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住宅ローンの基礎知識[2019年]
【第16回】2019年8月11日公開(2019年11月14日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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消費者金融、キャッシングを使ってても、上手に整理すれば、住宅ローンの審査は通る!? 審査に落とされないコツを公開!住宅ローンの基礎知識 第16回

住宅ローンの審査では、消費者金融からの借り入れ、クレジットカードの分割払い、さらにはキャッシング枠さえも借金と見なされることがあります。こうした住宅ローン以外の借金をどう整理したり、借り換えたりすれば、住宅ローンの審査に通りやすくなるのかを紹介しましょう。

「住宅ローン以外の借金」に注意!

 税込み年収に占める「年間返済額の割合」のことを「返済負担率」といい、住宅ローン審査の重要な基準の一つとなっています。返済負担率の基準を公表している銀行は多くありませんが、フラット35の場合、以下のようになっています。

・年収400万円未満 返済負担率30%以下
・年収400万円以上 返済負担率35%以下
(出所:住宅金融支援機構「フラット35」WEBサイト)

 返済負担率は、住宅ローン以外の借金の返済額も加えて計算するため、住宅ローン以外の借金がある人ほど、借入可能額は小さくなり、審査にも落ちやすくなります。

 この「住宅ローン以外の借金」は、下記のように広範囲に及びます。

<住宅ローン以外の借金>
マイカーローン
教育ローン
奨学金(学生時代に自分が借りた分)
クレジットカードのリボ払い、分割払い(ショッピング)
クレジットカード等のキャッシング
車やウォーターサーバーのリース費用
スマホの機種代分割払い部分
消費者金融のフリーローン

 マイカーローンや教育ローンはもちろんのこと、分割払いやリボ払い、キャッシング、自分で借りた奨学金など、普段、借金としてあまり意識していないものでも、住宅ローン審査では借金として扱われるものは多くあります。

 もし、3年以上ひとつの会社に勤務していて、年収的にも問題がないはずなのに、住宅ローンの審査に落とされたら、疑うべきは、その意識していない「借金」の存在です。

 できれば、住宅ローン審査を受ける前に、返済できるものは返済しておきましょう。それが難しいようであれば、夫婦の収入合算などを認めてもらえる銀行に申し込むのが良いです。

年収が高くても、借金が多いと返済可能額が低いとみなされ、住宅ローン審査に落ちることも
年収が高くても、借金が多いと返済可能額が低いとみなされ、住宅ローン審査に落ちることがある

カードのキャッシング枠も返済可能額に影響する

 また、何枚もクレジットカードを持っている人は不要なカードを解約しておきましょう。なぜなら、実際にお金を借りてなくても、キャッシング枠があるだけで、住宅ローンの借入額を減額される場合があるからです。 

 銀行にもよりますが、たとえば、キャッシング枠50万円までは毎月の返済額に1万円加算、100万円までは2万円加算といったように決まっていて、その分、住宅ローンに充てられる返済可能額は少なく見積もられます。 カードの解約自体はクレジットカード会社への電話一本で済みます。

 もし住宅ローンを借りる直前であった場合は、必ず「解約証明書」を送ってもらうようにしてください。住宅ローン審査を申し込むときに添付します。

消費者金融からの借り入れは一発アウトになる銀行も

 借入額はもちろんのこと、ローンの種類や借入先も、住宅ローン審査に大きな影響を及ぼします。なかには「消費者金融から少しでも借り入れをしている人には貸さない」という銀行もありますが、そこまで厳しくない銀行でも、どんな消費者金融から借り入れているかはチェックしています。消費者金融には、大きく次の3つの系統があります。

<消費者金融の種類>
①地域密着の「街金(中小の消費者金融)」
②レイク、ワールドなどの「中堅会社」
③アコムやアットローン、プロミスなどの「大手会社(銀行系)」

