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住宅ローンの商品選びの簡単ステップ!
「金利タイプ」を決め、諸費用込みの
「トータルコスト」で比較する!!住宅ローンの基礎知識 第3回

【第3回】2019年2月27日公開(2021年5月10日更新)
淡河範明

住宅ローンで重要なのは金利ですが、とはいえ借入時に必要となる「融資手数料」や「保証料」などを含めないと、正確な商品比較は行えません。 総支払額は「トータルコスト」とも言い、それを利回りに換算した実質金利は、アメリカでは住宅ローン選びの一般的な指標となっています。ベストな住宅ローンを決めるには、欠かせない考え方です。

住宅ローン選びの最終判断は、トータルコストの比較で行う

 住宅ローン選びで大切なのは、「どこで借りるか」ではなく、「何をどのように借りるか」です。「何を」とは、どの商品ということで、「どのように」というのは、どのような条件で借りるのかと言い換えられます。

 商品によって、金利や費用が異なってきますし、同じ商品であっても借り方によって違いは出ます。そのため、当初の金利や、費用を個別に見ても、完済するまでにいくらかかるかを知らなければ、正しい判断などできないでしょう。

 トータルコストは、借入条件によって、そして金利の変化によって決定します。借入条件は、金融機関や商品にもよりますが、およそ9つあります。この決定がコストを左右するため、慎重に選択しなければなりません。

■「金利」以外の、気をつけたい借り入れ条件
条件 選択肢 コストを下げるには?
借入金額 1億円以下(商品により1億円超も可) 金額を少なくすればよい(少なくしすぎると、目的となる物件が買えないおそれあり)
借入期間 35年以内(商品により50年以内も) 期間を短くすればよい(家計収支が悪化するおそれあり)
金利タイプ 変動金利、固定期間選択型(1~30年)、全期間固定、その他 固定期間を短くすればよい(金利上昇時に負担が増えるおそれあり)
返済タイプ 元利均等、元金均等、ボーナス、増額他 なるべく早く返すように元金均等にすればよい(ただ、はじめは家計収支が悪化したり、審査的にきびしかったりする)
借入タイプ 一括融資、分割融資 金利や諸費用によりどの場合が安くなるかは一概には言えない
融資手数料タイプ 定率制、定額制、その他 金額が大きい場合は、定額制、小さい場合は定率制が有利
保証料タイプ 前払い、後払い、なし 期間が短ければ安くなるが、審査による 保証料なしにすると、融資手数料が高くなるのが一般的
優遇タイプ 当初期間優遇、全期間優遇 期間が短ければ当初期間優遇、長ければ全期間優遇が安くなる
団信特約タイプ 疾病特約、介護特約、就業不能特約他 特約をつけなければ安くなる
(注)いずれの条件もすべての金融機関で選べるものではないため、事前に確認しましょう。

 上記9つの中で、「借入金額」と「借入期間」については、おそらく商品を選ぶ前に決めるべき内容でしょう。従って、それ以外の7つは、個々の商品にあわせて選択すべきか検討しなければなりません。この7つの中で重視すべきは、金利タイプです。その理由は、総支払額の中で、元金以外では金利の支払いが最も大きくなる可能性があり、また、選択の違いによって最も大きく変化するものだからです。

 そこで、まずは「金利タイプ」を決め、住宅ローンの金利ランキング等を参考に商品を絞り込んでいきます。しかし、最終的に自分に合ったベストな一本に決めるには、金利以外の情報もチェックする必要があります。というのも、金利は低いものの融資手数料が割高になっていて、トータルで見れば得しない商品もあるからです。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

トータルコストを計算してみよう

 具体的には、商品の価値を正しく判断するには、以下の計算で借入から完済までの「トータルコスト(≒実質金利)」で比較します。

<金利タイプ別・トータルコストの計算方法>
●「全期間固定金利型」商品
 =元本+金利+諸費用
●「変動金利型」商品
 =元本+当初の金利+諸費用+将来の金利
●「固定期間選択型(固定金利期間選択型、固定金利選択型)」商品
 =元本+当初固定期間の金利+諸費用+固定期間終了後の金利
※「金利ミックス型」商品の場合は、選んだ金利タイプごとに計算して合計


 たとえば、ソニー銀行には「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」(商品名です)という大きく2タイプの借り換えローンがあります。この2タイプそれぞれに変動金利と固定金利が用意されていますが、ここでは変動金利について見てみましょう。

