住宅ローンを提供している銀行は、必ずといっていいほど「返済額シミュレーション」を用意しています。しかし、各銀行のシミュレーションの機能はバラバラで、中にはいいかげんな試算しかできないシミュレーションもあり、注意したほうがいいのです。
シミュレーションでぬか喜び
◆FP麻美さんの解説
10年固定金利などの「期間固定金利タイプ」は、固定期間終了後は何もしなければ変動金利に変更となります。その際に金利がドーンと上がることがあるだけでなく、その後の変動金利は銀行の都合で引き上げられる可能性があります。
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンのシミュレーションサイトを活用すれば、総支払額と、金利上昇時のリスクを把握できる
伊藤さん家族は、夫(35)、妻(32)、長女メイ(3)の3人家族。家が手狭になり、娘が"イヤイヤ期"に差し掛かってきたことから、生活を一新するために住宅の購入を検討し始めた。ただ、住宅ローンの知識が何もないので、悪戦苦闘することになる。
その相談に乗ってくれるのが、ファイナンシャルプランナーの麻美さん（年齢不詳）。東京出身で、小さい頃に父親が会社を潰して苦労したことがあるだけに、お金についてはシビアに判断する。フリーで活動しており、歯にきぬ着せぬ物言いで、相談者の悩みをズバズバ解決していくが、たまに暴走することも…。
今回のトラップはなに？
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンのシミュレーションサイトを活用すれば、総支払額と、金利上昇時のリスクを把握できる
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マイナス金利で大儲け!?
◆FP麻美さんの解説
海外では住宅ローン金利がマイナスになったケースもありすが、日本ではまだありません。もし、マイナスになるとしても可能性があるのは変動金利くらいで、市場金利が上昇すれば銀行もすぐに変動金利を引き上げるでしょう。ずっとマイナス金利が適用されるというのは現実的ではありません。
【参考記事はこちら】＞＞変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないで済むのか？
シミュレーションの注意点とは？
住宅ローンを取り扱う銀行・金融機関は、返済額シミュレーションを用意しています。借入額、借入期間、金利などを入れれば、月々の返済額や総返済額を試算してくれるので、便利な機能です。しかし、各銀行のシミュレーションは仕様や機能が違うため、注意が必要です。
注意点①
固定期間終了後の金利が入れられない
大手銀行やネット銀行のシミュレーションは比較的機能が充実していますが、それでも「固定期間終了後の金利」を入れられない返済額シミュレーションがあります。
例えば10年固定金利を選択した場合、当初10年間の金利は入れられるけど、11年目以降の金利入力欄がないという返済額シミュレーションもあります。これでは毎月返済額などを正確に試算することができません。
そもそも、固定期間終了後の金利が何％になるのか、分かりやすく書いている銀行も少ないという問題もあります。住宅ローンの金利は、「基準金利から優遇幅を引いて計算」するのですが、当初の固定期間終了後は優遇幅を変更するという複雑な計算をしている銀行もあります。住宅ローンの素人では、到底計算することは困難です。
注意点②
諸費用の取り扱いがまちまち
住宅ローンを借りる際は、さまざまな諸費用が発生します。
住宅ローンを借りる際には、銀行に対して手数料または保証料を支払います。それ以外に、抵当権を設定するための抵当権設定費用（司法書士への報酬と、登記費用）のほか、契約書に貼る印紙代も必要です。こうした諸費用については、シミュレーションによって取り扱いが違います。そのため、A銀行とB銀行の金利、手数料が一緒であっても、総支払額が違ってしまうことがあります。
複数の銀行の住宅ローンを比較する場合は、各銀行の返済額シミュレーションの結果を比較するのではなく、同じ返済額シミュレーションサイトを使って自分で試算しないと正しい比較ができません。
注意点③
将来の金利は何を入れればいいの？
返済額シミュレーションでは、「将来の金利を入れる」という項目が付いているケースもあります。
変動金利などを選んだ場合、銀行は将来的に金利を上げる可能性があるため、こうした機能がついています。しかし、一体何％になると考えればいいのでしょうか。どの銀行の返済額シミュレーションを見ても何も書いていないので、困った人も多いでしょう。
過去の住宅ローン金利を見ると、変動金利は8%台になったこともあります。しかし、それは極端なケースで、過去の平均金利を見ると約4%であることがわかっています。
現在の基準金利は2.475%に設定している銀行が多く、それからすれば、「+1.5%程度上昇する」ということになります。
当面は日銀が低金利誘導政策をとっているため変動金利が上昇する可能性は少ないので、5年後、10年後に、金利が現在よりも+1.5%となると考えてシミュレーションし、それでも毎月返済額が十分に支払える金額であるかどうかをチェックすれば、金利上昇リスクに備えることができるのではないでしょうか。
なお、漫画では「マイナス金利」について書いていますが、実は住宅ローン減税による税金の戻しを考えれば、金利１%以下で借りている人はマイナス金利状態となっています。2022年以降の税制改正でこうした過剰な減税措置は見直される可能性が高く、住宅ローン減税については2021年が「最後の大盤振る舞い」となるかもしれません。
複数の銀行を比較できるシミュレーションが理想
各銀行の返済額シミュレーションは便利な機能ではありますが、複数の銀行の住宅ローンを比較して、本当にお得な住宅ローンを探す際は、あまり役に立ちません。
比較するのであれば、複数の銀行の住宅ローンを登録しているシミュレーションを使うのが便利です。また、各銀行は多数の商品を用意しており、どれが自分にとって最も有利かを調べるのは非常に困難なので、商品登録数が多いシミュレーションを選ぶようにしたいものです。（編集協力・株式会社ゲネシス）
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。