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住宅ローンの基礎知識[2019年]
【第6回】2019年4月19日公開(2019年6月5日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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住宅ローンの「借入金額」「借入期間」「金利タイプ」はどう決めるべきか、住宅ローンのプロが計算方法を解説!住宅ローンの基礎知識 第6回

住宅ローンを借りるにあたってもっとも大切なことは、「返済できる」ことです。しかし、購入したい物件が見つかると、どうしても「いくら借りられるか」に意識が向かいがちです。無理なく返済していける借入金額や借入期間はどれくらいまでか、どの金利タイプにするかなど、できれば物件探しの前にあたりをつけておきましょう。自分の収入や生活費、将来の見通しなどから簡単に計算できます。

借入金額は年収ベースではなく、
生活レベルで考える

住宅ローン選びの第1ステップ!
自分にベストな「借入金額」「借入期間」「金利タイプ」の見つけ方
 

 住宅ローンの借入可能額は、借り手の年収や勤続年数、ほかのローンの借入額などをもとに、金融機関が独自の基準で決定します。これは機械的に算出されるもので、各家庭の事情まで考慮したものではありません。

 しかし現実には、子どもの進学先や親の介護の有無、勤務先の経営状態などにより、現在および未来における家計のゆとりは違ってきます。そのため、「借りられる金額」=「返済できる金額」ではないことに注意が必要です。住宅ローンは返済し終えるまで何十年もかかります。その間、極端な節約生活が前提となっていたり、貯金がゼロで老後を迎えたりするような計画は避けるべきです。

 本当に安心できる毎月返済額は、現在の毎月あたりの出費等から計算できます。

<「本当に安心できる毎月返済額」の計算方法>

「住居関連費用(家賃+管理費+駐車場代+1カ月相当分の更新料など)」
+「貯蓄額」
-「将来に向けた教育費や老後資金の積み立て分」
-「趣味や旅行などレジャー費」

です。ボーナス払いなどもあてにしてはいけません。

 広告等で「家賃並みの返済額で購入可能」といった謳い文句を目にしますが、住宅を購入すると毎年かかる固定資産税のほかに、マンションであれば月々の管理費や修繕積立金、戸建てでも将来に向けて修繕のための積み立てが必要になります。家賃並み以上にコストが発生することを考慮しましょう。

借りられるだけ借りておくほうが
リスク回避になることも

 また、借入金額を少なくするために、頭金として手元の資金を使い切ってしまうのは考えものです。「病気で収入が減ることになった」「予定外に子どもが私立校に進学することになった」など、住宅ローンを返済し終えるまでにいろいろなことが起こります。その際、キャッシュがないために、消費者金融等から高い金利で借りることになるのであれば、これ以上バカらしいことはありません。

 借りられるだけ借りておいて、教育資金や老後資金の目途が立ったところで繰り上げ返済していけば、リスクに備えつつ、総返済額を抑えられます。もちろん、当初の借入金額が少ないほうが総返済額は少なくて済みますが、リスクに対する必要コストと考え、無収入でも3カ月程度は暮らせる資金を手元に残しておきたいところです。特に住宅ローンの借り換えなどで、毎月の返済額や総返済額が減ることが明らかな人は、この機会に諸費用込みでの借り入れを検討してみてもいいでしょう。

 なお、中古住宅の購入や借り換えのタイミングでの同時リフォームを考えている人は、リフォーム資金を住宅ローンとしてまとめて借りられる金融機関にぜひ当たってみましょう。一般のリフォームローンは借入期間が10〜20年程度と短く、金利も変動で3〜8%と高めに設定されています。一度住宅ローンを組んだ後に、リフォーム費用を追加することはできませんので、数年以内にリフォームする可能性が高いならば、住宅ローンの借入時に行ってしまうほうがお得です(ただし、見積書等は必要になります)。

 当サイトでは、リフォーム費用も一括で借りられるローンのランキングも掲載しているので、ぜひ参考にしてみてください。

【※関連記事はこちら!】
>> リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得! リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?
>> 中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利! 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう

借入期間は
「総返済額」「毎月返済額」「預金」のバランスで決める

 借入期間については老後リスクを避けるため、60歳の定年時までに払い終わることが原則です。とはいえ、定年時に「残債1000万円、貯金1000万円」の人と「完済済みだが、貯金0円」の人とでは、いざというときの備えとして、前者のほうが安心できます。