 「①街金」からの借り入れについては一発アウトになる可能性が大です。「②中堅会社」や「③大手会社」で借りられなかったため、街金を利用しているとみなされるからです。

 なお、消費者金融およびクレジットカード、信販会社のキャッシングについては貸金業法(総量規制)により、年収の3分の1以上の借り入れを禁止しています。一方、住宅ローンやマイカーローン、銀行カードローン、個人事業主への貸付などは賃金業法の範囲外になります(消費者金融や信販会社のキャッシングとは、別途、借入可能だということです)。

 住宅ローン審査に通るためにも、真っ先に対処すべきは、前者の消費者金融と信販会社のキャッシングです。街金はもちろんのこと、中堅どころの消費者金融からの借り入れなどは、親からの資金援助を頼るなどして、一括返済しておきたいところです。

 一括返済が難しい場合は、せめて銀行系の消費者金融に借り換えられないか、チャレンジしてみてください。金融機関によっては、グループの消費者金融だと全く見方が異なることもあります。

 また、総量規制の対象外ですが、クレジットカードによるショッピングのリボ払いや分割払いなども可能な限り返済しておきましょう。返済負担率を押し下げておけば、借入可能額が増え、審査に通る可能性が高まります。

住宅ローン審査前の3カ月間は「無借金期間」をつくる

 一括返済は、多額のキャッシュを用意できることの証明になるため、一般に銀行からの評価を上げます。ただし、ただ返せばいいというものではありません。

 過去の履歴から「複数の消費者金融から借り入れをしていて、自転車操業状態で月々の返済をしのいでいたようだ」「年々借入額が増えていた」「キャッシングは一括返済されたが、その分、クレジットカードによるショッピングが急激に増えている」といったケースでは、家計の”借金体質”を疑われます。「住宅ローンを借りた後にも、再び借金を繰り返すだろう」と判断されがちなので、単に借金を消しただけでは、ほとんどが住宅ローン審査に通りません。

 そもそも、それまで家計に対して過大な借金をしていること自体が不自然なので、少し時間がかかりますが、一括返済した後、最低でも3〜6カ月程度、借金をしない期間を設け、「体質改善」をアピールしてから住宅ローン審査に申し込むことをおすすめします。

 なお、ほかの借金も一本化して、住宅ローンに含めて借りられないかと考える人もいるようですが、当然ながら、それはできません。二度と自転車操業の日々に陥らないようにするためにも、これを機に頑張って現金を調達し、現在の収入に合わせた生活を送れるように、体質改善に取り組みましょう。

まとめ

・クレジットカードの分割払いなど、無自覚な借金に注意する。
・キャッシング枠のある不要なカードは解約する。
・消費者金融は完済を。最低でも銀行系の消費者金融に借り換える。

【関連記事はこちら】>>銀行が調べても、ばれない借金がある!? 住宅ローンの元審査担当が明かす、真の「調査力」

【住宅ローンの基礎知識 リンク集】

◆基本編◆
(1)住宅ローン選びで最も大事なのは「金利」!
(2)「○○金利」…頻出ワード、用語を解説
◆住宅ローン選びの実践法◆
(3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう!
(4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
(5)固定金利は、固定期間終了後に注意!
(6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は?
(7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
(8)「シミュレーションサイト」の使い方
◆申し込み手続き 成功法◆
(9)「申し込み」から「融資実行」までの流れ
(10)借り換えは1カ月以内の実行を目指そう
(11)借り換え審査は複数銀行へ同時に申し込もう
(12)ネット・郵送だけで手続きできる銀行も登場
(13)委任状を作れば、書類集めがスピーディに!
(14)必要書類集めで、よくある失敗と注意点
◆審査のツボと対応法、ローン選びの注意点◆
(15)転職後や個人事業主が審査時に気を付けること
(16)借金は、上手に整理すれば審査に通る!?
(17)ローン遅延は要注意!信用情報を確認しよう
(18)今さら聞けない「団信」の基本!タイプや保障は?
(19)夫婦で住宅ローンを借りる3つの方法とは?
 
◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] 借り換えはこちら

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>>【翌月の金利】を予想
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>>「審査」の基本
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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