住宅ローンを借りるにあたってもっとも大切なことは、「返済できる」ことです。しかし、購入したい物件が見つかると、どうしても「いくら借りられるか」に意識が向かいがちです。無理なく返済していける借入金額や借入期間はどれくらいまでか、どの金利タイプにするかなど、できれば物件探しの前にあたりをつけておきましょう。自分の収入や生活費、将来の見通しなどから簡単に計算できます。
借入金額は年収ベースではなく、
生活レベルで考える
住宅ローンの借入可能額は、借り手の年収や勤続年数、ほかのローンの借入額などをもとに、金融機関が独自の基準で決定します。これは機械的に算出されるもので、各家庭の事情まで考慮したものではありません。
しかし現実には、子どもの進学先や親の介護の有無、勤務先の経営状態などにより、現在および未来における家計のゆとりは違ってきます。そのため、「借りられる金額」＝「返済できる金額」ではないことに注意が必要です。住宅ローンは返済し終えるまで何十年もかかります。その間、極端な節約生活が前提となっていたり、貯金がゼロで老後を迎えたりするような計画は避けるべきです。
本当に安心できる毎月返済額は、現在の毎月あたりの出費等から計算できます。
「現在の家賃（管理費、更新料など含む）」
＋「貯蓄額」
－「将来に向けた教育費や老後資金の積み立て分」
－「趣味や旅行などレジャー費」
ー「固定資産税、マンションなら管理費」
です。ボーナス払いなどもあてにしてはいけません。
広告等で「家賃並みの返済額で購入可能」といった謳い文句を目にしますが、騙されてはいけません。住宅を購入すると毎年かかる固定資産税のほかに、マンションであれば月々の管理費や修繕積立金、戸建てでも将来に向けて修繕のための積み立てが必要になります。家賃以上にコストが発生することを考慮しましょう。
そして、将来の子供の教育費、老後資金も用意しておきたいところです。今の家賃と単純に比較するのは危険です。
借りられるだけ借りておくほうが
リスク回避になることも
また、借入金額を少なくするために、頭金として手元の資金を使い切ってしまうのは考えものです。「病気で収入が減ることになった」「予定外に子どもが私立校に進学することになった」など、住宅ローンを返済し終えるまでにいろいろなことが起こります。その際、キャッシュがないために、消費者金融等から高い金利で借りることになるのであれば、これ以上バカらしいことはありません。
借りられるだけ借りておいて、教育資金や老後資金の目途が立ったところで繰り上げ返済していけば、リスクに備えつつ、総返済額を抑えられます。もちろん、当初の借入金額が少ないほうが総返済額は少なくて済みますが、リスクに対する必要コストと考え、無収入でも3カ月程度は暮らせる資金を手元に残しておきたいところです。特に住宅ローンの借り換えなどで、毎月の返済額や総返済額が減ることが明らかな人は、この機会に諸費用込みでの借り入れを検討してみてもいいでしょう。
なお、中古住宅の購入や借り換えのタイミングでの同時リフォームを考えている人は、リフォーム資金を住宅ローンとしてまとめて借りられる金融機関にぜひ当たってみましょう。一般のリフォームローンは借入期間が10〜20年程度と短く、金利も変動で3〜8％と高めに設定されています。一度住宅ローンを組んだ後に、リフォーム費用を追加することはできませんので、数年以内にリフォームする可能性が高いならば、住宅ローンの借入時に行ってしまうほうがお得です（ただし、見積書等は必要になります）。
当サイトでは、リフォーム費用も一括で借りられるローンのランキングも掲載しているので、ぜひ参考にしてみてください。
【※関連記事はこちら！】
>> リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得！ リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ？
>> 中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
借入期間は
「総返済額」「毎月返済額」「預金」のバランスで決める
借入期間については老後リスクを避けるため、60歳の定年時までに払い終わることが原則です。とはいえ、定年時に「残債1000万円、貯金1000万円」の人と「完済済みだが、貯金0円」の人とでは、いざというときの備えとして、前者のほうが安心できます。
そのため、子どもの教育費や老後資金に不安があるのであれば、借入期間を長めに設定して毎月返済額を少なくし、手元にキャッシュを残しやすくするのも一法です。もちろん期間を延ばせば総返済額は膨らむため、安易に選択すべきではありませんが、大切なのは借入金と預金のバランスです。
また、条件次第ですが、みずほ銀行や住信SBIネット銀行、フラット35、SBI新生銀行など、借り換え時に現在借り入れている住宅ローンの残存期間以上に借入期間を延ばすことを認める銀行も増えています（35年以上は不可）。
金利タイプは
「全期間固定金利型」➝「変動金利」の順に検討
