住宅ローンの変動金利上昇局面では、「他行への借り換え」と「今の銀行で金利交渉」という行動を起こすことで、返済負担を押さえることが可能です。しかしただ行動すればよいわけではありません。「諸費用2年回収ルール」「金利交渉のポイント」などを抑えることで、行動は結果に結びつきます。本記事ではその方法を銀行員が解説します。（現役銀行員・加藤隆二）
変動金利の上昇にそなえて、激変緩和措置の再確認を
日本銀行によるマイナス金利政策解除の発表以降、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。ローンを借りている方は、「このまま金利が上がり続けたら、毎月の返済が厳しくなるのではないか」と不安を抱えている方も多いでしょう。
現役銀行員としてお伝えしたいのは、「何も対策をせずに放置しないでください」ということです。その対策とは具体的に、「他行へ借り換える」または「今の銀行で金利交渉する」などが挙げられます。
まずは、ご自身の住宅ローン契約に組み込まれている激変緩和措置（5年ルールと125％ルール）を正しく把握することが出発点となります。
「5年ルール」と「125％ルール」を確認しておく
銀行の現場では、金利上昇局面に「すぐに返済額が上がるのか」という問い合わせが多くなります。しかし、変動金利で借りていて金利が上がっても、翌月からすぐに返済額が増えるわけではありません。
一般的に銀行の変動金利型住宅ローンには、利用者を急激な負担増から守るための2つのルールがあります。
1つ目は「5年ルール」です。これは、市場の金利が変動しても、直近の金利見直しから5年間は「毎月の返済額（元本＋利息の合計額）」を据え置くという決まりです。
2つ目は「125％（1.25倍）ルール」です。5年が経過して返済額を見直す際にも、新しい返済額は「これまでの返済額の1.25倍（125％）を上限とする」というものです。
たとえば、毎月10万円を返済している場合、どれだけ金利が急上昇しても、6年目以降の新しい返済額は最大で12万5,000円が上限となります。このルールがあるため、すぐに生活が破綻するという事態は避けられます。
この2つのルールは銀行により取り扱いの有無が異なるため、ご自身の契約書類や銀行の公式サイトなどで確認してください。
【関連記事】>>変動金利の5年ルールは多数が勘違い?! これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは
リスクを把握して対策を想定しておく
しかし、これらのルールは決して返済を免除するものではありません。「5年ルール」と「125％ルール」により、すぐには返済額が変わらなくても、適用金利が上がれば毎月の返済額に占める利息の割合は確実に増加していきます。
だからこそ、「今は返済額が変わらないから大丈夫」と何もしないのではなく、「他行への借り換え」や「金利交渉」という対策も想定しておくことが重要です。
なお、金利が急騰を続けるような局面で、支払うべき利息が毎月の返済額を上回ってしまった場合、その超過分は「未払い利息」として蓄積されます。未払い利息は銀行によっては最終回に一括で請求されるなど将来の大きな負担になりかねない、変動金利の代表的なリスクです。
【関連記事】>>住宅ローンの未払利息が発生した時、銀行はどうした？現役銀行員が過去の金利上昇時の対応を解説
他行への借り換えは、諸費用を2年で回収できるかで判断
借り換えには想像以上の諸費用がかかります。表面的な金利差だけで飛びつくのではなく、手数料を含めたトータルコストを正確に計算し、その費用を何年で回収できるかを見極めることが、借り換え成功の条件です。
銀行員が教えるトータルコストの計算式
住宅ローンを他行へ借り換える場合、さまざまな諸費用が発生します。
住宅ローン借り換えの代表的な費用一覧
- ・融資事務手数料：銀行により異なるが、借入金額の2.2％程度
（または、保証料：0〜80万円<物件価格4,000万円>） - ・印紙代：1,000万円超、5,000万円以下の場合、2万円
- ・登録免許税：0.1%(2027年3月末まで。なお借り換えは担保の抹消費用も必要）
- ・司法書士報酬：10万円程度
たとえば、借入残高が3,000万円の場合、融資事務手数料（2.2％）だけで66万円。その他の費用を合わせると、物件価格によっては総額で80万円から100万円近くの諸費用がかかることもあります。
【関連記事】>>住宅購入の費用は物件価格の最大10%!? 「諸費用」と「事前に用意する費用」を解説！
これらの諸費用を支払ってでも借り換えるべきかどうか。筆者が銀行業務の現場で説明に用いる、シンプルな判断基準があります。それが「諸費用の2年回収ルール」です。
「諸費用の2年回収ルール」計算式
（現在の毎月返済額 － 借り換え後の毎月返済額） × 24カ月 ＞ 借り換えにかかる費用総額
借り換えによって毎月の返済額が減った分（削減効果）を24か月分合計して、その合算が費用を上回るようであれば、その借り換えはメリットがあるといえます。
なぜ「2年回収」が目安なのか？
これまでは一般的に、借り換えの目安は「金利差1.0％以上、残高1,000万円以上、残り期間10年以上」と言われてきました。しかし、金利変動のペースが速くなっている今、「回収期間の短さ」がより重要だと考えられます。
なぜなら、3年後、5年後の金利がどうなっているかは予測できないからです。もし回収に10年かかるようなわずかな金利差で借り換えた場合、その間に新しい銀行の金利が上昇してしまえば、高い諸費用を払った分だけマイナスになってしまいます。
しかし、2年で諸費用を回収できるほどの大きな削減効果があるのなら、3年目以降はメリット（家計のプラス）となります。
【関連記事】>>住宅ローンの借り換えの進め方、注意すべきポイントとは？ 銀行員が基礎から解説！
借りている銀行で「金利引き下げ交渉」をする具体的な方法
