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住宅ローンの基礎知識[2019年]
【第3回】2019年2月27日公開(2019年6月5日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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住宅ローンの商品選びの簡単ステップ!
「金利タイプ」を決め、諸費用込みの
「トータルコスト」で比較する!!住宅ローンの基礎知識 第3回

住宅ローンで重要なのは金利ですが、とはいえ借入時に必要となる「融資手数料」や「保証料」などを含めないと、正確な商品比較は行えません。 総支払額は「トータルコスト」とも言い、それを利回りに換算した実質金利は、アメリカでは住宅ローン選びの一般的な指標となっています。ベストな住宅ローンを決めるには、欠かせない考え方です。

住宅ローン選びの最終判断は、トータルコストの比較で行う

 住宅ローン選びで大切なのは、「どこで借りるか」ではなく、「何をどのように借りるか」です。「何を」とは、どの商品ということで、「どのように」というのは、どのような条件で借りるのかと言い換えられます。

 商品によって、金利や費用が異なってきますし、同じ商品であっても借り方によって違いは出ます。そのため、当初の金利や、費用を個別に見ても、完済するまでにいくらかかるかを知らなければ、正しい判断などできないでしょう。

 トータルコストは、借入条件によって、そして金利の変化によって決定します。借入条件は、金融機関や商品にもよりますが、およそ9つあります。この決定がコストを左右するため、慎重に選択しなければなりません。

■「金利」以外の、気をつけたい借り入れ条件
条件 選択肢 コストを下げるには?
借入金額 1億円以下(商品により1億円超も可) 金額を少なくすればよい(少なくしすぎると、目的となる物件が買えないおそれあり)
借入期間 35年以内(商品により50年以内も) 期間を短くすればよい(家計収支が悪化するおそれあり)
金利タイプ 変動金利、固定期間選択型(1~30年)、全期間固定、その他 固定期間を短くすればよい(金利上昇時に負担が増えるおそれあり)
返済タイプ 元利均等、元金均等、ボーナス、増額他 なるべく早く返すように元金均等にすればよい(ただ、はじめは家計収支が悪化したり、審査的にきびしかったりする)
借入タイプ 一括融資、分割融資 金利や諸費用によりどの場合が安くなるかは一概には言えない
融資手数料タイプ 定率制、定額制、その他 金額が大きい場合は、定額制、小さい場合は定率制が有利
保証料タイプ 前払い、後払い、なし 期間が短ければ安くなるが、審査による 保証料なしにすると、融資手数料が高くなるのが一般的
優遇タイプ 当初期間優遇、全期間優遇 期間が短ければ当初期間優遇、長ければ全期間優遇が安くなる
団信特約タイプ 疾病特約、介護特約、就業不能特約他 特約をつけなければ安くなる
(注)いずれの条件もすべての金融機関で選べるものではないため、事前に確認しましょう。

 上記9つの中で、「借入金額」と「借入期間」については、おそらく商品を選ぶ前に決めるべき内容でしょう。従って、それ以外の7つは、個々の商品にあわせて選択すべきか検討しなければなりません。この7つの中で重視すべきは、金利タイプです。その理由は、総支払額の中で、元金以外では金利の支払いが最も大きくなる可能性があり、また、選択の違いによって最も大きく変化するものだからです。

 そこで、まずは「金利タイプ」を決め、住宅ローンの金利ランキング等を参考に商品を絞り込んでいきます。しかし、最終的に自分に合ったベストな一本に決めるには、金利以外の情報もチェックする必要があります。というのも、金利は低いものの融資手数料が割高になっていて、トータルで見れば得しない商品もあるからです。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

トータルコストを計算してみよう

 具体的には、商品の価値を正しく判断するには、以下の計算で借入から完済までの「トータルコスト(≒実質金利)」で比較します。

<金利タイプ別・トータルコストの計算方法>
●「全期間固定金利型」商品
 =元本+金利+諸費用
●「変動金利型」商品
 =元本+当初の金利+諸費用+将来の金利
●「固定期間選択型(固定金利期間選択型、固定金利選択型)」商品
 =元本+当初固定期間の金利+諸費用+固定期間終了後の金利
※「金利ミックス型」商品の場合は、選んだ金利タイプごとに計算して合計


 たとえば、ソニー銀行には「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」(商品名です)という大きく2タイプの借り換えローンがあります。この2タイプそれぞれに変動金利と固定金利が用意されていますが、ここでは変動金利について見てみましょう。

