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住宅ローンの種類を決める「4つの金利タイプ」と、
商品説明に頻出する「〇〇金利」用語について解説!
住宅ローンの基礎知識 第2回

【第2回】2019年1月29日公開(2021年5月10日更新)
淡河範明

住宅ローン選びを難しくする要因の一つは、「○○金利」という馴染みのない用語がいくつも出てくるからです。「変動金利」「固定金利」「店頭金利」「基準金利」「表面金利」「適用金利」「優遇金利」「当初優遇金利」「キャンペーン金利」……など、ワケがわからなくなるのも無理はありません。けれども、これらの用語には同じ意味のものがたくさんあります。一度整理してしまえば、実は拍子抜けするほど理解するのは簡単です。住宅ローンの基礎知識・第2回は、そんなさまざまな「○○金利」という用語について、わかりやすく解説します。

住宅ローンは「金利タイプ」で、4種類に分類できる!

 住宅ローン選びでは「金利の高低」が重要な指標となりますが、それと並んで、金利の「タイプ」も大切です。金利タイプとは、金利が変更されるタイミングや変更方法を示すもので、住宅ローン商品の主たる特性を決定づけます。衣服にたとえれば、金利の高低はサイズ、金利タイプは材質です。

 住宅ローンの商品数は数千に及びますが、金利タイプで分類すると、おおよそ4種類に分けられます。どれが得かは一概に言うことはできず、金利動向や本人が何を重視するかによって違ってきます。

 まずは各金利プランの特徴を見てみましょう。

(1)「全期間固定金利型」商品
 返済期間中に金利が変動しないタイプの商品です。借入時に総返済額と毎月返済額が確定するため、返済計画や将来設計が立てやすく安心です。現在では、固定期間が短い金利よりも金利が高くなる傾向があります。

 将来の金利上昇リスクを心配する人に向いている商品です。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】新規借入で本当に得する最新の住宅ローンは?

(2)「変動金利型」商品
 返済期間中に金利が変動する可能性のあるタイプの商品です。審査で優遇金利が得られれば、かなり低い金利で借りられます。通常、半年ごとに金利が見直されます。

 そのため、金利動向によっては、金利が大幅に上がって、固定金利型の商品を選んでいたほうが、総返済額で得だったということも起こり得ます。一方で、現在のような低金利が長く続けば、金利が低い分、得をします。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

(3)「固定期間選択型」商品
 「固定金利期間選択型」、「固定金利選択型」ともいいます。固定金利でスタートし、一定期間終了後、再び固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選択するタイプの商品です。固定金利の期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年、30年など商品によります。またこれらの固定期間は、金融機関により品揃えが異なることがありますが、一般に固定期間が長いほど金利は高くなります。

 固定期間終了後の金利は、その時点における固定期間選択型や変動金利型の商品の金利が適用されます。「子育て中は、毎月返済額が上がるリスクを避けたい」といった人や、借入期間が短い方、繰上返済等により実質的に借入期間を短くできる人には、低金利のメリットをより活かせます。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】初めて借りるなら、徹底比較してみよう!

(4)「金利ミックス型」商品
 借入額を任意の金額で分け、「変動金利+20年固定」「10年固定+35年固定」といったように、金利タイプの異なる住宅ローン契約を2本結ぶものです(一部、1本で済む商品を提供している金融機関もあります。ただし、取扱いしていない金融機関もあります)。

 違ったタイプの住宅ローンを利用することで、基本的には金利上昇リスクを分散しますが、各タイプのメリットも半減することになります。

 どのタイプの商品がどんな人に向いているかについては、金利リスクへの抵抗力や返済プランの考え方によって異なります

 そのため、実際の住宅ローン選びでは、「金利は多少高めでも、リスクを取りたくないので固定金利にする」「金利が上昇しても返済に余裕があるので、とにかく金利が低い変動金利を選んでおこう」など、自分の重視するポイント合った金利タイプを先に決め、その金利タイプの商品群から、金利の高低や商品の詳細を比較していきます。

住宅ローンの商品説明を理解するのに必要な
「〇〇金利」用語は、4種類に整理できる!

