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住宅ローン借り換えシミュレーション
「全期間固定」から「全期間固定」への借り換えは、
諸費用がかかっても、金利差が大きければお得!住宅ローン借り換えの注意点(3)

【第3回】2020年4月3日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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全期間固定金利から全期間固定金利への住宅ローンの借り換えを検討する人は多いですが、一昔前と現在では金利が大きく違います。長期間固定金利は、約10年前に比べると2.0%前後下がっています。金利上昇リスクを取りたくない人でも、借り換えによって大きく返済額を減らすことができます。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明)

金利差があればあるほど総返済額が減らせる

4人家族
出所:PIXTA

 今回は、Aさん(38歳・会社員)のケースで見てみましょう。Aさんの家族構成は、妻(35歳・専業主婦)、長女(5歳)、次女(3歳)の4人です。

 住宅ローンは2011年に、全期間固定金利(段階金利)で借り入れています。現在の金利は1.35%ですが、将来2.05%、最終的に2.35%に上がることが決まっています。

 そこでAさんは、段階金利のない全期間固定金利に借り換えを行い、金利を最大1.18%下げました。下記のシミュレーションのように、借り換えにかかる諸費用を支払った後の「総支払額」で、約220万円得することに成功しました。

 借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円(借入額×2.2%)、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても220万円も得するのですから、借り換えをしない手はありません。

【全期間固定金利で借り入れていたAさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 2011年8月 2019年8月に借り換え
金利タイプ 段階金利 全期間固定
金利

1.35%(現在)

2.05%(2021年~)

2.35%(2031年~)

1.17%
残りの期間 約27年 約27年
毎月返済額

7万7121円(現在)
8万3670円(2021年~)

8万5475円(2031年~)

7万5369円
残高/借入額 2093万円(残債) 2093万円(借入額)

借り換え諸費用

66万円(手数料、登記費用等)

総支払額

約2728万円

約2508万円

約220万円おトク)

 かつては、完済までの金利が確定している全期間固定金利のなかには、Aさんが借り入れていた商品のように、10年後、20年後に金利が上がる段階金利タイプもありました。しかし借り換えによって全期間固定になったので、これ以上の金利上昇リスクがないのが最大のメリットです。

住宅ローンシ借り換えミュレーションのグラフ
借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移。住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」で作成したグラフに、編集部で一部加筆

 これまで「全期間固定(段階金利)」→「全期間固定」への借り換えは、金利差が少なく、借り換えメリットが出にくいのが一般的でした。

 しかし、このケースでは最終的には金利が2%台まで上昇することが確定していました。そこで、10年が経過し金利が上がってしまう前に、段階金利のない全期間固定金利への借り換えを提案したのです。

 全期間固定金利は現在、ひと昔前の変動金利並みの1%強まで下がっています(2020年3月現在)。そのため、金利上昇リスクはゼロのまましっかりコストを削減でき、借り換えメリットを享受できました。

 上図は、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の「総支払額」推移をグラフにしたものです。約8年後には、借り換え前よりも借り換え後の方が、総支払額が少なくなることが分かります。

住宅ローン借り換えシミュレーションの表
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで作成。編集部で一部加筆

リスクを避けたい人、
金利チェックが苦手な人におすすめ

 この借り換えパターンがおすすめなのは、金利上昇リスクを回避したい人、金利動向のチェックが苦手な人です。本来、全期間固定を選ぶべきなのは残存期間20年以上の人。返済が長期にわたるため、金利上昇リスクをできるだけ避けたいからです。

 一方で、総返済額が膨らみがちなので、返済期間27年と20年を大きく上回るこのケースでは、もう少し金利が低い「20年固定金利」などを選ぶ選択肢もあります。

 シミュレーションしてみると、20年固定金利のほうがおトクとはいえ、借り換えメリットは全期間固定金利より数十万円ほど上回る程度という計算になりました。また、20年後には金利が上昇していれば、そのメリット額は吹き飛んでしまうかもしれません。

 また、このご家庭は、「金利チェックは苦手」とのことでした。「20年後に再び変動金利を選ぶのか、固定金利を選ぶのか、考えるのが手間」という話でしたので、全期間固定金利のほうがメリットが大きいと判断して借り換えました。

 単に借り換えメリットの大きさにこだわるのではなく、自分自身が金利上昇に対処できる力があるかどうかを見極めるのも大切なポイントです。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.549%
全疾病保障付き
0.398%
0円
借入額×2.2%
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