auじぶん銀行の住宅ローン

【住宅ローン専門家が対談】金利上昇と物価高騰で破綻する前に取るべき対策とは?(前編)

【第99回】2024年11月6日公開(2024年11月13日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー,淡河範明:住宅ローンアドバイザー

日銀の利上げにより「金利のある世界」に突入しました。住宅ローン金利上昇と物価高騰で、住宅ローン返済中の人やこれから家を購入しようと考えている人はどう対策すればいいのでしょうか。本サイトでも連載をもつ、住宅ローン・不動産ブロガーの千日太郎氏と住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏による対談(前編)をお届けします。

住宅ローン金利の今後の動きを、専門家はどう見ている?

住宅ローン専門家による対談の様子(手前が千日太郎氏、奥が淡河範明氏)
2024年10月3日に対談が行われた(手前が千日太郎氏、奥が淡河範明氏)

――日銀の利上げに伴い、住宅ローン金利の引き上げが相次いでいます。変動金利と全期間固定金利について、今後の動きを大胆予想してください!

淡河範明(以下、淡河) 金利予想なんて、経済学者でも当たりませんよ。

千日太郎(以下、千日) たしかに(笑)。ただ、ファクトベースでいえば、今年9月、日銀の田村直樹審議委員が中立金利(※1)の水準を「最低でも1%程度だろう」との見方を示しました。現在、政策金利は0.25%なので、0.75ポイント増になります。よって住宅ローンの変動金利も、この1年間で0.75ポイントほどの引き上げは想定しておくべきでしょう。
※1:中立金利とは、緩和でも引き締めでもない政策金利の水準のこと

淡河 住宅ローンの変動金利は、政策金利に連動する短期プライムレート(※2)を基準にしていますからね。
※2:短気プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸し出し(1年未満の期間の貸し出し)に適用する最優遇金利のこと

千日 住宅ローンの全期間固定金利に関しても同様の見立てです。現在(2024年10月3日)、フラット35は1.8%台で横ばいとなっていますが、2%弱くらいにはなるんじゃないかと思っています。

 とはいえ、5年後、10年後も金利が上がり続け、高度経済成長期のように金利が高くなるかといわれれば、そうはならないと思います。なぜなら、経済に元気がないから。一般に、お金は経済活動の「血液」に例えられます。高度経済成長期に金利が高かったのは血液、つまりお金の巡りがよかったからです。これはあくまでも私の肌感覚にすぎませんが、当時のような経済の活性化が望める見込みは当分ないのかなと。

淡河 千日さんの意見にはおおむね同意しますが、その前提となる「中立金利1%」というのが、私はどうも怪しいと思っています。中立金利は、フィッシャー方程式という金利決定の理論に基づき、期待インフレ率と実質金利の代理変数となる潜在成長率から求められます。

 日銀が発表している消費者物価指数(CPI)と潜在成長率から中立金利を計算してみたところ、なんと4%になるんですよ

千日 たしかに、日銀は「最低1%程度」と言葉を濁していますが…。4%となると、現在のアメリカの金利水準とほとんど変わらない。

淡河 あくまでも理論値なので、私もさすがにここまでは上がらないだろうと思っています。しかし、市場が予想する期待インフレ率を示すBEI(Break Even Inflation rate)は、10年で1.13%。

 これに、中長期的に持続可能な経済成長率を示す「潜在成長率」0.5%と住宅ローンの短期金利スプレッド0.4%を足した2%超くらいは、十分にあり得る数値でしょう。これが、向こう1~2年の住宅ローン変動金利の予想です。

千日 将来的に、住宅ローンの変動金利は4%に近づいていくものとお考えですか?

淡河 はい。5年後には住宅ローンの変動金利が4%になっていても不思議ではないと思っています。

 全期間固定金利も同様に計算すると、日銀がインフレ目標2%を目指すと言っていることに敬意を表して2%、潜在成長率が1%。これにプレミアム(住宅ローンの粗利)の1%と銀行の利ザヤが0.5%乗るとして、4.5%くらいはあってもおかしくない。

千日 もしそうなったら、住宅ローンは変動金利と全期間固定金利の差はほとんどなくなりますね。むしろ変動金利は天井なので、一転して下がるんじゃないかという期待から、変動金利が優位になる感じですか?