 「変動セレクト」の場合、変動金利は0.457%、手数料は借入額×2.16%(借入額3000万円なら、64万8000円)。これに対し、「住宅ローン」は変動金利0.757%とやや金利が割高ですが、手数料は借入額にかかわらず、一律4万3200円と低く設定されています。

 この2つのローンで、同じ借入額3000万円を借入期間30年で借り入れた場合、どちらがお得かを即答できる人はいないでしょう。答えは下表のとおりです(2019年年2月時点)。

ソニー銀行「変動セレクト」「住宅ローン」のトータルコストの違い
〈借入金額3000万円、返済期間30年、変動金利、元利均等払い〉
商品タイプ 金利(変動) 手数料 支払金利総額 トータルコスト
変動セレクト住宅ローン 0.457% 64万8000円 210万8991円 3275万6991円
83万円お得!
住宅ローン 0.757% 4万3200円 354万4586円 3358万7786円
損!
※借入期間中、金利の変動はなかったものとして計算


 手数料の比較では、「変動セレクト」のほうが約60万円多くかかりますが、金利が0.3%低いため、30年間のトータルでは約83万円の得となります。ただし、手数料の少ない「住宅ローン」のほうが自己資金は少なくて済みます。

 このように住宅ローンの損得は、トータルコストで比較しないと判明しません。さらに、人によっては、借りやすさや返済計画なども考えて、総合的に判断する必要があるのです。

「金利計算」では、固定期間終了後の優遇幅に注意!

 トータルコストの計算方法を見ていきましょう。まず「金利」の計算は、選んだ金利タイプによって微妙に異なります。全期間固定金利型は金利が一定のため、金利計算も単純ですが、ほかのタイプは多少計算が複雑です。なぜなら、金利が変化することで支払金利総額が大きく変わってしまうからです。

 変動金利型では、現状維持シナリオとして「現在の金利が完済まで続いた」場合と、リスクシナリオとして「返済開始から11年後に基準金利が4%に上昇」した場合の金利を計算するのが、私(淡河)独自の金利上昇リスクを計算する方法です。  4%は過去の平均値です。

 固定期間選択型では、変動金利型と同様に、現状維持シナリオとリスクシナリオの2パターンの金利を計算します。ポイントとなるのは固定期間終了後の金利設定です。固定期間終了後は何も手続きしなければ変動金利に移行しますが、注意しなければならないのは、その際に金利の「優遇幅」が小さくなる商品があることです。「基準金利-優遇幅」が実際の借入金利ですから、優遇幅は金利を決めるカギを握るものです。固定期間終了後の優遇幅をしっかりと確認のうえ、金利計算を行いましょう。

「諸費用」には3つのタイプがある

 最後は「諸費用」についてです。諸費用のうち、手数料と保証料は各銀行のホームページを見れば記載されていますが、計算の仕方や金額がまちまちです。そのため、割安なのか割高なのかひと目で判断がつきづらくなっています。

 そこで目安として、諸費用のタイプを以下の3つに分類してみました。一部、該当しない金融機関および商品もありますが、基本的にはいずれかに似ているはずですので、手数料や保証料をチェックする際の参考にしてください。

(1)メガバンクに多い「王道タイプ」
 手数料3万2400円、保証料は借入額×2.06%(借入期間35年の場合)でほぼ横並びです。残存期間に応じて保証料が減っていく方式を採用している銀行が多いので、借入期間が短い人はお得になるケースが多くなります。保証料は繰上返済すると、利用していない期間の分を返ってきます。

(2)ネット銀行に多い「見かけに騙されるなタイプ」
 保証料を無料とし、手数料でとるところが多くなっています。
 一部のネット銀行では、借入金額に応じて手数料が発生します。借入額×2.16%と高めの設定にしているところもあります。ちなみに同じ方式をフラット35で採用している株式会社優良住宅ローンの場合、手数料は借入額×0.66%、保証料なしとなっています。借入額3000万円なら、手数料は19万8000円です。

(3)フラット35など「定額ポッキリタイプ」
 一部のネット銀行は、手数料は一律定額、保証料なしという明朗会計を採用しています。ソニー銀行楽天銀行などがこのタイプです。
 手数料は各金融機関で異なりますが、ソニー銀行4万3200円、新生銀行5万4000円、楽天銀行32万4000円と総じて安く抑えられています。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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