全期間固定金利から全期間固定金利への住宅ローンの借り換えを検討する人は多いですが、一昔前と現在では金利が大きく違います。長期間固定金利は、約10年前に比べると2.0％前後下がっています。金利上昇リスクを取りたくない人でも、借り換えによって大きく返済額を減らすことができます。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
金利差があればあるほど総返済額が減らせる
今回は、Aさん（38歳・会社員）のケースで見てみましょう。Aさんの家族構成は、妻（35歳・専業主婦）、長女（5歳）、次女（3歳）の4人です。
住宅ローンは2011年に、全期間固定金利（段階金利）で借り入れています。現在の金利は1.35％ですが、将来2.05％、最終的に2.35％に上がることが決まっています。
そこでＡさんは、段階金利のない全期間固定金利に借り換えを行い、金利を最大1.18％下げました。下記のシミュレーションのように、借り換えにかかる諸費用を支払った後の「総支払額」で、約220万円得することに成功しました。
借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても220万円も得するのですから、借り換えをしない手はありません。
【全期間固定金利で借り入れていたAさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2011年8月 | 2019年8月に借り換え |
| 金利タイプ | 段階金利 | 全期間固定 |
| 金利 |
1.35％（現在） 2.05％（2021年～） 2.35％（2031年～） |
1.17％ |
| 残りの期間 | 約27年 | 約27年 |
| 毎月返済額 |
7万7121円（現在） 8万5475円（2031年～） |
7万5369円 |
| 残高／借入額 | 2093万円（残債） | 2093万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
66万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約2728万円 |
約2508万円 （約220万円おトク） |
かつては、完済までの金利が確定している全期間固定金利のなかには、Aさんが借り入れていた商品のように、10年後、20年後に金利が上がる段階金利タイプもありました。しかし借り換えによって全期間固定になったので、これ以上の金利上昇リスクがないのが最大のメリットです。
これまで「全期間固定（段階金利）」→「全期間固定」への借り換えは、金利差が少なく、借り換えメリットが出にくいのが一般的でした。
しかし、このケースでは最終的には金利が2％台まで上昇することが確定していました。そこで、10年が経過し金利が上がってしまう前に、段階金利のない全期間固定金利への借り換えを提案したのです。
全期間固定金利は現在、ひと昔前の変動金利並みの１％強まで下がっています（2020年3月現在）。そのため、金利上昇リスクはゼロのまましっかりコストを削減でき、借り換えメリットを享受できました。
上図は、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の「総支払額」推移をグラフにしたものです。約8年後には、借り換え前よりも借り換え後の方が、総支払額が少なくなることが分かります。
リスクを避けたい人、
金利チェックが苦手な人におすすめ
この借り換えパターンがおすすめなのは、金利上昇リスクを回避したい人、金利動向のチェックが苦手な人です。本来、全期間固定を選ぶべきなのは残存期間20年以上の人。返済が長期にわたるため、金利上昇リスクをできるだけ避けたいからです。
一方で、総返済額が膨らみがちなので、返済期間27年と20年を大きく上回るこのケースでは、もう少し金利が低い「20年固定金利」などを選ぶ選択肢もあります。
シミュレーションしてみると、20年固定金利のほうがおトクとはいえ、借り換えメリットは全期間固定金利より数十万円ほど上回る程度という計算になりました。また、20年後には金利が上昇していれば、そのメリット額は吹き飛んでしまうかもしれません。
また、このご家庭は、「金利チェックは苦手」とのことでした。「20年後に再び変動金利を選ぶのか、固定金利を選ぶのか、考えるのが手間」という話でしたので、全期間固定金利のほうがメリットが大きいと判断して借り換えました。
単に借り換えメリットの大きさにこだわるのではなく、自分自身が金利上昇に対処できる力があるかどうかを見極めるのも大切なポイントです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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