淡河 そのとおり。というより、変動金利が選ばれている今が異常なんです。金利を高金利ゾーン、低金利ゾーン、その中間ゾーンという3つのゾーンに場面分けした時、本来は高金利ゾーンなら変動、低金利ゾーンなら全期間固定、中間ゾーンなら迷うけど全期間固定またはミックスを選ぶというのがセオリーです

 しかし、今まで金利上昇局面だったにもかかわらず、無理やり金利を抑えたために、住宅ローンは変動金利が優位になるという特殊な状況だった。それが、ようやく中間ゾーンに突入し、従来どおりのセオリーに戻るのが2~3年後だろうと思っています。

 そもそも中間ゾーンになると、住宅ローン変動金利は全期間固定金利を必ず上回りますからね。その事実を知らない人は多い。

千日 「住宅ローンは変動金利一択」みたいなフェーズではなくなってきていますよね。

【関連記事】>>住宅ローンの10年後の変動金利の上昇幅を予想! 12銀行を試算

金利上昇と物価高騰で家計が破綻しないための対策とは

――金利上昇に備えて、私たちはどんな対策を講じるべきでしょうか?

住宅ローン・不動産ブロガーの千日太郎氏
住宅ローン・不動産ブロガーの千日太郎氏

千日 大切なのは、金利が上がる前提でどれだけ解像度の高いシミュレーションができるかです。金利だけでなく、このご時世、5年後の自分がどうなっているかも予測が難しいので、月並みですが、やはり貯蓄すべきだという結論になると思います

 特に近年、NISAなどの普及で投資にお金を回そうという機運が高まってきています。これはいいことなのですが、ローンを組んで住宅を購入することも、いわば「不動産への投資」だということが頭から抜けてしまっている人も多い。しかも、これから高確率で金利が上昇するというリスクの高い投資なので、気をつけないと資産配分として投資と現金の比率が適切ではなくなってしまいます。

淡河 私の相談者さんの中にも、現状ですら貯蓄する余裕なんてないという人が結構いて、これはちょっとヤバいなと。というより、そもそも金利が上がるということはどういうことかすら、きちんと理解している人が少ない。

 いろいろなところで「なぜ金利が上がるか知っていますか?」と問うているのですが、ほとんどが「日銀のせい」なんて言うわけです。それはそうなんですが、正しい理由ではありません。正解は、デフレ脱却により上昇する物価の安定化を図るためです。

 前提として、物価が上がるから金利も上がるということなのですが、現時点で貯蓄できないという人が、物価高になってどうやって貯蓄していくのか。

千日 家計の支出は住宅ローンだけではないので、低金利によって物価が上がりすぎる弊害にも目を向けるべきでしょう。

淡河 そうなんです。しかし、多くの人は返済額のことしか考えていない。家計全体として、支出の7割が物価高騰の影響を受けるといわれています。住宅ローンより前に、気にすべきことがたくさんあるということです。

千日 とはいえ、住宅ローン対策も必要不可欠だと思いますが、淡河さんはどうお考えですか?

淡河 メインシナリオとサブシナリオ、リスクシナリオを熟考したうえで、それでも家計が破綻しないと思うなら、対策しないという強気な姿勢を貫いてもいいと思います。その人の人生なので。

 しかし、ほとんどの人がそうではありません。住宅ローン返済に困らない対策として、「5年・125%ルールに期待」「繰上返済」「借り換え(または条件変更)」「家計の見直し」「資産運用」という5つが一般に考えられます。

「5年・125%ルール」は効果なし?!

