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銀行がおすすめする固定金利商品に注意!
固定期間の終わった後に、金利が急上昇することも住宅ローンの基礎知識 第5回

【第5回】2019年3月12日公開(2021年5月10日更新)
淡河範明

住宅ローンを取り扱う金融機関は、自分たちの儲けが第一です。お得度をアピールする一方で、各商品のしくみをワザとわかりづらくして、誤って高い商品を選ばせるように誘導しています。「うまい話にはワケがある」のは、住宅ローンも同じ。ただし、カラクリを知ってしまえば、回避できるものばかりです。ポイントを押さえて、ぜひ金融機関泣かせのベストな商品を探し当ててください。

金融機関はトータルコストを把握されたくない

 銀行などの金融機関は、さまざまなワナを仕掛け、住宅ローン選びを複雑にしています。借入から返済までにかかるトータルコスト(=元本+支払利息総額+諸費用)を把握されてしまうと、他の住宅ローンと簡単に比較されてしまうからです。スマホの料金プランなどと同じ戦術です。

 そのため、サイトなどの商品説明を見ても、金利が上がるなどマイナス要素は小さく表示し、お得と勘違いしてもらえるような部分を目立つように表示しています。たとえば、大きく「繰上返済手数料が無料!」となっていても、借りる人の得にはたいしてなりません。繰り上げ返済をするのは、あってもたまのことだからです。また、「保証料が無料」の場合、代わりに融資手数料が高額になっていることがほとんどです。

 元利総支払額(元本+支払利息総額)は、各金融機関のサイト等にあるシミュレーションを利用すれば、簡単に計算できます。にもかかわらず、当初金利が安かったり、手数料が無料だったりすると、「住宅ローンなんて横並び」と信じ込んでいる人ほど、よく確かめずに判を押してしまうのです。ぜひ認識を改め、「どうでもいいことは大きな文字で、大事なことは小さな文字で書かれている」ことを肝に銘じてください。

「優遇幅」のワナで、固定期間終了後に金利がアップ!

 こうしたワナの最たるものが、固定期間選択型の当初金利をあえて低く設定し、固定期間終了後の「優遇幅」が極端に小さくなる商品です。固定期間終了後は何も手続きしなければ変動金利に移行しますが、その際に金利優遇幅が小さくなるようになっているのです。

 人気の10年固定金利を例に説明しましょう。借入期間30年なら、当初の10年間より残り20年間の金利のほうがはるかに大切なはずです。けれども、多くの人がそのことに気づいていません。金利が上昇する情報についてはわかりにくく表示されているため、見逃してしまうのです。

 けれども、固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な商品かどうかは判断できません。たとえば、住信SBIネット銀行の2019年3月の10年固定の金利(当初引下げプラン・借換え)は0.71%。固定期間終了後の11年目以降に変動金利を選択した場合、優遇幅は▲0.7%になっています。

 その場合、今後も変動金利の基準が現在の水準2.775%をキープしたとして、適用される金利は、2.775-0.7=2.075%になります。変動金利に切り替わるのだから金利は安くなると思っていたら、逆に2.075-0.71=1.365%も高くなってしまうのです。仮に3000万円を返済期間30年で借りた場合、総返済額は約3641万円(毎月返済額は当初10年間9万2547円、11年目以降10万5458円)になります。

 みずほ銀行の30年固定と比べてみましょう。金利1.28%で、保証料や手数料も併せたトータルコストは約3,679万円。なんと先の住信SBIネット銀行の10年固定とほとんど変わりません。

 返済終了まで一切、金利のことは気にせず過ごすのか。それとも、変動金利の上昇リスクにおびえながら過ごすのか。判断は人それぞれですが、毎月のように変動金利をチェックできるマメな人はそういないことを考えると、当初の返済額の差が重要でなければ、30年固定を選んでもいいでしょう。

 なお、固定期間終了後に、改めて固定期間選択型を選んだ場合でも、優遇幅のワナは同様です。このように固定期間終了後に優遇幅が小さくなる「当初型」の商品は、固定期間終了後の優遇幅については、全体の終わりの方に小さく書かれていることが多いため、注意して確認しなければなりません。一方、完済まで優遇幅一定の商品は「全期間型」といった名称が付いていることが多いようです。

「表面金利」のワナで、
変動金利の金利が下がっても返済額はそのまま!

 さらに、引っかかっている人が一番多いと思われるのが、「表面金利」のワナです。変動金利型商品の金利は年2回見直されます。変動金利で借り入れて、返済中に金利が下がれば、当然、返済額は減額されると考えるかもしれません。しかし、実際にはそうなるとは限らないのです。

 現在、銀行が競って下げているのは表面金利です。表面金利とは、「基準金利-優遇幅」のこと。実際の借入時に適用される金利のことです。「適用金利」「優遇金利」とも呼ばれます。金融機関のサイトなどで大きく表示されている金利はこの表面金利です。

 下図のように、三井住友銀行の2008年9月の変動金利は、基準金利2.875% -優遇幅1.000%=表面金利1.875%でした。それが、2012年9月には、基準金利が2.475%と0.4%下がっただけでなく、優遇幅が1.600%に拡大。表面金利は0.875%まで下がりました。マイナス金利導入後の2019年3月現在、さらに優遇幅が1.850%まで広がり、表面金利は0.625%となっています(すべて借り換えの金利)。

 注目すべきは、基準金利は2012年以降、変わっていないことです。今の超低金利は、優遇幅が大きいことで実現しています。金利の定価ともいえる基準金利が下がっているわけではないのです。

 そのため、すでに住宅ローンを借りてしまっている人は世間がどれほど低金利だと騒いでいても、基準金利が下がらない限り、金利低下の恩恵は受けられないのです。そして、繰り返しになりますが、基準金利は2009年以降、2.475%のままですから、低金利の恩恵にあずかるには、住宅ローンを借り換えるしかないのです。

 このように、基準金利から優遇幅を引いて、実際の貸し出す際の表面金利を決めるという仕組みは、いったん変動金利で住宅ローンを借りた既存顧客に対して、今後さらに金利が低下した場合にそのメリットを享受させないためのワナなのです。

諸費用は金融機関により差が大きいこともあります

 また、当初金利は安いにもかかわらず、諸費用が高く設定されていることもあります。ここでいう諸費用とは、主に保証料と融資手数料になります。

 保証料については、融資金額の1~2%になりますが、借入期間や審査次第で適用される料率は変わります。そんなに安くはありません。

 それに対して、ホームページ上で「保証料0円」と大きな文字で書いている金融機関も少なくありませんが、小さな文字で融資手数料は「融資額×2.16%」と書かれています。保証料よりも融資手数料の方が高くなりかねないのです。

 融資手数料についても0円としている金融機関もあれば、融資額の3.24%としている金融機関もあります。借入金額が3000万円であれば、100万円近くの差になります。融資手数料も表示が小さくなっていて、全体でどれくらいのインパクトがあるかは、簡単に把握できません。

 融資手数料と保証料がどちらも高くなっている商品はありませんが、どちらも安くなっている商品はあります。しかし、その商品が必ずしも金利が安いわけではないため、やはり、トータルコストを把握しなければ、その割安性を判断することはできないのです。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

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【2021年8月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 3

    みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」(ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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