金利上昇で金融機関は丸もうけ?! 住宅ローンの仕組みを知り、自分の返済に活かすポイントを銀行員が解説！

住宅ローンの金利上昇によって返済額が上がるかもしれないのに、銀行は金利上昇分もうかるなんて不公平だ！と考えている人がいるかもしれません。本当にそうなのでしょうか？本記事では、住宅ローンの金利や利益の仕組みを解説し、その知識を活かして住宅ローンの返済に有利になるポイントをお伝えします。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

住宅ローン金利が上昇した分、銀行はもうかるのか?!
住宅ローンの契約獲得で銀行にはいくら利益が残るのか？
住宅ローンを返済中の人が知っておきたい3つのポイント
まとめ

住宅ローン金利が上昇した分、銀行はもうかるのか?!

住宅ローンで銀行がもうかる仕組みは？（出所：PIXTA）

　ゼロ金利解除に始まり、いよいよ返済中の住宅ローン変動金利についても見直しが決定しました。

　このような状況下で、「金利が上昇したら、その上昇分だけ銀行がもうかる！」といったタイトルの記事などが見受けられます。

　しかしながら、実際のところ「住宅ローン金利引き上げは銀行だけが丸もうけ」というわけではありません。

　そこで本記事では、金利に関する根拠のない予想や、先のタイトルのような誤った考えではなく、読者の皆さまに直接役立つ情報として、住宅ローン金利の仕組みを振り返り、そこから自分の返済に活かせる方法を解説したいと思います。

「定価から値引き」したものが自分の借りる金利

　住宅ローンも一つの「商品」なので、当然ながら原価（元手）と利益（もうけ）があります。

　住宅ローン金利は商品の「定価」のように、銀行が定めた基準となる金利（基準金利）から始まります。

　この基準金利は、一般的に「店頭表示金利」や「店頭金利」と呼ばれ、変動金利の場合は短期プライムレート（短プラ）をベースに銀行が決定します（ネット銀行の場合は、市場金利やコストを勘案して独自基準で決定）。なお、固定金利の場合は短期プライムレート変動の影響は受けません。

　住宅ローンの金利は以下の計算式のように、「定価から値引き」したものが自分の借りる金利（適用金利）となります。

①基準金利（定価）ー ②金利優遇（値引き）＝ ③適用金利
例）2.475％ー金利優遇2.13％＝ 0.345％

①基準金利：住宅ローン金利の「定価」。ネット銀行は独自基準で、メガバンクなどの変動金利は短プラをもとにして銀行が決める。「店頭表示金利」「店頭金利」とも呼ばれる

②金利優遇：基準金利から引き下げる値引き幅のこと、(a)属性や(b)取引内容で顧客により異なる
(a)属性：職業（公務員、会社員、自営業）や年収などで差別化される
(b)取引内容：給料振り込み指定、家族の預金、投資や運用の残高など取引が「太い」ほど優遇される

③適用金利：実際に顧客が支払う金利のこと。がん、三大成人病など特約付団体信用生命保険では、一般に0.2％程度の保険料上乗せで適用金利が上がることがある

住宅ローンの契約獲得で銀行にはいくら利益が残るのか？

　基準金利と適用金利の差額が「利鞘（りざや）」で、これが住宅ローンを扱う銀行のもうけになります。

　住宅ローンにおけるコスト（変動金利の場合）は、以下の計算式が一般的です。

団信コスト0.2％＋貸し倒れリスク0.1％＋調達コスト0.25％＋管理コスト0.1％＝コスト計0.65％

　しかし最近では、住宅ローンの適用金利が0.3％を割り込む銀行もあります。こうした銀行でも、決して赤字覚悟の商売なのではなく、「別の部分で儲けを得ている」（例・預金取引や給与振り込み指定、家族取引や運用商品販売など）のです。

　ここまで説明ばかりになりましたが、銀行員としてお伝えしたいのは、住宅ローン金利が引き上げになった場合に「引き上げ金利の分だけ銀行が丸もうけというわけではない」ということです。

　住宅ローンも商品と説明した通り、金利が引き上げになっても、その原価も同じだけ値上げされているので、住宅ローンにおけるもうけの幅は変わらないのです。

　もちろん、返済中の人なら自分が支払う金利は増えるわけですから、負担は増加します。それを損失と考えるのはもちろん間違いではありません。

　とはいえ「住宅ローン金利の引き上げ分で銀行がもうかっている」といった表現は間違っているのです。

　それよりも大事なのは、金利引き上げについてしっかりと知ることで、それを自分の返済に活かす方法を探ることだと思います。こちらについて次項で詳しく解説します。

住宅ローンを返済中の人が知っておきたい3つのポイント

　ここからは現在、住宅ローンを返済中の人に向けた解説となります。金利上昇時においては、以下の3つのポイントを知っておくとよいでしょう。

1.金利引き下げ交渉の「武装」をする
2.他の取引・サービスを金利優遇に活用
3.借り換えする場合も役に立つ

1.金利引き下げ交渉の「武装」をする

　銀行のローン金利構造を知ることで、たとえば自分の金利は「もうこれ以上引き下げは無理なのか？」を探ることができます。

　例を挙げると、金利が引き上げとなったあとで「もう一度、金利を引き下げないと、他に借り換えをするぞ！」と、金利引き下げの交渉ができるのかどうか？を判断する材料にできます。

2.他の取引・サービスを金利優遇に活用

　金利優遇で説明した通り、「取引の太い客」であるほど金利も優遇してもらえるのが原則です。

　そこで、ここでも金利引き下げを交渉するなら、「何かのサービスを契約すれば金利を下げる（引き上げない）ことは可能か？」と、単刀直入に聞くこともできます。

　一般に、銀行がありがたいと感じるのは、クレジットカードや投資運用、あるいは家族預金などです。

3.借り換えする場合も役に立つ

　上記した1、2は、取引を続けながら金利を下げる交渉材料です。しかし、これは同時に他行へ借り換えするときにも使えます。

　つまり、借り換えしようと考えている（あるいは借り換えしてほしいと提案が来ている）銀行に対して、どこまで金利を下げられるのか？（何を成約すれば金利をディスカウントするのか？）などを交渉する時にも役立ちます。

まとめ

　住宅ローン金利の変動は銀行だけでなく、利用する側にとっても大きな影響を与えるものです。

　金利の仕組みを理解し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

　また、金利交渉のスキルを身に付けることで、より有利な条件で住宅ローンを組むことができると、銀行員の筆者はアドバイスいたします。

【現役銀行員が解説！注目記事一覧】

・返済中の住宅ローン変動金利がいよいよ上昇！
・「これから変動金利を上げます」と発表する銀行が続出！　住宅ローン検討中、返済中の人へ銀行員が伝えたいこと
 ・返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
 ・銀行員が考える、住宅ローン金利引き上げシミュレーション！その時、顧客は選別される
 ・住宅ローン金利の引き上げを自分だけ回避する方法！
>>現役銀行員の加藤隆二氏の記事一覧はこちら

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2026年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2026年9月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

詳細はこちら（公式サイト）

※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ※パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付けることを提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621f2905bd41cb400000a

詳細はこちら（公式サイト）

閉じる

イオンの買い物が最大157.5万円割引!

1位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上、イオン銀行カードローンお申込み）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

口コミ・団信・特徴などを表示

65a62180905bd416b5000006

閉じる

「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

3位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.164%
総返済額　7278万円

表面金利: 年1.025%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 170,071円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

口コミ・団信・特徴などを表示

65a621ad905bd416b5000007

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。