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住宅ローンの借入期間ってどう設定すればいいの?
若林健次さんの4コマ漫画「住宅ローンは五里霧中」⑫

【第12回】2021年4月15日公開(2021年4月12日更新)
若林健次

住宅ローンの借入期間ってどう設定すればいいのでしょうか。80歳までに完済するというのが銀行の一般的な決まりとなっていますが、80歳まで借りる人は、実はわずかです。

80歳まで返済するの?

マンガ:低金利が追い風 80歳まで返済

 多くの銀行は、住宅ローンの返済が完了する年齢を「80歳」としています。あまりにも高齢に設定すると借り手が死亡してしまい、融資を回収できないリスクが高くなるからです。

 借入期間については35年を上限とする銀行が大半です。借入期間が長期になると、その分だけ金利の支払いが多くなり、支払いが大変になるため、35年程度を上限にしています。

 なお、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供している「フラット50」という住宅ローンでは、最長50年の借り入れが可能です。しかし、金利が高く、長期優良住宅だけを対象とするなど、使い勝手がいいとは言えません。借入期間が長いだけに、総返済額が増加してしまう可能性もあります。 

【参考記事はこちら】>>住宅ローンに年齢の上限・制限はある? 15銀行の審査基準を徹底比較!

登場人物紹介
 伊藤さん家族は、夫(35)、妻(32)、長女メイ(3)の3人家族。家が手狭になり、娘が"イヤイヤ期"に差し掛かってきたことから、生活を一新するために住宅の購入を検討し始めた。
 その相談に乗ってくれるのが、ファイナンシャルプランナーの金剛石麻美さん(年齢不詳)。歯にきぬ着せぬ物言いで、相談者の悩みをズバズバ解決していくが、たまに暴走することも…。

返済できる?

マンガ:返済できる?

 住宅ローンを借りる際、完済時の年齢が70歳以上という契約を結んでいる人も結構います。しかし会社員だと、60歳、65歳で定年を迎えるとその後の収入は大きく減少してしまいます。どうやって返済するのでしょうか。

 多いのが、退職時の退職金で住宅ローンを一気に繰り上げ返済しようと計画している人です。公務員や大企業の会社員であれば、数千万円の退職金が出ることもあります。

 しかし誰もが多額の退職金をもらえるわけではないので、老後の住宅ローン返済をどうすべきか、検討しておくべきでしょう。

 例えば、老齢基礎年金については原則、65歳から受け取れますが、希望すれば60歳まで繰り上げて受け取ることができます。しかし、そうすると30%も受給額が減ってしまうというデメリットがあります。

 自分が定年のころには子供も独立して、広い家はいらなくなるので、売却して住宅ローンの残債を返そうと考えている人もいるでしょう。ただし、物件の価値が予想以上に下がっていれば「売るに売れない」という状況にもなりうるので、駅から近い物件、都心の物件など資産価値が下がりにくい不動産を選んでおくことも重要です。

 自宅を売却せずに住み続けたいという場合は、「リバースモーゲージ(自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受ける商品)」が使えます。従来は、自宅の住宅ローンが残っていると利用できませんでしたが、最近は残債があってもリバースモーゲージを借りられる銀行も出てきました。

【参考記事はこちら】>>住宅ローンを借りる人の年収や頭金の目安は? ゆとりある返済比率の目安を知っておこう

132銀行の金利をまとめて計算!住宅ローン返済額シミュレーション

ギリギリの返済は禁物

マンガ:ギリギリの返済は禁物

 会社員や公務員であれば、定年を迎える60歳、65歳までに住宅ローンを返済するめどを立てておくべきです。しかし、そのためにぎりぎりの返済計画を組んでしまうことは危険です。

 住宅ローンの返済は長期にわたります。契約時は「このくらいは支払えるはず」と考えていても、返済している間にはさまざまなことが起こりえます。給与が減ってしまったり、病気になるリスクがあります。子供の教育費が思いのほか高かったり、親の介護費用が必要という人もあるでしょう。

 そのため、ぎりぎりの返済計画はおすすめできません。

 住宅ローンの審査では、「返済負担率(=年間返済額を年収で割った比率)」を見ます。全期間固定の住宅ローンの代表であるフラット35の場合、以下のような基準になっています。

・年収400万円未満は、返済負担率30%以下
・年収400万円以上は、返済負担率35%以下

 毎月の返済額が多いほど、借入額も多くできるので、ついつい返済負担率を高めに設定しがちです。しかし、この基準目いっぱいの返済負担率だと、返済はかなりきついのではないでしょうか。

 住宅金融支援機構の調査「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、返済負担率で最も多いのは「15%超〜20%以内」となっています。返済負担率が30%超となると、全体の1割程度しかいません。

 家族構成、暮らし方は様々なので、なにが正しいとは言えませんが、一般に返済負担率は25%以下にするのが余裕を持った返済でしょう。(編集協力・株式会社ゲネシス)

【参考記事はこちら】>>住宅ローンの「借入金額」「借入期間」「金利タイプ」はどう決めるべきか、住宅ローンのプロが計算方法を解説!

【若林健次さんの4コマ漫画「住宅ローンは五里霧中」】
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※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利>
0.512%
0.375%
0円
借入額×2.2%+33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
4
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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