全期間固定金利から全期間固定金利への住宅ローンの借り換えを検討する人は多いですが、一昔前と現在では金利が大きく違います。長期間固定金利は、約10年前に比べると2.0％前後下がっています。金利上昇リスクを取りたくない人でも、借り換えによって大きく返済額を減らすことができます。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
金利差があればあるほど総返済額が減らせる
今回は、Aさん（38歳・会社員）のケースで見てみましょう。Aさんの家族構成は、妻（35歳・専業主婦）、長女（5歳）、次女（3歳）の4人です。
住宅ローンは2011年に、全期間固定金利（段階金利）で借り入れています。現在の金利は1.35％ですが、将来2.05％、最終的に2.35％に上がることが決まっています。
そこでＡさんは、段階金利のない全期間固定金利に借り換えを行い、金利を最大1.18％下げました。下記のシミュレーションのように、借り換えにかかる諸費用を支払った後の「総支払額」で、約220万円得することに成功しました。
借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が46万円（借入額×2.2％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。こうした諸費用を払っても220万円も得するのですから、借り換えをしない手はありません。
【全期間固定金利で借り入れていたAさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 2011年8月 | 2019年8月に借り換え |
| 金利タイプ | 段階金利 | 全期間固定 |
| 金利 |
1.35％（現在） 2.05％（2021年～） 2.35％（2031年～） |
1.17％ |
| 残りの期間 | 約27年 | 約27年 |
| 毎月返済額 |
7万7121円（現在） 8万5475円（2031年～） |
7万5369円 |
| 残高／借入額 | 2093万円（残債） | 2093万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
66万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
約2728万円 |
約2508万円 （約220万円おトク） |
かつては、完済までの金利が確定している全期間固定金利のなかには、Aさんが借り入れていた商品のように、10年後、20年後に金利が上がる段階金利タイプもありました。しかし借り換えによって全期間固定になったので、これ以上の金利上昇リスクがないのが最大のメリットです。
これまで「全期間固定（段階金利）」→「全期間固定」への借り換えは、金利差が少なく、借り換えメリットが出にくいのが一般的でした。
しかし、このケースでは最終的には金利が2％台まで上昇することが確定していました。そこで、10年が経過し金利が上がってしまう前に、段階金利のない全期間固定金利への借り換えを提案したのです。
全期間固定金利は現在、ひと昔前の変動金利並みの１％強まで下がっています（2020年3月現在）。そのため、金利上昇リスクはゼロのまましっかりコストを削減でき、借り換えメリットを享受できました。
上図は、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の「総支払額」推移をグラフにしたものです。約8年後には、借り換え前よりも借り換え後の方が、総支払額が少なくなることが分かります。
リスクを避けたい人、
金利チェックが苦手な人におすすめ
この借り換えパターンがおすすめなのは、金利上昇リスクを回避したい人、金利動向のチェックが苦手な人です。本来、全期間固定を選ぶべきなのは残存期間20年以上の人。返済が長期にわたるため、金利上昇リスクをできるだけ避けたいからです。
一方で、総返済額が膨らみがちなので、返済期間27年と20年を大きく上回るこのケースでは、もう少し金利が低い「20年固定金利」などを選ぶ選択肢もあります。
シミュレーションしてみると、20年固定金利のほうがおトクとはいえ、借り換えメリットは全期間固定金利より数十万円ほど上回る程度という計算になりました。また、20年後には金利が上昇していれば、そのメリット額は吹き飛んでしまうかもしれません。
また、このご家庭は、「金利チェックは苦手」とのことでした。「20年後に再び変動金利を選ぶのか、固定金利を選ぶのか、考えるのが手間」という話でしたので、全期間固定金利のほうがメリットが大きいと判断して借り換えました。
単に借り換えメリットの大きさにこだわるのではなく、自分自身が金利上昇に対処できる力があるかどうかを見極めるのも大切なポイントです。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
楽天銀行の魅力は手数料が定額の33万円（税込み）で、ほかのネット銀行と比べても割安な点です。特に借り換えではメリットが出やすいですね。
諸費用、保証料、団信など、事務手数料以外はほとんど無料なのも魅力です。
なお、審査は固くて厳しいほうです。クレジットカードの支払いで延滞は、厳しく見られる傾向があるようです。また、注文住宅などで物件の前面道路が私道の場合、私道の所有権や使用許諾権についてチェックされるなど、非常に細かい点までチェックします。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
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審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。