一戸建てを「高く売却する」ための5つのコツと、税金で損をしないコツを解説！

一戸建ての家はマンションよりも若干売りにくい傾向にある。これから一戸建てを売るのであれば、しっかりと高く売るためのコツを知っておくことをおすすめしたい。また、一戸建て住宅の売却では税金も生じてしまうケースがあるため、税金で損をしないためのコツを知っておくことも効果的だ。

そこでこの記事では「一戸建ての家の売却のコツ」について詳しく解説する。一戸建てを相場よりも高く売却する5つのコツや、税金で損をしないコツについて紹介していきたい。

一戸建て売却の流れ

　一戸建ての家の売却の流れを図示すると、以下のようになる。

　一戸建て住宅の売却では最初に価格査定を行い、不動産仲介会社と媒介契約を締結した上で、売却活動を開始する。媒介契約とは不動産仲介会社に依頼する仲介の契約のことだ。

　不動産業者と契約してから、一戸建ての販売期間は約3カ月程度となる。買い主が見つかったら条件交渉を行い、両者が合意したら売買契約の締結である。

　売買契約後、買い主は住宅ローンの本審査を通すため、引き渡しまで1～2カ月程度期間が空くことになる。

　その間、売り主は引っ越しを行い、買い主に対して不動産仲介会社を介して境界の明示や設備の動作確認といった物件の立ち会いを行う。最後に売買代金を受領し、物件の引き渡しを行って売却は終了である。

一戸建てを高く売却する5つのコツ

　この章では、一戸建てを高く売る5つのコツについて解説していこう。

1.売却期間の余裕を持つ

　一戸建てを高く売るには、売却期間の余裕を持つことがコツだ。

　公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、首都圏における過去10年間の売却に要する日数は下図のようになっている。売却に要する日数は、前章の流れで示した「売却活動の開始～売買契約の締結」までの3カ月の部分に相当する。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」

　2019年においては、一戸建ては99.3日、マンションは81.8日となっており、一戸建てはマンションよりも売却に時間を要している。このことから、マンションよりも一戸建ての方が売りにくいといえるだろう。

　一戸建ての売却期間は、平均でも既に3カ月を超えており、ここ数年、日数は増加傾向にある。統計上、短期間ではますます売りにくくなっている状況がうかがえる。

　不動産は早く売りたい、と焦ると「売り急ぎ」と呼ばれる安く売却する行為に繋がってしまうため注意が必要だ。高く売るのであれば、時期を焦らず少なくとも売却期間に3カ月程度の余裕を持ち、十分に準備期間を設けたスケジュールを組んでおくのがコツである。

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

　一戸建て住宅を高い価格で売却するには、最初の価格査定で複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を探すことがコツとなる。

　一戸建てはマンションや土地とは異なり、査定価格が不動産会社によってかなり差が出るのがポイントだ。

　一戸建ては「土地の査定額」と「建物の査定額」を合算するため、不動産各社の土地価格のズレや建物価格のズレが重なることで、結果的に不動産各社の査定価格が大きく差は開いてしまう。

　このポイントを踏まえ、一戸建て住宅の査定では同じ物件でも不動産会社を変えるだけで、下図の例のように査定価格に500万円近くの差が出てくることもある。

　査定価格に大きな差が付きやすいのが一戸建ての特徴なので、一戸建てでは複数の不動産会社に査定を依頼することがマンション以上に重要なコツなのだ。

　複数の不動産仲介会社へ査定を依頼するには、不動産一括査定サイトを利用する方法が便利である。不動産一括査定サイトは、一回の操作だけで同時に複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスとなっている。
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3.築20年以内に売る

　木造の戸建て住宅は築年数20年以内に売ることが、高く売却するコツである。木造で築20年を超えた住宅は、買い手が購入後、原則として住宅ローン控除を利用できなくなることが売りにくくなる最大の理由だ。

　住宅ローン控除とは、10年以上のローンを組んで住宅を購入した人が、一定の期間に渡り所得税を節税できる制度である。

　住宅ローン控除は、サラリーマンにとって最大の節税策とも言われているため、購入しても住宅ローン控除が利用できない住宅は購入希望者から見るとかなり価値が落ちる物件に映ってしまう。よって、大きく価値を落とす前にも、売却するなら築20年以内に売ることをおすすめする。

4.内覧前に家の片付けと掃除をしっかりと行う

　高く売るには、内覧前に家の片付けと掃除をしっかりと行うことがコツとなる。内覧とは、売却期間中に購入希望者に対して家の中を実際に見てもらうことだ。住みながら家を売却する場合は、売り主は内覧対応が必要となる。

　一戸建て住宅は空き家であれば家をきれいに見せることができるため、空き家の方が売却しやすいといえる。

　住みながら家を売ると、購入希望者に生活感にあふれた家を見せることになり、買う気を失せさせてしまうことがよくあるのだ。

　購入希望者にがっかりさせないためにも、家の片付けと掃除をしっかりと行うことが価格を高くするポイントとなってくる。

　実は家をきれいに見せるには、重要なコツがある。それは、掃除ではなくできるだけ「モノを捨てること」だ。モノが少なくなると、生活感を薄めることができるため、部屋をきれいに見せることができる。

　よって、住みながら家を売るのであれば、売却活動の開始の前に大胆にモノを捨てていくことをおすすめしたい。捨てるのが無理であれば、いったんどこかの倉庫などにモノを預けるのもよいだろう。
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5.インスペクションを実施する

　高く売るには、インスペクションを実施するのもコツだ。インスペクションとは、建物の専門家が行う目視等による建物状況調査を指す。

　インスペクションによって特に大きな問題がないと判断されると、合格証を受領できる。インスペクションに合格している物件は、買い主に安心感を与えることができ、売却しやすくなるのだ。

　また、新耐震基準の建物はインスペクションに合格すると瑕疵(かし)担保保険を付保することができる。新耐震基準とは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請に通った建物のことだ。

　瑕疵担保保険とは、売却後物件に瑕疵(キズのこと)が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーできる保険である。

　瑕疵担保保険を付保した一戸建ては、築20年超であっても買い主が住宅ローン控除を利用できる物件にできる点もメリットだ。

　そのため特に1981年6月以降に新築された物件で、かつ築20年超の建物はインスペクションをすることが非常に効果的で、高く売却できるコツである。
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まとめ

　以上、一戸建て売却のコツについて解説してきた。一戸建てを高く売るコツは、主に以下の5つ。

・売却期間の余裕を持つ
・複数の不動産業者に価格査定を依頼する
・築20年以内に売る
・内覧前に家の片付けと掃除をしっかりと行う
・インスペクションを実施する

　また、税金で損をしないためには、「購入時の売買契約書を探す」または「節税特例をしっかりと使う」といった点がポイントとなる。

　一戸建て売却のコツが分かったら、早速に不動産一括査定サイトを使って価格査定を依頼してみるのが良い方法だろう。
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