淡河 まず、「5年・125%ルールに期待」についてですが、結論からいうと、正直効果はまったくありません。どういうことか、シミュレーションしてみましょう(表1)。

 毎月返済額が10万7404円で、金利が変わらなければ元利総支払額が4253万円になる人がいたとして、仮に2年後に金利が2%アップしてそのまま金利が変わらないとします。

表1 「5年・125%ルール」と金利上昇のありなしで返済額をシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

「5年・125%ルール」と金利上昇のありなしで返済額をシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

淡河 5年後、「5年・125%ルール」がない場合は毎月返済額が14万3337円(+3万5933円)、ある場合は13万4255円(+2万6851円)と、毎月返済額は9082円安くなります。

 しかし、さらに5年後になると、「5年・125%ルール」がない場合は変わらず14万3337円なのに対し、ある場合は15万3155円と、今度は9818円高い。さらに、「5年・125%ルール」があると、元利総支払額は58万円も高くなってしまうのです。

千日 「5年・125%ルール」があると残高の減り方が緩やかになって利息が多くなるので、かえって総支払額が増えるんですよね。

淡河 要は、最初にラクできるというだけなんですね。特に、金利がゆっくりと上がり続けるほど、終盤のしわ寄せは大きくなります。各銀行は客離れを恐れ、急激には金利を引き上げません。そのため、今後金利を上げるにしても波風を立てないようじわじわと上げていくことが予想されるので、「5年・125%ルール」に期待して何もしないのはかえって危ない。

千日 今回も、日銀に連動してすぐに金利を上げたのは、楽天銀行と住信SBIネット銀行くらいでしたからね。

【関連記事】>>変動金利の5年ルールは多数が勘違い?! これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは

「繰上返済」で減らせる利息は少ない

淡河 次が、「繰上返済」です。2年後に金利が2%上がり、そのタイミングで貯金から100万円を返済額軽減型(※5)で繰上返済したとしましょう(表2)。
※5:返済額軽減型とは、毎回返済額が減り、返済期間が変わらないタイプ。返済期間が減り、毎回返済額が変わらない期間短縮型もある

表2 「繰上返済」のありなしで総返済額がどうなるかをシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

「繰上返済」のありなしで総返済額がどうなるかをシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

淡河 頑張ってボーナスなりで100万円入れて、軽減される毎月返済額はたったの2800円です。こんなの、焼け石に水ですよね。このケースの場合、2%の金利上昇分を繰上返済で補填しようとしたら、1200万円ほど必要になります。あまりにも非現実的です。

千日 繰り上げ返済して総支払額を40万円程度減らすより、貯蓄で不測のアクシデントに備える方が得策です。

【関連記事】>>住宅ローンの繰り上げ返済はやめたほうがいい? 銀行員が事例をもとにデメリットなどを解説!

「借り換え」はコストがかかる

淡河 では「借り換え(または条件変更)」はというと、当然ですがコストがかかります。表3のように、0.475%の変動金利で4000万円借り入れしている人が、110万円のコストを払って0.169%の変動金利に借り換えたとしましょう。

表3 「借り換え」のありなしで総返済額がどうなるかをシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

「借り換え」のありなしで総返済額がどうなるかをシミュレーション(2年後に2%の金利上昇)

淡河 すると結果は、毎月返済額がたったの94円少なくなるだけ。総支払額もマイナス7万円です。今の住宅ローン変動金利はどこも低すぎるので、変動から変動に変えても船に開いた穴がほんのちょっと小さくなる程度でしかないわけです。大幅な金利上昇、つまり高波が来ればあっけなく沈んでしまうでしょう。

 だったら、その高波から逃れるために全期間固定金利に借り換えればいいのか。総支払額ではお得になる可能性は高いですが、毎月返済額は+2万4469円になります。私としては、今からでも遅くないから全期間固定金利にしたほうがいいとは思っていますが、コストが高すぎて、現実的に「そんなの無理」という人がほとんどです。

千日 住宅ローンの変動金利から固定金利への借り換えには、基本的なマインドの切り替えが必要になります。頭で理解していても、そう簡単にはいかないでしょう。

家計を見直して「貯蓄」と「投資」を

淡河 そうなると、もう「家計の見直し」しかないんですよ。先述のとおり物価も上がるので、死ぬ気で貯蓄するしかない

千日 5年後、10年後に金利コスト増と社会保険料や増税のダブルパンチを食らっては目も当てられません。

淡河 そして「資産運用」も必須です。そのために考えることは2つで、資金効率と時間になります。住宅ローンの変動金利は、リスク管理が必要不可欠。そのリスク管理のための時間的リソースを、資産運用のほうに使った方がいいんじゃないかと思います。

