住宅ローンを借りる際に、年収不足により、希望の借入額に到達しない場合があります。年収不足となった場合はどうすればいいのでしょうか。年収合算、ペアローンなどのテクニックをご紹介します。
年収が50万円足りない…
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンの年収別の「借入可能額」を試算！
銀行の審査基準は、金利、返済負担率が鍵だった
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伊藤さん家族は、夫(35)、妻(32)、長女メイ(3)の3人家族。家が手狭になり、娘が"イヤイヤ期"に差し掛かってきたことから、生活を一新するために住宅の購入を検討し始めた。ただ、住宅ローンの知識が何もないので、悪戦苦闘することになる。
その相談に乗ってくれるのが、ファイナンシャルプランナーの麻美さん（年齢不詳）。東京出身で、小さい頃に父親が会社を潰して苦労したことがあるだけに、お金についてはシビアに判断する。フリーで活動しており、歯にきぬ着せぬ物言いで、相談者の悩みをズバズバ解決していくが、たまに暴走することも…。
親に頼ってみたいけど…
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132銀行の金利をまとめて計算！
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【参考記事はこちら】＞＞年収不足で住宅ローンが借りられないときの裏技！
「親子リレーローン」の上手な活用法とは？
ペアローンよりも良い方法とは
【参考記事はこちら】＞＞共働き夫婦が住宅ローンを借りるなら、「連帯保証」を選んでいけないのはなぜ？ 連帯債務、連帯保証、ペアローンを徹底比較！
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【若林健次さんの４コマ漫画「住宅ローンは五里霧中」】 |
年収から計算できる「返済負担率」が重要
不動産を購入する際、気になるのが、「自分は銀行からいくら借り入れ可能なのか」ということでしょう。物件が決まっていれば、実際に銀行に仮申し込みをすれば借り入れできるかどうか分かりますし、最近は借入可能額シミュレーションなどで事前に調べる人も増えています。
では、銀行はどうやって借入可能額を決めているのでしょうか。銀行が重視しているのが「年収」です。実際には、「年間の返済額」÷「年収」で計算した「返済負担率（返済比率）」という指標を使っています。
半官半民の住宅ローン「フラット35」は、返済負担率の基準を公開しています。
- ・年収400万円未満 返済負担率30％以下
- ・年収400万円以上 返済負担率35％未満
年収500万円なら、年間の住宅ローン返済額が175万円以下（月々の返済額14.6万円以下）であれば、審査をクリアできます。
年収合算、ペアローンとは？
もし、希望の借入可能額に届かなかった場合は、以下のような選択肢がああります。
（1）収入合算<連帯保証型>
（2）収入合算<連帯債務型>
（3）ペアローン
（4）親子リレーローン
(1)(2)(3)は全て、年収を合算することができ、借り入れ可能額を増やすことができるのが特徴です。
なお、銀行によって取り扱っている商品が違うので、借り入れの際にどのタイプなのか確認しましょう。例えば、夫婦で住宅ローンを借りた場合、２人とも住宅ローン減税を受けられるか、２人とも団体信用生命保険に入れるかが、タイプによって違ってきます。ベストという商品はないので、記事「共働き夫婦が住宅ローンを借りるなら、『連帯保証』を選んでいけないのはなぜ？ 連帯債務、連帯保証、ペアローンを徹底比較！」を参考に確認しておきましょう。
共働き夫婦で借りているケース全般にあてはまりますが、背伸びをして借りているような場合、トラブルが起こりやすいと言えます。夫婦のどちらかが働けなくなっただけで、返済が滞ってしまう可能性があります。
また、万が一、離婚することになった場合、夫婦で借りていると財産分与の処理が難しかったり、連帯保証人を外せずにいつまでも離婚相手の保証人を続けなければいけなかったりという事態も発生します。
融資枠を広げるために誰もが活用している「連帯債務」や「ペアローン」ですが、大きなリスクもあるのです。
なお、(4)親子リレーローンは、「購入した家に親と同居する必要がない」というのが特徴です。都心に住む息子が、田舎に住んでいる親とローンを組む、といった使い方もできます。代表的なのはフラット35ですが、最近は民間の銀行でも同様の商品を揃えているケースがあります。（編集協力・株式会社ゲネシス）
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「親子リレーローン」の上手な活用法とは？
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【若林健次さんの４コマ漫画「住宅ローンは五里霧中」】 |
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【2021年1月最新版、主要銀行版】
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| 順位 | 銀行名 <商品名> | |||
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実質金利
（費用等含む） |
表面金利
（費用等除く） |
保証料
（税込） |
事務手数料
（税込） |
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1
位 |
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| 0.510% 全疾病＋がん50％ |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 |
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1
位 |
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| 0.510% |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可 |
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| 【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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3
位 |
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| 0.540% 全疾病保障付き |
0.410%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める |
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4
位 |
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| 0.571% 全疾病保障付き |
0.440%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする |
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| ※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。 | ||||
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