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住宅ローン借り換えシミュレーション
「全期間固定」から「全期間固定」への借り換えは、
諸費用がかかっても、金利差が大きければお得!住宅ローン借り換えの注意点(3)

【第3回】2020年4月3日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明
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全期間固定金利から全期間固定金利への住宅ローンの借り換えを検討する人は多いですが、一昔前と現在では金利が大きく違います。長期間固定金利は、約10年前に比べると2.0%前後下がっています。金利上昇リスクを取りたくない人でも、借り換えによって大きく返済額を減らすことができます。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明)

金利差があればあるほど総返済額が減らせる

4人家族
出所:PIXTA

 今回は、Aさん(38歳・会社員)のケースで見てみましょう。Aさんの家族構成は、妻(35歳・専業主婦)、長女(5歳)、次女(3歳)の4人です。

 住宅ローンは2011年に、全期間固定金利(段階金利)で借り入れています。現在の金利は1.35%ですが、将来2.05%、最終的に2.35%に上がることが決まっています。

 そこでAさんは、段階金利のない全期間固定金利に借り換えを行い、金利を最大1.18%下げました。下記のシミュレーションのように、借り換えにかかる諸費用を支払った後の「総支払額」で、約220万円得することに成功しました。

 借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円(借入額×2.2%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても220万円も得するのですから、借り換えをしない手はありません。

【全期間固定金利で借り入れていたAさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2011年8月 2019年8月に借り換え
金利タイプ 段階金利 全期間固定
金利

1.35%(現在)

2.05%(2021年~)

2.35%(2031年~)

1.17%
残りの期間 約27年 約27年
毎月返済額

7万7121円(現在)
8万3670円(2021年~)

8万5475円(2031年~)

7万5369円
残高/借入額 2093万円(残債) 2093万円(借入額)

借り換え諸費用

66万円(手数料、登記費用等)

総支払額

約2728万円

約2508万円

約220万円おトク)

 かつては、完済までの金利が確定している全期間固定金利のなかには、Aさんが借り入れていた商品のように、10年後、20年後に金利が上がる段階金利タイプもありました。しかし借り換えによって全期間固定になったので、これ以上の金利上昇リスクがないのが最大のメリットです。

住宅ローンシ借り換えミュレーションのグラフ
借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

 これまで「全期間固定(段階金利)」→「全期間固定」への借り換えは、金利差が少なく、借り換えメリットが出にくいのが一般的でした。

 しかし、このケースでは最終的には金利が2%台まで上昇することが確定していました。そこで、10年が経過し金利が上がってしまう前に、段階金利のない全期間固定金利への借り換えを提案したのです。

 全期間固定金利は現在、ひと昔前の変動金利並みの1%強まで下がっています(2020年3月現在)。そのため、金利上昇リスクはゼロのまましっかりコストを削減でき、借り換えメリットを享受できました。

 上図は、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の「総支払額」推移をグラフにしたものです。約8年後には、借り換え前よりも借り換え後の方が、総支払額が少なくなることが分かります。

住宅ローン借り換えシミュレーションの表
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

リスクを避けたい人、
金利チェックが苦手な人におすすめ

 この借り換えパターンがおすすめなのは、金利上昇リスクを回避したい人、金利動向のチェックが苦手な人です。本来、全期間固定を選ぶべきなのは残存期間20年以上の人。返済が長期にわたるため、金利上昇リスクをできるだけ避けたいからです。

 一方で、総返済額が膨らみがちなので、返済期間27年と20年を大きく上回るこのケースでは、もう少し金利が低い「20年固定金利」などを選ぶ選択肢もあります。

 シミュレーションしてみると、20年固定金利のほうがおトクとはいえ、借り換えメリットは全期間固定金利より数十万円ほど上回る程度という計算になりました。また、20年後には金利が上昇していれば、そのメリット額は吹き飛んでしまうかもしれません。

 また、このご家庭は、「金利チェックは苦手」とのことでした。「20年後に再び変動金利を選ぶのか、固定金利を選ぶのか、考えるのが手間」という話でしたので、全期間固定金利のほうがメリットが大きいと判断して借り換えました。

 単に借り換えメリットの大きさにこだわるのではなく、自分自身が金利上昇に対処できる力があるかどうかを見極めるのも大切なポイントです。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
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1
0.531%
0.380%
0円
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業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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3
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
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・通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える
・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
・審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする
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全疾病保障付き
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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