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銀行がおすすめする固定金利商品に注意!
固定期間の終わった後に、金利が急上昇することも住宅ローンの基礎知識 第5回

【第5回】2019年3月12日公開(2019年11月14日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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住宅ローンを取り扱う金融機関は、自分たちの儲けが第一です。お得度をアピールする一方で、各商品のしくみをワザとわかりづらくして、誤って高い商品を選ばせるように誘導しています。「うまい話にはワケがある」のは、住宅ローンも同じ。ただし、カラクリを知ってしまえば、回避できるものばかりです。ポイントを押さえて、ぜひ金融機関泣かせのベストな商品を探し当ててください。

金融機関はトータルコストを把握されたくない

 銀行などの金融機関は、さまざまなワナを仕掛け、住宅ローン選びを複雑にしています。借入から返済までにかかるトータルコスト(=元本+支払利息総額+諸費用)を把握されてしまうと、他の住宅ローンと簡単に比較されてしまうからです。スマホの料金プランなどと同じ戦術です。

 そのため、サイトなどの商品説明を見ても、金利が上がるなどマイナス要素は小さく表示し、お得と勘違いしてもらえるような部分を目立つように表示しています。たとえば、大きく「繰上返済手数料が無料!」となっていても、借りる人の得にはたいしてなりません。繰り上げ返済をするのは、あってもたまのことだからです。また、「保証料が無料」の場合、代わりに融資手数料が高額になっていることがほとんどです。

 元利総支払額(元本+支払利息総額)は、各金融機関のサイト等にあるシミュレーションを利用すれば、簡単に計算できます。にもかかわらず、当初金利が安かったり、手数料が無料だったりすると、「住宅ローンなんて横並び」と信じ込んでいる人ほど、よく確かめずに判を押してしまうのです。ぜひ認識を改め、「どうでもいいことは大きな文字で、大事なことは小さな文字で書かれている」ことを肝に銘じてください。

「優遇幅」のワナで、固定期間終了後に金利がアップ!

 こうしたワナの最たるものが、固定期間選択型の当初金利をあえて低く設定し、固定期間終了後の「優遇幅」が極端に小さくなる商品です。固定期間終了後は何も手続きしなければ変動金利に移行しますが、その際に金利優遇幅が小さくなるようになっているのです。

 人気の10年固定金利を例に説明しましょう。借入期間30年なら、当初の10年間より残り20年間の金利のほうがはるかに大切なはずです。けれども、多くの人がそのことに気づいていません。金利が上昇する情報についてはわかりにくく表示されているため、見逃してしまうのです。

 けれども、固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な商品かどうかは判断できません。たとえば、住信SBIネット銀行の2019年3月の10年固定の金利(当初引下げプラン・借換え)は0.71%。固定期間終了後の11年目以降に変動金利を選択した場合、優遇幅は▲0.7%になっています。

 その場合、今後も変動金利の基準が現在の水準2.775%をキープしたとして、適用される金利は、2.775-0.7=2.075%になります。変動金利に切り替わるのだから金利は安くなると思っていたら、逆に2.075-0.71=1.365%も高くなってしまうのです。仮に3000万円を返済期間30年で借りた場合、総返済額は約3641万円(毎月返済額は当初10年間9万2547円、11年目以降10万5458円)になります。

 みずほ銀行の30年固定と比べてみましょう。金利1.28%で、保証料や手数料も併せたトータルコストは約3,679万円。なんと先の住信SBIネット銀行の10年固定とほとんど変わりません。

 返済終了まで一切、金利のことは気にせず過ごすのか。それとも、変動金利の上昇リスクにおびえながら過ごすのか。判断は人それぞれですが、毎月のように変動金利をチェックできるマメな人はそういないことを考えると、当初の返済額の差が重要でなければ、30年固定を選んでもいいでしょう。

 なお、固定期間終了後に、改めて固定期間選択型を選んだ場合でも、優遇幅のワナは同様です。このように固定期間終了後に優遇幅が小さくなる「当初型」の商品は、固定期間終了後の優遇幅については、全体の終わりの方に小さく書かれていることが多いため、注意して確認しなければなりません。一方、完済まで優遇幅一定の商品は「全期間型」といった名称が付いていることが多いようです。

「表面金利」のワナで、
変動金利の金利が下がっても返済額はそのまま!