 「変動セレクト」の場合、変動金利は0.457%、手数料は借入額×2.16%(借入額3000万円なら、64万8000円)。これに対し、「住宅ローン」は変動金利0.757%とやや金利が割高ですが、手数料は借入額にかかわらず、一律4万3200円と低く設定されています。

 この2つのローンで、同じ借入額3000万円を借入期間30年で借り入れた場合、どちらがお得かを即答できる人はいないでしょう。答えは下表のとおりです(2019年年2月時点)。

ソニー銀行「変動セレクト」「住宅ローン」のトータルコストの違い
〈借入金額3000万円、返済期間30年、変動金利、元利均等払い〉
商品タイプ 金利(変動) 手数料 支払金利総額 トータルコスト
変動セレクト住宅ローン 0.457% 64万8000円 210万8991円 3275万6991円
83万円お得!
住宅ローン 0.757% 4万3200円 354万4586円 3358万7786円
損!
※借入期間中、金利の変動はなかったものとして計算


 手数料の比較では、「変動セレクト」のほうが約60万円多くかかりますが、金利が0.3%低いため、30年間のトータルでは約83万円の得となります。ただし、手数料の少ない「住宅ローン」のほうが自己資金は少なくて済みます。

 このように住宅ローンの損得は、トータルコストで比較しないと判明しません。さらに、人によっては、借りやすさや返済計画なども考えて、総合的に判断する必要があるのです。

「金利計算」では、固定期間終了後の優遇幅に注意!

 トータルコストの計算方法を見ていきましょう。まず「金利」の計算は、選んだ金利タイプによって微妙に異なります。全期間固定金利型は金利が一定のため、金利計算も単純ですが、ほかのタイプは多少計算が複雑です。なぜなら、金利が変化することで支払金利総額が大きく変わってしまうからです。

 変動金利型では、現状維持シナリオとして「現在の金利が完済まで続いた」場合と、リスクシナリオとして「返済開始から11年後に基準金利が4%に上昇」した場合の金利を計算するのが、私(淡河)独自の金利上昇リスクを計算する方法です。  4%は過去の平均値です。

 固定期間選択型では、変動金利型と同様に、現状維持シナリオとリスクシナリオの2パターンの金利を計算します。ポイントとなるのは固定期間終了後の金利設定です。固定期間終了後は何も手続きしなければ変動金利に移行しますが、注意しなければならないのは、その際に金利の「優遇幅」が小さくなる商品があることです。「基準金利-優遇幅」が実際の借入金利ですから、優遇幅は金利を決めるカギを握るものです。固定期間終了後の優遇幅をしっかりと確認のうえ、金利計算を行いましょう。

「諸費用」には3つのタイプがある

 最後は「諸費用」についてです。諸費用のうち、手数料と保証料は各銀行のホームページを見れば記載されていますが、計算の仕方や金額がまちまちです。そのため、割安なのか割高なのかひと目で判断がつきづらくなっています。

 そこで目安として、諸費用のタイプを以下の3つに分類してみました。一部、該当しない金融機関および商品もありますが、基本的にはいずれかに似ているはずですので、手数料や保証料をチェックする際の参考にしてください。

(1)メガバンクに多い「王道タイプ」
 手数料3万2400円、保証料は借入額×2.06%(借入期間35年の場合)でほぼ横並びです。残存期間に応じて保証料が減っていく方式を採用している銀行が多いので、借入期間が短い人はお得になるケースが多くなります。保証料は繰上返済すると、利用していない期間の分を返ってきます。

(2)ネット銀行に多い「見かけに騙されるなタイプ」
 保証料を無料とし、手数料でとるところが多くなっています。
 一部のネット銀行では、借入金額に応じて手数料が発生します。借入額×2.16%と高めの設定にしているところもあります。ちなみに同じ方式をフラット35で採用している株式会社優良住宅ローンの場合、手数料は借入額×0.66%、保証料なしとなっています。借入額3000万円なら、手数料は19万8000円です。

(3)フラット35など「定額ポッキリタイプ」
 一部のネット銀行は、手数料は一律定額、保証料なしという明朗会計を採用しています。ソニー銀行楽天銀行などがこのタイプです。
 手数料は各金融機関で異なりますが、ソニー銀行4万3200円、新生銀行5万4000円、楽天銀行32万4000円と総じて安く抑えられています。

【※関連記事はこちら!】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
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2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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2位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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2位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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2位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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