今の銀行に対して「金利引き下げ交渉」をするという選択肢があります。現役銀行員である筆者が、金利交渉するための条件と具体的な手法をお伝えします。
銀行が引き止めを検討する条件とは
契約した住宅ローンの金利は銀行が決めるものであり、交渉はできないものと思っている方がいますが、それは誤解です。
銀行にとって、住宅ローンは長期間にわたって安定した利息収入をもたらしてくれる重要な商品の一つです。
とくに、長年滞納なく返済してくれている顧客が、金利の低さを理由に他行へ移ってしまうことは、支店成績に大きな痛手となります。そのため多くの銀行には、他行への借り換えを防ぐための「引き止め金利（防衛金利）」という社内決裁の枠組みが存在します。
しかし、担当者に「金利を下げて」と要求するだけでは、銀行側は動じません。引き止め（金利引き下げの稟議）を検討するのは、以下のような条件を満たした顧客が「具体的な他行の条件」を提示してきたときです。
銀行が他行への借り換えを引き留めたい顧客
- ・過去にローン返済の遅延が一度もない
- ・給与振込口座や公共料金の引き落とし、クレジットカードの決済口座など、メインバンクとして利用している
- ・他行の事前審査（仮審査）にすでに通っている、または他行の借換提案書や具体的な借り換えシミュレーションの結果を持参している
とくに三つ目は重要です。銀行員は「このお客様は、条件次第で本当に他行へ移ってしまう本気度がある」と認識した瞬間に、金利を下げてでも引き留めようとします。だからこそ他行の借換提案書やチラシ、シミュレーション結果を持参することがカギになるのです。
なお、他行で借換提案を受けるなどの場合は、相談や来店・審査などで時間や証明書類も必要になります。それらが煩わしいなら、金利キャンペーンチラシなど公式サイトの情報だけでも効力はあります。
金利交渉の成功率を上げるフレーズとは
いざ、銀行の窓口で交渉する際、絶対にやってはいけないのが威圧的な態度をとることです。銀行員がおすすめする、効果的で心証の良いフレーズは次のようなものです。
「じつは〇〇銀行の借り換え事前審査に通っており、金利が〇.〇％になる予定です。ただ、給与振込でも長年お世話になっている御行には愛着があります。つきましては、今の金利を〇.〇％程度まで見直していただくことはできますでしょうか？もし可能であるなら、借り換えの手続きはキャンセルしようと思っています」
本当は残りたいが、経済的な理由で迷っている。あなたの銀行で対応してくれるなら残る。というスタンスをとることで、担当の銀行員は社内調整に動いてくれる可能性が高まります。
【関連記事】>>返済中の住宅ローン金利を下げさせる交渉術は？〜銀行員がリアルに解説
「借り換え」か「金利交渉」か、最終判断へのステップ
ここまで解説した内容を踏まえ、実際に明日から取るべき行動を、3つのステップで整理します。
ステップ1：まずは他行での借り換えをシミュレーションする
調べた中でもっとも金利が低い銀行のウェブサイトやダイヤモンド不動産研究所の借り換えシミュレーションなどを利用する。これにより、借り換えメリットの有無が把握できます。可能であれば事前審査まで通しておくことで、いつでも他行へ移れるという強力な交渉カードになります。
ステップ2：諸費用を含めた総返済額を計算する
他行へ借り換えた場合の「（毎月削減額×残存月数）－ 諸費用総額」を計算します。先述の通り、諸費用を2年程度で回収できるメリットがあるか否かの確認をします。
ステップ3：今の銀行に「金利交渉」を持ちかける
他行の審査結果やシミュレーション画面、チラシを持参して銀行に相談します。交渉の結果、銀行が提示してきた「新しい金利」と、「他行へ諸費用を払って借り換えた場合のトータルコスト」を比較します。
今の銀行が金利を下げて、借り換えによるメリットと同等、あるいは諸費用がかからない分だけ今の銀行が有利になるのであれば、そのまま留まるのがベストです。もし、金利は下げられないと断られたら、その時は他行への借り換えを選択しましょう。
まとめ
現在の金利上昇局面で、まずはご自身の残高や金利、毎月の返済額を正確に把握しましょう。
そして、諸費用を含めた「他行への借り換え」メリットを試算し、「今の銀行への金利交渉」というカードを切ること。このプロセスを冷静に実行すれば、金利上昇による返済負担を抑え、場合によってはこれまで以上に有利な条件を引き出すことも可能です。
一方で、何も対策をしないならそのまま契約通りの金利が適用され続けます。「借り換える」にせよ「今の銀行で金利交渉する」にせよ、大切なのはご自身がアクションを起こすことです。
【50年返済まで対応！】>>住宅ローン借り換えシミュレーションはこちら
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年6月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.065%
- 総返済額 3582万円
- 表面金利
- 年0.930%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,710円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が割安！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応
- KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が割安で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の好金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に8店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているプランもあり、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。