日銀の利上げによって、住宅ローン選びはより慎重さが求められる時代となりました。住宅ローン専門家対談の後編では、「団信を選ぶ際の重要なポイントは？」「注目している住宅ローン商品は？」といった疑問に答えます。※本文中の金利は2024年10月時点、前編はこちら
住宅ローン専門家が選ぶ、おすすめの団信や選択基準とは？
――後編では、具体的な住宅ローン商品についてもお聞きします。まずは、団信（団体信用生命保険）について。最近はどの銀行も団信を充実させる傾向にありますが、その選択基準を教えてください。
千日 団信はがんになったら数千万円がチャラになるなど、保障のレベルが非常に高いことに間違いはありませんが、当然タダではない。金利上乗せになるパターンが多いので、まずは払うお金とリスクとの問題だと思います。
特に若い人は、一般的に疾病にかかりやすい年齢になった頃には住宅ローンの残高が減って戻りが少なくなるので、かえってコストが高くついてしまいます。その分水嶺となるのは40代くらいからだと思っていて、それ以上の年齢なら、むしろどんどん金利上乗せで団信をつけたほうがいいと思っています。
まずは年齢で考えることです。若い頃に入らなかったとしても、住み替えでまた住宅ローンを組むということもあるかもしれないので、急ぐ必要はないと思います。
淡河 保障タイプの違いには着目されないのですか？
千日 もちろん、それも大切です。団信だけでいえば、三菱ＵＦＪ銀行の「7大疾病保障」が頭抜けていると思います。なんといっても、脳卒中・急性心筋梗塞になった場合、「入院」が条件で住宅ローン残高がゼロ円になるのがすごい。たった1日の入院でも適用されるのは、唯一無二の商品性です。
淡河 たしかに、最近では長期間の入院はなかなかさせてくれませんからね。
千日 そうなんです。就業不能期間の継続が条件になっているものも多いですが、それは結構ハードルが高い。あとは全疾病保障も微妙ですね。結局、その支払い条件をクリアすることってほとんどないので。
淡河 実は私も2年前にがんになりまして、うっかり生還しちゃったんですけどね（笑）。私みたいに生還できた人は、はっきりいって幸運なわけです。住宅ローンもチャラになってね。でも忘れちゃいけないのは、大多数の人はがんになったら残念ながら亡くなってしまうということ。
つまり、団信というのは基本的には残された家族のためのものなんです。まずは、そういう認識を持っていただきたい。そのために、団信はあったほうがいいです。特に、がんになった肉親がいる人などは、食生活や生活習慣に気をつけないといけないですね。
千日 淡河さんのイチオシ団信はありますか？
淡河 りそな銀行の「団信革命」。これは文字通り革命だと思います。たとえば３大疾病などでも、医師の診断によって所定の状態が60日以上継続した場合に保険金が支払われるというのが一般的だったのが、所定の手術をした瞬間に出る。めちゃくちゃいいですよね。
ただ、りそな銀行の団信革命や千日さんの挙げた三菱ＵＦＪ銀行の7大疾病保障がいいと思っても、金利的には他の銀行がいいということもあるので、難しいところではあります。
千日 団信の充実度も選択基準の一つとしてしっかりと考えないといけないですよね。あと最近、団信ってよく変わるんですよ。細かい調整が入ったりして。
淡河 それでいうと、加入可能年齢も変わってきていますね。だいたい46歳未満とか50歳未満が多い中で、住信SBIネット銀行の「スゴ団信」はなんと64歳まで借りられる。その代わりに、0.4％も金利が上乗せされますが。
千日 でも、すでに高齢で団信に重きを置きたいという人にはすごくいいですよね。50歳を超えると団信に疾病保障特約を付けられないことが多いですから。
淡河 たとえば自動車保険大手のカービューでは、サバイバー（がんにかかったが治癒した人）オッケーなんですよ。つまり、すでに1回がんにかかった人でも入れる。普通はノーチャンスですからね。最近の団信は工夫がすごいので、いずれこういう商品も出てくるんじゃないでしょうか。
千日 それはもはや、生命保険の常識を超えていますね。
淡河 ただ、団信関連で一つだけヤバい話があって、夫婦連生団信、ペア団信ってあるじゃないですか。あれって実は、残されたほうは債務免除益という一時所得が発生してしまうんです。つまり、いきなり数千万円もの所得になっちゃって、税金が数百万円も取られるリスクがあるんですよ。商品説明にも、小さく1行だけちゃんと明記されています。
千日 それは盲点でした。それで税金を取られた人はいるんですかね？
淡河 税金を取られたという話は聞いたことがありませんし、実態としては税務署も気が付いていないんじゃないかなと思います。ただ、指摘されたら当然払わければいけません。タワマンなどに住んでいるパワーカップルなどは、きちんと確認しておいたほうがいいです。税務署ってお金を持っている人の精査はきちんとやりますからね。
【関連記事】>>「団体信用生命保険」徹底比較！住宅ローンでおすすめの団信は？
ズバリ、注目の住宅ローン商品は?!
