住宅ローン選びを難しくする要因の一つは、「○○金利」という馴染みのない用語がいくつも出てくるからです。「変動金利」「固定金利」「店頭金利」「基準金利」「表面金利」「適用金利」「優遇金利」「当初優遇金利」「キャンペーン金利」……など、ワケがわからなくなるのも無理はありません。けれども、これらの用語には同じ意味のものがたくさんあります。一度整理してしまえば、実は拍子抜けするほど理解するのは簡単です。住宅ローンの基礎知識・第2回は、そんなさまざまな「○○金利」という用語について、わかりやすく解説します。
住宅ローンは「金利タイプ」で、4種類に分類できる！
住宅ローン選びでは「金利の高低」が重要な指標となりますが、それと並んで、金利の「タイプ」も大切です。金利タイプとは、金利が変更されるタイミングや変更方法を示すもので、住宅ローン商品の主たる特性を決定づけます。衣服にたとえれば、金利の高低はサイズ、金利タイプは材質です。
住宅ローンの商品数は数千に及びますが、金利タイプで分類すると、おおよそ4種類に分けられます。どれが得かは一概に言うことはできず、金利動向や本人が何を重視するかによって違ってきます。
まずは各金利プランの特徴を見てみましょう。
（1）「全期間固定金利型」商品
返済期間中に金利が変動しないタイプの商品です。借入時に総返済額と毎月返済額が確定するため、返済計画や将来設計が立てやすく安心です。現在では、固定期間が短い金利よりも金利が高くなる傾向があります。
将来の金利上昇リスクを心配する人に向いている商品です。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（35年固定）】新規借入で本当に得する最新の住宅ローンは？
（2）「変動金利型」商品
返済期間中に金利が変動する可能性のあるタイプの商品です。審査で優遇金利が得られれば、かなり低い金利で借りられます。通常、半年ごとに金利が見直されます。
そのため、金利動向によっては、金利が大幅に上がって、固定金利型の商品を選んでいたほうが、総返済額で得だったということも起こり得ます。一方で、現在のような低金利が長く続けば、金利が低い分、得をします。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！
（3）「固定期間選択型」商品
「固定金利期間選択型」、「固定金利選択型」ともいいます。固定金利でスタートし、一定期間終了後、再び固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選択するタイプの商品です。固定金利の期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年、30年など商品によります。またこれらの固定期間は、金融機関により品揃えが異なることがありますが、一般に固定期間が長いほど金利は高くなります。
固定期間終了後の金利は、その時点における固定期間選択型や変動金利型の商品の金利が適用されます。「子育て中は、毎月返済額が上がるリスクを避けたい」といった人や、借入期間が短い方、繰上返済等により実質的に借入期間を短くできる人には、低金利のメリットをより活かせます。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（10年固定）】初めて借りるなら、徹底比較してみよう！
（4）「金利ミックス型」商品
借入額を任意の金額で分け、「変動金利＋20年固定」「10年固定＋35年固定」といったように、金利タイプの異なる住宅ローン契約を2本結ぶものです（一部、1本で済む商品を提供している金融機関もあります。ただし、取扱いしていない金融機関もあります）。
違ったタイプの住宅ローンを利用することで、基本的には金利上昇リスクを分散しますが、各タイプのメリットも半減することになります。
どのタイプの商品がどんな人に向いているかについては、金利リスクへの抵抗力や返済プランの考え方によって異なります。
そのため、実際の住宅ローン選びでは、「金利は多少高めでも、リスクを取りたくないので固定金利にする」「金利が上昇しても返済に余裕があるので、とにかく金利が低い変動金利を選んでおこう」など、自分の重視するポイント合った金利タイプを先に決め、その金利タイプの商品群から、金利の高低や商品の詳細を比較していきます。
住宅ローンの商品説明を理解するのに必要な
「〇〇金利」用語は、4種類に整理できる！
住宅ローン選びの前に、もう一つ身に付けておきたいのは、住宅ローンの商品説明に頻出する「〇〇金利」という用語についての知識です。
というのも、広告などの商品説明を読もうとすると、前記の金利タイプを示す用語のほかに、「店頭金利」「基準金利」「表面金利」「適用金利」「優遇金利」「当初優遇金利」など、たくさんの「金利付き」用語が出てくるからです。
なぜ、こんなに「〇〇金利」用語が多いかというと、各金融機関で独自の用語を使っているためです。そのため、同じ意味を指す用語がいくつも生まれ、余計に商品比較を難しくしているのです。
以下に「〇〇金利」用語と関連用語を、意味別に整理してみました。覚えておかなければならないのは、たった4種類です。
（1）金利の「定価」を示す用語
「店頭金利」
「店頭表示金利」
「基準金利」
「標準金利」
「ネット専用金利」