およその借入金額と返済期間を決めたら、具体的な住宅ローン商品の絞り込みに入ります。第一にすべきことは、金利タイプの選択です。金利タイプとは、金利が変更されるタイミングや変更方法を示すもので、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型（固定金利期間選択型、固定金利選択型）」「金利ミックス型」の主に4つあります。
【※関連記事はこちら！】
>> 住宅ローンの種類を決める「4つの金利タイプ」と、商品説明に頻出する「〇〇金利」用語について解説！
金利タイプを先に決めておかないと、ランキングサイトなどを使って金利をチェックするにしても、商品数が膨大過ぎて比較し切れないでしょう。金利タイプを選ぶにあたっては、まずは完済まで金利の変わらない全期間固定金利型を検討してみるのが王道です。詳しくは別の機会にお話ししますが、フラット35のシミュレーターなどを利用して、毎月返済額や総返済額を確認します。
続いて変動金利型で試算してみます。変動金利は将来の金利上昇リスクを考慮する必要があるため、「現在の金利が最後まで継続」した場合と「借入から6年目以降に基準金利が4％に上昇」した場合の2パターンで試算して、最悪でも毎月返済額が貯蓄ゼロにすれば返済可能な金額に収まっているか確認します。
同様に固定期間選択型や金利ミックス型でも試算を行い、破綻する危険性がないかチェックしていきます。毎月返済額に無理がなければ、あとはリスクを取ってでも総返済額を減らす可能性を求めるか、総返済額は増えても安定性を求めるかの判断となります。
超低金利下である現在のおすすめは
「全期間固定金利型」一択！
以上が金利タイプを検討するときの基本手順ですが、じつは現在の変動金利の水準によって、ある程度、おすすめの金利タイプは決まってきます。実際の借入金利は、店頭金利から各商品の優遇幅を引いた表面金利となりますが、この表面金利の水準を「超低金利ゾーン（2.0％未満）」「低金利ゾーン（金利2.0～3.0％未満）」「中金利ゾーン（金利3.0～5.0％未満）」「高金利ゾーン（金利5.0％～）」の4つに分けた場合、各ゾーンのおすすめの金利タイプは次のようになります。
・「超低金利ゾーン」→固定金利が割安でお得
・「低金利ゾーン」→悩みつつも固定金利
・「中金利ゾーン」→固定主体のミックス金利
・「高金利ゾーン」→変動主体のミックス金利
現在の表面金利は言うまでもなく、「超低金利ゾーン」です。そのため、あえて金利上昇リスクを冒してまで変動金利を選ぶ必要性は薄くなっています。というのも、変動金利より全期間固定金利の金利のほうが高いとはいえ、10年前の変動金利と比べればほぼ同水準です。それほどの低金利が完済まで約束されるのですから、お買い得（お借り得）であることは間違いありません。
最終的に変動金利で借りていたほうが得する可能性もありますが、何十年もの間、金利上昇リスクに怯えて暮らさなければなりません。いざというときに備えてお金も自由に使いづらくなるので、確かな返済計画を描ける人以外は全期間固定金利を選ぶのが無難でしょう。
全期間固定金利がおすすめなのは、借り換えの場合も同じです。現在、変動金利の人はもちろんのこと、全期間固定金利や固定期間選択型の人であっても、金利の低い現在の全期間固定金利型へ借り換えることで、諸費用を差し引いても得する可能性が高いからです。
仮に全期間固定金利型への借り換えでは十分な効果を得られない場合は、次善策として、多少リスクを取って「20年固定」や「10年固定」を検討していきます。いずれにしても、借り換えの人にとっては、コストダウトと金利上昇リスクへの備えが同時に実現するという夢のようなチャンスが到来しているのです。
以上のように、新規借り入れの人も、借り換えの人も、金利タイプについてはまずは全期間固定から検討を始め、シミュレーションの結果によって、ほかの金利タイプを考えていくのがいいでしょう。
【※関連記事はこちら！】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！
- 【住宅ローンの基礎知識 リンク集】
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- ◆住宅ローン選びの実践法◆
- (3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう！
- (4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
- (5)固定金利は、固定期間終了後に注意！
- (6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は？
- (7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
- (8)「シミュレーションサイト」の使い方
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。