【2024年版】不動産売却にかかる税金の節税方法を解説！　特別控除は自宅、賃貸、相続した空き家などで異なる

不動産売却時にかかるお金で大きいのは、やはり「税金」だろう。売れるまでの所有期間や売却の条件により、使える節税方法はさまざまだ。売ってから後悔しないためにも、不動産売却にかかる税金の基礎知識は押さえておこう。ここでは、自宅として、あるいは貸していた家やマンションを売った時の税金の控除や計算方法なども解説する。

不動産売却時にかかる税金とは？

　不動産を売却して利益（売却益）が出ると、個人なら所得税と住民税がかかる。

　所得税と住民税がかかる「所得」の区分は10種類あり、不動産の売却益については、「譲渡所得」という区分に分類される。

　基本的に所得税は、すべての所得を合計し、その合計金額に応じて税率が高くなる「累進税率」で計算される。現在は5％（課税所得金額195万円以下の部分）から最高45％（同4000万円超）まで、7段階ある。

　しかし、不動産の「譲渡所得」については、例外的にほかの所得とは切り離して課税される「分離課税」という。

 「分離課税」では、ほかの所得が多くても少なくても、不動産を売って得た利益が同じなら税額も同じになる。ほかの所得の多い人にとっては、有利な仕組みといえるだろう。

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金の計算方法

　まずは、基本的な不動産の譲渡所得の計算方法を確認しておこう。

・譲渡所得 ＝ 譲渡価額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

　上の式の「譲渡価額」というのは、不動産を売却して得た収入のことで、基本的には売却価格である。マンションを5000万円で売れば、譲渡価額は基本的に5000万円だ。

 「取得費」とは、その不動産を購入したときの費用のことである。

不動産の種類によって取得費の計算方法が異なる

　ただし、取得費の計算方法は、不動産の種類によって異なるので注意が必要だ。

　以下は、マンション・一戸建ての取得費の計算式である。

　ポイントは、減価償却費を求めるために使用する「償却率」。計算方法は以下の通りだが、木造の一戸建てなら0.046、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなら0.022といった具合に数値が異なる。

　マンション・一戸建ての売却時の税金の詳しい計算方法などは、以下の記事を参考にしてほしい。

【関連記事】
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>>一戸建ての売却にかかる税金の基礎知識！ 課税額の計算方法と5つの節税特例を解説

　また、土地の場合は取得費が分からないこともある。取得費不明の場合は「概算取得費」と呼ばれるものを用い、「譲渡価額の5％」で計算される。

【関連記事】>>土地売却で税金はいくらかかる？ 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

経費として差し引けるものは、すべて忘れずに計上しよう

・譲渡所得 ＝ 譲渡価額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

　不動産の譲渡所得の計算式を構成する最後の要素、「譲渡費用」とは、不動産を売却する際にかかった、さまざまな経費のことだ。具体的には下記のようなものがある。

◆譲渡所得の計算における6つの主な「譲渡費用」
１	土地や建物を売るために支払った仲介手数料
２	印紙税で売主が負担したもの
３	貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
４	土地などを売るために、その上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
５	すでに売買契約を締結している資産を、さらに有利な条件で売るために支払った違約金
６	借地権を売るときに、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

　こうした経費をもれなく計上することも、家やマンションを売却するときの税金を抑えることにつながる。

不動産売却の譲渡所得を節税できる3つの特別控除

　不動産売却では、税金を節税するための特別控除が用意されている。主な特別控除は以下の3つ。

・居住用財産の3000万円控除
・賃貸不動産の特別控除
・相続した空き家の特別控除

　それぞれ解説していこう。

「自宅」であれば3000万円まで税金ゼロ！

　不動産を売却した「譲渡所得」には、さまざまな特別控除がある。一定の条件を満たせば、不動産を売って得た利益からまとまった額を差し引くことができ、利益がその上限以下であれば税金がゼロになるのだ。

　最も代表的なのが、「居住用財産の3000万円控除」といわれるもの。「自宅（マイホーム）」として購入した不動産を売却した場合、最高3000万円までが売却益から差し引かれる。主な要件は次の通りだ。

◆「居住用財産の3000万円控除」を利用するための5つの主な要件
１	自分の住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること ※前に住んでいた家や敷地などの場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
２	売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
３	マイホームの買換えやマイホームの交換の特例、もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
４	売った家屋や敷地について、「収用などの場合の特別控除」などほかの特例の適用を受けていないこと
５	売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと（生計を一にする親族、家を売ったあとにその売った家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる）

 「居住用財産の3000万円控除」は、さほどハードルは高くないので、ほとんどの人が利用できる。しかも、売却益の3000万円まで課税されないというのはメリットが大きい。

　なお、売却益が3000万円を超える場合は、超えた部分について、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の区分に応じて一定の税率で所得税・住民税がかかる。

◆「譲渡所得」の税率
長短区分	短期	長期
所有期間	5年以下	5年超
税率	39.63％ （所得税 30.63％、住民税 9％）	20.315％ （所得税 15.315％、住民税 5％）
税率には復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされている。