各金融機関が「金利タイプ」ごとに定めている住宅ローンの基準となる金利のことです。いわば、金利の「定価」に当たるもので、各金融機関で自由に決められます。以前は、どこの金融機関もほぼ横並びでしたが、今では金融機関がそれぞれ独自の金利を設定しています。
ただし、定価販売しても売れないため、顧客獲得のため、金利の激しい値引き合戦が行われています。
なお、注意したいのは、変動金利型、固定期間選択型（固定期間終了後）の場合、ローン返済中でも、金利動向によって定価（基準）が変わる可能性のあることです。「店頭金利より△△％優遇」といった契約になっている場合、将来、店頭金利が上がれば、返済額も増えることになります。
（2）「金利の定価」からの「値引き幅」を示す用語
「優遇幅□□％」
「△△％優遇」
「引き下げ幅▲▲％」
「優遇金利」
実際に貸し出す際に、店頭金利から何パーセント割り引くかを示すものです。いわば「値引き幅」に相当します。「優遇幅□％～□□％」と表示されいる場合、引き下げの金利が人によって違うことを意味します。
また、当初の固定期間の優遇幅と、固定期間終了後の優遇幅が異なるタイプのあります。「当初期間優遇」と呼んでいるのは、固定期間の優遇幅の方が大きい場合で、「全期間優遇」と呼んでいるのは全期間の優遇幅が同じ場合です。
店頭金利と違って優遇幅は、将来、契約内容によって狭まることはあっても、金利動向によって変化することはありません。
（3）金利の「実売価格」を示す用語
「表面金利」
「適用金利」
「借入金利」
「優遇金利」
（１）の「店頭金利」から「優遇幅」を引いた、実際に借り入れる際に適用される金利のことです。定価に対して、割り引き後の「実売価格」に相当します。
なお、（2）にも「優遇金利」を入れていますが、間違いではありません。前記のとおり、金融機関の間で用語が統一されていないため、どちらの意味でも使われています。
（4）「当初数年の金利」を示す用語
「当初適用金利」
「当初優遇金利」
「キャンペーン金利」
契約してから数年後に、優遇幅が小さくなる商品（＝金利が上がる商品）における、当初の表面金利（当初の実売価格）のことです。そのため、優遇幅が小さくなった後の金利も計算に入れて総返済額を予測しないと、本当にお得な商品かどうかはわかりません。
「当初数年の金利」を示す用語ですが、現在の非常に低い金利水準であれば、「後に上がることが約束された金利」とも覚えておきましょう。
【※関連記事はこちら！】>> 住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目！手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう！
難しい感じがするだけで、難しいことは書かれていない！
いかがでしょうか？ 住宅ローン選びを難しく感じる理由の大半は、単に用語の整理がなされていないためだということが、おわかりになったと思います。このほかにも独自の「スラング」を使っている金融機関がありますが、ここで紹介した用語をもとに頭を働かせば、たいてい解読できます。
ある金融機関では、ネット専用住宅ローンとして「全期間固定プラン」と「全期間重視プラン」という商品を取り扱っています。前者は「全期間固定型」であることがすぐわかると思いますが、後者の「重視」が何を指すのかわかりません。
そこで該当ページを開いてみると、大きな文字で「店頭表示金利より年率マイナス△％～最大マイナス△△％」、小さな文字で「変動金利・さまざまな年数の固定金利からお選びいただけます。お借り入れから完済まで金利引き下げ幅が変わらないので、ずーっとお得が続きます」と記されています。
どうやら「人によって値引き率は異なりますが、変動金利でも固定金利でも、初めに決めた値引き率を返済期間中に変えることはありません」というプランのようです。
どうしても不明点がある場合は、遠慮なくコールセンターに問い合わせてみましょう。ほとんどの人は住宅ローンの”初心者”です。相手は慣れていますので、どんな質問でも気後れする必要はありません。
- 【住宅ローンの基礎知識 リンク集】
-
- ◆住宅ローン選びの実践法◆
- (3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう！
- (4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
- (5)固定金利は、固定期間終了後に注意！
- (6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は？
- (7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
- (8)「シミュレーションサイト」の使い方
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2022年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
- 実質金利(手数料込)
- 0.348%
- 表面金利
- 年0.219%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 表面金利
- 年0.345%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。