――注目している住宅ローン商品についても聞かせてください。
千日 なんだかんだいって、やっぱりフラット35だと思います。最近、フラット35が低迷していて、ローン残高が減少に転じたと話題になっています。こんなに割安なのに不思議です。
淡河 銀行のIR資料を見ると、売り上げの95～99％が変動金利なんですよ。フラット35の売り上げは以前の3割ほど。ただ、近々で話を聞いたら、ようやく下げ止まりしたらしいです。「よかった、よかった」なんて言っていましたけど、何もよくない。あんなにすごい商品を出しているんだから、もっと頑張ってもらわないとダメです！
だって、フラット35こそ金利1.82％（2024年10月時点、以下同）ですが、フラット20にするだけで、金利0.39ポイント減の1.43％。かつ、ポイント制度をフルに使えば最大1%割引で0.43％。さらに団信を外せば0.23％です。今年の初めには下手をするとマイナス金利になりそうな月があったほどですからね。
千日 2月からフラット35子育てプラスもスタートしました。あとはタイムリーなものとして、ペアローンの導入なども今後可能になります。2人がそれぞれ単独で借り入れする仕組みなので、8000万円×2で1億6000万円まで借りられるそうです。ちなみに、どうも連帯保証にはならないらしいですね。たとえば、夫の返済が滞ったとしても、あくまで自分の債務を払えばいい。ただし、夫が期限の利益喪失後（配偶者が延滞した場合）は、妻の分は一括返済を求められ、分割返済が認められていません。
淡河 そこだけは、一蓮托生（いちれんたくしょう）的な部分が残されているんですね。
千日 銀行だと、SBI新生銀行は面白いと思います。おすすめは「当初固定金利タイプ」で、融資手数料が5万5000円で定額。20年固定期間中の金利は、業界最安です。20年の固定期間が終了したら、その時の基準金利から1.4％引いた金利が適用されますが、これだと引き下げ幅が少ない。しかし、20年の固定期間中に完済してしまえば、メリットだけを100％享受できます。もし完済できなくても、ある程度は残高が減っているはずなのでリスクを最小限に抑えられます。
※編集部注：11月現在、SBI新生銀行は、手数料定額型の取り扱いを終了しています。
淡河 僕のおすすめは中国銀行です。少し前まで全期間固定金利は驚異の1％でしたからね。今月は少し上がりましたが、それでも1.2％と破格の数字。全期間固定金利ではずっと全金融機関で最安です。しかも、申し込んだ月と融資実行月の安いほうを選べるのもすてきです。
あとは、常陽銀行。全期間固定金利が1.38％と割安です。さらに、条件次第ですが土地購入時も全額一括融資可能なんですよ。家ができるのが半年～1年後になるとして、一番嫌なのが待っている間に金利が上がってしまうこと。それが、契約月の安い金利で全部パスできます。
しかも、保証料型と手数料型の2種類ありますが、保証料型の保証料が0.9％と安すぎる。普通は2％くらいですから、半分以下です。手数料型にすると保証料は2.2％になってしまいますが、がん団信が無料で付いてきます。ライフプランに合わせて商品を選択できるのがうれしいですね。
千日 なんで地銀がこんなに安くできるんですかね？ 採算があってないような気がしますが。
淡河 常陽銀行はチャレンジングな銀行なので、攻めているのでしょう。
普通はこういうことをやる時、証券化すると思うのですが、おそらく常陽銀行はやっていない。とはいえ、今の低金利だから採算が取れているんでしょうね。ちょっとでも金利が上がったら即死だと思います。
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住宅ローンは変動、固定、ミックスプランどれがお得なのか
――住宅ローンを変動金利か全期間固定金利かで決めあぐねている人は、ミックスプランを選ぶのも一つの手だと思うのですが、お二人はどのようにお考えでしょうか？
千日 住宅ローンをミックスプランで返済するのは反対です。ミックスプランとは異なる2つの金利タイプを組み合わせる方法ですが、そもそも不動産と借り入れは不可分なもの。1つの不動産に対してタイプの違うリスクを2つ組み合わせるのは、その後の判断を複雑にするだけだと思っています。
