めた基準となる金利（基準金利）から始まります。
この基準金利は、一般的に「店頭表示金利」や「店頭金利」と呼ばれ、変動金利の場合は短期プライムレート（短プラ）をベースに銀行が決定します（ネット銀行の場合は、市場金利やコストを勘案して独自基準で決定）。なお、固定金利の場合は短期プライムレート変動の影響は受けません。
【関連記事】>>住宅ローン金利の決まり方は？ 変動金利は短プラが基準だが銀行によって異なるので確認しよう！
住宅ローンの金利は以下の計算式のように、「定価から値引き」したものが自分の借りる金利（適用金利）となります。
例）2.475％ ー 金利優遇2.13％ ＝ 0.345％
①基準金利：住宅ローン金利の「定価」。ネット銀行は独自基準で、メガバンクなどの変動金利は短プラをもとにして銀行が決める。「店頭表示金利」「店頭金利」とも呼ばれる
②金利優遇：基準金利から引き下げる値引き幅のこと、(a)属性や(b)取引内容で顧客により異なる
(a)属性：職業（公務員、会社員、自営業）や年収などで差別化される
(b)取引内容：給料振り込み指定、家族の預金、投資や運用の残高など取引が「太い」ほど優遇される
③適用金利：実際に顧客が支払う金利のこと。がん、三大成人病など特約付団体信用生命保険では、一般に0.2％程度の保険料上乗せで適用金利が上がることがある
住宅ローンの契約獲得で銀行にはいくら利益が残るのか？
基準金利と適用金利の差額が「利鞘（りざや）」で、これが住宅ローンを扱う銀行のもうけになります。
住宅ローンにおけるコスト（変動金利の場合）は、以下の計算式が一般的です。
しかし最近では、住宅ローンの適用金利が0.3％を割り込む銀行もあります。こうした銀行でも、決して赤字覚悟の商売なのではなく、「別の部分で儲けを得ている」（例・預金取引や給与振り込み指定、家族取引や運用商品販売など）のです。
ここまで説明ばかりになりましたが、銀行員としてお伝えしたいのは、住宅ローン金利が引き上げになった場合に「引き上げ金利の分だけ銀行が丸もうけというわけではない」ということです。
住宅ローンも商品と説明した通り、金利が引き上げになっても、その原価も同じだけ値上げされているので、住宅ローンにおけるもうけの幅は変わらないのです。
もちろん、返済中の人なら自分が支払う金利は増えるわけですから、負担は増加します。それを損失と考えるのはもちろん間違いではありません。
とはいえ「住宅ローン金利の引き上げ分で銀行がもうかっている」といった表現は間違っているのです。
それよりも大事なのは、金利引き上げについてしっかりと知ることで、それを自分の返済に活かす方法を探ることだと思います。こちらについて次項で詳しく解説します。
住宅ローンを返済中の人が知っておきたい3つのポイント
ここからは現在、住宅ローンを返済中の人に向けた解説となります。金利上昇時においては、以下の3つのポイントを知っておくとよいでしょう。
2.他の取引・サービスを金利優遇に活用
3.借り換えする場合も役に立つ
1.金利引き下げ交渉の「武装」をする
銀行のローン金利構造を知ることで、たとえば自分の金利は「もうこれ以上引き下げは無理なのか？」を探ることができます。
例を挙げると、金利が引き上げとなったあとで「もう一度、金利を引き下げないと、他に借り換えをするぞ！」と、金利引き下げの交渉ができるのかどうか？を判断する材料にできます。
【関連記事】>>返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
2.他の取引・サービスを金利優遇に活用
金利優遇で説明した通り、「取引の太い客」であるほど金利も優遇してもらえるのが原則です。
そこで、ここでも金利引き下げを交渉するなら、「何かのサービスを契約すれば金利を下げる（引き上げない）ことは可能か？」と、単刀直入に聞くこともできます。
一般に、銀行がありがたいと感じるのは、クレジットカードや投資運用、あるいは家族預金などです。
3.借り換えする場合も役に立つ
上記した1、2は、取引を続けながら金利を下げる交渉材料です。しかし、これは同時に他行へ借り換えするときにも使えます。
つまり、借り換えしようと考えている（あるいは借り換えしてほしいと提案が来ている）銀行に対して、どこまで金利を下げられるのか？（何を成約すれば金利をディスカウントするのか？）などを交渉する時にも役立ちます。
まとめ
住宅ローン金利の変動は銀行だけでなく、利用する側にとっても大きな影響を与えるものです。
金利の仕組みを理解し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
また、金利交渉のスキルを身に付けることで、より有利な条件で住宅ローンを組むことができると、銀行員の筆者はアドバイスいたします。
・返済中の住宅ローン変動金利がいよいよ上昇！
・「これから変動金利を上げます」と発表する銀行が続出！ 住宅ローン検討中、返済中の人へ銀行員が伝えたいこと
・返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
・銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！ その時、顧客は選別される
・住宅ローン金利の引き上げを自分だけ回避する方法！
>>現役銀行員の加藤隆二氏の記事一覧はこちら
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。