住宅ローンの借入期間ってどう設定すればいいのでしょうか。80歳までに完済するというのが銀行の一般的な決まりとなっていますが、80歳まで借りる人は、実はわずかです。
80歳まで返済するの？
多くの銀行は、住宅ローンの返済が完了する年齢を「80歳」としています。あまりにも高齢に設定すると借り手が死亡してしまい、融資を回収できないリスクが高くなるからです。
借入期間については35年を上限とする銀行が大半です。借入期間が長期になると、その分だけ金利の支払いが多くなり、支払いが大変になるため、35年程度を上限にしています。
なお、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供している「フラット50」という住宅ローンでは、最長50年の借り入れが可能です。しかし、金利が高く、長期優良住宅だけを対象とするなど、使い勝手がいいとは言えません。借入期間が長いだけに、総返済額が増加してしまう可能性もあります。
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンに年齢の上限・制限はある？ 15銀行の審査基準を徹底比較！
伊藤さん家族は、夫(35)、妻(32)、長女メイ(3)の3人家族。家が手狭になり、娘が"イヤイヤ期"に差し掛かってきたことから、生活を一新するために住宅の購入を検討し始めた。
その相談に乗ってくれるのが、ファイナンシャルプランナーの金剛石麻美さん（年齢不詳）。歯にきぬ着せぬ物言いで、相談者の悩みをズバズバ解決していくが、たまに暴走することも…。
返済できる？
住宅ローンを借りる際、完済時の年齢が70歳以上という契約を結んでいる人も結構います。しかし会社員だと、60歳、65歳で定年を迎えるとその後の収入は大きく減少してしまいます。どうやって返済するのでしょうか。
多いのが、退職時の退職金で住宅ローンを一気に繰り上げ返済しようと計画している人です。公務員や大企業の会社員であれば、数千万円の退職金が出ることもあります。
しかし誰もが多額の退職金をもらえるわけではないので、老後の住宅ローン返済をどうすべきか、検討しておくべきでしょう。
例えば、老齢基礎年金については原則、65歳から受け取れますが、希望すれば60歳まで繰り上げて受け取ることができます。しかし、そうすると30％も受給額が減ってしまうというデメリットがあります。
自分が定年のころには子供も独立して、広い家はいらなくなるので、売却して住宅ローンの残債を返そうと考えている人もいるでしょう。ただし、物件の価値が予想以上に下がっていれば「売るに売れない」という状況にもなりうるので、駅から近い物件、都心の物件など資産価値が下がりにくい不動産を選んでおくことも重要です。
自宅を売却せずに住み続けたいという場合は、「リバースモーゲージ（自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受ける商品）」が使えます。従来は、自宅の住宅ローンが残っていると利用できませんでしたが、最近は残債があってもリバースモーゲージを借りられる銀行も出てきました。
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンを借りる人の年収や頭金の目安は？ ゆとりある返済比率の目安を知っておこう
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ギリギリの返済は禁物
会社員や公務員であれば、定年を迎える60歳、65歳までに住宅ローンを返済するめどを立てておくべきです。しかし、そのためにぎりぎりの返済計画を組んでしまうことは危険です。
住宅ローンの返済は長期にわたります。契約時は「このくらいは支払えるはず」と考えていても、返済している間にはさまざまなことが起こりえます。給与が減ってしまったり、病気になるリスクがあります。子供の教育費が思いのほか高かったり、親の介護費用が必要という人もあるでしょう。
そのため、ぎりぎりの返済計画はおすすめできません。
住宅ローンの審査では、「返済負担率（＝年間返済額を年収で割った比率）」を見ます。全期間固定の住宅ローンの代表であるフラット35の場合、以下のような基準になっています。
・年収400万円未満は、返済負担率30％以下
・年収400万円以上は、返済負担率35％以下
毎月の返済額が多いほど、借入額も多くできるので、ついつい返済負担率を高めに設定しがちです。しかし、この基準目いっぱいの返済負担率だと、返済はかなりきついのではないでしょうか。
住宅金融支援機構の調査「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、返済負担率で最も多いのは「15%超〜20%以内」となっています。返済負担率が30％超となると、全体の1割程度しかいません。
家族構成、暮らし方は様々なので、なにが正しいとは言えませんが、一般に返済負担率は25％以下にするのが余裕を持った返済でしょう。（編集協力・株式会社ゲネシス）
【参考記事はこちら】＞＞住宅ローンの｢借入金額｣｢借入期間｣｢金利タイプ｣はどう決めるべきか、住宅ローンのプロが計算方法を解説！
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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- 実質金利(手数料込)
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。