 住宅ローン選びの前に、もう一つ身に付けておきたいのは、住宅ローンの商品説明に頻出する「〇〇金利」という用語についての知識です。

 というのも、広告などの商品説明を読もうとすると、前記の金利タイプを示す用語のほかに、「店頭金利」「基準金利」「表面金利」「適用金利」「優遇金利」「当初優遇金利」など、たくさんの「金利付き」用語が出てくるからです。

 なぜ、こんなに「〇〇金利」用語が多いかというと、各金融機関で独自の用語を使っているためです。そのため、同じ意味を指す用語がいくつも生まれ、余計に商品比較を難しくしているのです。

 以下に「〇〇金利」用語と関連用語を、意味別に整理してみました。覚えておかなければならないのは、たった4種類です。

住宅ローン金利の用語解説

(1)金利の「定価」を示す用語
「店頭金利」
「店頭表示金利」
「基準金利」
「標準金利」
「ネット専用金利」

 各金融機関が「金利タイプ」ごとに定めている住宅ローンの基準となる金利のことです。いわば、金利の「定価」に当たるもので、各金融機関で自由に決められます。以前は、どこの金融機関もほぼ横並びでしたが、今では金融機関がそれぞれ独自の金利を設定しています。

 ただし、定価販売しても売れないため、顧客獲得のため、金利の激しい値引き合戦が行われています。

 なお、注意したいのは、変動金利型、固定期間選択型(固定期間終了後)の場合、ローン返済中でも、金利動向によって定価(基準)が変わる可能性のあることです。「店頭金利より△△%優遇」といった契約になっている場合、将来、店頭金利が上がれば、返済額も増えることになります。

(2)「金利の定価」からの「値引き幅」を示す用語
「優遇幅□□%」
「△△%優遇」
「引き下げ幅▲▲%」
「優遇金利」

 実際に貸し出す際に、店頭金利から何パーセント割り引くかを示すものです。いわば「値引き幅」に相当します。「優遇幅□%~□□%」と表示されいる場合、引き下げの金利が人によって違うことを意味します。

 また、当初の固定期間の優遇幅と、固定期間終了後の優遇幅が異なるタイプのあります。「当初期間優遇」と呼んでいるのは、固定期間の優遇幅の方が大きい場合で、「全期間優遇」と呼んでいるのは全期間の優遇幅が同じ場合です。

 店頭金利と違って優遇幅は、将来、契約内容によって狭まることはあっても、金利動向によって変化することはありません。

(3)金利の「実売価格」を示す用語
「表面金利」
「適用金利」
「借入金利」
「優遇金利」

 (1)の「店頭金利」から「優遇幅」を引いた、実際に借り入れる際に適用される金利のことです。定価に対して、割り引き後の「実売価格」に相当します。

 なお、(2)にも「優遇金利」を入れていますが、間違いではありません。前記のとおり、金融機関の間で用語が統一されていないため、どちらの意味でも使われています。

(4)「当初数年の金利」を示す用語
「当初適用金利」
「当初優遇金利」
「キャンペーン金利」

 契約してから数年後に、優遇幅が小さくなる商品(=金利が上がる商品)における、当初の表面金利(当初の実売価格)のことです。そのため、優遇幅が小さくなった後の金利も計算に入れて総返済額を予測しないと、本当にお得な商品かどうかはわかりません。

 「当初数年の金利」を示す用語ですが、現在の非常に低い金利水準であれば、「後に上がることが約束された金利」とも覚えておきましょう。

【※関連記事はこちら!】>> 住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう!

難しい感じがするだけで、難しいことは書かれていない!

 いかがでしょうか? 住宅ローン選びを難しく感じる理由の大半は、単に用語の整理がなされていないためだということが、おわかりになったと思います。このほかにも独自の「スラング」を使っている金融機関がありますが、ここで紹介した用語をもとに頭を働かせば、たいてい解読できます。

 ある金融機関では、ネット専用住宅ローンとして「全期間固定プラン」と「全期間重視プラン」という商品を取り扱っています。前者は「全期間固定型」であることがすぐわかると思いますが、後者の「重視」が何を指すのかわかりません。

 そこで該当ページを開いてみると、大きな文字で「店頭表示金利より年率マイナス△%~最大マイナス△△%」、小さな文字で「変動金利・さまざまな年数の固定金利からお選びいただけます。お借り入れから完済まで金利引き下げ幅が変わらないので、ずーっとお得が続きます」と記されています。

 どうやら「人によって値引き率は異なりますが、変動金利でも固定金利でも、初めに決めた値引き率を返済期間中に変えることはありません」というプランのようです。

 どうしても不明点がある場合は、遠慮なくコールセンターに問い合わせてみましょう。ほとんどの人は住宅ローンの”初心者”です。相手は慣れていますので、どんな質問でも気後れする必要はありません。

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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