　ただし、土地、建物それぞれの所有期間が10年を超えている自宅の売却であれば、「3000万円特別控除」と同時に、「長期譲渡所得」の約20％よりもさらに税率が低くなる「居住用財産の軽減税率の特例」も重複して利用できる。

◆所有期間が10年超の自宅売却の税率
課税長期譲渡所得金額（※）	税率
6000万円以下の部分	14.21％ （所得税 10.21％、住民税 4％）
6000万円超の部分	20.315％ （所得税 15.315％、住民税 5％）
復興特別所得税を含む。※ 課税長期譲渡所得金額は、3000万円特別控除による3000万円を超えた部分

　また、気をつけたいのは、すぐに新居を購入して住宅ローン控除を受けるケース。基本的には「居住用財産の3000万円控除」と住宅ローン控除の両制度を併用することはできないのだが、住んでいた家をすぐに売却せず、3年後の1月1日から12月31日のあいだで売却した場合に限り、併用が可能（※）。

　知識のある不動産会社社員なら、よく使っている方法だ。やや複雑であり、制度が変更になるリスクもあるので、税理士などに相談することをオススメする。
※令和2年4月以降は、併用ができなくなった。参考；国税庁「マイホームを売ったときの特例」

「賃貸」に出していたなら、所有期間で税率が倍ほど違う

　一方、自宅としてではなく、投資用や節税目的でマンションを購入し、「賃貸」に出していた場合の売却にともなう税金はどうだろうか。

　この場合、「居住用財産の3000万円控除」が利用できず、売却益の全額に対し、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の区分に応じて一定の税率で所得税・住民税がかかる。具体的には、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」の2つに分けられる。

　賃貸物件の売却では、「居住用財産の3000万円控除」が利用できないため、この「購入から売却までの所有期間」が重要になる。なぜなら売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年超過かで、税率が倍ほど違うからだ。前章の表を再掲する。

◆「譲渡所得」の税率
長短区分	短期	長期
所有期間	5年以下	5年超
税率	39.63％ （所得税 30.63％、住民税 9％）	20.315％ （所得税 15.315％、住民税 5％）
※ 税率には復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされている。

 「短期譲渡所得」には約39％（所得税30％・住民税率9％）、「長期譲渡所得」には約20％（所得税15％・住民税5％）の税率で税金がかかる（※2013年から2037年までは復興特別所得税として、所得税の2.1%相当が上乗せされている）。

　たとえば、マンションを売却した利益が5000万円だとしたら、「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かによって、手取りで1000万円近い差がついてしまう。

　そのため、賃貸用のマンションを売却するのは基本的に、「短期譲渡所得」ではなく「長期譲渡所得」になるのを待ってからのほうがいいだろう。

　ここで注意しなければならないのは、所有期間が5年以下か5年超過を判断する基準が、売却した年の1月1日時点だということ。

　たとえば、2013年2月1日に購入したマンションを2018年3月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えているが、2018年1月1日の時点では5年を超えていないので、「短期譲渡所得」となってしまう。この場合は、2019年1月以降まで待って売却すれば、「長期譲渡所得」となり有利だ。

「相続した空き家」を売った時にも、3000万円の控除あり

　また、「居住用財産の3000万円控除」とは別の特例として、平成28年度税制改正により「相続した空き家の3000万円控除」が設けられた。

　相続から3年目の年末までに、亡くなった人（被相続人）が住んでいた家を相続人が売った場合は、譲渡所得から3000万円を控除することができるのだ。

　ただし、いろいろと条件はつく。適用期間は2016年4月から2027年の12月末まで。マンションなど区分所有の建物は対象外で、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続前は被相続人が一人で暮らしていて同居人がいなかったこと、などが前提だ。

　特に注意しなければならないのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、という点だ。昭和56年5月31日以前に建築された建物は基本的に、現在の耐震基準（新耐震基準）を満たしていないが、売却にあたっては耐震リフォームを行い、新耐震基準を満たすことが必要だ。

　これには数百万円かかることも少なくない。あるいは、建物を取り壊し、更地にして売却してもよいが、やはり建物の取り壊しに100万円以上かかることが多い。

　※2024年1月1日以降の売却からは、譲渡日の翌年の2月15日までの間に購入者において一定の耐震基準を満たす工事を行うか、相続人の居住用建物の全部を取り壊す場合も対象となった。

　そのほか、譲渡価格は1億円以下、生計を一にしている親族への譲渡はダメといった条件もつく。

　このように「居住用財産の3000万円控除」に比べるとハードルは高いが、田舎で一人暮らしをしていた親がなくなって、相続した古い空き家を処分するといった場合には、活用を検討すべき控除制度だろう。

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不動産売却では「自宅の売却」は税金の控除が大きいが、他のケースは条件に注意

　以上、不動産を売却したときにかかる税金について解説した。

　ここまで説明してきた内容は、ほぼ一般的なケースに当てはまるが、一部、特例などもあるので、やはり専門家に相談する方が安全だ。

　実際に不動産を売却する前には、一度、税理士や銀行に相談して、どの程度の税金がかかるのかシミュレーションするのが良いだろう。

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