 そのため、子どもの教育費や老後資金に不安があるのであれば、借入期間を長めに設定して毎月返済額を少なくし、手元にキャッシュを残しやすくするのも一法です。もちろん期間を延ばせば総返済額は膨らむため、安易に選択すべきではありませんが、大切なのは借入金と預金のバランスです。

 また、条件次第ですが、みずほ銀行や住信SBIネット銀行、フラット35、新生銀行など、借り換え時に現在借り入れている住宅ローンの残存期間以上に借入期間を延ばすことを認める銀行も増えています(35年以上は不可)。

金利タイプは
「全期間固定金利型」➝「変動金利」の順に検討

 およその借入金額と返済期間を決めたら、具体的な住宅ローン商品の絞り込みに入ります。第一にすべきことは、金利タイプの選択です。金利タイプとは、金利が変更されるタイミングや変更方法を示すもので、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型(固定金利期間選択型、固定金利選択型)」「金利ミックス型」の主に4つあります。

【※関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの種類を決める「4つの金利タイプ」と、商品説明に頻出する「〇〇金利」用語について解説!

 金利タイプを先に決めておかないと、ランキングサイトなどを使って金利をチェックするにしても、商品数が膨大過ぎて比較し切れないでしょう。金利タイプを選ぶにあたっては、まずは完済まで金利の変わらない全期間固定金利型を検討してみるのが王道です。詳しくは別の機会にお話ししますが、フラット35のシミュレーターなどを利用して、毎月返済額や総返済額を確認します。

 続いて変動金利型で試算してみます。変動金利は将来の金利上昇リスクを考慮する必要があるため、「現在の金利が最後まで継続」した場合と「借入から6年目以降に基準金利が4%に上昇」した場合の2パターンで試算して、最悪でも毎月返済額が貯蓄ゼロにすれば返済可能な金額に収まっているか確認します。

 同様に固定期間選択型や金利ミックス型でも試算を行い、破綻する危険性がないかチェックしていきます。毎月返済額に無理がなければ、あとはリスクを取ってでも総返済額を減らす可能性を求めるか、総返済額は増えても安定性を求めるかの判断となります。

超低金利下である現在のおすすめは
「全期間固定金利型」一択!

 以上が金利タイプを検討するときの基本手順ですが、じつは現在の変動金利の水準によって、ある程度、おすすめの金利タイプは決まってきます。実際の借入金利は、店頭金利から各商品の優遇幅を引いた表面金利となりますが、この表面金利の水準を「超低金利ゾーン(2.0%未満)」「低金利ゾーン(金利2.0~3.0%未満)」「中金利ゾーン(金利3.0~5.0%未満)」「高金利ゾーン(金利5.0%~)」の4つに分けた場合、各ゾーンのおすすめの金利タイプは次のようになります。

<4つの金利ゾーンとおすすめの金利タイプ>

・「超低金利ゾーン」→固定金利が割安でお得
・「低金利ゾーン」→悩みつつも固定金利
・「中金利ゾーン」→固定主体のミックス金利
・「高金利ゾーン」→変動主体のミックス金利

 現在の表面金利は言うまでもなく、「超低金利ゾーン」です。そのため、あえて金利上昇リスクを冒してまで変動金利を選ぶ必要性は薄くなっています。というのも、変動金利より全期間固定金利の金利のほうが高いとはいえ、10年前の変動金利と比べればほぼ同水準です。それほどの低金利が完済まで約束されるのですから、お買い得(お借り得)であることは間違いありません。

 最終的に変動金利で借りていたほうが得する可能性もありますが、何十年もの間、金利上昇リスクに怯えて暮らさなければなりません。いざというときに備えてお金も自由に使いづらくなるので、確かな返済計画を描ける人以外は全期間固定金利を選ぶのが無難でしょう。

 全期間固定金利がおすすめなのは、借り換えの場合も同じです。現在、変動金利の人はもちろんのこと、全期間固定金利や固定期間選択型の人であっても、金利の低い現在の全期間固定金利型へ借り換えることで、諸費用を差し引いても得する可能性が高いからです。

 仮に全期間固定金利型への借り換えでは十分な効果を得られない場合は、次善策として、多少リスクを取って「20年固定」や「10年固定」を検討していきます。いずれにしても、借り換えの人にとっては、コストダウトと金利上昇リスクへの備えが同時に実現するという夢のようなチャンスが到来しているのです。

 以上のように、新規借り入れの人も、借り換えの人も、金利タイプについてはまずは全期間固定から検討を始め、シミュレーションの結果によって、ほかの金利タイプを考えていくのがいいでしょう。

【※関連記事はこちら!】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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