 一方で、全期間固定金利は金利が変わらないので、利回りの計算がしやすい。また、コストがかかっている代わりにリスクはゼロなので放置したままでいいというメリットがあります。

千日 物価が上がるのに対して、賃上げされているとはいっても、人手不足を補うための防衛的な賃上げの側面が強いですからね。

銀行は住宅ローンの審査基準をこれ以上低くはしない

――では、家は買わずに賃貸のほうがいい?

住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏
住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏

淡河 いや、今までの話と矛盾するようですが、買えるなら買ったほうがいい。住居費の総額はだいたい8000万~1億5000万円ほどですが、正直、持ち家と賃貸にほとんど差はありません。であれば、資産価値が残る持ち家を持っていたほうがお得です

千日 要は、価値のある物件に投資すべきだということですよね。とはいえ、今は不動産価格がかなり高騰しているので、どんな物件が買えるかは住宅ローン次第。銀行側も商売なので、35年が最長だったのを50年に延ばすなど、今までの審査基準では貸せなかった人でも借りられるように策を講じています。ただ、審査基準をこれ以上低くすることはないでしょう。

淡河 要は下駄を履かされて、高い物件が買えるようにさせられていると。

千日 はい。その認識を持つことが非常に大切で、シミュレーションしたうえでちょっと欲張った良い家でローンが下りるような状況であっても、いったん慎重になったほうがいい

 今って不動産市場がちょっとおかしくなってしまっていて、日本人からしたら高くて買えないような物件でも、海外の人からしたら割安だから売れ続けるといった、一部のお金持ちだけをターゲットにしているような価格の決められ方になってきています。そんな高価格帯の物件に背伸びをして手を出してしまうと、やはり厳しいものがあります。

淡河 どんな物件を買うのがいいかは、フリーキャッシュフローといって、自由に使えるお金がいくらあるかという、シンプルな考え方でいいと思っています。ただ、フリーキャッシュフローがいくらあればいいかは一概に断言できません。なぜなら、年収400万円の人の3万円と、年収1000万円の人の3万円とでは、お金の価値が違うからです。だから、それぞれ最低限これだけは譲れないという目安を作ることが大切です

 また、千日さんもおっしゃったように、今は物件のプライス(価格)とバリュー(価値)の関係性にゆがみが生じています。本来の価値以上の割高になっている物件は、絶対に買ってはいけません。間で中抜きしているデベロッパーの思うつぼなので。高いから良い物件だという思い込みは捨てましょう。

前編のまとめ

千日 説教くさくなってしまうかもしれませんが、話をまとめると「貯蓄・投資が大切」という結論に集約されると思います。

 「老後2000万円問題」が一時期話題になりましたが、あれって要は毎月5万円ずつ赤字が出るから、2000万円はないとダメだよねというシミュレーションなわけです。しかし、仮に2000万円貯められたとして、収入がなければ減る一方。虎の子のお金が毎月5万円ずつなくなっていく恐怖に、人間は耐えられないと思うんです。つまり、2000万の貯蓄も大切だし、老後も貯蓄できるようなライフスタイルの構築も大切ということです。そのための手段が投資なわけです。

淡河 たしかに、私がもしそんな状況だったら、怖くて死期が早まるかもしれません(笑)。物価も上がるから、2000万が3000万、4000万円と上がるかもしれませんしね。年金額が減るという話だってあります。

千日 家を買う時は、まずは将来設計から逆算する。そこまで考えないと家が買えないのは、もはやそういう時代だとしか言いようがありません。貯蓄は、このおかしな現代を生き抜くための最後の希望なんです。

>>後編「ズバリ注目の商品、団信や返済プランを選ぶ際の重要なポイントは?」に続く

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.413%
総返済額 3218万円
表面金利
年0.284%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,045円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
  • ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

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