 さらに、引っかかっている人が一番多いと思われるのが、「表面金利」のワナです。変動金利型商品の金利は年2回見直されます。変動金利で借り入れて、返済中に金利が下がれば、当然、返済額は減額されると考えるかもしれません。しかし、実際にはそうなるとは限らないのです。

 現在、銀行が競って下げているのは表面金利です。表面金利とは、「基準金利-優遇幅」のこと。実際の借入時に適用される金利のことです。「適用金利」「優遇金利」とも呼ばれます。金融機関のサイトなどで大きく表示されている金利はこの表面金利です。

 下図のように、三井住友銀行の2008年9月の変動金利は、基準金利2.875% -優遇幅1.000%=表面金利1.875%でした。それが、2012年9月には、基準金利が2.475%と0.4%下がっただけでなく、優遇幅が1.600%に拡大。表面金利は0.875%まで下がりました。マイナス金利導入後の2019年3月現在、さらに優遇幅が1.850%まで広がり、表面金利は0.625%となっています(すべて借り換えの金利)。

 注目すべきは、基準金利は2012年以降、変わっていないことです。今の超低金利は、優遇幅が大きいことで実現しています。金利の定価ともいえる基準金利が下がっているわけではないのです。

 そのため、すでに住宅ローンを借りてしまっている人は世間がどれほど低金利だと騒いでいても、基準金利が下がらない限り、金利低下の恩恵は受けられないのです。そして、繰り返しになりますが、基準金利は2009年以降、2.475%のままですから、低金利の恩恵にあずかるには、住宅ローンを借り換えるしかないのです。

 このように、基準金利から優遇幅を引いて、実際の貸し出す際の表面金利を決めるという仕組みは、いったん変動金利で住宅ローンを借りた既存顧客に対して、今後さらに金利が低下した場合にそのメリットを享受させないためのワナなのです。

諸費用は金融機関により差が大きいこともあります

 また、当初金利は安いにもかかわらず、諸費用が高く設定されていることもあります。ここでいう諸費用とは、主に保証料と融資手数料になります。

 保証料については、融資金額の1~2%になりますが、借入期間や審査次第で適用される料率は変わります。そんなに安くはありません。

 それに対して、ホームページ上で「保証料0円」と大きな文字で書いている金融機関も少なくありませんが、小さな文字で融資手数料は「融資額×2.16%」と書かれています。保証料よりも融資手数料の方が高くなりかねないのです。

 融資手数料についても0円としている金融機関もあれば、融資額の3.24%としている金融機関もあります。借入金額が3000万円であれば、100万円近くの差になります。融資手数料も表示が小さくなっていて、全体でどれくらいのインパクトがあるかは、簡単に把握できません。

 融資手数料と保証料がどちらも高くなっている商品はありませんが、どちらも安くなっている商品はあります。しかし、その商品が必ずしも金利が安いわけではないため、やはり、トータルコストを把握しなければ、その割安性を判断することはできないのです。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

【住宅ローンの基礎知識 リンク集】

◆基本編◆
(1)住宅ローン選びで最も大事なのは「金利」!
(2)「○○金利」…頻出ワード、用語を解説
◆住宅ローン選びの実践法◆
(3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう!
(4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
(5)固定金利は、固定期間終了後に注意!
(6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は?
(7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
(8)「シミュレーションサイト」の使い方
◆申し込み手続き 成功法◆
(9)「申し込み」から「融資実行」までの流れ
(10)借り換えは1カ月以内の実行を目指そう
(11)借り換え審査は複数銀行へ同時に申し込もう
(12)ネット・郵送だけで手続きできる銀行も登場
(13)委任状を作れば、書類集めがスピーディに!
(14)必要書類集めで、よくある失敗と注意点
◆審査のツボと対応法、ローン選びの注意点◆
(15)転職後や個人事業主が審査時に気を付けること
(16)借金は、上手に整理すれば審査に通る!?
(17)ローン遅延は要注意!信用情報を確認しよう
(18)今さら聞けない「団信」の基本!タイプや保障は?
(19)夫婦で住宅ローンを借りる3つの方法とは?
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【2020年12月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
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(費用等除く)
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(税込)
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(税込)
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全疾病+がん50%
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