まず、金利情勢が変わった時に良しあしが直感的に判断しにくい。繰り上げ返済や借り換えを考慮する際にも、計算が複雑になってしまいます。また、私が常々言っているのが物件のポリシーです。たとえば、注文住宅を購入する場合は基本的には最後まで住宅ローンを借り続けるので、固定金利が物件のポリシーと合致します。
一方で、変動金利は売却なども視野に入れている人に向いている金利タイプです。やはり、物件のポリシーに適した金利タイプを選択することが大切だと思います。
淡河 僕はミックスプランに大賛成なんですよ。理由は単純で、変動金利か全期間固定金利かで悩んでいるなら、ミックスすればいいじゃんと思っているからです。
昨今の金利上昇局面において、最優先で考えるべきは金利上昇リスクです。金利上昇リスクをゼロにしたいなら全期間固定金利にすべきだし、多少のリスクを負ってでも今の低金利の恩恵を受けたいなら変動金利にすべきです。
ただ、実際問題、金利上昇リスクがどの程度あるのかは誰にもわかりません。だったら、自分が取れるリスクの大きさに応じて変動金利のポーションを変えていけばいい。要はリスクコントロールですね。全期間固定金利８：変動金利2くらいの割合がベストだと思います。
千日 全期間固定が8割なら、それはもう全期間固定金利じゃないですか？
淡河 そもそも大前提として、住宅ローンを変動金利と全期間固定金利のどちらを選べばいいかわからないような状況において、僕は全期間固定金利一択だと思っています。物価上昇局面において、物価上昇率以下の全期間固定金利は非常にお得なので。
でもこれって、結局は感情の問題なんです。私のところに住宅ローンの相談に来る人も、ほとんどが目先の変動金利の安さに飛びついちゃう。むしろ、変動金利にしないともったいないとさえ思っています。だからといって、変動金利はリスクの取りすぎだから、おいそれとは勧められません。
また、変動金利に秘められた見えないコストを軽視している人があまりに多すぎます。よくあるのが、変動金利で住宅ローンを借りたいというからよくよく話を聞いてみたら、フリーキャッシュフロー（生活費やローンを支払った後に残る現金）が2万～3万円とかしかないというパターンです。そんなの、金利が2％上がるだけで、5年後とんでもないことになりますからね。危機感がなさすぎです。
たとえば、スウェーデンでは2020年11月に1.6％だった変動金利が、2024年3月には4.95％になったといいます。もっとすごいのがイギリスで、今の変動金利が7.8％。年間3000ポンド（約54万円）の負担増となっていて、月4万～5万円の支払い負担に耐えている人が数多くいるそうです。イギリスなんかは金利上昇とともに給料も上がっていますが、それでも大変なことに変わりはありません。日本で同じことが起こったら、もう大パニックですよ。でも、絶対にそうならないと断言できますか？ という話なわけです。
千日 淡河さんの見立てでは、5年後に4％も十分にあり得るというお話でしたもんね…（前編から）。
淡河 加えて重要なのは、住宅ローンだけではなく家計全体の見通しです。住宅ローンの話になるとみんな負債の話ばかりしますが、もっと資産と負債とのバランスを考えなければいけません。
金利が上がるのは悪いことばかりではなく、実は資産サイドにとっては好影響なことも往々にしてあります。金利上昇局面では、企業業績向上への期待が高まって株価が上昇するかもしれませんからね。
千日 そうですね。もちろん逆もありますが。何にせよ、私も金融リテラシーの向上は必要不可欠だと思います。
【関連記事】>>「変動金利」「固定金利」「ミックスプラン」住宅ローンの金利タイプの正しい選び方とは？
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新規借入2025年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
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- 76,688円
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
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- 総返済額 3419万円
- 表面金利
- 年0.647%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。